האם יש משהו רע במס הכנסה של 2% על עסקאות נדל"ן?

בהתאם לסעיף 1, סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי (תוקן והושלם על ידי סעיף 243 לחוק המקרקעין 2024), במקרה של העברת זכויות שימוש במקרקעין, ההכנסה החייבת במס מחושבת על סמך מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע.

פקידי המס מדריכים אזרחים בנוגע להליכי תשלום המס - צילום: TTD

משרד האוצר בוחן שתי שיטות: חישוב מס על סמך ההכנסה החייבת במס (שווה למחיר המכירה פחות סך העלויות הקשורות לנכס המועבר) או החלת שיעור מס כללי על מחיר ההעברה הכולל.

במקרים בהם קיים מאגר נתונים הקובע במדויק את מחיר הרכישה והעלויות הנלוות להעברת מקרקעין, אופן גביית מס הכנסה אישי מהעברת מקרקעין יחושב באמצעות הנוסחה: שיעור המס (מוצע 20%) כפול ההכנסה החייבת במס.

במקרים בהם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות הנלוות להעברת המקרקעין, מחושב מס הכנסה אישי על סך מחיר העברת המקרקעין כפול שיעור מס של 2%.

יש צורך להבדיל בין מדיניות מס המבוססת על השימוש המיועד בנדל"ן, תוך החלת שיעורי מס נמוכים יותר על קרקעות המשמשות לייצור ולמטרות עסקיות כדי לעודד שימוש יעיל בקרקע וליצור ערך לחברה.

למיסוי עדיין יש חסרונות רבים.

החל מ-1 באוגוסט 2024 (תאריך תחילת חוק המקרקעין משנת 2024), גביית מס הכנסה אישי מהעברות מקרקעין מחולקת לשני המקרים הבאים:

הכנסה מהעברת זכויות שימוש בקרקע עבור משקי בית ויחידים חייבת במס על סמך מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע כפול שיעור מס של 2%.

משמעות הדבר היא שאם רק זכות השימוש בקרקע מועברת (ללא בתים או בנייה על הקרקע), המדינה לא תבסס עוד את חישוב המס על המחיר המוצהר בחוזה כמו בעבר, אלא תבסס אותו על רשימת מחירי הקרקעות שמוציאה מדי שנה ועדת העם המחוזית. זוהי תקנה חדשה בחוק הקרקעות משנת 2024 שמטרתה לצמצם את המצב שבו אנשים ממעיטים בערך במכוון במחירי הקרקעות כדי להפחית את חובות המס שלהם.

עבור הכנסה מהעברת זכויות שימוש במקרקעין הקשורות לבתים ועבודות בנייה על הקרקע, ההכנסה החייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת על ידי הכפלת מחיר ההעברה של כל עסקה בשיעור מס של 2%.

בהתאם לסעיף 17 לחוזר 92/2015/TT-BTC, מחיר ההעברה עבור כל עסקה הוא המחיר הנקוב בחוזה ההעברה בעת ההעברה.

במקרים בהם חוזה העברת הקרקע אינו מציין את מחיר הקרקע, או שמחיר הקרקע הנקוב בחוזה נמוך מהמחיר שנקבע על ידי ועדת העם המחוזית, מחיר העברת הקרקע יהיה המחיר שנקבע על ידי ועדת העם המחוזית בעת ההעברה, בהתאם לחוק הקרקעות.

בשני המקרים הנ"ל, על המעביר לשלם מס בשיעור של 2% משווי הנכס הכולל (בהתאם למחיר שנקבע על ידי המדינה או למחיר שסוכם על ידי הצדדים), ללא קשר לשאלה האם הם מרוויחים או מפסידים מהמכירה.

שיטת איסוף פשוטה, אך מועדת לטעינת יתר.

ראשית, מס הכנסה אישי מוטל למעשה רק על הכנסה (רווח) שנוצרה לאחר ניכוי הוצאות, אך במציאות, הוא נגבה על סך שווי העסקה, מה שמוביל בקלות למיסוי יתר. אנשים צריכים לשלם מס גם כאשר הם מוכרים בהפסד, מה שגורם לטינה ולחוסר סבירות.

שנית, יישום מחירי הקרקעות של ועדת העם המחוזית במקרים של העברת זכויות שימוש בקרקע בלבד אינו משקף במדויק את ערך השוק, דבר המפחית את מידת ההסכמה בעסקאות אזרחיות.

שלישית, שיעור המס של 2% על השווי הכולל של נדל"ן הוא גבוה למדי, מה שיוצר נטל כלכלי ומוביל גורמים רבים המעורבים בהעברות להצהיר על מחירי חוזים נמוכים מהערך בפועל (עסקאות בשני מחירים), וכתוצאה מכך אובדן הכנסות ושקיפות מופחתת בשוק.

האם נוכל להוריד את שיעור המס מתחת ל-1%?

בהינתן מצב זה, הצעת משרד האוצר להחיל שיעור מס של 20% על הרווח (שווה להכנסות פחות סך ההוצאות) אם ניתן לקבוע את כל המידע, או לשמור על שיעור מס של 2% על סך מחיר ההעברה אם לא ניתן לקבוע את ההוצאות, היא סבירה. גישה זו מתקרבת בהדרגה לאופיו האמיתי של מס הכנסה אישי, תוך שהיא מתאימה גם לתנאי מינהל המס הנוכחיים בווייטנאם.

עם זאת, בנוסף לרפורמה בשיטת חישוב המס, יש לשקול התאמות בשיעור המס. אם יוחל שיעור מס אחיד על מחיר ההעברה הכולל, יש להפחית את השיעור מ-2% לפחות מ-1%, או לקבוע לוח זמנים של שיעורי מס פרוגרסיביים המבוססים על שווי הנכס כדי להפחית את הנטל הכלכלי על הציבור.

בעת פיתוח שיטה לחישוב מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן, יש להבטיח את עקרונות ההגינות, הסבירות והאיזון בין דרישות ניהול המס של המדינה לבין היכולת הפיננסית בפועל של הציבור.

קרא עוד חזרה לדף הבית

חזרה לנושא

ארגון MA NGO ג'יה הואנג (הפקולטה למשפט מסחרי, אוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי)

מקור: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm