הסרת חסמים, פיתוח דיור ציבורי ממשאבים ומדיניות חדשים
(Chinhphu.vn) - במטרה לבנות מיליון יחידות דיור ציבוריות עד שנת 2030, מוצעת ומפותחת סדרה של מדיניות ספציפית. עם זאת, "צווארי בקבוק" בהליכים, בקרנות קרקע ובקרנות הון עדיין מאטים את קצב היישום, ודורשים פתרונות סינכרוניים כדי לפתור אותם.
Báo Chính Phủ•27/05/2025
סמינר "השקעה בפיתוח דיור ציבורי: הקשר חדש, הזדמנויות חדשות" - צילום: VGP/HT
זיהויצוואריהבקבוק של דיור ציבורי
בינואר 2023, ראש הממשלה אישר את הפרויקט לבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבוריות (NOXH) עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030. עם זאת, לאחר יותר משלוש שנים, על פי משרד הבינוי , רק 657 פרויקטים יושמו ומספר היחידות שהושלמו הגיע רק ל-15.6% מהיעד עד שנת 2025.
בסדנה "השקעה בפיתוח דיור ציבורי: הקשר חדש, הזדמנויות חדשות" שאורגנה על ידי מגזין Investor אחר הצהריים של ה-27 במאי, גב' טונג טי האן - מנהלת מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן במשרד הבינוי, ציינה מספר סיבות. ראשית, ארגון היישום עדיין אינו מספק, עסקים מתמודדים עם קשיים רבים יותר בעת השקעה בדיור ציבורי מאשר בדיור מסחרי. שנית, הליכי ההשקעה ארוכים, קשה לגשת למדיניות מועדפת, וקרן דיור להשכרה טרם פותחה.
לא רק זאת, ההרגל של בעלות על בתים פרטיים בקרב האוכלוסייה מהווה גם הוא מכשול עיקרי לפיתוח דיור להשכרה. גב' האן הדגישה שכדי שאנשים ירגישו בטוחים במחויבות ארוכת טווח לדירה שכורה, המדינה צריכה ליצור מערכת מדיניות פורצת דרך עם פרספקטיבה ארוכת טווח. לכן, בטיוטת ההחלטה החדשה של האסיפה הלאומית , הצעה בולטת היא להקים קרן דיור לאומית שתתמקד בהשקעה בפרויקטים להשכרה, כדי לתמוך בקבוצות של אנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית.
בנוסף, ההון המוצע לקרן כולל את תקציב המדינה, משאבים מעסקים, אנשים פרטיים וארגונים קשורים. זה יהיה הבסיס למדיניות ביטוח לאומי ארוכת טווח - מנגנון חדש שלדעת גב' האן ייצור דחיפה לדיור ציבורי.
גב' טונג טי האן – מנהלת מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן, משרד הבינוי - צילום: VGP/HT
אנחנו צריכים תכנון יסודי, מנגנונים שקופים ומימון ייעודי.
ד"ר נגוין ואן קוי - יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, מספק פרספקטיבה של מציאות השוק, וציין כי יישובים רבים טרם כללו יעדי דיור חברתי בתוכניות הפיתוח החברתי -כלכלי השנתיות שלהם, מה שגרם לקיפאון בהתקדמות.
מר קוי הציע כי על היישובים לזהות בבירור את צורכי הדיור האמיתיים המתאימים להכנסת התושבים; במקביל, עליהם לתכנן קרנות קרקע נקייה עם תחבורה נוחה ותשתיות חברתיות.
מר קוי לא הסתפק בכך, אלא הדגיש את הצורך להוסיף מנגנון שיאפשר את המרת פרויקטים של דיור מסחרי ודיור יישוב מחדש לדיור ציבורי כדי להגדיל את ההיצע. למרות שחוק הדיור משנת 2023 מכיל הוראות מועדפות למשקיעים, התקנות עדיין חופפות וחסרות הנחיות ספציפיות, מה שגורם לבלבול ביישובים רבים. דרישה ממשקיעים להפריש 20% מקרן הקרקע שלהם לבניית דיור ציבורי ללא תמיכה מהותית נלווית מפחיתה גם היא את האטרקטיביות של ההשקעה.
משם, הציע מר קוי כי וייטנאם תשמור על כיוון קרן הדיור החברתי כפי שנקבע בטיוטה, כולל תמיכה בבניית בתים להשכרה, בתים זולים למכירה ותמיכה בעסקים ובקונים. מבנה ההון המוצע כולל 30-35% מהתקציב, 40% מאנשים ועסקים שנהנים, והשאר ממקורות כגון גביית כסף שווה ערך לקרנות קרקע או מכירת נכסים ציבוריים.
ד"ר קאן ואן לוק - הכלכלן הראשי של BIDV, שחולק את אותה דעה, ציין: לווייטנאם אין קרן דיור לאומית ייעודית כמו למדינות מפותחות. מר לוק ניתח כי למודלים של קרנות בשוק הבינלאומי יש לעתים קרובות חמש נקודות משותפות כגון: הממשלה ממלאת תפקיד ביצירה; הקרן מספקת תמיכה כספית הן לצד ההיצע והן לצד הביקוש; הון מתקציב המדינה וממוטבים; תמיכה הן בדיור ציבורי והן בדיור בעלות נמוכה; ויש לה סוכנות הפעלה עצמאית.
וחשוב מכך, ד"ר קאן ואן לוק מאמין שהקרן צריכה לפעול על פי מודל של "הכנסות-הוצאות", תוך הבטחת החזר עלויות, קיימות, ולא למטרות רווח. צורות התמיכה חייבות להיות מגוונות, החל מהלוואות, ערבויות, סובסידיות ריבית, השקעות בפינוי קרקעות ועד מתן עדיפות לפריטים מעשיים שניתן ליישם באופן מיידי.
מנקודת מבט עסקית, מר וו קוק הוי - סגן המנכ"ל של טסקו לנד, מאמין כי פישוט הליכים ומתן תעודות בעלות מהיר יסייעו לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לגשת לדיור ציבורי ביתר קלות. הוא מקווה שההחלטה החדשה תסיר באמת מכשולים אדמיניסטרטיביים ותיצור את התנאים הנוחים ביותר עבור אנשים.
בינתיים, מומחים אחרים מדגישים את הצורך להפחית את הדרישות הפיננסיות מקונים. לדוגמה, שיעורי הריבית על ההלוואה צריכים להיות קבועים לאורך כל תקופת ההלוואה או להיות שווים רק ל-50-60% משיעורי הריבית בשוק; יש להאריך את תנאי ההלוואה כדי להפחית את הלחץ הפיננסי על אנשים ועסקים.
בפרט, בעת יישום באמצעות בנקים מסחריים, נדרשת מדיניות ברורה ושקופה של סובסידיות ריבית, שתתקבע במחזורים קצרים כדי ליצור מוטיבציה ליישום. במקביל, המדינה צריכה להוציא מנגנון פיקוח ובדיקה יעיל כדי להבטיח שלא יבוצע שימוש לרעה בקרן.
תגובה (0)