שוק המשרדים והקמעונאות בהו צ'י מין סיטי מתפתח באופן חיובי

משרדים ירוקים מגיעים לשוק

על פי דו"ח סאבילס, ההיצע ברבעון השני של 2024 גדל ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם, מה שהביא את שטח המשרדים הכולל ל-2.8 מיליון מ"ר של שטח להשכרה מתוך 386 פרויקטים. מתוכם, ישנם 3 פרויקטים חדשים באזור שאינו מרכזי, הממשיכים לקדם את התפתחות השוק בצורה מאוזנת ובת קיימא ברחבי העיר. שכר הדירה הממוצע למשרדים עלה ב-2% רבעון לעומת רבעון וב-8% משנה לשנה, ל-815,000 דונג וייטנאמי למ"ר לחודש. שיעור התפוסה הגיע ל-89%, ירידה של נקודת אחוז אחת רבעון לעומת רבעון וב-2 נקודות אחוז משנה לשנה, בעיקר בשל קיבולת נמוכה של היצע חדש.

רק בקטגוריית משרדים מסוג A, פרויקטים שאינם ברמת CBD הציגו ביצועים חזקים, עם שיעורי תפוסה שעלו ב-6 נקודות האחוז לעומת הרבעון הקודם ל-84%, הגבוה ביותר מבין כל הקטגוריות. מחיר השכירות הממוצע הגיע גם הוא ל-1.1 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, עלייה של 5% לעומת הרבעון הקודם. הדו"ח ציין כי לחלק מפרויקטי ה-DG A היו שיעורי ספיגה טובים, כגון The METT, The Hallmark ו-The Nexus.

לדברי גב' טו טי הונג אן, מנהלת בכירה ליסינג מסחרי בסאבילס וייטנאם, שיעור התפוסה הכולל בשוק נותר כמעט ללא שינוי בששת החודשים הראשונים של השנה. במילים אחרות, משמעות הדבר היא ששכר הדירה נטו שווה ערך להיצע החדש.

פרויקטים שאינם ברמת CBD דרגה A רשמו תפוסה מהירה במחצית הראשונה של 2024

"מגמה זו מתואמת עם צמיחה כלכלית חזקה, ביקוש שעולה על ההיצע בהקשר של שוק המתעד מגמות חדשות רבות כגון מודל העבודה מהבית ויישום טכנולוגיה בסביבת העבודה. לכן, עם שיעור ספיגה שווה ערך להיצע החדש, אנו צופים שמחירי השכירות של משרדים בהו צ'י מין סיטי יתחילו להתייצב בשלוש השנים הקרובות", ניתחה גב' אן.

המומחה של סאבילס הצביע גם על נקודה בולטת: פרויקטים של משרדים ירוקים, כאשר שטחי משרדים בני קיימא הופכים לסטנדרט חובה עבור תאגידים רב-לאומיים רבים. בשווקים מפותחים כמו סינגפור, שנגחאי והונג קונג, שיעור הבניינים הירוקים כמו גם שטח הרצפה להשכרה גדולים בהרבה מאשר בהו צ'י מין סיטי והאנוי . בינתיים, יחס זה בשתי הערים העיקריות של וייטנאם עדיין נמוך מ-25% וצמיחת ההיצע העתידית מוגבלת למדי.

האנוי ורוב השווקים העיקריים באזור הם כעת שווקי שוכרים. לעומת זאת, שוק HCMC ימשיך לחוות עוצמה מצד בעלי נכסים. בשוק זה, שיעור הריקנות של משרדים ברמה A נמוך מ-10% והבניינים הירוקים נמוכים יותר מבעבר. רוב החברות הזרות יחפשו משרדים יוקרתיים, ובכך ייצור יתרון שאין להכחישו עבור בניינים אלה על פני בניינים ישנים יותר. דינמיקה זו תמשיך להתפתח בעתיד הודות ליחסי היצע-ביקוש הייחודיים הללו.

חברות זרות נוהרות לחפש משרדים ברמה A.

הקמעונאות "פורחת" הודות להתאוששות הכלכלית המקומית

במגזר הקמעונאות, גב' טו טי הונג אן הצביעה על מגמה בולטת כאשר שוכרי מזון ומשקאות מניעים את הביקוש להתרחבות בהו צ'י מין סיטי, כמו גם בשווקים שכנים כמו בנגקוק וסינגפור.

