מס העברת נדל"ן: מומחים ממליצים "להטיל מס" של 20% על ההפרש בין קנייה למכירה

ANTD.VN - מומחים ממליצים להטיל מס של 20% על ההפרש בין קנייה למכירה של נדל"ן, במקום 2% כיום על ערך ההעברה.

האם יש להטיל מס על ההפרש בין מחירי הקנייה למחיר המכירה?

על פי מומחים רבים, הכנסות מהעברות נדל"ן הן כיום אחד ממקורות ההכנסה החשובים במערכת מס הכנסה אישי, אך למיסוי עדיין יש מגבלות וחסרונות רבים.

פרופסור חבר ד"ר פאן הוא נגי, סגן מנהל המכון לבנקאות ופיננסים באוניברסיטה הלאומית לכלכלה , אמר כי כיום, מס הכנסה אישי על הכנסה מהעברות נדל"ן מוחל בשתי דרכים.

הראשון הוא מס של 2% על שווי העסקה, ללא קשר לרווח או הפסד. והשני הוא מס של 20% על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.

לדברי המומחה, למרות שמס של 2% על שווי העסקה הוא פשוט וקל לגבייה, הוא יוצר פרצה גדולה בהצהרת מחירי המכירה. מוכרים מצהירים לעתים קרובות על מחיר העברה נמוך מהמחיר בפועל כדי להפחית את סכום המס שיש לשלם. זה לא רק גורם לאובדן הכנסות לתקציב המדינה, אלא גם גורם לחוסר שקיפות בשוק הנדל"ן.

להיפך, למס של 20% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה יש יתרון משום שהוא משקף במדויק את ההכנסה בפועל. עם זאת, שיטה זו מתקשה לקבוע את מחיר הרכישה הנכון, במיוחד עבור עסקאות נדל"ן שבוצעו לפני שנים רבות, כאשר לא היה מנגנון שקוף לניהול מחירי קנייה ומכירה כפי שקיים כיום.

מומחים אומרים כי מס העברת הנדל"ן הנוכחי עדיין אינו מספק.

פרופסור חבר ד"ר פאן הוא נגי אמר כי כדי להבטיח הוגנות ולהגביל העלמות מס, יש להחיל מס של 20% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בדומה למס הכנסה של חברות.

"כיום, לרשויות המס ולמשרד החקלאות והסביבה יש מידע מלא על מחירי קנייה ומכירה כדי לחשב מיסים. לכן, שליטה על מחירי ההעברה אפשרית לחלוטין על ידי השוואה לנתונים בפועל."

"כאשר קונים מסכימים להצהיר על מחיר נמוך כדי להימנע ממס, כשיגיע הזמן למכור מחדש, הם יתקשו לרשום מחיר רכישה נמוך ממחיר השוק, מה שעשוי להוביל לתשלום מס גבוה יותר בעסקת המכירה החוזרת בהמשך, כאשר הקונה לא מסכים לרכישה בשני מחירים (כלומר, להצהיר על מחיר נמוך)" - הוא ניתח.

לדברי המומחה, מס של 20% על ההפרש בין מחירי הקנייה למכירה צריך להיות מלווה גם בסנקציות מחמירות על הצהרות מחיר כוזבות. כך, עסקאות נדל"ן יהפכו לשקופות יותר, מה שיגביל את המצב של "שני מחירים" (מחיר בפועל ומחיר מוצהר), ובמקביל יעזור למדינה לגבות מיסים בצורה הוגנת יותר. השוק שדוחף על ידי מתווכים וקנייה ומכירה עקיפה יוגבל למקסימום.

"אחת ההשפעות החשובות של הטלת מס של 20% על רווחים בפועל היא לסייע בהגבלת המצב של עליית מחירי הנדל"ן. אם מדיניות המיסוי על ערך מוסף תיושם בקפדנות, חברות נדל"ן יצטרכו גם לחשב בזהירות רבה יותר בעת קביעת מחירי המכירה, ובכך לסייע לשוק לפעול בצורה שקופה ומהותית יותר" - פרופסור חבר ד"ר פאן הוא נגי הביע את דעתו.

באופן דומה, ד"ר נגוין נגוק טו, מרצה באוניברסיטת האנוי לעסקים וטכנולוגיה, אמר כי חישוב מס של 2% על מחיר המכירה יכול בקלות לגרום לחיוב יתר ואינו עולה בקנה אחד עם אופיו של מס הכנסה אישי, המוטל רק על הכנסה, כלומר, הכנסות פחות הוצאות של משלם המסים.

הצעה להטיל מס רכוש שנתי על שווי הנכס

המומחה נגוין טרי הייאו, מנהל המכון למחקר ופיתוח של שווקי הפיננסים והנדל"ן הגלובליים, אמר כי בווייטנאם, נכון לעכשיו, מס נדל"ן נעצר רק בהכנסות כגון מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי, מס הכנסה אישי מהעברת נדל"ן ודמי רישום.

בינתיים, מדינות מפותחות כמו ארה"ב, קנדה, יפן ודרום קוריאה כולן מיישמות מס רכוש שנתי על ערך הנדל"ן כדי להבטיח הוגנות בחלוקת הנכסים וליצור הכנסות בנות קיימא לתקציב המדינה.

לדברי המומחה, הכישלון ביישום יעיל של מס נדל"ן בווייטנאם הוביל למספר השלכות בולטות.

ראשית, מצב הספקולציות והאגירה בנדל"ן הולך וגובר. כאשר אינם נתונים ללחץ מס, אנשים וארגונים רבים נוטים להשקיע בנדל"ן לצורך החזקה לטווח ארוך במקום לניצול או מסחר. דבר זה תורם לירידה בהיצע הדיור הריאלי כדי לשרת את צורכי הדיור הריאליים, מה שגורם לעליית מחירי הנדל"ן.

שנית, תקציב המדינה מחמיץ מקור הכנסה חשוב. כאשר נדל"ן אינו כפוף למס רכוש קבוע, המדינה מאבדת מקור הכנסה יציב וארוך טווח, תוך שהיא נאלצת להסתמך במידה רבה על מס חברות ומס ערך מוסף (מע"מ). מצב זה הופך את מערכת המס ללא יעילה בוויסות הכלכלה.

ד"ר נגוין טרי הייאו אמר כי מס נדל"ן נחשב לכלי יעיל לשליטה בספקולציות, יצירת מקור הכנסה יציב לתקציב והכוונת זרימת הון לפעילויות כלכליות במקום אגירת נכסים. עם זאת, יש לשקול היטב את היישום על מנת להבטיח שהוא עולה בקנה אחד עם מציאות השוק והתנאים החברתיים-כלכליים בכל נקודת זמן.

מיסוי נכסים לא רק דורש הוגנות במערכת המס, אלא גם מפת דרכים סבירה כדי למנוע יצירת השפעות לא רצויות, במיוחד בהקשר של שוק הזקוק ליציבות.

מקור: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd