עליית מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי: סיבות ותחזית עתידית

למרות ששוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ראה לאחרונה הושקו פרויקטים חדשים רבים של דירות, מחירי המכירה של פרויקטים משניים רבים (דירות שהועברו לבעלות פעם אחת או יותר) במרכז העיר ובפרברים עדיין עלו בחדות, ואף עברו את השיא הישן.

עלייה מסחררת

סקר של כתב מעיתון לאו דונג מראה כי בפארק וינהומס סנטרל, רובע מיי טאנה טיי, הו צ'י מין סיטי, דירת 2 חדרי שינה בשטח של 80 מ"ר מוצעת כיום במחיר של 8-9 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה (עלייה של 800 מיליון דונג וייטנאמי למיליארד דונג בהשוואה לשנה שעברה). דירה בשטח של 90 מ"ר באזור לנדמרק לבדו הגיעה לכמעט 12 מיליארד דונג וייטנאמי, כ-15% יותר מאשר בשנת 2024.

Giá chung cư thứ cấp leo thang- Ảnh 1. — מחירי הדירות בפרויקט שדרת השמש עלו בחדות בחודשים האחרונים לאחר הידיעה על הסרת מכשולים בתהליך ההזמנה במסגרת הספר הוורוד.

ברובע 7 הישן, הפרויקט של קווק קואנג ג'יה לאי נפתח למכירה בתחילת השנה במחיר של 54-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (כ-3.6-3.7 מיליארד דונג וייטנאמי/דירת 2 חדרי שינה, שטח 73 מ"ר). עם זאת, מחיר השוק עלה כעת ליותר מ-64 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, שווה ערך ל-4.3 מיליארד דונג וייטנאמי/דירה (לא כולל מע"מ). אם כוללים מס, המחיר יכול להגיע עד 4.8 מיליארד דונג וייטנאמי. חלק מהדירות נסחרות במחיר של כ-60-62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

אזור בן ואן דון (רובע 4 הישן) לא חורג מהמגמה. פרויקט Tresor, בו השקיעה Novaland , רשם מחיר של דירת חדר אחד (50 מ"ר) מ-3.2-3.3 מיליארד דונג וייטנאמי בתחילת השנה, וכעת זינק ל-4-4.2 מיליארד דונג וייטנאמי. דירת 2 חדרי שינה (58 מ"ר) מוצעת במחיר של 5.4-5.5 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כ-30% בהשוואה לשנה שעברה. בינתיים, לפרויקט Icon 56, גם הוא מושקע על ידי Novaland, יש ספר ורוד ולכן המחיר גבוה יותר: דירת חדר אחד בשטח של 50 מ"ר עולה 5.2 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 22% בהשוואה לשנה שעברה.

שדרת הסאן (רובע בין טרונג) חוותה את העלייה הגדולה ביותר. מר פאם מין נגוין, תושב כאן, אמר שבשנה שעברה מישהו הציע 4.3-4.4 מיליארד דונג וייט לדירת 2 חדרי שינה (67 מ"ר) אך הוא לא מכר. נכון לעכשיו, המחיר עלה ל-6.5-6.7 מיליארד דונג וייט (כ-82 מיליון דונג וייט למ"ר), עלייה של יותר מ-50% בשנה אחת בלבד. הסיבה העיקרית, לדברי מר נגוין, היא המידע שהפרויקט עומד להשלים את הנפקת הספרים הוורודים.

פרויקטים אחרים עם מחירים התחלתיים נמוכים יותר אך שזה עתה סיימו הליכים משפטיים עלו גם הם משמעותית במחירם, כגון: Saigon Gateway (רחוב Vo Nguyen Giap, רובע Tang Nhon Phu) מ-30-35 מיליון וונד רשום/מ"ר בשנה שעברה ל-38-42 מיליון וונד רשום/מ"ר כעת; TDH Riverview (רובע Tam Binh) עלה גם הוא מ-30 ל-35-36 מיליון וונד רשום/מ"ר; פרויקט Capella (רחוב Luong Dinh Cua, רובע An Khanh) רשם עלייה של 22% במחיר בשנה האחרונה, עם מחיר ממוצע של 6 מיליארד וונד רשום/מ"ר לדירת 2 חדרי שינה בשטח של 87 מ"ר.

