זוגות עם הכנסה של 30 מיליון דונג וייטנאמי לחודש מתקשים לקנות דירה בהאנוי.

(דן טרי) - על פי סקר של הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, גם קבוצות ההכנסה הגבוהות ביותר בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי מתקשות להיות בעלות על בית, מה שאומר שלקבוצות הכנסה נמוכה כמעט אין סיכוי.

הבעיה של קניית בית עבור קבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר

סקר רמת החיים באוכלוסייה לשנת 2023 של הלשכה הכללית לסטטיסטיקה (GSO) פרסם את רמות ההכנסה של חמש קבוצות אוכלוסייה ביישובים עיקריים.

בהתאם לכך, לקבוצה בעלת ההכנסה הגבוהה ביותר, המהווה 20% מהאוכלוסייה (קבוצה 5), הכנסה חודשית ממוצעת לנפש של 14.47 מיליון וינדיש וינדי (VND) בהאנוי; 13.8 מיליון וינדיש וינדי בדאנאנג; 13.26 מיליון וינדיש וינדי בהו צ'י מין סיטי; 13.9 מיליון וינדיש וינדי בדונג נאי ו-18.38 מיליון וינדיש וינדי בבין דואנג .

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מעריך שמדובר בקבוצה שצפויה להיות מסוגלת להחזיק בתים בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי מבלי להזדקק לתמיכה מהממשלה . עם זאת, במציאות, כאשר היא מתמודדת עם בעיית הבעלות על בתים בשתי הערים הגדולות שהוזכרו לעיל, אפילו קבוצה זו נתקלת במכשולים רבים.

יחידה זו מניחה שבמשק בית עם 2 נפשות בגיל העבודה, שתיהן בקבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר, ההכנסה הממוצעת של משפחה זו היא כ-30 מיליון דונג וייט לחודש. ההכנסה השנתית שווה ערך ל-360 מיליון דונג וייט.

כלל פיננסי נפוץ המומלץ לעתים קרובות על ידי מומחים כדי להבטיח ביטחון כלכלי הוא שהוצאות דיור לא יעלו על שליש מההכנסה. לפיכך, משפחה בת 2 נפשות עם הכנסה גבוהה בקבוצת הסקר צריכה להוציא מקסימום של 180 מיליון וונד על הוצאות דיור.

בינתיים, כל דירה מסחרית בערים הגדולות שהוזכרו לעיל נעה בין 40-70 מיליון דונג וייט למ"ר, תלוי באזור ובפלח. דירה קטנה של כ-60 מ"ר תעלה כ-2.5-3.5 מיליארד דונג וייט.

אם משק הבית הנ"ל יחליט לרכוש דירה בשטח של 60 מ"ר תמורת כ-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי וללוות 70% משווי הבית מהבנק, או 2.45 מיליארד דונג וייטנאמי, בריבית של 8% לשנה למשך 20 שנה, התשלום החודשי יהיה כ-25-27 מיליון דונג וייטנאמי, שווה ערך לכ-300 מיליון דונג וייטנאמי לשנה. VARS מסיק שעם תשלום מקסימלי של 80 מיליון דונג וייטנאמי לשנה, קבוצה זו כמעט ולא תוכל לקנות בית.

בניין דירות בהאנוי (צילום: הא פונג).

מחירי הדיור עולים על יכולת הפירעון של אנשים

יחידה זו הסבירה את הסיבות לירידה החדה במחירי הדיור בשנים האחרונות, וציינה שלוש סיבות עיקריות.

ראשית, מחירי הנדל"ן בערים גדולות חורגים בהרבה מהיכולת הפיננסית של רוב האנשים ועולים פי כמה מהר מצמיחת ההכנסות.

באופן ספציפי, לאחר מגפת הקורונה, מחירי הנדל"ן, ובמיוחד הדירות, בערים גדולות כמו האנוי, דא נאנג והו צ'י מין סיטי עלו בהתמדה, והגיעו לרמה חדשה של 30% יותר מאשר בשנת 2019.

בינתיים, ההכנסה הממוצעת לנפש באזורים עירוניים בשנת 2023 עלתה רק בכ-4% בהשוואה לסטטיסטיקות של GSO בשנת 2019. ההכנסה הממוצעת של קבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר בהאנוי ובדה נאנג בשנת 2023 עלתה רק ב-3% ו-7% בהתאמה בהשוואה לשנת 2019.

ההכנסה הממוצעת של קבוצה זו בהו צ'י מין סיטי אף רשמה קצב צמיחה שלילי של 8%. זה מגדיל את הפער בין ההכנסה למחירי הדיור, במיוחד עבור משקי בית מהמעמד הבינוני והמעמד הבינוני-גבוה.

השני הוא היעדר היצע דיור מתאים. היצע הדיור הנוכחי מרוכז בעיקר במגזרים הבינוניים והיוקרתיים. למרות שהביקוש במגזר זה גדול מאוד, הביקוש לדיור בר השגה הוא הביקוש העיקרי בשוק. מעט מאוד פרויקטים של דיור מתומחרים מתחת ל-30 מיליון דונג וייט למ"ר, מה שמותיר את רוב האנשים, כולל הקבוצה הגבוהה ביותר, ללא אפשרויות מתאימות.

VARS סבורה גם כי חלק מהמשקיעים מנצלים את מחסור ההיצע בשוק כדי להעלות את מחירי המכירה באופן בלתי סביר, מה שגורם לעליית מחירי הנדל"ן, אפילו באזורים ללא יתרונות תשתית רבים. זה גם מקשה על אלו שרוצים לקנות נדל"ן.

שלישית, נובעת מהתנהגות ספקולטיבית. בהקשר של ערוצי השקעה אחרים שעדיין חווים תנודות רבות, הפסיכולוגיה של אגירת נכסים וציפייה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גורמת לאנשים רבים לקנות נדל"ן ללא מטרת שימוש בפועל. אנשים אלה קונים נדל"ן ואז משאירים אותו נטוש, מבלי להשתמש בו, ומחכים שהמחיר יעלה, מה שהופך את חוסר האיזון בין היצע לביקוש לחמור עוד יותר.

בנוסף, גורם נוסף שפחות מוזכר אך בעל השפעה רבה הוא עלויות מימון. למרות שהריביות ירדו, קוני דירות עדיין צריכים לשלם ריביות משתנות לאחר תמריצים של כ-10% ומעלה. גם זה יוצר לחץ כלכלי רב.

עלויות פיננסיות, יחד עם עלויות השקעה ועלויות קרקע, עולות בהתמדה, מה שמשפיע על תהליך פיתוח הפרויקטים של עסקי נדל"ן ומגדיל באופן ישיר את מחירי הדיור.

בטווח הארוך, VARS מאמינה כי בנוסף להמשך המחקר ויישום מדיניות מועדפת בנושא קרקעות, מיסים והלוואות עבור פרויקטים של דיור ציבורי ודיור מסחרי בר השגה, המדינה צריכה להמשיך לקדם את שיפור התשתיות המקשרות ולהרחיב את הפיתוח העירוני על פי מודל TOD - מודל פיתוח עירוני המתמקד בתחבורה ציבורית. זוהי מגמה בלתי נמנעת לפתרון בעיית הדיור עבור תושבי העיר בווייטנאם.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm