עליית מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי: סיבות ותחזיות עתידיות.

הסיבה לעלייה במחירי הדירות בשוק המשני נובעת מחוסר איזון בין היצע לביקוש.

למרות ששוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי ראה לאחרונה השקות של פרויקטים חדשים רבים של דירות, מחירי המכירה בפרויקטים משניים רבים (דירות שעברו החלפת בעלות פעם אחת או יותר) במרכז העיר ובפרברים עדיין עולים בחדות, ואף עולים על רמות שיאים קודמות.

מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי מרקיעים שחקים.

סקר שערכו כתבים מהעיתון Nguoi Lao Dong מראה כי ב-Vinhomes Central Park ברובע My Thanh Tay, הו צ'י מין סיטי, דירת 2 חדרי שינה בשטח של 80 מ"ר מוצעת כיום במחיר של 8-9 מיליארד וונד ליחידה (עלייה של 800 מיליון למיליארד וונד בהשוואה לשנה שעברה). דירה בשטח של 90 מ"ר באזור Landmark הגיעה לכמעט 12 מיליארד וונד, עלייה של כ-15% לעומת 2024.

מחירי הדירות בפרויקט שדרת השמש עלו בחדות בחודשים האחרונים בעקבות הידיעה כי בעיות הקשורות לתעודות בעלות נפתרו.

במחוז 7 לשעבר, הפרויקט של קווק קואנג ג'יה לאי הושק בתחילת השנה עם מחירים הנעים בין 54-55 מיליון דונג וייט למ"ר (כ-3.6-3.7 מיליארד דונג וייט לדירת 2 חדרי שינה בשטח של 73 מ"ר). עם זאת, מחירי השוק הנוכחיים עלו ליותר מ-64 מיליון דונג וייט למ"ר, שווה ערך ל-4.3 מיליארד דונג וייט לדירה (לא כולל מע"מ). כולל מע"מ, המחיר עשוי להגיע ל-4.8 מיליארד דונג וייט. חלק מהדירות נסחרות במחירים של סביב 60-62 מיליון דונג וייט למ"ר.

גם אזור בן ואן דון (לשעבר רובע 4) עוקב אחר מגמה זו. פרויקט Tresor של נובלנד , שבו נמכרו דירות בנות חדר אחד (50 מ"ר) במחיר של 3.2-3.3 מיליארד דונג וייטנאמי מוקדם יותר השנה, זינק כעת ל-4-4.2 מיליארד דונג וייטנאמי. דירות שני חדרי שינה (58 מ"ר) מוצעות במחיר של 5.4-5.5 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כ-30% בהשוואה לשנה שעברה. בינתיים, פרויקט Icon 56, גם הוא של נובלנד אך עם אישורי בעלות קיימים, מציע מחירים גבוהים אף יותר: דירות בנות חדר אחד (50 מ"ר) מתומחרות ב-5.2 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 22% בהשוואה לשנה הקודמת.

עליית המחירים המשמעותית ביותר נרשמה בשדרת סאן (רובע בין טרונג). מר פאם מין נגוין, תושב שם, אמר שבשנה שעברה מישהו הציע 4.3-4.4 מיליארד דונג וייט לדירת שני חדרי שינה (67 מ"ר), אך הוא לא מכר. נכון לעכשיו, המחיר עלה ל-6.5-6.7 מיליארד דונג וייט (כ-82 מיליון דונג וייט למ"ר), עלייה של למעלה מ-50% בשנה אחת בלבד. לדברי מר נגוין, הסיבה העיקרית היא החדשות שהפרויקט קרוב לסיום ויקבל בקרוב את אישורי הבעלות שלו.

מספר פרויקטים אחרים עם מחירי התחלה נמוכים יותר אך הליכים משפטיים שהושלמו לאחרונה ראו גם עליות מחירים משמעותיות, כגון: Saigon Gateway (רחוב וו נגוין גיאפ, רובע טאנג נהון פו) שעלה מ-30-35 מיליון וונד למטר רבוע בשנה שעברה ל-38-42 מיליון וונד; TDH Riverview (רובע טאם בין) עלה גם הוא מ-30 ל-35-36 מיליון וונד למטר רבוע; פרויקט Capella (רחוב לואונג דין קואה, רובע אן חאן) רשם עלייה של 22% בשנה האחרונה, עם מחיר ממוצע של 6 מיליארד וונד לדירת 2 חדרי שינה בשטח של 87 מ"ר.

