מה הבעיה עם מס הכנסה של 2% על נדל"ן?

בהתאם לסעיף 1, סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי (תוקן והושלם על ידי סעיף 243 לחוק המקרקעין 2024), במקרה של העברת זכויות שימוש במקרקעין, ההכנסה החייבת במס מחושבת לפי מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע.

מומחי מס מדריכים אנשים בנוגע להליכי תשלום מס - צילום: TTD

שתי השיטות שבוחן משרד האוצר כוללות חישוב על הכנסה חייבת במס (שווה למחיר המכירה פחות סך העלויות הקשורות לנכס המועבר) או החלת שיעור מס כללי על מחיר ההעברה הכולל.

במקרה שקיים מסד נתונים הקובע במדויק את מחיר הרכישה והעלויות הקשורות להעברת נדל"ן, מיושמת שיטת גביית מס הכנסה אישי מהעברת נדל"ן, המחושבת לפי נוסחת שיעור המס (מוצע 20%) כפול ההכנסה החייבת במס.

במקרים בהם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות הקשורות להעברת המקרקעין, מס הכנסה אישי נקבע על סך מחיר העברת המקרקעין כפול שיעור המס של 2%.

יש צורך בדיפלמה במדיניות המס בהתאם למטרת השימוש בנדל"ן, תוך החלת שיעורי מס נמוכים יותר על קרקעות למטרות ייצור ועסק כדי לעודד שימוש יעיל בקרקע ויצירת ערך לחברה.

למסים עדיין יש חסרונות רבים

החל מ-1 באוגוסט 2024 (תאריך תחילת חוק המקרקעין משנת 2024), גביית מס הכנסה אישי מהעברות מקרקעין מחולקת לשני המקרים הבאים:

הכנסה מהעברת זכויות שימוש בקרקע עבור משקי בית ויחידים, מס הכנסה אישי מחושב על סמך מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע כפול שיעור המס של 2%.

כלומר, אם מועברים רק זכויות שימוש בקרקע (ללא בתים או מבנים על הקרקע), המדינה לא תתבסס על המחיר המוצהר בחוזה כמו קודם, אלא על רשימת מחירי הקרקעות שמוציאה מדי שנה ועדת העם המחוזית לחישוב המס. זוהי תקנה חדשה בחוק הקרקעות משנת 2024 שמטרתה לצמצם את המצב שבו אנשים ממעיטים בכוונה במחירי הקרקעות כדי להפחית את חובות המס.

עבור הכנסה מהעברת זכויות שימוש בקרקע הקשורות לבתים ועבודות בנייה על קרקע, ההכנסה החייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר ההעברה בכל פעם כפול שיעור המס של 2%.

בהתאם לסעיף 17 לחוזר 92/2015/TT-BTC, מחיר ההעברה לכל פעם הוא המחיר הנקוב בחוזה ההעברה בעת ההעברה.

במקרה שחוזה העברת הקרקע אינו מציין את מחיר הקרקע או שמחיר הקרקע בחוזה ההעברה נמוך מהמחיר שנקבע על ידי ועדת העם המחוזית, מחיר העברת הקרקע יהיה המחיר שנקבע על ידי ועדת העם המחוזית בעת ההעברה בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

בשני המקרים הנ"ל, על המעביר לשלם מס בשיעור של 2% משווי המקרקעין הכולל (לפי מחיר המדינה או המחיר עליו הוסכם בין הצדדים) ללא קשר לשאלה האם המוכר מרוויח או מפסיד.

שיטת גבייה פשוטה אך קלה לגביית יתר

ראשית, מס הכנסה אישי מוטל למעשה רק על ההכנסה (רווח) שנוצרה לאחר ניכוי הוצאות, אך במציאות הוא נגבה על סך שווי העסקה, מה שיכול בקלות להוביל לגביית יתר. אנשים עדיין צריכים לשלם מס גם אם הם מוכרים בהפסד, וזה מתסכל ולא סביר.

שנית, יישום מחירי הקרקעות של ועדת העם המחוזית במקרה של העברת זכויות שימוש בקרקע בלבד אינו משקף נכונה את שווי השוק, דבר המפחית את המשא ומתן על עסקאות אזרחיות.

שלישית, שיעור המס של 2% על השווי הכולל של נכסי נדל"ן גבוה למדי, ויוצר נטל כלכלי, וגורם למעבירים רבים למצוא דרכים להצהיר על מחירי חוזים נמוכים מהמחיר בפועל (עסקאות בשני מחירים), מה שגורם להפסדי תקציב ומפחית את שקיפות השוק.

להוריד את שיעור המס מתחת ל-1%, בסדר?

בהינתן מצב זה, הצעת משרד האוצר להחיל שיעור מס של 20% על הרווח (שווה להכנסות פחות סך העלויות) אם נקבע מידע מלא, או לשמור על שיעור מס של 2% על מחיר ההעברה הכולל אם לא ניתן לקבוע את העלויות, היא סבירה. גישה זו מסייעת להתקרב בהדרגה לאופי מס ההכנסה האישי, תוך שהיא מתאימה גם לתנאי ניהול המס הנוכחיים בווייטנאם.

עם זאת, בנוסף לחידוש שיטת חישוב המס, יש צורך לשקול התאמת שיעור המס. אם מיישמים שיעור מס כללי על מחיר ההעברה הכולל, יש להפחית את שיעור המס מ-2% לפחות מ-1%, או לקבוע שיעור מס פרוגרסיבי בהתאם לשווי הנדל"ן כדי להפחית את הנטל הכלכלי על אנשים.

בעת פיתוח שיטה לחישוב מס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן, יש להבטיח את עקרונות ההגינות, הסבירות והאיזון בין דרישות ניהול המס של המדינה לבין היכולות בפועל של הציבור.

קרא עוד חזרה לנושאים

חזרה לנושא

תואר שני במשפטים (MSc) ג'יה הואנג (NGO) (הפקולטה למשפטים מסחריים, אוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי)

מקור: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm