ग्राहक अधिकारों की रक्षा करें!

रियल एस्टेट बिजनेस 2023 कानून के अनुच्छेद 23 के खंड 5 के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को केवल बिक्री मूल्य के 5% से अधिक जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है; मकानों, निर्माण कार्यों और निर्माण कार्यों में निर्माण फर्श क्षेत्र की लीज-खरीद तभी की जा सकती है, जब उन्होंने नियमों के अनुसार व्यवसाय शुरू करने की सभी शर्तों को पूरा कर लिया हो।

जमा राशि संबंधी नियमों के साथ-साथ, 2023 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून का अनुच्छेद 25, कागज़ पर मकान खरीदने-बेचने और पट्टे पर देने के लिए भुगतान को भी नियंत्रित करता है। इसके अनुसार, पक्ष कई भुगतान करते हैं और पहला भुगतान जमा राशि सहित अनुबंध की राशि के 30% से अधिक नहीं होना चाहिए (पुराने नियमों में जमा राशि शामिल नहीं है)।

आगामी भुगतान निर्माण प्रगति के अनुसार होने चाहिए, लेकिन अनुबंध मूल्य के 70% से अधिक नहीं होने चाहिए, बशर्ते कि मकान, निर्माण कार्य और निर्माण कार्य में शामिल निर्माण क्षेत्र का हस्तांतरण न हुआ हो। यदि विक्रेता एक विदेशी-निवेशित संगठन है, तो यह अनुबंध मूल्य के 50% से अधिक नहीं होना चाहिए। यदि क्रेता या भाड़े पर लेने वाले को रेड बुक/पिंक बुक नहीं दी गई है, तो उसे अनुबंध मूल्य के 95% से अधिक की वसूली की अनुमति नहीं होगी। शेष राशि का भुगतान क्रेता को पिंक बुक मिलने पर किया जाएगा।

जमा राशि खरीद-बिक्री प्रक्रिया का पहला चरण है, जो अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले किया जाता है। पहले, जब अचल संपत्ति की खरीद के लिए जमा राशि पर कोई नियम नहीं थे, तो बाजार में जमा राशि की स्थिति अस्थिर थी, जिससे कुछ संभावित जोखिम पैदा हो रहे थे। कई निवेशकों ने जमा राशि स्वीकार की और बड़ी रकम के साथ जगह आरक्षित करने पर सहमति व्यक्त की। कुछ परियोजनाएँ, जो भविष्य में आवास बेचने के योग्य भी नहीं थीं, फिर भी बिक्री के लिए उपलब्ध थीं, और ग्राहकों से अधिक पूंजी जुटाने के लिए जमा राशि का आह्वान किया।

दरअसल, कई हाउसिंग प्रोजेक्ट ऐसे हैं जिन्होंने ब्रोकरेज इकाइयों के ज़रिए या सीधे निवेशक से ग्राहकों से जमा राशि और प्रगति भुगतान प्राप्त किया है। लेकिन निवेशक ने परियोजना को लागू ही नहीं किया या बीच में ही लागू करके फिर रोक दिया, जिससे घर खरीदार इंतज़ार की स्थिति में रह गए।

रियल एस्टेट जमा पर नियमों का उद्देश्य घर खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करना और बहुत ज़्यादा जमा राशि जमा करने से बचना है, जिससे धोखाधड़ी हो सकती है और खरीदारों को नुकसान हो सकता है। इस नियम का उद्देश्य रियल एस्टेट परियोजनाओं के कार्यान्वयन पर और भी सख्ती से नियंत्रण रखना है ताकि कमज़ोर वित्तीय क्षमता वाले निवेशकों द्वारा "खुले हाथों से चोरों को पकड़ने", "ज़मीन पर कब्ज़ा करके सही समय का इंतज़ार करने" जैसी स्थिति को सीमित किया जा सके...

निवेशक के नज़रिए से, कई रियल एस्टेट व्यवसाय "बेचैन" हैं क्योंकि असल में, कई सालों से, उनमें से ज़्यादातर "अपनी ही चर्बी से खुद को भून रहे हैं"। वे निवेश के लिए घर खरीदारों से पूँजी जुटाते हैं... इसलिए कई ग्राहक ऐसे हैं जिन्होंने घर की खरीद मूल्य का 95% भुगतान कर दिया है, लेकिन उन्हें नहीं पता कि उन्हें घर के मालिकाना हक़ के दस्तावेज़ कब मिलेंगे...

या इससे भी बदतर, निवेशक मुश्किल में है, ग्राहक को पता ही नहीं कि उसे घर कब मिलेगा! एक स्थिति तो ऐसी भी है कि निवेशक बिना किसी जमा राशि के, बैंक से "गारंटी" लेकर, पूँजी जुटा लेता है। यानी ग्राहक और रियल एस्टेट डेवलपर मिलकर "मुनाफ़ा खाकर, नुकसान सहने" के लिए निवेश करते हैं, लेकिन "ज़ुबान" हमेशा ग्राहक की ही होती है!

धीरे-धीरे एक स्वस्थ अचल संपत्ति बाजार का निर्माण करने के लिए, वर्तमान विनियमों के अतिरिक्त, जमा लेनदेन और पूंजी जुटाने की वास्तविकता के अनुरूप अधिक प्रतिबंध और प्रतिबंध होने चाहिए, ताकि ग्राहकों के वैध अधिकारों की रक्षा हो सके और उन निवेशकों को बाहर किया जा सके जो "खुले हाथों से चोरों को पकड़ते हैं"।

डोंग जिया

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html