בעיות ממושכות ברכישת קרקעות, פינוי אתרים, הערכת שווי קרקעות, המרת ייעוד קרקע וכו' גרמו ל"גניזת" פרויקטים רבים, לבזבוז משאבים חברתיים, בעוד שזכויותיהם של אנשים לא הובטחו.
בהקשר זה, הגשת הצעת החלטה על ידי הממשלה לאסיפה הלאומית במסגרת ההליך הפשוט נחשבת לצעד בזמן והכרחי לטיפול מיידי בנושאים דחופים ולמניעת קיפאון ממושך. אחד התכנים החשובים ביותר בטיוטה הוא היקף השבת הקרקעות. הטיוטה מוסיפה שלושה מקרים בהם המדינה משיבה קרקעות לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים; בעיקר, המנגנון המאפשר למועצת העם המחוזית לשקול ולאשר את השבת השטח הנותר (לצורך הקצאת קרקע וחכירת קרקעות) כאשר המשקיע הגיע להסכם על למעלה מ-75% מהשטח ועל למעלה מ-75% ממשתמשי הקרקע.
על פי הוועדה הכלכלית והפיננסית של האסיפה הלאומית, מדובר בהצעת מדיניות להסרת "צוואר הבקבוק" הקיים מזה שנים רבות ביישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע. מנגנון זה יוצר תנאים נוחים למשקיעים, אשר ניהלו משא ומתן על רוב שטח הקרקע אך מתקשים לפנות את השטח הנותר, כדי שיוכלו ליישם את הפרויקט בזמן. עם זאת, הוועדה ביקשה גם מוועדת הניסוח לגבש תקנות להרמוניזציה של האינטרסים בעת חישוב הפיצויים, תוך הימנעות מאפשרות של תלונות ותביעות משפטיות בעת החלת מחירון הקרקע ומקדם ההתאמה לחישוב הפיצויים עבור המקרים הנותרים, מכיוון שמחיר הקרקע במחירון נמוך לעתים קרובות מהמחיר הממוצע המוסכם.
בעבר, בהתייחסה לטיוטת ההחלטה הקשורה לתוכן זה, הצהירה לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) כי אם לא ניתן יהיה למלא את פער מחירי הפיצוי בין מחירי הקרקע ומקדם ההתאמה לבין מחיר השוק - שהוא הבסיס למשקיעים לנהל משא ומתן עם הציבור, הדבר עלול להוביל לתביעות משפטיות, להאריך את הפרויקט וליצור ניגודי עניינים. VCCI הציעה גם שהמדינה תמלא תפקיד מתווך ותתמוך בצדדים במשא ומתן על המחיר. אם לא תושג הסכמה, הקרקע תוחזר בהתאם לתקנות.
בנוסף, צפויים אתגרים רבים נוספים בעת יישום ההחלטה, אם תאושר. ראשית, החשש מאחריות מצד צוות היישום - מה שהאט פרויקטים רבים משום שפקידים מודאגים מסיכונים משפטיים. לאחר מכן, הסיכון להערכת קרקע שגויה כאשר הנתונים אינם שלמים, מה שגורם למחירי הקרקע לעלות באופן בלתי סביר או להיפך - נמוך יותר ממחירי השוק, מה שגורם לחוסר ביטחון ומשפיע על זכויותיהם הלגיטימיות של העם...
למרות החששות בנוגע להשבת קרקעות, רשימות מחירי קרקעות ומנגנוני תמחור בשוק, לדעת הקהל ולמומחים עדיין יש ציפיות גבוהות לטיוטת ההחלטה. זה יהיה מנגנון מעבר חשוב לחוק הקרקעות לשנת 2024, שיתרום לפינוי פרויקטים שעוברים פיגורים ולמזער תלונות ממושכות. ההחלטה לא רק פותרת קשיים מיידיים אלא גם יוצרת בסיס משפטי יציב לחוק הקרקעות לפעול בצורה בת קיימא יותר. עם זאת, אם לא תיושם כראוי, היא עלולה ליצור סיכונים חדשים, במיוחד סיכונים לאמון הציבור בהשבת קרקעות ובמדיניות התמחור. הליבה של כל התאמות הקרקע עדיין חייבת לדבוק בעיקרון: אין להתפשר על פיתוח כלכלי לצדק חברתי. קיימות שוק הנדל"ן ויעילות השימוש בקרקע תלויות במידה רבה באופן האיזון ההרמוני בין שני ערכים אלה.
מקור: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html
תגובה (0)