भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास नीतियों पर चर्चा

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यदि 70% से अधिक लोग सहमत हों तो भूमि अधिग्रहण लागू करने का प्रस्ताव

आँकड़ों के अनुसार, भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर एजेंसियों, संगठनों और व्यक्तियों की ओर से 12 मिलियन से ज़्यादा टिप्पणियाँ प्राप्त हुई हैं। भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर सार्वजनिक परामर्श एक बहुत व्यापक राजनीतिक और सामाजिक गतिविधि है, जिसने कई वर्गों के लोगों, बुद्धिजीवियों, विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों, वियतनाम में कार्यरत संगठनों और व्यवसायों का ध्यान आकर्षित किया है।

हाल ही में जनता का विशेष ध्यान जिस मुद्दे पर गया है, वह है भूमि अधिग्रहण, मुआवज़ा, सहायता और पुनर्वास नीति। विशेष रूप से, भूमि अधिग्रहण के संबंध में, वास्तव में, एक भी बड़ी परियोजना नहीं हुई है जिसके लिए उद्यम लोगों के साथ बातचीत कर सकें। यही कारण है कि भूमि उपयोग की दक्षता प्रभावित होती है। राज्य को अभी भी भूमि अधिग्रहण और उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन करना है, और भूमि के किराए में अंतर की गणना करना बहुत कठिन है।

भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास नीति पर बोर्ड, चित्र 1 — भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास नीतियां जनता की राय के लिए विशेष रुचि की हैं।

वास्तव में, जनता के साथ सहमति से शहरी विकास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने वाले उद्यमों को अक्सर कुछ कठिनाइयों और समस्याओं का सामना करना पड़ता है। तदनुसार, 8 मार्च को प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के सहयोग से वियतनाम चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (वीसीसीआई) द्वारा आयोजित भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर कार्यशाला में, वियतनाम निर्माण ठेकेदार संघ के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि भूमि अधिग्रहण, मुआवज़ा और फसल समर्थन संबंधी समस्याओं के कारण 8 वर्षों से कुछ उद्यमों की परियोजनाएँ क्रियान्वित नहीं हो पाई हैं।

श्री गुयेन क्वोक हीप के अनुसार, आवासीय भूमि और व्यावसायिक सेवा भूमि की वसूली के बाद, सरकार द्वारा निर्धारित मुआवजा योजना के अनुसार पर्याप्त मुआवजा दिया जाना चाहिए ताकि लोगों का जीवन प्रभावित न हो। हालाँकि, श्री हीप ने ज़ोर देकर कहा: "लेकिन एक बात स्पष्ट होनी चाहिए: मुआवजे की कीमत स्वीकृत मुआवजा योजना के अनुसार ही लागू की जानी चाहिए, इसे प्रत्येक परिवार और निवेशक के बीच स्व-बातचीत के माध्यम से लागू नहीं किया जा सकता।"

बीआरजी समूह की अध्यक्ष सुश्री गुयेन थी नगा ने प्रस्ताव रखा: "एक बार अधिकांश लोगों के साथ समझौता हो जाने के बाद, राज्य एजेंसियों द्वारा निवेशक से ज़मीन वापस लेने और अगर बाकी परिवार ज़मीन की बर्बादी और अप्रभावी भूमि उपयोग से बचने के लिए सहमत नहीं होते हैं, तो इसे लागू करने की अपेक्षा की जाती है। अगर केवल 1% लोग भी सहमत नहीं होते हैं, तो परियोजना को लागू करना मुश्किल होगा। कानून परियोजना को भागों में लागू करने की अनुमति दे सकता है, लेकिन परियोजना पूरी है।"

इस मुद्दे पर अपनी राय व्यक्त करते हुए आर्थिक विशेषज्ञ वु विन्ह फू ने कहा कि भूमि वसूली को अनुकूल बनाने के लिए, राज्य को एक कानूनी गलियारा बनाने के लिए बहुत विशिष्ट तंत्र और नीतियों की आवश्यकता है, जिससे संबंधित एजेंसियां, लोग और व्यवसाय कार्यान्वित कर सकें।

यह आर्थिक विशेषज्ञ इस दृष्टिकोण का भी समर्थन करता है कि यदि कोई कानूनी गलियारा है, जब परियोजना को लागू करने वाला उद्यम 70% से अधिक लोगों के साथ समझौता कर लेता है, तो राज्य एजेंसियां भूमि की वसूली और प्रवर्तन करेंगी यदि शेष परिवार परियोजना को लंबा खींचने के मामले से बचने के लिए साइट को सौंपने से इनकार करते हैं, जिससे उद्यम को नुकसान होता है, जबकि भूमि की प्रभावशीलता को तुरंत बढ़ावा नहीं मिलता है।

भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवज़ा, सहायता और पुनर्वास नीति पर बोर्ड, चित्र 2 — अर्थशास्त्री वु विन्ह फु.

विभेदक किराया, गणना कैसे करें?

यह कहा जा सकता है कि हाल के दिनों में, राज्य को भूमि पुनः प्राप्त करने, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करने, और भूमि की कीमतों के निर्धारण के कारण भूमि लगान के अंतर की गणना करने में कठिनाई हुई है। जबकि कई मत यह कहते हैं कि राज्य लोगों से "सस्ते" दामों पर भूमि पुनः प्राप्त करता है, फिर उसे व्यवसायों को सौंप देता है ताकि वे लाभ कमाने के लिए ऊँची कीमतों पर उत्पाद बेच सकें। क्या वास्तव में ऐसा है?

एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रतिनिधि के अनुसार, ज़मीन की निकासी का मुआवज़ा मूलतः राज्य सरकार से मिलता है, लेकिन असल में कंपनी पहले ही भुगतान कर देती है और बाद में उसे भूमि उपयोग शुल्क और भूमि कर से काट लेती है। अगर ज़मीन 10 लाख वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर की दर से भी अधिग्रहीत की जाती है, तो भी उसे तुरंत कई गुना ज़्यादा कीमत पर नहीं बेचा जा सकता।

इस बीच, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि करों के अलावा, जो राज्य को चुकाए जाने चाहिए, व्यवसायों को बुनियादी ढांचे के निर्माण, फर्श के माध्यम से बिक्री, डीलर छूट, ब्याज भुगतान आदि के लिए अतिरिक्त लागत का भी भुगतान करना होगा।

हमसे बात करते हुए, वकील गुयेन होई नाम - बैम्बू स्टार लॉ फर्म एलएलसी के निदेशक ने राज्य द्वारा नए शहरी क्षेत्रों के निर्माण सहित सामाजिक-आर्थिक विकास उद्देश्यों के लिए भूमि पुनः प्राप्त करने के मुद्दे का विश्लेषण किया।

वकील गुयेन होई नाम ने कहा कि प्रधानमंत्री द्वारा अनुमोदित नए शहरी क्षेत्र, भूमि अधिग्रहण की आवश्यकता वाले निवेश निर्णय, या प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल द्वारा अनुमोदित नए शहरी क्षेत्र निर्माण परियोजनाएं, जिनके लिए भूमि अधिग्रहण की आवश्यकता होती है, ऐसे मामले हैं जहां राज्य राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि का अधिग्रहण करता है, जैसा कि 2013 भूमि कानून के अनुच्छेद 62 में निर्धारित है।

वकील नाम ने जोर देकर कहा, "जब राज्य राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास हेतु भूमि का पुनः दावा करता है, तो राज्य द्वारा उस व्यक्ति को दी जाने वाली क्षतिपूर्ति राशि और परियोजना निवेशक उद्यम को भूमि आवंटन के माध्यम से राज्य द्वारा एकत्रित की जाने वाली राशि के बीच अंतर होगा।"

वकील गुयेन होई नाम के अनुसार, जिन लोगों की भूमि पुनः प्राप्त की गई है और जो अनुच्छेद 75 में निर्दिष्ट शर्तों को पूरा करते हैं, उन्हें भूमि के लिए मुआवजा तब दिया जाएगा जब राज्य राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा उद्देश्यों के लिए भूमि पुनः प्राप्त करेगा; राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास।

भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास नीति पर बोर्ड, चित्र 3 — नाम थांग लांग शहरी क्षेत्र (सिपुत्रा शहरी क्षेत्र)। फोटो: इंटरनेट

हनोई शहर के ताई हो जिले में नाम थांग लॉन्ग शहरी क्षेत्र परियोजना (सिपुत्रा शहरी क्षेत्र) का हवाला देते हुए, वकील गुयेन होई नाम ने कहा कि राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास हनोई पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 10/2017/QD-UBND के अनुसार कार्यान्वित किया जाता है, तदनुसार, अनुच्छेद 5 राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर भूमि मुआवजे के सिद्धांतों को निर्धारित करता है: जब राज्य भूमि पुनः प्राप्त करता है तो भूमि उपयोगकर्ता, यदि वे भूमि कानून के अनुच्छेद 75 के प्रावधानों के अनुसार मुआवजे की शर्तों को पूरा करते हैं, तो उन्हें सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा तय की गई पुनः प्राप्त भूमि के प्रकार की विशिष्ट भूमि की कीमत के अनुसार नकद मुआवजा दिया जाएगा। भूमि निधि की शर्तों के मामले में, पुनः प्राप्त भूमि के प्रकार के समान उपयोग के उद्देश्य से भूमि आवंटित करके मुआवजे पर विचार किया जाएगा। हनोई पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 30/2019 के साथ जारी तालिका संख्या 1 के अनुसार, ताई हो जिले के वार्डों में चावल की खेती और वार्षिक फसल की खेती के लिए कृषि भूमि की कीमत 252,000 VND/m2 है।

निवेशकों के लिए, भूमि अधिग्रहण, मुआवज़ा और स्थल स्वीकृति प्रक्रिया पूरी होने के बाद, राज्य परियोजना निवेशक को भूमि आवंटित और पट्टे पर देने का निर्णय लेता है। उस समय, राज्य, भूमि उपयोग शुल्क के संग्रह और कार्यान्वयन दिशानिर्देशों को विनियमित करने वाले डिक्री 45/2014/ND-CP के प्रावधानों के अनुसार अनुमोदित नियोजन और परियोजना निवेश नीति में प्रत्येक नए प्रकार की भूमि के उपयोग के सही उद्देश्य के अनुसार भूमि पट्टे और आवंटन के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना करता है।

"यहाँ अंतर तब होता है जब राज्य द्वारा उन लोगों को प्रदान की जाने वाली मुआवज़ा और सहायता की राशि, जिनकी ज़मीन वापस ली जाती है, भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के माध्यम से उद्यमों से राज्य द्वारा एकत्रित भूमि उपयोग शुल्क की राशि से बहुत कम होती है। यह इसलिए भी स्पष्ट है क्योंकि जब राज्य लोगों से ज़मीन लेता है और जब राज्य निवेशकों को आवंटित करता है, तब भूमि उपयोग के उद्देश्य अलग-अलग होते हैं और स्थान और बुनियादी ढाँचा शहरी क्षेत्र की सामान्य योजना पर आधारित होता है," वकील गुयेन होई नाम ने स्पष्ट रूप से कहा और कहा कि गणना में अंतर राज्य के बजट में शामिल किया जाएगा।

जिया फाट

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स्रोत