क्या बैंकों को रियल एस्टेट कारोबार के लिए 'हरी झंडी' मिल गई है?

बैंकों के लिए रियल एस्टेट कारोबार में कई खामियां

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, क्रेडिट संस्थानों पर कानून 2010 के अनुच्छेद 90 के खंड 2 और क्रेडिट संस्थानों पर मसौदा कानून के अनुच्छेद 98 के खंड 2 दोनों में यह प्रावधान है: क्रेडिट संस्थानों को बैंकिंग गतिविधियों के अलावा कोई अन्य व्यावसायिक गतिविधि संचालित करने की अनुमति नहीं है; स्टेट बैंक द्वारा क्रेडिट संस्थानों को दिए गए लाइसेंस में उल्लिखित अन्य व्यावसायिक गतिविधियां।

कई लोगों का मानना ​​है कि ऋण संस्थाओं को अचल संपत्ति निवेश में भाग नहीं लेना चाहिए।

हालाँकि, रियल एस्टेट व्यवसाय पर क्रेडिट संस्थानों के मसौदा कानून के अनुच्छेद 138 में प्रावधान है: क्रेडिट संस्थानों को निम्नलिखित मामलों को छोड़कर, रियल एस्टेट व्यवसाय करने की अनुमति नहीं है: क्रेडिट संस्थान की व्यावसायिक गतिविधियों के प्रत्यक्ष संचालन हेतु व्यावसायिक मुख्यालय, कार्यस्थल या गोदाम सुविधाओं के रूप में उपयोग हेतु अचल संपत्ति खरीदना, निवेश करना, उसका स्वामित्व करना; क्रेडिट संस्थान के स्वामित्व वाले व्यावसायिक मुख्यालय के उस हिस्से को पट्टे पर देना जिसका पूर्ण उपयोग नहीं हुआ है; ऋण निपटान के कारण अचल संपत्ति धारण करना। सुरक्षित संपत्ति को अचल संपत्ति के रूप में संभालने के निर्णय की तिथि से 5 वर्षों के भीतर, क्रेडिट संस्थान को अचल संपत्तियों में निवेश अनुपात और इस कानून में निर्धारित अचल संपत्तियों के उपयोग के उद्देश्य को सुनिश्चित करने के लिए इस अचल संपत्ति को बेचना, स्थानांतरित करना या पुनर्खरीद करना होगा।

"ऋण संस्थाओं को नियमों के माध्यम से "हरी झंडी" दी गई है, जो उन्हें व्यवसाय मुख्यालयों, कार्यस्थलों के रूप में उपयोग करने के लिए अचल संपत्ति खरीदने, निवेश करने और स्वामित्व रखने की अनुमति देता है, और ऋण संस्था के स्वामित्व वाले व्यवसाय मुख्यालय के एक हिस्से को पट्टे पर देने की अनुमति देता है, जिसका पूरी तरह से उपयोग नहीं किया जाता है। इस विनियमन ने ऐसी स्थिति पैदा कर दी है कि ऋण संस्थाएं अपनी शाखाओं, कार्यस्थलों, गोदामों के नेटवर्क का विस्तार करने की प्रवृत्ति रखती हैं, विशेष रूप से भव्य कार्यालय भवनों का निर्माण करती हैं, जो मुख्यालय के रूप में काम करते हैं और अचल संपत्ति के किराये के व्यवसाय के लिए एक बड़ा हिस्सा रखते हैं," श्री चाऊ ने विश्लेषण किया।

इसी प्रकार, सुरक्षित संपत्तियों को संभालने के निर्णय की तिथि से 3 वर्षों के भीतर "ऋण निपटान के कारण अचल संपत्ति धारण" करने की अनुमति देने वाले वर्तमान नियम ने ऋण संस्थानों के लिए अचल संपत्ति व्यवसायिक गतिविधियाँ संचालित करने की "जगह" बना दी है, जो किसी पेशेवर अचल संपत्ति व्यवसाय उद्यम से अलग नहीं है। श्री चाऊ ने बताया, "अब ऋण संस्थानों पर मसौदा कानून ऋण निपटान के कारण अचल संपत्ति धारण करने की अनुमत अवधि को बढ़ाकर 5 वर्ष कर देता है, जिससे अचल संपत्ति व्यवसायिक गतिविधियों के लिए और अधिक अवसर खुलते हैं। इसलिए, पहले की तरह केवल ऋण संस्थानों को ऋण निपटान के कारण अचल संपत्ति धारण करने की अनुमति देने वाले नियम को 3 वर्षों के भीतर ही बनाए रखना अधिक उचित है।"

श्री चाऊ ने टिप्पणी की कि क्रेडिट संस्थानों को रियल एस्टेट व्यवसाय करने की अनुमति देने वाले नियम, उन नियमों की मूल भावना के अनुरूप नहीं हैं जिनके अनुसार क्रेडिट संस्थानों को बैंकिंग गतिविधियों के अलावा कोई अन्य व्यावसायिक गतिविधि करने की अनुमति नहीं है और क्रेडिट संस्थानों को रियल एस्टेट व्यवसाय करने की अनुमति नहीं है। "इसलिए, यह अनुशंसा की जाती है कि क्रेडिट संस्थानों को बैंकिंग गतिविधियों के अलावा कोई अन्य व्यावसायिक गतिविधि करने की अनुमति न दी जाए, सिवाय स्टेट बैंक द्वारा क्रेडिट संस्थानों को दिए गए लाइसेंस में उल्लिखित अन्य व्यावसायिक गतिविधियों के। साथ ही, स्टेट बैंक को क्रेडिट संस्थानों को दिए गए लाइसेंस में उल्लिखित अन्य व्यावसायिक गतिविधियों, विशेष रूप से कार्यालय किराये के लिए रियल एस्टेट व्यवसाय गतिविधियों, को प्रत्येक क्रेडिट संस्थान की क्षमता के आधार पर संचालित करने की अनुमति पर बारीकी से विचार करना चाहिए," श्री ले होआंग चाऊ ने सुझाव दिया।

बैंकों के लिए जोखिम सीमित करना

एचटीसी वियतनाम लॉ कंपनी लिमिटेड के वकील फाम लियन के अनुसार, वर्तमान कानून यह निर्धारित करता है कि वाणिज्यिक बैंकों को रियल एस्टेट का कारोबार करने की अनुमति नहीं है, क्योंकि रियल एस्टेट परिसंपत्तियों की प्रकृति निश्चित होती है, तरलता नकदी जितनी अधिक नहीं होती, हालाँकि वाणिज्यिक बैंक भी उद्यम हैं और उनका लक्ष्य लाभ कमाना होता है। जब वाणिज्यिक बैंक किसी रियल एस्टेट परियोजना में निवेश करने के लिए जुटाई गई पूँजी का उपयोग करते हैं, और उन्हें कम समय में यह पूँजी वापस पाने की आवश्यकता होती है, तो यह बहुत मुश्किल होगा।

इसलिए, दिवालिया होने की संभावना बहुत ज़्यादा है, जिससे ग्राहकों और लोगों के वैध अधिकार और हित प्रभावित होते हैं। इतना ही नहीं, इससे व्यवस्था पर भी असर पड़ता है और जोखिम पैदा होता है। इन्हीं कारणों से, कानून वाणिज्यिक बैंकों को रियल एस्टेट कारोबार में निवेश करने से सख़्ती से रोकता है (बैंक के संचालन के लिए व्यावसायिक मुख्यालयों में निवेश, ऋण निपटान, परिसरों को उप-पट्टे पर देने आदि के मामलों को छोड़कर) ताकि बैंक में पैसा जमा करने वाले ग्राहकों के हितों की रक्षा की जा सके और साथ ही स्टेट बैंक की प्रबंधन व्यवस्था भी सुनिश्चित की जा सके।

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ इकोनॉमिक्स के इनोवेशन इंस्टीट्यूट के उप निदेशक, श्री हुइन्ह फुओक नघिया भी इस बात से सहमत हैं कि इस समय, क्रेडिट संस्थानों को रियल एस्टेट व्यवसाय करने की अनुमति देने का मुद्दा नहीं उठाया जाना चाहिए। इसलिए, नियमों को पहले जैसा ही रखा जाना चाहिए। क्योंकि क्रेडिट संस्थानों का मुख्य कार्य धन का व्यवसाय करना है, बचत जुटाकर व्यवसायों और अर्थव्यवस्था में धन "पंप" करना है। अब, अगर हम बैंकों के लिए रियल एस्टेट व्यवसाय में खामियाँ पैदा करते हैं, तो क्रेडिट व्यवसाय की भूमिका प्रभावित होगी, और कई बैंक रियल एस्टेट व्यवसाय में भाग लेंगे, जो मौद्रिक सुरक्षा के लिए खतरनाक है। क्योंकि रियल एस्टेट क्षेत्र एक जोखिम भरा क्षेत्र है, जिसमें अक्सर संकट आते रहते हैं। अगर हम जुटाए गए धन का उपयोग परियोजनाओं में निवेश करने, रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए करते हैं, तो अगर इसे बेचा नहीं जा सकता, तो पैसा रियल एस्टेट में "डूब" जाएगा। उस समय, यह जमाकर्ताओं के हितों को प्रभावित करेगा, यहाँ तक कि क्रेडिट संस्थानों के लिए भी जोखिम पैदा करेगा।

"ऋण संस्थानों का मुख्य कार्य अर्थव्यवस्था के लिए पूंजी उपलब्ध कराने को प्राथमिकता देना है। एससीबी जैसी स्थिति को देखते हुए, हम देखते हैं कि अचल संपत्ति में दबी पूंजी, पूंजी उपयोग की दक्षता को कम करती है। जब बैंकों में समस्याएँ आती हैं, तो राज्य को पुनर्गठन में भाग लेना चाहिए," श्री नघिया ने कहा, साथ ही उन्होंने यह भी कहा कि अन्य देश भी ऋण संस्थानों को अचल संपत्ति व्यवसाय करने के लिए प्रोत्साहित नहीं करते हैं।

उन मामलों को सख्ती से विनियमित करने के लिए संशोधन और अनुपूरण करना आवश्यक है जिनमें क्रेडिट संस्थानों को "अन्य व्यावसायिक गतिविधियों का संचालन करने" या "रियल एस्टेट व्यावसायिक गतिविधियों का संचालन करने" की अनुमति दी जाती है और "रियल एस्टेट व्यवसाय राजस्व क्रेडिट संस्थान के राजस्व का ...% से अधिक नहीं" की अधिकतम दर को विनियमित करने पर विचार करना आवश्यक है (क्रेडिट संस्थान के राजस्व के लगभग 15% से अधिक नहीं माना जा सकता है)।

श्री ले होआंग चाऊ , हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/bat-den-xanh-cho-ngan-hang-kinh-doanh-bat-dong-san-185231109233104621.htm