צמיחת מחירי הבתים עולה על צמיחת ההכנסות.

בפורום הנדל"ן הדרומי הדינמי הראשון שאורגן לאחרונה על ידי מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם (VIRES), אמר מר דונג לונג טהאן, מייסד ויו"ר מועצת המנהלים של קבוצת טאנג לוי, כי לפני יותר מעשר שנים מכרה החברה בית בבן קאט (לשעבר בין דונג ) תמורת כ-300 מיליון וונד. באותה תקופה, ההכנסה הממוצעת של עובדים ועובדי מדינה הייתה כ-7 מיליון וונד לחודש, מה שאומר שהם יכלו לחסוך במשך 5-6 שנים כדי לקנות בית.

עד היום, לדבריו, הביקוש הריאלי לדיור עדיין מהווה 70-80% מכלל השוק, אך קצב עליית מחירי הדיור עולה בהרבה על הצמיחה בהכנסות העובדים. דבר זה יוצר פער גדול ביכולתם של אנשים רבים לגשת לדיור.

"בעשור האחרון, ההכנסה הממוצעת עלתה ב-6-8% בשנה, בעוד שמחירי הבתים טיפסו ב-12-20% בשנה, מה שגרם לקונים להיות מותשים יותר ויותר", אמר.

אחת הסיבות העיקריות, לדברי מר טאנה, היא שההיצע הוא בעיקר במגזר היוקרתי, עם דירות גדולות וחומרי בנייה יקרים. הלחץ על מחירי הדיור נובע גם מעלויות תשומות גבוהות (משפטיות, מס, מחיר קרקע, עלויות בנייה וריביות הלוואות).

"זו לא בעיה פרטנית, אלא בעיה של השוק כולו. אם היא לא תיפתר, חלום ההתיישבות עבור עובדים רבים יהיה רחוק עוד יותר", הודה מר טאנה.

נדל"ן במזרח הו צ'י מין סיטי עם פרויקטים של דירות. צילום: קווין טראן

מחירי הדיור הגבוהים משתקפים גם בדו"ח שפורסם לאחרונה על ידי משרד הבינוי . בהתאם לכך, ברבעון השלישי, רשם המשרד מחיר ממוצע למטר רבוע בשוק שהגיע ל-78 מיליון דונג וייטנאמי, כאשר יותר מ-30% מההיצע החדש היה מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי. בהו צ'י מין סיטי, המחיר הממוצע הוא כ-91 מיליון דונג וייטנאמי למטר רבוע, ופרויקטים מרכזיים רבים הגיעו ל-120-150 מיליון דונג וייטנאמי למטר רבוע.

באופן דומה, CBRE ו-Knight Frank אמרו כי 60% מהדירות החדשות בהו צ'י מין סיטי מתומחרות ביותר מ-100 מיליון וונד למטר רבוע; היצע הדיור בר השגה כמעט נעלם מכיוון שהמלאי הנותר עומד ברובו על מעל 60 מיליון וונד למטר רבוע.
בינתיים, על פי הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, ההכנסה הממוצעת של עובדים בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיעה ל-8.3 מיליון דונג וייט לחודש, עלייה של 10% לעומת אותה תקופה. עובדים עירוניים הרוויחו כ-10 מיליון דונג וייט לחודש, שווה ערך ל-120 מיליון דונג וייט לשנה. משמעות הדבר היא שכל עובד שעובד במשך שנה יכול לקנות רק כמטר רבוע אחד של בית (לא כולל הוצאות מחיה, חסכונות או הוצאות כספיות אחרות). לאחר 5 שנים, ההכנסה הממוצעת עלתה רק ב-2 מיליון דונג וייט, בעוד שמחירי הבתים עלו בממוצע ב-10-15 מיליון דונג וייט למטר רבוע.

מחקר של One Mount Group מצביע גם על כך שמשפחה עם הכנסה שנתית של 200 מיליון וונד (VND) צריכה לחסוך במשך יותר מ-36 שנים כדי לקנות דירת מסחר עם שני חדרי שינה, לא כולל עמלות נוספות. נכון לעכשיו, ל-54% ממשקי הבית בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יש הכנסה שנתית של פחות מ-200 מיליון וונד (VND), כלומר רובם כמעט ואינם מסוגלים לקנות בית במרכז העיר.

מר לה נהו טץ', יו"ר מועצת המנהלים של קבוצת Bcons, העריך כי בווייטנאם מתגוררים כיום יותר מ-53 מיליון איש בגיל העבודה, שיעור עיור של יותר מ-41%, ונהירת האנשים לערים הגדולות הגדילה באופן חד את הביקוש לדיור. קונים כיום נותנים עדיפות למעמד משפטי שקוף, ערך שימוש אמיתי, עלויות תפעול סבירות ונזילות טובה. עם זאת, מציאות השוק מראה פער הולך וגדל בין הביקוש ליכולת הבעלות.

לדברי מר טאץ', כאשר ההיצע יתקרב ל-40 מיליון יחידות, השוק עלול להיכנס למחזור רוויה, ולכן שיפור הנגישות לדיור מעתה והלאה הופך למשימה מרכזית.

כדי לאזן בין בעיית העלות והרווח ולכוון את השוק לפיתוח דיור המתאים להכנסה, אמר מר טאץ' כי הפתרון טמון בפיתוח מוצרים. הוא ציטט ניסיון בינלאומי המראה שכדי להפחית את מחירי הדיור לסף נגיש, עסקים חייבים לייעל את השטח והתפקוד.

לדבריו, קונים מודאגים יותר מעלות הבעלות הכוללת מאשר ממחיר המטר מרובע. לכן, פיתוח דירות קטנות ופונקציונליות לחלוטין מסייע בהפחתת הלחץ הפיננסי הראשוני. כדי לשמור על מחירים בטווח נגיש, עסקים יכולים ליישם באופן עצמאי באופן סינכרוני, החל מתכנון, בנייה ועד ניהול ותפעול הפרויקט, ובכך להפחית עלויות ביניים. עם זאת, הדבר כרוך גם בסיכונים מבחינת עלויות מכונות ותפעול אם הפרויקט אינו רציף.

מר דונג לונג טהאן אמר כי בנוסף למאמצי העסקים, הממשלה צריכה לנקוט במדיניות שתעודד היצע דירות במחיר סביר, לבצע רפורמות בהליכים ולהפחתת עלויות, ולקיים מנגנונים לתמיכה ברוכשי דירה ראשונה. כאשר ההליכים המשפטיים יתקצרו, העלויות והסיכונים יפחתו, יהיה יותר מקום להפחתת מחירי הבתים.

הוא גם הדגיש כי השוק צריך לחזור לערך הליבה שלו - דיור למגורים, לא רק להשקעה. זה דורש סנכרון בין תכנון, מדיניות לפיתוח מוצרים. באופן מקומי, המודל העירוני הקומפקטי - רדיוס נסיעה של 15 דקות - נחשב לכיוון שיסייע בהגדלת הגישה לדיור, בהקשר של דירות רבי קומות המחליפות בהדרגה בתים נמוכים בערים גדולות.

לפי vnexpress.net

מקור: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html