סכסוכי נדל"ן הופכים מורכבים יותר ויותר ופתרונות לניהול סיכונים

לדברי מומחים, אם המסגרת המשפטית מיושמת באופן סינכרוני ועסקים ישפרו באופן יזום את יכולת ניהול הסיכונים שלהם, ניתן יהיה להפחית משמעותית סכסוכי נדל"ן.

ב-28 באוגוסט, בהו צ'י מין סיטי, במסגרת סדרת אירועי ניהול משפטי תאגידי (LMS) 2025, מרכז קידום ההשקעות והמסחר של הו צ'י מין סיטי (ITPC) תיאם עם מרכז הבוררות הבינלאומי של וייטנאם (VIAC) כדי לארגן סדנה בנושא "עסקאות נדל"ן בהקשר של תנודות שוק ומשפט". מומחים ומנהלים התמקדו בניתוח סוגיות רבות הנובעות לעתים קרובות מסכסוכים, תוך הצעת פתרונות לבניית שוק נדל"ן שקוף ובריא יותר.

מספר סכסוכי הנדל"ן ממשיך לעלות.

גב' הו טי קווין, סגנית מנהל ITPC, אמרה כי נדל"ן אינו רק מגזר מפתח התורם לצמיחה, אלא גם בעל השפעה חזקה על תעשיות רבות במשק .

ההתפתחות המהירה של שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה פתחה הזדמנויות רבות אך גם הציבה אתגרים רבים, במיוחד כאשר המסגרת המשפטית מתאימה את עצמה ללא הרף. "ארגונים זקוקים לגישה בזמן למידע ולמבט מקיף על עסקאות נדל"ן כדי להבטיח סביבת השקעה בטוחה, שקופה ובת קיימא", העירה גב' קווין.

Tranh chấp bất động sản ngày càng phức tạp và giải pháp quản lý rủi ro - Ảnh 1. — סוגיות רבות המובילות לסכסוכי נדל"ן נותחו על ידי מומחים בסדנה בבוקר ה-28 באוגוסט.

עורך הדין צ'או וייט בק, סגן מנהל סניף הו צ'י מין סיטי של VIAC, אמר כי תחום הנדל"ן הופך לתחום השני הכי שנוי במחלוקת בתחום. אם בשנת 2024, סכסוכי נדל"ן היוו 14% מכלל התיקים, הרי שבששת החודשים הראשונים של 2025, שיעור זה עלה ל-18%, ועולה על תחומים רבים אחרים, שני רק לסכסוכי סחר וסחורות.

מר בק הודיע כי סכסוכי נדל"ן אינם מוגבלים רק ליחסי עסקאות בין משקיעים לקונים, אלא כוללים גם תחומים כמו בנייה, פיננסים ובנקאות. לדבריו, מצב זה נובע במידה רבה מליקויים במערכת המשפט הקודמת. הוא מקווה שעם הופעתם של חוק המקרקעין 2024, חוק עסקי הנדל"ן 2023 ותקנות חדשות רבות, הסביבה המשפטית תהיה שלמה יותר, ותסייע לבטוחות העסקאות.

"רפורמה מוסדית היא הבסיס, אך היא לא יכולה להתקיים ללא יוזמה של ארגונים. ארגונים עצמם חייבים להיות מצוידים במלואם בידע משפטי ולשפר את יכולת ניהול הסיכונים כדי לנצל הזדמנויות ולמזער סכסוכי נדל"ן", העיר מר בק.

מה עסקים צריכים לעשות?

אחת הסיבות העיקריות לסכסוכי נדל"ן היא שמשקיעים רבים מוכרים פרויקטים מבלי להשלים תנאים משפטיים.

פרופסור חבר ד"ר וו טרי האו, מומחה במכון למשפט בינלאומי והשוואתי (אוניברסיטת כלכלה ומשפט, VNU-HCM), ניתח: "ישנם מקרים רבים בהם משקיעים משתמשים במונחים שאינם בחוק כדי לקדם פרויקטים, מה שגורם לקונים לא להבין נכון. כאשר הפרויקט לא נמסר בזמן או שיש בו בעיות משפטיות, מתעוררים מיד סכסוכים."

מר האו ציין גם כי הפרת התחייבויות חוזיות היא סוג נפוץ של סכסוך, החל מהמשקיע שלא מבטיח את ההתקדמות שהתחייבה ועד לקונה שלא משלם בזמן. שני הצדדים נמצאים בסיכון להוביל להתדיינות משפטית ממושכת.

בינתיים, עורך הדין וו טי קוה, יו"ר משרד עורכי הדין ראג'ה וטאן LCT, הדגיש כי עסקאות עם גורמים זרים טומנות בחובן סיכונים רבים. סכסוכים רבים מתעוררים כאשר המוכר בווייטנאם אינו עומד בדרישות המוקדמות שהתחייבו למשקיעים בינלאומיים. הסתרה או אי-גילוי מהיר של פגמים במהלך הערכת השווי המשפטית של הפרויקט גוררות גם הן השלכות חמורות.

"חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 כולל תקנות מחמירות יותר לגבי פיקדונות לרכישות דיור עתידיות. עם זאת, עדיין ישנם משקיעים ש"עוקפים את החוק" כדי לגייס הון, ובכך יוצרים סיכונים גדולים עבור הקונים", אמרה גב' קוה.

מומחים רבים מאמינים שכדי להימנע מסיכונים ולנצל הזדמנויות, על עסקים לעדכן באופן יזום וקבוע שינויים במנגנונים ובמדיניות. כל העסקאות חייבות להתבצע בהתאם לחוק, בשקיפות, ועם ייעוץ משפטי מההתחלה. עבור פרויקטים הקשורים ישירות לקרקע, על המשקיעים להיות זהירים אף יותר, תוך שיקול דעתם של צרכיהם ויכולותיהם להסתגל לתקנות חדשות.

קוני דירות ומשקיעים אינם יכולים להתעלם מהצורך להגן על עצמם. הבנה מעמיקה של פרטי הפרויקט, בדיקת החוקיות ובקשת חוזים שקופים וחוקיים הם צעדים הכרחיים להגבלת הסיכון לסכסוכים עתידיים.

שקלו לחוקק חוקים והחלטות רבים

לדברי מר פאן דוק הייאו, חבר קבוע בוועדה הכלכלית והפיננסית של האסיפה הלאומית, שוק הנדל"ן מושפע מחוקים רבים ומתוקנים בו זמנית. חוק ההשקעות, חוק ההשקעות בשותפות ציבורית-פרטית (PPP) וחוק המכרזים התאימו את הסמכות לאשר מדיניות השקעה עבור פרויקטים של דיור, פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד לייצוא. חוק הקרקעות משנת 2024 מתקן סדרה של תקנות בנושא תכנון, תוכניות שימוש בקרקע, שיקום קרקעות, הערכת שווי קרקעות ומחירונים. בינתיים, החלטה 201/2025/QH15 בנושא פיילוט של מנגנון לדיור ציבורי פותחת גם היא כיוון חדש.

מר הייאו הודיע כי בתקופה הקרובה, האסיפה הלאומית תדון ותאשר 48 טיוטות חוקים והחלטות, שרבות מהן קשורות ישירות לנדל"ן. הדבר דורש מעסקים לעקוב מקרוב, להתאים אסטרטגיות ולהבטיח פעילות נאותה.

"תקנות משפטיות לא רק יוצרות מסגרת ניהולית, אלא גם מביאות הזדמנויות ואתגרים. ארגונים שיודעים כיצד לציית ולהסתגל במהירות ימזערו סיכונים ויתפתחו באופן בר-קיימא", הדגיש מר הייאו.

מקור: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm