למרות מחסור בתושבים, מחוז דונג סון עדיין "מוכר בחריצות קרקעות לפרויקט"

לאחרונה, ב-9 באוגוסט, פרסמה ועדת העם של מחוז ת'אן הואה החלטה המאשרת את מדיניות ההשקעה של פרויקט אזור המגורים החדש OM-7 (OM17, CX7) בעיירה רונג ת'ונג, במחוז דונג סון, במחוז ת'אן הואה.

בהתאם לכך, פרויקט זה משתרע על פני שטח של מעל 22.6 דונם, עם קנה מידה של 157 מגרשים למגורים, שמטרתו לממש את קנה המידה של תכנון מפורט 1/500 של אזור המגורים החדש OM-7 (OM-17, CX7) שאושר על ידי הרשויות המוסמכות. משם, ליצור קרנות קרקע לפיתוח דיור לאנשים, לתרום להאצת העיור של מחוז דונג סון, ובמקביל לנצל ביעילות את קרנות הקרקע וליצור הכנסות לתקציב המדינה.

פרויקטים רבים למגורים במחוז דונג סון מיושמים במטרה לפתח דיור לאנשים, לתרום להאצת העיור וליצור הכנסות לתקציב המדינה.

מבחינת מבנה, בפרויקט 106 בתים דו-משפחתיים; 32 בתים דו-משפחתיים ו-19 וילות שנבנו על ידי רוכשי קרקע בעלי זכויות שימוש בקרקע בהתאם לתכנון שאושר. לפני ניצול ומסחר בבתים דו-משפחתיים וקרקעות למגורים בפרויקט, על המשקיעים לבצע את הבתים הדו-משפחתיים ולעמוד בתקנות החוקיות הרלוונטיות.

עלות ההשקעה הראשונית הכוללת המשוערת של הפרויקט היא כ-281.14 מיליארד דונג וייטנאמי, תקופת ההפעלה של הפרויקט היא 50 שנה, רוכשי בתים בעלי זכויות שימוש בקרקע זכאים לשימוש יציב וארוך טווח. צפוי כי לאחר השלמת התשתית הטכנית, הקרקע תוצע למכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות. הפרויקט ישלים את ההשקעה בבניית פריטי בנייה בהתאם לקנה המידה של הפרויקט תוך 24 חודשים לכל המאוחר ממועד מסירת הקרקע על ידי המדינה.

על פי מחקר של נגואי דואה טין , זהו אחד מעשרות פרויקטים ואזורי מגורים במחוז דונג סון שהושקעו בהם בשנים האחרונות ויושקעו ויוצעו במכירה פומבית בעתיד הקרוב. ראוי לציין כי בפרויקטים ואזורי מגורים רבים שהושקעו בהם והושלמו, שיעור התפוסה נמוך יחסית, ואדמות רבות של הפרויקט "נטוש", מה שגורם לבזבוז משאבים חברתיים.

אזורים רבים הושקעו במיליארדי דונג כדי לבנות תשתית סינכרונית, אך כיום הם שוממים.

לדוגמה, באתר התכנון 3220 (MB3220) של קהילת דונג תין, מחוז דונג סון, במטרה לבנות אזור מגורים חדש, שיפתור את צורכי הדיור של האוכלוסייה, אך נכון לעכשיו, אתר זה עדיין כמעט שומם לאחר שנים רבות של פעילות, ומשאיר אחריו מערכת תשתית שמתחילה להראות סימני הידרדרות, יחד עם משאבי קרקע מבוזבזים והון השקעות חברתיות קבור.

במצב דומה, הסקר מראה כי המצב הנ"ל מתרחש ברוב מיקומי MBQH אחרים כגון MBQH1164, MBQH3696... ומיקומים רבים אחרים במחוז דונג סון, שכולם השקיעו בתשתיות סינכרוניות בתקציב של עשרות, לפעמים עד מאות מיליארדי וונד, אך כיום כמעט ולא מיושבים, חלקות אדמה רבות ננטשות, עשבים שוטים צומחים, ובכך יוצרים סיכון להיצע יתר ובזבוז משאבים חברתיים. בינתיים, בפיתוח אחר, פרויקטים חדשים רבים ואזורי מגורים ממשיכים להתפרסם במחוז דונג סון. בחודש מרץ, הוועדה העממית של מחוז טאנה הואה אישרה את הוועדה העממית של מחוז דונג סון לאשר את התוכנית למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 15 מיקומים מתוכננים, בשטח מורשה של 29.32 דונם, בשטח כולל של MBQH של כמעט 80 דונם.

