הו צ'י מין סיטי סוכמת את אחוז העלויות והרווחים כבסיס להערכת שווי הקרקע.

זהו אחד הבסיסים החשובים לקביעת מחירי קרקעות בשיטת העודפים עבור פרויקטים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי.

הו צ'י מין סיטי סוכמת את אחוז העלויות והרווחים כבסיס להערכת שווי הקרקע.

זהו אחד הבסיסים החשובים לקביעת מחירי קרקעות בשיטת העודפים עבור פרויקטים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי.

סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, חתם והוציא זה עתה את החלטה מספר 49/2025 הקובעת את הגורמים המרכיבים הכנסות פיתוח, גורמים להערכת עלויות פיתוח בקביעת מחירי קרקעות ספציפיים לפי שיטת העודפים וגורמים המשפיעים על מחירי הקרקעות בעת קביעת מחירי הקרקעות בעיר.

רווח המשקיעים שווה ערך ל-15% מעלות ההשקעה הכוללת בבנייה

עבור גורמי הערכת עלויות הפיתוח, ההחלטה היא לתת את האחוזים (%) כדי לקבוע את עלויות העסק; הוצאות ריבית, רווחי משקיעים תוך התחשבות בהון העצמי, סיכונים עסקיים עבור קבוצות פרויקטים עם אותן מטרות שימוש קרקע עיקריות של סוגי פרויקטים.

שבו העיר מחלקת כל פלח ספציפי, כולל דיור רבי קומות; בתים טוריים, וילות; חלוקת קרקעות, מכירת קרקעות; פארקי תעשייה, אשכולות תעשייתיים; משרדים, מסחר - שירותים, מלונות. בהתאם לכל סוג פרויקט, יהיו תקנות אחוז שונות.

עלויות ריבית, רווחי משקיעים תוך התחשבות בהון העצמי ובסיכונים עסקיים יחושבו על ידי הכפלת 15% בעלות ההשקעה הכוללת בבנייה. צילום: לה טואן

באופן ספציפי, עלויות שיווק, פרסום ומכירות יחושבו כ-2% מסך ההכנסות עבור כל המגזרים.

עלויות ניהול ותפעול יחולו בשיעור של 15% מסך הכנסות השכירות, החלות על פרויקטים של דיור רבי קומות; פרויקטים של השקעה בפארקי תעשייה ואשכולות תעשייתיים; פרויקטים של השקעה במשרדים, מסחר ושירותים. בפרט עבור פרויקטים של בתים דו-משפחתיים ווילות; פרויקטים של חלוקת קרקעות ומכירת קרקעות, השיעור יחול בשיעור של 5% מסך הכנסות השכירות.

יש לציין כי הוצאות ריבית, רווחי משקיעים תוך התחשבות בהון העצמי, וסיכון עסקי יחושבו לפי הכפלת 15% בעלות ההשקעה הכוללת בבנייה, עלות העסק ושווי זכות השימוש בקרקע. שיעור זה חל על כל המגזרים הנ"ל.

עבור פרויקטים של השקעה במלונות, רפואה, חינוך , ספורט או פרויקטים בעלי מאפיינים ספציפיים, הגוף המבצע קביעת מחירי קרקע יציע את אחוז הגורמים של שיווק, פרסום, עלויות מכירה; עלויות ניהול תפעולי; עלויות ריבית על הלוואות, רווחי משקיעים תוך התחשבות בהון עצמי, סיכונים עסקיים ועלויות אחרות בדוח ההסבר על פיתוח תוכנית מחירי קרקע, לצורך שיקול והחלטה על ידי מועצת הערכת מחירי קרקע ספציפית.

פרויקטים שלא נמכרו בשנה הראשונה

בנוגע לגורמים המרכיבים את הכנסות הפיתוח, החלטה מס' 49/2025 קובעת גם את שעת תחילת המכירות, זמן המכירות ויחס המכירות של כל פלח.

עם זאת, שיעור זה חל רק על מקרים בהם מסמכים על מדיניות השקעה או מסמכי מכרז ליישום פרויקטי השקעה או החלטות המאשרות או מקבלות פרויקטי השקעה לא ציינו את מועד המכירה; את מועד תחילת המכירה והמסחר במוצרים ובשירותים; והחלטות המאשרות תכנון בנייה מפורט לא ציינו את שיעור התפוסה.

בהתאם לכך, תאריך תחילת המכירות הוא מהשנה הראשונה של הפרויקט ואחוז המכירות מוקצה לפי שטח קומת הבנייה כולל שטח המרתף.

בנוגע לתקופת המכירות וקצב המכירות, פרויקטים של דיור רבי קומות בשטח של פחות מ-50,000 מ"ר של שטח בנייה יהיו בעלי תקופת מכירה של שנתיים, עם שיעור של 40% בשנה הראשונה ו-60% בשנה השנייה. באשר לפרויקטים של בתים טוריים ווילות בקנה מידה של פחות מ-100 יחידות ופרויקטים של חלוקה ומכירה של מגרשים של פחות מ-200 מגרשים, שיעור המכירות יהיה 100% תוך שנה.

עבור פרויקטים בקנה מידה גדול עם תקופת מכירה ארוכה יותר, בין 4 ל-5 שנים, שאסור למכור אותם בשנה הראשונה, כולל: פרויקטים של דיור רבי קומות בשטח של 150,000 מ"ר ומעלה; פרויקטים של בתים טוריים ווילות עם יותר מ-1,000 מוצרים.

עבור פרויקטים של השקעה במשרדים, מסחר ושירותים, שיעור התפוסה הוא 75% למטרות משרדים, ו-70% למטרות מסחריות.

עבור פרויקטים של השקעה במלונות, שירותי בריאות , חינוך, תרבות, ספורט או פרויקטים מיוחדים, הגוף המבצע קביעת מחירי קרקע יציע גורמים נוספים להערכת הכנסות הפיתוח בדוח ההסבר על פיתוח תוכנית מחירי קרקע, לצורך שיקול והחלטה על ידי מועצת הערכת מחירי קרקע הספציפית.

שיטת העודפים מיושמת על ידי לקיחת סך הכנסות הפיתוח המשוערות פחות סך עלות הפיתוח המשוערת של מגרש הקרקע או שטח הקרקע על בסיס שימוש הקרקע היעיל ביותר (מקדם שימוש בקרקע, צפיפות בנייה, מספר קומות מרבי של הבניין) בהתאם לתכנון שימושי הקרקע ותכנון הבנייה המפורט שאושר על ידי הרשות המוסמכת.

סך ההכנסות מפיתוח של מגרש או שטח קרקע נקבעות על סמך הערכות של מחירי העברה, מחירי שכירות קרקע, מחירי שכירות נכסים, מחירי עסקי מוצרים ושירותים, תנודות במחירי העברה, מחירי שכירות קרקע, מחירי שכירות נכסים, מחירי עסקי מוצרים ושירותים במהלך תקופת יישום הפרויקט וגורמים אחרים היוצרים הכנסות, לרבות: זמן מכירות; זמן תחילת מכירות, עסקי מוצרים ושירותים; שיעור מכירות; שיעור תפוסה.

מחירי עסקים של מוצרים ושירותים מוחלים במקרים בהם לא ניתן לגבות מחירי העברה, מחירי שכירות קרקעות ומחירי שכירות נכסים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html