מר פאן קווק דאן, מתווך בחברת נדל"ן, אמר שמחירי הדירות בדירות משניות במזרח הו צ'י מין סיטי עלו לאחרונה בצורה חדה יותר מאשר באזורים אחרים, משום שרוב הפרויקטים שהושקו לאחרונה הם בעלי מחירי התחלה גבוהים מאוד. לדוגמה, ממש ליד שדרת הסאן, פרויקט פריב של דאט קסאן נמכר ב-120 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, או איטון פארק, לא רחוק משם, גם הוא בעל מחיר דומה, בעוד שגלובל סיטי עומדת כעת על 140 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עובדה זו הורידה את סנטימנט השוק, ודחפה את מחירי הדירות בדירות משניות כלפי מעלה בחדות.

זה לא קשה להסביר.

מר טא טרונג קיין, מנהל חברת הנדל"ן וואוהום, אמר כי מובן שפרויקטים רבים של דירות נמסרו למכירה ובעיות משפטיות עלו במחירן. באשר לשדרת השמש, העלייה החדה האחרונה נובעת לא רק מגורמים משפטיים אלא גם מהשפעת הגלישה מפרויקטים מסביב.

לדברי מר קיין, פרויקטים שכנים רבים של משקיעים אחרים נמכרו בשנה האחרונה ביותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. "פער המחירים הגדול הזה גורם הן למוכרים והן לקונים בפרויקטים שנמסרו נוטים 'למשוך' את המחירים כלפי מעלה כדי להתקרב לרמה החדשה. בנוסף, תשתית התחבורה של אזור זה מחוברת היטב למזרח הו צ'י מין סיטי ולציר התנועה לכיוון בה ריה - וונג טאו (הישן), ועונה על צרכי קוני הבתים לנסיעה ועבודה נוחים לאחר שיחידות המנהלה סידורו מחדש", הסביר מר קיין.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלה וסביבה של הו צ'י מין סיטי, ניתח כי הסיבה העיקרית לעלייה במחירי הדירות המשניות, במיוחד בפרויקטים שזה עתה סיימו הליכים משפטיים, נובעת מחוסר האיזון בין היצע לביקוש. במשך שנים רבות, היצע הדירות החדשות ירד בהתמדה, ומספר הפרויקטים בקטגוריית הדירות הבינוניות והברות השגה כמעט ונעלם מהשוק. בינתיים, הביקוש לדיור בקרב אנשים נותר גבוה, במיוחד בהו צ'י מין סיטי.

במקביל, סדרה של פרויקטים שנתקעו עקב סוגיות משפטיות אושרו, מה שאפשר למשקיעים להאיץ את תהליך המסירה. הדבר יצר אמון ועודד ביקוש. הנפקת ספרים ורודים לפרויקטים שנתקעו בעבר תרמה גם היא להעלאת ערך הדירות, במיוחד דירות שנמסרו במשך שנים רבות אך נמצאות במיקומים טובים.

בנוסף לגורמים משפטיים, פרויקטים מרכזיים של תשתית, כגון קו מטרו 1, כבישים ראשיים מורחבים או מרכזים מסחריים שנפתחו לאחרונה, משמשים כ"מגנטים" למשיכת תזרים מזומנים. "כל אזור שנהנה מתשתיות חווה עלייה ברורה במחירים. לדוגמה, לאורך רחוב פאם ואן דונג או בכמה רובעים בעיר טו דוק (הישנה), מחירי הדירות עלו בחדות לאחר שהתנועה השתפרה."

הקשר זה, בשילוב עם העובדה שמחירי הדירות הראשוניות בפרויקטים חדשים רבים כבר גבוהים מאוד, גרם לקונים רבים לפנות לשוק המשני, שם הם יכולים למצוא דירות עם מיקומים נוחים, מעמד משפטי ברור ומחירים שעדיין "סבירים יותר" מאלה בפרויקטים שהושקו לאחרונה. לחץ ביקוש זה ממשיך לדחוף את מחירי הדירות הישנות כלפי מעלה, ויוצר רמת מחירים חדשה ברחבי השוק.

ביקוש החיפוש גדל ב-70%

לפי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, עד אמצע 2025, הביקוש לדירות בהו צ'י מין סיטי גדל שוב, כאשר מספר החיפושים גדל ב-70%. למעשה, ברבעון השני, פרויקטים רבים המשיכו להשיק מוצרים חדשים, אך רובם היו בפלח היוקרתי, במחירים של 80-100 מיליון וונד/מ"ר ומעלה, כגון The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... רמת המחירים העיקרית המשיכה לעלות ב-4%-6% בפרויקטים חדשים וב-2%-4% בפרויקטים ישנים.

מקור: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm