ग्राहकों के अधिकारों की रक्षा!

2023 के अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून के अनुच्छेद 23 के खंड 5 के अनुसार, अचल संपत्ति परियोजना के निवेशक को विक्रय मूल्य के 5% से अधिक की जमा राशि एकत्र करने की अनुमति नहीं है; और मकानों, निर्माण कार्यों, या निर्माण कार्यों के भीतर फर्श क्षेत्र को पट्टे-खरीद पर लेने की अनुमति तभी है जब उन्हें व्यवसाय में लाने के लिए निर्धारित सभी शर्तें पूरी हो गई हों।

जमा राशि संबंधी नियमों के साथ-साथ, अचल संपत्ति व्यवसाय पर 2023 के कानून का अनुच्छेद 25, मकानों की खरीद-बिक्री या पट्टे पर लेने के लिए किए जाने वाले भुगतान का भी प्रावधान करता है। तदनुसार, पक्षकार कई किस्तों में भुगतान करते हैं, जिसमें पहली किस्त अनुबंध राशि के 30% से अधिक नहीं होती है, जिसमें जमा राशि भी शामिल होती है (पुराने नियम में जमा राशि शामिल नहीं थी)।

आगे की किश्तें निर्माण कार्य की प्रगति के अनुसार होनी चाहिए, लेकिन मकान, निर्माण परियोजना या निर्माण परियोजना के अंतर्गत आने वाले क्षेत्रफल के हस्तांतरण से पहले अनुबंध मूल्य के 70% से अधिक नहीं होनी चाहिए। यदि विक्रेता विदेशी निवेश पूंजी वाली संस्था है, तो भुगतान अनुबंध मूल्य के 50% से अधिक नहीं होना चाहिए। यदि खरीदार या पट्टेदार को अभी तक भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र नहीं मिला है, तो अनुबंध मूल्य के 95% से अधिक की वसूली नहीं की जा सकती। शेष राशि का भुगतान खरीदार को भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र मिलने पर किया जाएगा।

खरीद-बिक्री प्रक्रिया में पहला कदम जमा राशि होती है, जो अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा की जाती है। पहले, जब रियल एस्टेट जमा राशि पर नियम लागू नहीं थे, तब बाजार में जमा राशि की स्थिति अस्थिर थी और इससे कई जोखिम जुड़े थे। कई डेवलपर्स बड़ी जमा राशि और आरक्षण समझौते स्वीकार करते थे। कुछ परियोजनाएं तो निर्माणाधीन आवास इकाइयां भी पेश करती थीं, लेकिन फिर भी अतिरिक्त पूंजी जुटाने के लिए ग्राहकों से जमा राशि मांगती थीं।

वास्तविकता में, कई आवास परियोजनाओं ने ब्रोकरेज फर्मों के माध्यम से या सीधे डेवलपर्स से ग्राहकों से जमा राशि और किश्तें एकत्र की हैं। हालांकि, डेवलपर्स या तो परियोजना को लागू करने में विफल रहे या इसे आधे-अधूरे तरीके से शुरू करके रोक दिया, जिससे घर खरीदार व्यर्थ में इंतजार करते रह गए।

अचल संपत्ति की खरीद-बिक्री के लिए जमा राशि संबंधी नियमों का उद्देश्य घर खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करना है, ताकि अत्यधिक बड़ी जमा राशि वसूलने से बचा जा सके, जिससे धोखाधड़ी की गतिविधियां हो सकती हैं और खरीदारों को नुकसान हो सकता है। इन नियमों का उद्देश्य अचल संपत्ति परियोजनाओं के कार्यान्वयन को और अधिक सख्ती से नियंत्रित करना भी है, ताकि कमजोर वित्तीय क्षमता वाले डेवलपर्स द्वारा "शुरू से निर्माण" या "जमीन जमा करके सही समय की प्रतीक्षा" जैसी प्रथाओं को सीमित किया जा सके।

डेवलपर्स के नज़रिए से देखें तो, कई रियल एस्टेट व्यवसाय असहज महसूस कर रहे हैं क्योंकि असल में, कई सालों से इनमें से अधिकांश कंपनियां अपने निवेश के लिए खुद का पैसा लगा रही हैं। वे घर खरीदने वालों से पूंजी जुटाकर निवेश करती हैं... यही वजह है कि कई ग्राहकों ने खरीद मूल्य का 95% भुगतान कर दिया है, लेकिन उन्हें यह नहीं पता कि उन्हें संपत्ति के दस्तावेज़ कब मिलेंगे...

या इससे भी बुरा, डेवलपर को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, और ग्राहकों को पता ही नहीं होता कि उन्हें अपना घर कब मिलेगा! ऐसे मामले भी हैं जहां डेवलपर बैंक की "गारंटी" पर बिना जमा राशि लिए पूंजी जुटा लेते हैं। इसका मतलब है कि ग्राहक और रियल एस्टेट डेवलपर दोनों निवेश में शामिल होते हैं, लाभ और हानि साझा करते हैं, लेकिन अंततः नुकसान का बोझ हमेशा ग्राहक पर ही पड़ता है!

एक स्वस्थ रियल एस्टेट बाजार को धीरे-धीरे विकसित करने के लिए, मौजूदा नियमों के अतिरिक्त, जमा और पूंजी जुटाने के लेनदेन की वास्तविकता के अनुरूप अधिक प्रतिबंधों और नियमों की आवश्यकता है, ताकि ग्राहकों के वैध अधिकारों की रक्षा की जा सके और बेईमान निवेशकों को बाहर निकाला जा सके।

डोंग जिया

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html