מר פאן קווק דאן, מתווך נדל"ן בחברת נדל"ן, אמר שמחירי הדירות בדירות משניות בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי עלו לאחרונה בצורה חדה יותר מאשר באזורים אחרים, משום שרוב הפרויקטים החדשים שהושקו הם בעלי מחירי התחלתיים גבוהים מאוד. לדוגמה, ממש ליד שדרת הסאן, פרויקט "הפריב" של דאט קסאן נמכר ב-120 מיליון דונג וייטון למ"ר, ואטון פארק, לא רחוק משם, נמכר במחיר דומה, בעוד שגלובל סיטי הגיעה כעת ל-140 מיליון דונג וייטון למ"ר. עובדה זו השפיעה על סנטימנט השוק, ודחפה את מחירי הדירות בדירות משניות כלפי מעלה בחדות.

לא קשה להבין את מחירן הגבוה של דירות בהו צ'י מין סיטי.

מר טא טרונג קיין, מנהל חברת הנדל"ן וואוהום, מאמין כי עליית המחירים בפרויקטים רבים של דירות שהושלמו עם בעיות משפטיות שנפתרו מובנת. במיוחד עבור שדרת הסאן, העלייה החדה האחרונה נובעת לא רק מגורמים משפטיים אלא גם מהשפעת אדוות של פרויקטים מסביב.

לדברי מר קיין, פרויקטים שכנים רבים של יזמים אחרים נמכרו ביותר מ-100 מיליון וון דונג למ"ר בשנה האחרונה. "פער המחירים הגדול הזה הוביל הן למוכרים והן לקונים בפרויקטים שהושלמו נוטים 'לדחוף' את המחירים כלפי מעלה כדי להתקרב לרמת השוק החדשה. בנוסף, תשתית התחבורה של האזור מתחברת היטב לחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי ולציר התחבורה הישן בה ריה ​​- וונג טאו , ועונה על צרכיהם של רוכשי בתים המחפשים נסיעות ועבודה נוחות לאחר שהיחידות המנהליות אורגנו מחדש", הסביר מר קיין.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלה וסביבה בהו צ'י מין סיטי, ניתח כי הסיבה העיקרית לעלייה במחירי הדירות המשניות, במיוחד עבור פרויקטים שזה עתה סיימו הליכים משפטיים, נובעת מחוסר איזון בין היצע לביקוש. במשך שנים רבות, היצע הדירות החדשות ירד בהתמדה, ומספר הפרויקטים בקטגוריית הדירות הבינוניות והברות השגה כמעט ונעלם מהשוק. בינתיים, הביקוש לדיור נותר גבוה, במיוחד בהו צ'י מין סיטי.

במקביל, סדרה של פרויקטים שנתקעו עקב בעיות משפטיות נפתרו, מה שאפשר ליזמים להאיץ את התקדמות המסירה. זה גם בונה אמון וגם מעודד ביקוש לרכישות. הנפקת תעודות בעלות לפרויקטים שנתקעו בעבר תורמת גם היא להעלאת ערך הדירות, במיוחד אלו במיקומים מובילים שנמסרו לפני שנים רבות.

מלבד גורמים משפטיים, פרויקטים מרכזיים של תשתית, כגון קו מטרו 1, הרחבת כבישים ראשיים או פתיחת מרכזי קניות חדשים, משמשים כ"מגנטים" המושכים השקעות. "אזורים שנהנים מפיתוח תשתיות חווים עלייה משמעותית במחירים. לדוגמה, לאורך רחוב פאם ואן דונג או בכמה רובעים של העיר לשעבר, ת'ו דוק, מחירי הדירות עלו בחדות לאחר שהתנועה השתפרה."

הקשר זה, יחד עם מחירי המכירה הראשוניים הגבוהים מאוד ממילא בפרויקטים חדשים רבים, הוביל קונים רבים לפנות לשוק המשני, שם הם יכולים למצוא דירות במיקומים נוחים עם תיעוד משפטי ברור במחירים נוחים יותר בהשוואה לפרויקטים שהושקו לאחרונה. לחץ ביקוש זה ממשיך לדחוף את מחירי הדירות הישנות כלפי מעלה, ויוצר רמת מחירים חדשה בכל רחבי השוק.

ביקוש החיפוש גדל ב-70%

על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, עד אמצע 2025, הביקוש לדירות בהו צ'י מין סיטי גדל שוב, עם נפח חיפושים שעלה עד 70%. למעשה, ברבעון השני של השנה, פרויקטים רבים המשיכו להשיק מוצרים חדשים, אך רובם השתייכו לפלח היוקרה, במחירים של 80-100 מיליון וונד/מ"ר ומעלה, כגון The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... מחירי השוק הראשוני המשיכו לעלות ב-4%-6% בפרויקטים חדשים וב-2%-4% בפרויקטים ישנים יותר.

מקור: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm