פיקדונות לרכישות דיור עתידיות נמצאים בכאוס.

[מודעה_1]

אין צורך לסחור בנדל"ן דרך הבורסה

בהשתתפות במתן חוות דעת על הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן) בוועידה של חברי האסיפה הלאומית המתמחים בבוקר ה-29 באוגוסט, חבר האסיפה הלאומית פאם ואן הואה (משלחת דונג טאפ ) הסכים עם תוכן הבטחת דיור עתידי כך שקונים ומוכרים יוכלו לסמוך זה על זה...

עם זאת, לדברי הנציג פאם ואן הואה, טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) הפעם צריכה להוסיף תקנות ספציפיות בנוגע לערבות (פיקדון) לדיור עתידי כדי לטפל במקרים של ביטול חוזה כאשר הקונה והמוכר אינם יכולים להגיע להסכמה זה עם זה.

בנוסף, בנוגע לתוכן עסקאות הנדל"ן דרך זירות מסחר, הביעו הנציגים את הסכמתם עם חוות דעת הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית. במקביל, הם הדגישו כי זירות מסחר בנדל"ן מבצעות בעיקר פעילויות תיווך למכירת מוצרים, כאשר המטרה העיקרית היא לעשות עסקים ולהרוויח...

לכן, זה לא מבטיח פרסום ושקיפות. הסדרת עסקאות נדל"ן חובה דרך הרצפה אינה נחוצה. לדברי הנציג, בנוגע לתוכן זה, המדינה צריכה רק לווסת עידוד, לא להפוך אותו לחובה.

נציגת נגוין טי וייט נגה (משלחת האי דונג ) מסרה את דעתה כי חוק עסקי הנדל"ן (המתוקן) משך את תשומת ליבם של אנשים רבים. הנציגה מסרה את דעתה בנושא הפיקדונות בעסקי הדיור והבנייה שיוקמו בעתיד כפי שנקבע בסעיף 6, סעיף 23.

גב' נגה הסכימה עם הצורך בתקנות בנוגע להפקדות ואמרה שאם לא יהיו תקנות בנוגע להפקדות, ובמיוחד לגבי סכום ההפקדה המקסימלי ומועד ההפקדה, יתעוררו בעיות רבות.

"למעשה, כיום, הפיקדון לרכישת בתים בפרויקטים עתידיים הוא כאוטי מאוד מכיוון שאין לנו תקנות אלה, מה שמוביל לכך שמשקיעים בפרויקטים גוזלים הון של קונים. ישנם פרויקטים שמגייסים פיקדונות של 30-50% מהערך הכולל של הפרויקט...", אמרה גב' נגה.

הנציגים הבינו שדיור הוא נכס גדול עבור אנשים, ואם לא יהיו תקנות ברורות לגבי פיקדונות, קונים יפסידו סכום כסף גדול.

בנוגע למועד ההפקדה, הנציג נגוין טי וייט נגה הסכים עם אפשרות 1 בהתאם לדו"ח ועדת הכלכלה בנושא הסבר, קבלה והתאמה של טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן). הסכם ההפקדה חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, החכירה, רכישת הדיור ועבודות הבנייה, וסכום ההפקדה לא יעלה על 10% ממחיר המכירה, החכירה, רכישת הדיור ועבודות הבנייה. הזמן המותר לגביית ההפקדה הוא כאשר הפרויקט עם התכנון הבסיסי מוערך על ידי סוכנות המדינה, כאשר למשקיע יש אחד המסמכים על זכויות השימוש בקרקע.

משלחת האי דונג אמרה כי עם אילוצים משפטיים כאלה, ודאי שהפרויקט יבוצע ללא מכשולים משפטיים, תוך הימנעות מגביית פיקדונות מוקדמת מדי כאשר הפרויקט לא עמד בדרישות הפרוצדורליות ולא הוערך, מה שמוביל לגיוס הון בלתי חוקי על ידי המשקיע, הונאת קונים של פיקדונות או אובדן שנה שלמה להחזר הפיקדון לקונה...

אם זמן ההפקדה יוסדר כפי שניתן לראות באפשרות 2, הקונה לא יושפע הרבה, אך המשקיע והמוכר יתמודדו עם מכשולים וקשיים בחישובים עסקיים. לכן, לדברי הנציג, זמן ההפקדה כפי שניתן לראות באפשרות 1 הוא סביר.

ניהול קפדני של העברת בעלות על נדל"ן

הנציג לה טאן הואן (משלחת טאן הואה), שהסכים עם רבים מתוכן הצעת החוק וכן עם מסמכי הצעת החוק, דוחות ההסבר והקבלה שהוצגו, תרם חוות דעת נוספות בנושא הדרישה לאמת חוזים עסקיים בתחום הנדל"ן ולרצפות מסחר ותיווך נדל"ן על ידי נוטריון.

לדברי הנציג, בנוגע לאימות נוטריוני של חוזים, יש לנהל את תהליך העברת הבעלות על נדל"ן בקפדנות, משום שתקנה זו הכרחית וחשובה ביותר להגנה על זכויותיהם של אנשים, ועומדת בדרישות להבטחת זכויות בעלות מוגדרות בבירור. כאשר אמון בזכויות הבעלות מובטח, הדבר יקדם קנייה ומכירה, השקעה בנכסים וכן פיתוח שקוף של שוק הנדל"ן.

חתימה על חוזי מכירה ורכישה של נדל"ן, במיוחד בין עסקי נדל"ן לאנשים פרטיים, ללא אישור נוטריוני אינה סבירה.

הנציג ציין כי מנגנון החתימה על חוזה מכירה ורכישה פרטי לחלוטין ללא גוף מתווך כמו ארגון נוטריון לשליטה גרם לבעיות רבות, שהובילו לסכסוכים והונאות רבים, לבזבוז זמן וכסף ולפגיעה באינטרסים של העם.

עבור רוב האנשים, עסקאות דיור הן נדירות, ובשל מורכבותן ותדירותן, הבנתם כיצד לבצע את העסקה בצורה הטובה ביותר מוגבלת לעיתים קרובות.

הנציג אמר כי אין להשאיר אנשים להיכנס לעסקה זו עם אמונה בלבד בכנותם של עסקי הנדל"ן, והציע כי יהיו תקנות ברורות בנוגע לדרישות אישור נוטריוני כדי לנהל באופן קפדני את תהליך העברת הבעלות על נדל"ן .

[מודעה_2]
מָקוֹר