פיקדונות לרכישות דיור עתידיות נמצאים באי-סדר.

[מודעה_1]

אין צורך לסחור בנדל"ן דרך הבורסה

בהשתתפות במתן חוות דעת על הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן) בכנס של חברי האסיפה הלאומית המיוחדים בבוקר ה-29 באוגוסט, הסכימה נציגת האסיפה הלאומית, פאם ואן הואה (משלחת דונג טאפ ), עם תוכן הבטחת דיור עתידי כך שקונים ומוכרים יוכלו לסמוך זה על זה...

עם זאת, לדברי הנציג פאם ואן הואה, טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) הפעם צריכה להוסיף תקנות ספציפיות בנוגע לערבות (פיקדון) לדיור עתידי כדי לטפל במקרים של ביטול חוזה כאשר הקונה והמוכר אינם יכולים להגיע להסכמה זה עם זה.

בנוסף, בנוגע לתוכן עסקאות הנדל"ן דרך זירות מסחר, הביעו הנציגים את הסכמתם עם חוות דעת הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית. במקביל, הם הדגישו כי זירות מסחר בנדל"ן מבצעות בעיקר פעילויות תיווך למכירת מוצרים, כאשר המטרה העיקרית היא לעשות עסקים ולהרוויח...

לכן, זה לא מבטיח פרסום ושקיפות. אין צורך לווסת עסקאות נדל"ן דרך הרצפה. לדברי הנציג, בנוגע לתוכן זה, המדינה צריכה לווסת רק עידוד, ולא רגולציה מחייבת.

נציגת נגוין טי וייט נגה (משלחת האי דונג ) מסרה את דעתה כי חוק עסקי הנדל"ן (המתוקן) משך את תשומת ליבם של אנשים רבים. הנציגה מסרה את דעתה בנושא הפיקדונות בעסקי הדיור והבנייה שיוקמו בעתיד כפי שנקבע בסעיף 6, סעיף 23.

גב' נגה הסכימה עם הצורך בתקנות בנוגע להפקדות ואמרה שאם לא יהיו תקנות בנוגע להפקדות, ובמיוחד לגבי סכום ההפקדה המקסימלי ומועד ההפקדה, יתעוררו בעיות רבות.

"למעשה, כיום, הפיקדון לרכישת בתים בפרויקטים עתידיים הוא כאוטי מאוד מכיוון שאין לנו תקנות אלה, מה שמוביל לכך שמשקיעים בפרויקטים גוזלים הון של קונים. ישנם פרויקטים שמגייסים פיקדונות של 30-50% מהערך הכולל של הפרויקט...", אמרה גב' נגה.

הנציגים הבינו שדיור הוא נכס גדול עבור אנשים, ואם לא יהיו תקנות ברורות לגבי פיקדונות, קונים יפסידו סכום כסף גדול.

בנוגע למועד הפיקדון, הנציג נגוין טי וייט נגה הסכים עם אפשרות 1 בהתאם לדו"ח ועדת הכלכלה בנושא הסבר, קבלה והתאמה של טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן). הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, החכירה והרכישה של הבית או עבודות הבנייה וסכום הפיקדון לא יעלה על 10% ממחיר המכירה עבור החכירה והרכישה של הבית או עבודות הבנייה. הזמן המותר לגביית הפיקדון הוא כאשר הפרויקט עם התכנון הבסיסי מוערך על ידי סוכנות המדינה, כאשר למשקיע יש אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע.

משלחת האי דונג אמרה כי עם אילוצים משפטיים כאלה, ודאי שהפרויקט יבוצע ללא מכשולים משפטיים, תוך הימנעות מגביית פיקדונות מוקדמת מדי כאשר הפרויקט לא עמד בדרישות פרוצדורליות ולא הוערך, מה שמוביל לגיוס בלתי חוקי של הון על ידי המשקיע, הונאת קונים בפיקדונות או אובדן שנה שלמה להחזר הפיקדון לקונה....

אם זמן ההפקדה יוסדר כפי שניתן לראות באפשרות 2, הקונה לא יושפע הרבה, אך המשקיע והמוכר יתמודדו עם מכשולים וקשיים בחישובים עסקיים. לכן, לדברי הנציג, זמן ההפקדה כפי שניתן לראות באפשרות 1 הוא סביר.

ניהול הדוק של העברת בעלות על נדל"ן

הנציג לה טאן הואן (משלחת טאן הואה), שהסכים עם רבים מתוכן הצעת החוק וכן עם מסמכי הצעת החוק, דוחות ההסבר והקבלה שהוצגו, תרם חוות דעת נוספות בנושא הדרישה לאמת חוזים עסקיים בתחום הנדל"ן ולרצפות מסחר ותיווך נדל"ן על ידי נוטריון.

לדברי הנציג, בנוגע לאימות נוטריוני של חוזים, יש לנהל בקפדנות את תהליך העברת הבעלות על נדל"ן, משום שתקנה זו הכרחית וחשובה ביותר להגנה על זכויותיהם של אנשים, ועומדת בדרישות להבטחת זכויות בעלות מוגדרות בבירור. כאשר אמון בזכויות הבעלות מובטח, הדבר יקדם קנייה ומכירה, השקעה בנכסים וכן פיתוח שקוף של שוק הנדל"ן.

חתימה על חוזי מכירה ורכישה של נדל"ן, במיוחד בין עסקי נדל"ן ליחידים, ללא צורך באישור נוטריוני אינה סבירה.

הנציג ציין כי מנגנון החתימה על חוזה מכירה ורכישה פרטי לחלוטין ללא גוף מתווך כמו ארגון נוטריון שישלוט בו גרם לבעיות רבות, שהובילו לסכסוכים והונאות רבים, לבזבוז זמן וכסף ולפגיעה באינטרסים של העם.

עבור רוב האנשים, עסקאות דיור אינן תופעה שגרתית, ובשל מורכבותן ותדירותן, הבנתם כיצד לבצע את העסקה בצורה הטובה ביותר מוגבלת לעיתים קרובות.

הנציג אמר כי אין להשאיר אנשים להיכנס לעסקה זו עם אמונה בלבד בכנותם של עסקי הנדל"ן, ובמקביל הציע כי יש צורך לקבוע בבירור דרישות נוטריוניות כדי לנהל בקפדנות את תהליך העברת הבעלות על הנדל"ן .

[מודעה_2]
מָקוֹר