"אלה השינויים שאנחנו יכולים לראות במציאות. דגמי מזון ומשקאות רבים בשוק, החל ממזון מהיר, בתי קפה, משקאות, ברים ומועדונים, דרך מסעדות קז'ואל ועד מסעדות יוקרה, זקוקים להרחבה. לכן, במגרש המשחקים הזה, שחקנים מקומיים ובינלאומיים כאחד צפופים יותר ויותר. בקנה מידה קטן יותר, אנו רואים מאפייני ספורט ובריאות דינמיים למדי בשוק", אמרה גב' אן.

מומחי Savills ציינו גם את Nitori, קמעונאית יפנית לבתים ורהיטים, שזה עתה נכנסה לשוק עם 5 חנויות במטרה לצמוח מהר כמו Muji. Muji עצמה מתכננת גם לפתוח 100 חנויות נוספות ברחבי דרום מזרח אסיה, תוך התמקדות בשוק הוייטנאמי. באשר ל-Miniso, גם לקמעונאית המפורסמת הזו יש תוכנית שאפתנית לפתוח 350 עד 400 חנויות ברחבי דרום מזרח אסיה, תוך התמקדות גם בשוק הוייטנאמי.

בינתיים, קמעונאי תכשיטים, שעונים, אופנה וקמעונאי יוקרה אחרים מתרחבים רק במספר מצומצם של מקומות נבחרים עם סטנדרטים מחמירים, שלא בהאנוי ולא בהו צ'י מין סיטי יש הרבה. לכן, יחידות אלו צריכות להיות יצירתיות מאוד באסטרטגיות ההתרחבות שלהן, כגון נקודות תיירות חמות, מודלים של חנויות רב-ערוציות וחנויות פופ-אפ, כך שבחינת פורמטים קמעונאיים חדשניים שונים תעזור להן להגדיל את הנראות שלהן במדיה החברתית ובכך לשפר את החנויות המקוונות והפיזיות שלהן.

מותגי קמעונאות בינלאומיים רבים מרחיבים גם הם את פיתוחם בשוק הווייטנאמי.

דו"ח סאבילס תיעד כי עסקאות בששת החודשים הראשונים של 2024 הגיעו לגודל ממוצע של 256 מ"ר (לא רשום) שטח, עלייה של 26% משנה לשנה, עקב התרחבות רשתות מותגים כמו Muji, Poseidon ו-Unqlo. תעשיית האופנה היוותה 35% מהשטח להשכרה, אחריה אוכל ומשקאות עם 30%; מכשירי חשמל ביתיים ורהיטים עם 15% ותעשיית הבידור עם 11%.

מנקודת מבט כללית של השוק, גב' קאו טי טאנה הואנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר בסאבילס, HCMC, ציינה כי ההתאוששות החזקה של הכלכלה המקומית קידמה את התפתחות ענף הקמעונאות, משכה מותגים חדשים להיכנס לשוק ולהמשיך להתרחב.

בהו צ'י מין סיטי, אוכלוסייה צעירה, מעמד ביניים הולך וגדל ועושר גובר יתרמו להרחבת נתח השוק של הקמעונאות המודרנית. על פי Oxford Economics, הוצאות הצרכנים בהו צ'י מין סיטי צפויות לגדול ב-8.4% עד 2025. קמעונאות מודרנית בשוק זה של יותר מ-13 מיליון איש תהווה גם היא 50% מנתח השוק של ערוצי הקמעונאות עד 2025.

ברבעון השני, היצע שטחי המסחר להשכרה גדל ב-1.5 מיליון מ"ר, עלייה של 2% לאחר פתיחת פרויקט Vincom Mega Mall Grand Park. היצע הקמעונאות החדש המשיך לעבור לאזורים שאינם אזורי CBD עם 75% מסך ההיצע העתידי. שיעור התפוסה הכולל בשוק הגיע ל-94%, עלייה של 2 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון הקודם ו-3 נקודות האחוז ברבעון השני של 2024. שיעור התפוסה באזורי המרכז והעיר הפנימית עלה מעט בנקודת אחוז אחת.

מחיר השכירות בקומת קרקע הגיע ל-1.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, יציב מרבעון קודם לכן ועלה ב-3% משנה לשנה הודות לעלייה של 20% מכלל ההיצע בהו צ'י מין סיטי במחירי השכירות, כאשר המשקיעים הפסיקו את המדיניות המועדפת.

מקור: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html