"משפר" את היצע הדיור בר השגה

ביקוש "עצום" לדיור

על פי מחקר של Savills Vietnam, מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו בממוצע של 6% בשנה בין השנים 2019 ל-2023, ובהו צ'י מין סיטי ב-3% בשנה, בעוד שההכנסה האישית גדלה רק ב-4% ו-3% בהתאמה. פער הולך וגדל זה מקשה מתמיד על בעלות על בית עבור אנשים רבים.

בנוסף, חסמים משפטיים, בעיות עם יזמים ועיכובים בהוצאת פוליסות תמיכה בדיור הסתבכו את המצב.

שוק נדל"ן המתפתח בר-קיימא מורכב לעיתים קרובות ממגוון פלחים, במיוחד מוצרים מסוג B ו-C.

עם זאת, הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי , היצע הדיור מסוג זה נמצא במחסור חמור. הביקוש לכ-50,000 דירות בשנה, בעיקר מאנשים בעלי הכנסה בינונית ומשקי בית צעירים, לא נענה במלואו.

פרויקטים יוקרתיים נמצאים בעלייה, בעוד שהיצע הדיור בר השגה מוגבל.

לדברי גב' ג'יאנג הוין - מנהלת המחקר ומחלקת S22M בסאבילס, גם הו צ'י מין סיטי וגם הפרובינציות השכנות כמו בין דואנג, דונג נאי ולונג אן מתמודדות עם מחסור בדיור.

בעתיד הקרוב, הו צ'י מין סיטי תחווה עלייה בפרויקטים יוקרתיים, בעוד שהיצע הדיור בר השגה מוגבל.

לעומת זאת, האנוי תתמקד בפיתוח פרויקטים מסוג B. חוסר איזון זה נובע מגורמים רבים, כולל צמיחה בהכנסות, קרן קרקע מוגבלת ועלויות קרקע גבוהות, יחד עם הליכים מנהליים מסובכים ברישוי פרויקטים חדשים של פיתוח.

סדרה של תמיכה בתשתיות ובמדיניות

עם השקעה ציבורית בתשתיות המהווה כ-6% מהתמ"ג, הממשלה מיישמת פרויקטים גדולים רבים כגון בניית כבישים, גשרים, שדות תעופה ונמלי ים כדי לסייע בשיפור קישוריות התנועה, לקצר מרחקים גיאוגרפיים וזמני נסיעה, במיוחד בין מרכזים עירוניים לאזורים פרבריים.

"מודל הפיתוח מוכוון התחבורה (TOD), שבדרך כלל מבוסס על מערכת המטרו, הוכח כיעיל בפתרון בעיות תנועה ובמתן דיור. על ידי התמקדות בפיתוח אזורים סביב קווי המטרו, צפיפות הבנייה עולה, ויוצרת תנאים נוחים לנסיעה ולחיבור בין אזורים."

"במקביל, ניצול כספי קרקע לאורך קווי המטרו מסייע גם בהפחתת עלויות השקעה, ובכך יוצר אפשרויות דיור במחירים נוחים יותר עבור אנשים", הוסיף המומחה של סאבילס.

תשתיות ומדיניות: ה"ממריץ" להיצע דיור בר השגה.

המומחה ג'יאנג הויניה אמר שכדי להפחית את הלחץ על כספי קרקע ועלויות עירוניות, האנוי והו צ'י מין סיטי שואפות להרחיב אזורים עירוניים למחוזות שכנים כמו בין דואנג ובק נין.

השקעה רבה בתשתיות תחבורה הקלה על תהליך זה, והפכה את אזורי הפרברים לאטרקטיביים יותר עבור משקיעים ותושבים.

היא גם אמרה כי פרסום חוקים חדשים כמו חוק המקרקעין 2024, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק הדיור 2023 צפוי ליצור שינויים חיוביים בשוק הנדל"ן .

תקנות משפטיות חדשות אלו מבטיחות לשפר את יעילות השימוש בקרקע, לפשט הליכים מנהליים וליצור תנאים נוחים יותר למשקיעים להשתתף בשוק.

כדי להתמודד עם מחסור הדיור ולמנוע ספקולציות בקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 הציג תקנה האוסרת על חלוקת קרקעות למגורים באזורים עירוניים גדולים החל מ-31 בינואר 2025.

במקביל, חוק הדיור 2023 כולל גם התאמות חשובות, המתמקדות בפיתוח דיור באזורים עירוניים גדולים.

בנוסף, בוטלה התקנה המחייבת של שריון 20% משטח הקרקע לפרויקטים מסחריים, מה שפותח הזדמנויות למשקיעים להמיר שטח זה לבניית דיור ציבורי.

משקיעים בדיור ציבורי ייהנו מתמריצים אטרקטיביים רבים כגון שימוש חופשי בקרקע, ללא דמי שכירות ואפשרות לקבל הלוואות עם ריביות מועדפות.

הזדמנויות למשקיעים בתחום הדיור הציבורי

כדי לפתור את בעיית הדיור הולם ובעלות הישיגה של אנשים, Savills Vietnam מעריכה כי נדרש פתרון מקיף, המשלב את נקודות החוזק של המגזר הציבורי והפרטי כאחד.

בהקשר של תקציב מדינה מוגבל וריביות גבוהות, מימון פרויקטים של דיור ציבורי נתקל בקשיים רבים.

במקביל, גם המגזר הפרטי מתמודד עם לחץ אינפלציוני על עלויות התשומות. לכן, שיתוף פעולה יעיל בין שני הצדדים הוא דחוף.

יעדים גלובליים להפחתת פליטות פחמן גם מוסיפים דחיפות לנושא. ספקי דיור בר השגה יכולים לסייע בהשגת יעדים אלה על ידי שיפוץ נכסים קיימים או הסבת נכסים לא מתאימים, כגון משרדים ריקים או קניונים, בתמיכת תכנון ותקנות נוחים.

בנוסף, צפיפות בנייה מוגברת ותכנון יעיל ימלאו תפקיד חשוב במתן דיור בר השגה.

על רשויות העיר לנקוט במדיניות תמריצים חזקה כדי לעודד בעלי קרקעות לעבוד יחד כדי ליצור אזורי מגורים חדשים בני קיימא.

על ידי ניצול מיטבי של קרקע, בשילוב עם מתקנים ציבוריים ושטחים ירוקים, נוכל לפתור חלקית את בעיית הדיור הדחופה ההולכת וגוברת. תיאום הדוק בין הממשלה למשקיעים יהיה המפתח להגשמת רעיונות אלה.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/ha-tang-va-chinh-sach-thuoc-tro-luc-cho-nguon-cung-nha-o-gia-re-204241001144901409.htm