שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי - חלק 1: בעיות משפטיות, חוסר היצע

שיעור 1: בעיות משפטיות, חוסר היצע

על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), מדיניות תמיכה, יחד עם תמיכה של עסקים וסוכנויות ניהול, לא רק מביאה הזדמנויות התאוששות חזקות, אלא גם מעצבת מחדש את מבנה השוק, לקראת חזון פיתוח ארוך טווח.

אתגרים שנותרו

על פי דו"ח של לשכת הסטטיסטיקה של הו צ'י מין סיטי, הכנסות הנדל"ן בשנת 2024 יגיעו ל-199,155 מיליארד דונג וייטנאמי, המהוות 60.3% מסך ההכנסות מ"שירותים אחרים", עם שיעור צמיחה חיובי של 6.7%. עם זאת, על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), קצב צמיחה זה אינו יכול להסתיר את העובדה שהקשיים נמשכו ב-4 השנים האחרונות, כאשר פרויקטים רבים נתקעו או התעכבו.

עם זאת, המאמצים לפתור סוגיות משפטיות מצד הממשלה וועדת העם של הו צ'י מין סיטי הביאו לתוצאות מסוימות, כגון הסדר של 64 פרויקטים בשנת 2024, מתוכם 8 פרויקטים הושלמו. עם זאת, יותר מ-100 פרויקטים אחרים לא נפתרו, דבר המעכב קשות את האספקה ​​החדשה לשוק.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי העובדה שיותר מ-100 פרויקטים סובלים מבעיות משפטיות שלא נפתרו לא רק עוצרת את היצע הדיור החדש, אלא גם משפיעה קשות על מבנה המוצרים בשוק. פלח הדיור היוקרתי ממשיך לשלוט, בעוד שהביקוש לדיור בינוני ובמחיר סביר הולך וגובר.

בנוסף, העיכוב באישור פרויקטים של דיור ציבורי גרם להשלכות חברתיות חמורות. אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית אינם יכולים לגשת לדיור בר השגה, מה שמגביר את אי השוויון בגישה למשאבים עירוניים.

ראוי לציין כי בהו צ'י מין סיטי אושרו רק 12 פרויקטים של דיור להשקעה בשנת 2024, מספר נמוך בהרבה מהממוצע של 60 פרויקטים בשנה לפני מגפת הקורונה. מבין אלה, רק פרויקט אחד של דיור ציבורי אושר, דבר המצביע על קיפאון חמור בפיתוח פלח הדיור בר השגה.

בנוסף, לאף פרויקט לא הוקצה קרקע או קרקע חכורה, ורק שני פרויקטים של דיור מסחרי קיבלו היתרי בנייה. הליכים משפטיים מסובכים, החל מאישור השקעה, אישור תכנון מפורט 1/500 ועד הערכת שווי קרקע, ממשיכים להוות חסמים עיקריים לפיתוח שוק.

מצד שני, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מושפע גם מסדרה של מדיניות משפטית לא מסונכרנת. תקנות על הערכת פרויקטים במסגרת חוק הקרקעות, חוק הדיור וגזירות נלוות לא באמת יצרו תנאים נוחים לפתרון חסמים משפטיים. יישום מנגנונים חדשים כגון צו 115/2024/ND-CP ותיקונים לחוק התכנון ולחוק ההשקעות צפוי להיות נקודת מפנה, אך ייקח עוד זמן עד שייכנסו לתוקף.

שלא לדבר על כך, עסקי נדל"ן מתמודדים כיום עם לחץ גדול עקב מחסור בהון להשקעה. על פי הערכות, הערך הכולל של אג"ח קונצרניות שפגיעתן במגזר הנדל"ן בשנת 2025 עשוי להגיע ל-180,000 מיליארד דונג וייטנאמי. מצב זה גורם לעסקים רבים לעכב או להפסיק לחלוטין פרויקטים מתמשכים, ויוצר מעגל קסמים שגורם לקיפאון בשוק.

היצע לא מאוזן, עליית מחירי הדיור

בשנת 2024, בשוק הו צ'י מין סיטי יהיו רק 31 פרויקטים של דיור מסחרי בפיתוח, עם סך של 31,167 דירות, ירידה חדה בהשוואה לממוצע השנתי הקודם. ראוי לציין כי רק 4 פרויקטים זכאים לגייס הון, עם 1,611 דירות, כולן בפלח היוקרה. זוהי הפעם הראשונה בהיסטוריה של השוק שאין עוד היצע לפלח הדיור הבינוני והבר השגה.

בנוסף, מבנה מוצר הנדל"ן נופל למצב של "פירמידה הפוכה", כאשר דיור יוקרתי מהווה 100% מההיצע ב-11 חודשים של 2024, לעומת 70.6% בשנת 2020. בינתיים, דיור בר השגה - הקטגוריה עם הביקוש הגדול ביותר - נעלם לחלוטין מהשוק.

חוסר איזון חמור זה הוביל לעליות בלתי מבוקרות במחירי הדיור. המחיר הממוצע של דירות יוקרה הגיע ל-9.39 מיליארד דונג וייט ליחידה, לא כולל עלויות הנובעות משוק המשני. באזורים מרכזיים כמו רובע 1 ורובע 3, מחירי הדיור ממשיכים לטפס, בעוד שבעיר ת'ו דוק וברובע בין צ'אן עדיין חסרים פרויקטים חדשים, מה שמעמיק את הפער בין מחירי הדיור ליכולת התשלום של אנשים.

בנוסף, משרד הבינוי צופה כי עם התאמת מחירי הקרקעות בשנת 2024, מחירי הדיור עשויים להמשיך לעלות ב-15-20% בשנת 2025. עליית מחירים זו לא רק מצמצמת את ההזדמנות לבעלות על בית עבור קבוצות ההכנסה הבינונית והנמוכה, אלא גם מגדילה את פער האי-שוויון בגישה לדיור באזורים עירוניים גדולים כמו הו צ'י מין סיטי.

למרות קשיים רבים, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי עדיין צפוי להתאושש אם ייפתרו הבעיות המשפטיות באופן יסודי. אזורים כמו בין צ'אן, נה בה ותו דוק סיטי, עם קרנות קרקע גדולות ושיפור בתשתיות התחבורה, יכולים להפוך למניעי הצמיחה העיקריים.

פרויקטים מרכזיים כמו קו מטרו 1, כביש מהיר הו צ'י מין סיטי - מוק באי וכביש הטבעת 3 צפויים לא רק לסייע בחיבור האזור המרכזי עם הפרברים, אלא גם ליצור הזדמנויות פיתוח עבור ערי לוויין כמו לונג אן, דונג נאי ובין דואנג.

עם זאת, כדי לנצל את הפוטנציאלים הללו, יש לפתור בקרוב צווארי בקבוק משפטיים. הו צ'י מין סיטי צריכה לחזק את מנגנון החיבור בין סוכנויות ניהול, לקצר את זמן הטיפול בפרויקטים של השקעה; במקביל, יש להתמקד גם במעקב אחר מחירי הדיור ובאיזון מבנה המוצרים בשוק כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא.

מאמר אחרון: להתיר את הקשרים, לנצל את ההזדמנות לפרוץ

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406