בתוך MB3220, עם מאות מגרשים, ישנם רק בית אחד או שניים שנבנו לאחרונה.

לדברי מר נגוין נגוק בק, משקיע ומתווך נדל"ן עצמאי במחוז טאנה הואה, בשנים האחרונות שוק הנדל"ן במחוז דונג סון היה פעיל יחסית, במיוחד כאשר פורסמו ידיעות שהמחוז יתמזג עם העיר טאנה הואה, משקיעים רבים נהרו לכאן. במקביל, גם מחוז דונג סון "שחרר סחורות" באופן רציף בתקופה האחרונה. עם זאת, המציאות הנוכחית מראה שמדובר בעיקר בביקוש "וירטואלי" מפעילויות ספקולטיביות, כפי שמעידה העובדה שאזורי מגורים רבים נפלו לאחרונה למצב של ריקנות ומכירות מסיביות. מצד שני, למרות הריקנות, מחירי הקרקעות באתרים הנ"ל עדיין אינם זולים. מחיר הקרקע הממוצע נע בין 10 ל-20 מיליון וונד למטר רבוע, בהתאם למיקום. עם שטח של מעל 100 מ"ר למגרש, לא קל לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית לקנות.

כמו כן, על פי מחקרו של נגואי דואה טין , בשנת 2022, סך הכנסות תקציב המדינה של מחוז דונג סון הגיעו לכמעט 2,720 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך ל-424% מההערכה של המחוז, הגבוה ביותר אי פעם. בפרט, ההכנסות העצומות מ"מכירת קרקעות" לפני מיזוג המחוזות יצרו מקור הון גדול להשקעות בתשתיות, בנייה כפרית חדשה, ותרמו להאצת קצב העיור באזור. עם זאת, באופן כללי, הסיכון של עודף היצע, השקעה מסיבית בבניית תשתיות מגורים אך לא מנוצלת ביעילות, קרקע המעובדת על ידי אנשים המוחזרת ואז נותרת ללא שימוש... מוביל לבזבוז קרקע, הצורך כמות עצומה של משאבים משותפים של החברה.

גם MBQH1164 נמצא במצב קודר כללי.

בנוסף, במהלך המכירה הפומבית של הנכס, בשל ערכם הכלכלי הגבוה, אנשים רבים התעלמו מכך ותכננו קשר כדי להשתלט על נכסי מדינה. לדוגמה, במרץ 2022, סוכנות החקירות של משטרת מחוז טאנה הואה פתחה בתיק, עצרה את הנאשמים כדי לחקור את הפשע של "הפרת תקנות בנוגע לפעילות מכירות פומביות של נכסים", ערכה חיפוש במטה חברת המכירות הפומביות המשותפת של הואנג נגוין (רחוב דואנג דין נגה, רובע דונג טו, עיר טאנה הואה), שהיא מארגנת המכירה הפומבית, ובמהלך תהליך המכירה הפומבית היו הפרות הקשורות לסעיף MB3220 הנ"ל.

בנוגע לסיכון שבבזבוז משאבי תשתית חברתית, אמר המומחה הכלכלי דין טרונג תין, מרצה באקדמיה למימון, כי נטישת בתים ואזורים עירוניים היא בעיה הקיימת בחברה מזה שנים רבות וקשה לפתרון. בעוד שאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור אינם יכולים לגשת לפרויקטים במחירים נוחים, משקיעים אוהבים לבנות רק בתים ברמה בינונית ויוקרתית, כך שהפרדוקס הוא שיש מחסור. לכן, סוכנויות ניהול צריכות להיזהר ברישוי פרויקטים חדשים כדי לווסת את שוק הנדל"ן שיתפתח בכיוון הנכון, להימנע מבזבוז משאבים חברתיים ולסייע לעניים לקבל יותר הזדמנויות לדיור.

מחוז דונג סון היה אמור להתמזג עם העיר טאנה הואה ביולי 2023. עם זאת, התוכנית נדחתה לשנת 2024 או 2025 עקב המתנה לחתימת ראש הממשלה על ההחלטה המאשרת את האזור העירוני טאנה הואה בפברואר 2023 וסיבות נוספות.

וייט פואנג

מָקוֹר: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-vang-nguoi-o-huyen-dong-son-van-miet-mai-ban-dat-du-an-a621100.html