क्या यह बैंकों के लिए रियल एस्टेट कारोबार में शामिल होने का 'हरा संकेत' है?

कई ऐसे कानूनी खामियां हैं जिनके चलते बैंक रियल एस्टेट कारोबार में शामिल हो सकते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, ऋण संस्थानों पर 2010 के कानून के अनुच्छेद 90 के खंड 2 और ऋण संस्थानों पर मसौदा कानून के अनुच्छेद 98 के खंड 2 दोनों में यह निर्धारित किया गया है कि ऋण संस्थानों को बैंकिंग गतिविधियों के अलावा कोई अन्य व्यावसायिक गतिविधि करने की अनुमति नहीं है; और वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा ऋण संस्थान को दिए गए लाइसेंस में निर्दिष्ट अन्य व्यावसायिक गतिविधियां भी शामिल हैं।

कई लोगों का तर्क है कि ऋण संस्थानों को अचल संपत्ति में निवेश नहीं करना चाहिए।

हालांकि, ऋण संस्थानों से संबंधित अचल संपत्ति व्यवसाय के मसौदे के अनुच्छेद 138 में यह प्रावधान है कि ऋण संस्थानों को अचल संपत्ति व्यवसाय में शामिल होने की अनुमति नहीं है, सिवाय निम्नलिखित मामलों के: ऋण संस्थान की परिचालन गतिविधियों के लिए सीधे तौर पर उपयोग किए जाने वाले व्यावसायिक मुख्यालय, कार्यस्थल या गोदाम के रूप में उपयोग हेतु अचल संपत्ति की खरीद, निवेश या स्वामित्व; ऋण संस्थान के स्वामित्व वाले व्यावसायिक मुख्यालय के उस हिस्से को पट्टे पर देना जिसका पूर्ण उपयोग नहीं हो रहा है; ऋण ऋणों के निपटान से प्राप्त अचल संपत्ति का स्वामित्व। अचल संपत्ति को बेचने के निर्णय की तिथि से 5 वर्षों के भीतर, ऋण संस्थान को अचल संपत्ति में निवेश अनुपात और इस कानून में निर्धारित अचल संपत्तियों के उपयोग के उद्देश्य को सुनिश्चित करने के लिए इस अचल संपत्ति को बेचना, हस्तांतरित करना या पुनर्खरीदना होगा।

श्री चाउ ने विश्लेषण करते हुए कहा, "ऋण संस्थानों को उन नियमों के कारण खुली छूट मिली हुई है जो उन्हें व्यावसायिक मुख्यालयों और कार्यस्थलों के रूप में उपयोग के लिए अचल संपत्ति खरीदने, उसमें निवेश करने और उसका स्वामित्व रखने तथा अपने अप्रयुक्त व्यावसायिक परिसरों के एक हिस्से को पट्टे पर देने की अनुमति देते हैं। इस नियमन के कारण ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है जहां ऋण संस्थान अपनी शाखाओं, कार्यस्थलों और गोदामों के नेटवर्क का विस्तार करने की प्रवृत्ति रखते हैं, विशेष रूप से भव्य कार्यालय भवनों का निर्माण करते हैं जो मुख्यालय के रूप में कार्य करते हैं और अचल संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए एक महत्वपूर्ण हिस्सा आवंटित करते हैं।"

इसी प्रकार, वर्तमान नियम जिसके तहत गिरवी रखी गई संपत्ति को बेचने के निर्णय की तारीख से 3 साल की अवधि के लिए "ऋण पुनर्गठन के कारण अचल संपत्ति को अपने पास रखने" की अनुमति है, ने ऋण संस्थानों को पेशेवर अचल संपत्ति व्यवसाय के समान अचल संपत्ति संबंधी गतिविधियाँ संचालित करने का अवसर प्रदान किया है। श्री चाउ ने बताया, "अब, ऋण संस्थानों से संबंधित मसौदा कानून ऋण पुनर्गठन के कारण अचल संपत्ति को अपने पास रखने की अनुमत अवधि को बढ़ाकर 5 वर्ष कर देता है, जिससे अचल संपत्ति संबंधी गतिविधियों को संचालित करने का दायरा और भी बढ़ जाता है। इसलिए, पहले की तरह ऋण संस्थानों को ऋण पुनर्गठन के कारण अचल संपत्ति को केवल 3 वर्ष की अवधि के लिए अपने पास रखने की अनुमति देने वाले नियम को बनाए रखना अधिक उचित है।"

श्री चाउ ने कहा कि ऋण संस्थानों को अचल संपत्ति व्यवसाय में संलग्न होने की अनुमति देने वाले नियम, बैंकिंग और अचल संपत्ति व्यवसाय के अलावा किसी भी अन्य व्यवसायिक गतिविधि को संचालित करने से प्रतिबंधित करने वाले नियमों की भावना के विपरीत हैं। उन्होंने कहा, "इसलिए, मैं प्रस्ताव करता हूं कि नियमों में ऋण संस्थानों को बैंकिंग के अलावा किसी भी अन्य व्यवसायिक गतिविधि को संचालित करने से प्रतिबंधित किया जाए, सिवाय वियतनाम स्टेट बैंक द्वारा जारी लाइसेंस में निर्दिष्ट अन्य व्यावसायिक गतिविधियों के। साथ ही, वियतनाम स्टेट बैंक को ऋण संस्थानों को जारी लाइसेंस में निर्दिष्ट अन्य व्यावसायिक गतिविधियों, विशेष रूप से कार्यालय पट्टे जैसी अचल संपत्ति संबंधी गतिविधियों की अनुमति देने पर, प्रत्येक ऋण संस्थान की क्षमता के आधार पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए।" श्री ले होआंग चाउ ने सुझाव दिया।

बैंकों के लिए जोखिम सीमित करना

एचटीसी वियतनाम लॉ फर्म के वकील फाम लियन के अनुसार, वर्तमान कानून के तहत वाणिज्यिक बैंकों को अचल संपत्ति के कारोबार में शामिल होने की अनुमति नहीं है, क्योंकि अचल संपत्तियां स्वाभाविक रूप से अचल होती हैं और नकदी के समान तरलता नहीं रखती हैं, भले ही वाणिज्यिक बैंक भी लाभ कमाने के उद्देश्य से व्यवसाय करते हों। जब कोई वाणिज्यिक बैंक किसी अचल संपत्ति परियोजना में निवेश करने के लिए जुटाई गई पूंजी का उपयोग करता है, तो अल्पावधि में इस पूंजी को वापस प्राप्त करना बहुत मुश्किल होगा।

इसलिए, दिवालियापन की संभावना बहुत अधिक है, जिससे ग्राहकों और आम जनता के वैध अधिकारों और हितों पर असर पड़ता है। इतना ही नहीं, यह व्यवस्था को भी प्रभावित करता है और उसके लिए जोखिम पैदा करता है। इन्हीं कारणों से, जमाकर्ताओं के हितों की रक्षा और स्टेट बैंक के प्रबंधन को सुचारू रूप से चलाने के लिए, कानून वाणिज्यिक बैंकों को अचल संपत्ति में निवेश करने से सख्ती से रोकता है (बैंक के संचालन में सहायक व्यावसायिक परिसरों में निवेश, ऋण निपटान, परिसरों को उप-पट्टे पर देना आदि को छोड़कर)।

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के इनोवेशन इंस्टीट्यूट के उप निदेशक श्री हुइन्ह फुओक न्गिया ने भी इस बात से सहमति जताई कि क्रेडिट संस्थानों को रियल एस्टेट कारोबार में शामिल होने की अनुमति देने का मुद्दा अभी उठाना उचित नहीं है। इसलिए, मौजूदा नियमों को बनाए रखना चाहिए। क्रेडिट संस्थानों का मुख्य कार्य धन का कारोबार करना, बचत जुटाकर व्यवसायों और अर्थव्यवस्था में धन का निवेश करना है। बैंकों को रियल एस्टेट कारोबार में शामिल होने की छूट देने से उनकी क्रेडिट संबंधी भूमिका पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा और कई बैंकों का रियल एस्टेट कारोबार में उतरना वित्तीय सुरक्षा के लिए खतरा पैदा करेगा। रियल एस्टेट क्षेत्र उच्च जोखिम वाला है और अक्सर संकटों का सामना करता है। यदि जुटाए गए धन का उपयोग परियोजनाओं और रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए किया जाता है और संपत्तियां बेची नहीं जा सकतीं, तो पैसा रियल एस्टेट में फंसा रह जाएगा। इससे जमाकर्ताओं के अधिकारों पर असर पड़ेगा और क्रेडिट संस्थानों के लिए भी जोखिम पैदा होगा।

"ऋण संस्थानों का मुख्य कार्य अर्थव्यवस्था को पूंजी उपलब्ध कराने को प्राथमिकता देना है। एससीबी बैंक की स्थिति को देखते हुए, हम कह सकते हैं कि अचल संपत्ति में फंसी पूंजी, पूंजी के उपयोग की दक्षता को कम करती है। जब बैंकों को समस्याएं होती हैं, तो राज्य को पुनर्गठन में भाग लेना पड़ता है," श्री न्गिया ने कहा, और आगे बताया कि अन्य देशों में, ऋण संस्थानों को अचल संपत्ति के कारोबार में शामिल होने के लिए प्रोत्साहित नहीं किया जाता है।

इसलिए, उन मामलों को सख्ती से विनियमित करने के लिए संशोधन और परिवर्धन की आवश्यकता है जिनमें ऋण संस्थानों को "अन्य व्यावसायिक गतिविधियाँ संचालित करने" या "अचल संपदा व्यवसायिक गतिविधियाँ संचालित करने" की अनुमति दी जाती है, और "अचल संपदा व्यवसायिक राजस्व ऋण संस्थान के राजस्व के ...% से अधिक नहीं" (संभवतः ऋण संस्थान के राजस्व के लगभग 15% से अधिक नहीं) के अधिकतम अनुपात को विनियमित करने पर विचार किया जाना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/bat-den-xanh-cho-ngan-hang-kinh-doanh-bat-dong-san-185231109233104621.htm