מלקח שלמדנו כל החיים, עסקי נדל"ן מתמקדים במכירת מה שהשוק צריך.

[מודעה_1]

היצע "לא מסונכרן", סיכון לעליית מחירי הדיור

שוק הנדל"ן עבר תקופה של "קיפאון", שבה היצע וביקוש ירדו בחדות, סוגיות משפטיות בפרויקטים הסתבכו ומקורות הון נחסמו. עסקים רבים נאלצו לעבור תקופה קשה ביותר, לפטר אלפי עובדים ואף להשעות את פעילותם באופן זמני.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) - הודה בכנס שנערך לאחרונה כי עסקי נדל"ן למדו "לקחים בלתי נשכחים" לאחר קוביד-19.

לאחר מכן, החברה נאלצה להתמקד בארגון מחדש, פתרון בעיית ההון וקידום פיתוח מוצרים. הבעיה הגדולה ביותר, חוב אג"ח, טופלה גם היא "ברכות", הודות לתמיכת הממשלה ובנק המדינה בחוזר שהאריך את תקופת פירעון החוב והארכת חוב האג"ח.

עם זאת, מר צ'או עדיין מודאג מכך ששוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי השנה ימשיך להיות בעל חוסר איזון בהיצע וביקוש לדיור. 71% מההיצע עדיין נמצא בפלח היוקרה, השאר בפלח הביניים וקיים מחסור במוצרים במחירים נוחים ובדיור ציבורי, לפי נתונים נכון לסוף 2023.

עקב בעיות משפטיות המהוות 70% מקשיי השוק, בהו צ'י מין סיטי יש 148 פרויקטים של נדל"ן, דיור מסחרי ודיור ציבורי שלא הצליחו להשלים הליכי השקעה, בנייה ועסקים או שהושעו. כתוצאה מכך, יותר מ-58,000 לקוחות שרכשו בתים בפרויקטים לא קיבלו "ספרים ורודים".

המחסור בהיצע הדיור עלול להוביל למחירי דיור גבוהים או מחירים גבוהים, בהקשר של מחסור הולך וגובר בדיור בר השגה ובדיור ציבורי. יו"ר HoREA מאמין שעסקי נדל"ן צריכים לקדם מבנה מוצרים, תוך התמקדות בדיור בר השגה ובדיור ציבורי כדי להגדיל את הנזילות, לענות על הצרכים האמיתיים של אנשים ולהבטיח פיתוח בריא של השוק.

Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần - 1 — שוק הנדל"ן עומד בפני סיכון של עליות מחירי דיור מתמשכות עקב מחסור בהיצע (איור: טרין נגוין).

שוק "הלא רציני" והיעדר מוצרי דיור בר השגה הם גם בין האתגרים שהזכיר לאחרונה מר נגוין שואן קוואנג - יו"ר מועצת המנהלים של חברת ההשקעות נאם לונג. "הלא רציני" בין היצע לביקוש במגזרי נדל"ן שונים, משבר אמון קוני הדירות המוביל לנזילות מופחתת ועלייה במלאי הן הבעיות איתן השוק צריך להתמודד.

בנוסף, לדברי מר קוואנג, עסקים מתמודדים גם עם אתגרים כלכליים כאשר חובות נותרו, ואג"ח, למרות שהוארכו, עדיין יישארו ב-2024 וב-2025. שלישית, האתגר המשפטי של הפרויקט כאשר חלק מהחוקים עדיין חופפים. בינתיים, הביקוש האמיתי לדיור עדיין גבוה, ולמגזרי דיור בר השגה ודיור ציבורי עדיין יש הזדמנויות להתפתח.

תופעת "הפרש הפאזה" בין היצע לביקוש לדיור, כלומר היצע השוק מוטה לכיוון פלח הדיור היוקרתי וקיים מחסור בדיור בר השגה, מוזהרת על ידי מומחים ונציגים של סוכנויות ניהול מזה שנים רבות. לאחרונה, דעות הופנו לכיוון עידוד עסקים לפתח קו מוצרים "הנדרש לשוק" זה.

על פי מומחים רבים, דיור בר השגה ודיור ציבורי יהיו פלח הנדל"ן שייכנס לשלב ההתאוששות הראשון השנה. הביקוש בפלח זה נותר גבוה מאוד, ובכך מקדם נזילות, ותביא בקרוב את השוק לשלב חדש לאחר המשבר.

עסקים רבים משתתפים במירוץ

על פי הערכות ומודל המחקר של Savills, כדי לענות על צורכי הדיור של האוכלוסייה, הו צ'י מין סיטי זקוקה לכ-50,000 דירות כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים ו-60-70% מההיצע הכולל מגיע ממגזר הדיור בר השגה. עם זאת, הו צ'י מין סיטי סובלת ממחסור במוצרים אלה וההיצע מרוכז בשווקים שכנים כמו בין דואונג, דונג נאי ולונג אן , אך ייתכן שלא יספיק.

פרויקטים של דירות בפרברים מכוונים ללקוחות בהו צ'י מין סיטי הרוכשים למגורים ולהשקעה. מחיר המכירה של דירות 2 חדרי שינה הוא כ-2 מיליארד וונד ליחידה, מתאים מאוד למשפחות קטנות.

עם שוק כה גדול, עסקים רבים נכנסו במהירות למרוץ להרחבת היצע המוצר הנזיל ביותר הזה. חברת נאם לונג מיישמת אסטרטגיה של התמקדות במוצרי דיור בר השגה העונים על ביקוש השוק, קידום מדיניות תמיכה, ניהול מלאי והגדלת מכירות. יעד ההכנסות השנה הוא כ-6,657 מיליארד וונד, המגיעים מפרויקטים מרכזיים בהו צ'י מין סיטי, לונג אן וקאן טו .

חברת An Gia בוחרת בתוקף לפתח פרויקטים בפלח הבינוני והמחירים הזולים ביותר, משום שהם עונה על דרישת השוק. מנהיגי An Gia מאמינים כי פלח זה עדיין מוכיח את "כוחו הבלתי מנוצח" גם כאשר השוק משגשג או קפוא, עונה על צרכי רוב האנשים ובעל נזילות גבוהה.

חברת TT Capital Investment Joint Stock Company ושתי שותפות יפניות, Cosmos Initia (חברה בקבוצת Daiwa House) ו-Koterasu, השיקו גם מיזם משותף ארוך טווח לפיתוח פרויקטים של נדל"ן במחירים נוחים בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים. המיזם המשותף הודיע כי ישקיע כ-150 מיליון דולר בחמש השנים הקרובות, במטרה להביא לשוק כ-1,000 דירות במחירים נוחים מדי שנה.

המיזם המשותף הודיע גם כי השלים תרומת הון לפרויקט ליד וינקום די אן, עיר די אן, מחוז בין דונג, בהיקף של כמעט 2,000 דירות, במחיר מכירה של פחות מ-2 מיליארד וונד לדירה. על פי המידע העדכני ביותר, הפרויקט עובר הליכים הכרחיים כדי שיוכל להשיק את השוק החל מהרבעון השלישי של השנה.

בנוגע לדיור ציבורי, לממשלה יש פרויקט לבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030. עסקים רבים נרשמו ליישום יעד זה והם מממשים אותו בהדרגה.

קבוצת נובלנד נרשמה להשקעה בבניית 200,000 יחידות דיור ציבוריות בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים. קבוצת הואנג קוואן שואפת להשלים 50 פרויקטים, שהם שווי ערך ל-50,000 יחידות עד שנת 2030. המספר שנרשמו בשתי היחידות הללו שווה לרבע מהיעד הכולל שאליו שואפת הממשלה.

בעבר, סדרה של חברות נדל"ן גדולות כמו Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... התחייבו לבנות דיור ציבורי. מהמחויבות למציאות, Vingroup החלה בפרויקטים רבים של דיור ציבורי באזורים הצפון והמרכז.

חזרתם של דיור בר השגה ודיור ציבורי עשויה למשוך תשומת לב רבה מצד השוק בתקופה הקרובה. היצע המוצר הזה עשוי להתפוצץ בשווקים הפרבריים של הו צ'י מין סיטי ב-1-2 השנים הקרובות, ולהפיג את ה"צמא" לבעלות על בית עבור אנשים עם צרכים אמיתיים לדיור.

עם זאת, בהקשר של 70% מהיצע הדיור עדיין נמצא בפלח היוקרתי, נזילות השוק קשה, ובעיות משפטיות בפרויקטים לא נפתרו, עסקים עדיין זקוקים לארגון מחדש משמעותי. במיוחד כאשר שוק האג"ח "נחל רכות" אך עדיין קיים לחץ על מועדי פירעון.

לכן, דעות רבות טוענות כי עסקים עדיין צריכים לתכנן ארגון מחדש של מוצרים, להמשיך לטהר את הבריאות הפיננסית ולחזק את המנגנון כדי שיהיה להם גוף בריא יותר לפני הכניסה למרוץ החדש.

[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm