हनोई रियल एस्टेट: कम आकर्षक आंतरिक शहर, दो पूर्वी ध्रुवों में हलचल भरा

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राजधानी का विस्तार

2008 हनोई के लिए विकास का एक नया चरण था, जब राजधानी 3,300 किमी2 से अधिक के कुल क्षेत्रफल के साथ विलय के बाद दुनिया के 17 सबसे बड़े शहरों में से एक बन गई, जो पहले की तुलना में 3.6 गुना बड़ा था।

2011 में, सरकार ने 2030 तक राजधानी के निर्माण के लिए मास्टर प्लान को मंजूरी दी, जिसमें 2050 तक का दृष्टिकोण शामिल था, जिसमें हनोई को एक समकालिक बुनियादी ढांचे और तकनीकी प्रणाली, उच्च प्रतिस्पर्धात्मकता और सामंजस्यपूर्ण सांस्कृतिक विकास के साथ एक स्थायी शहर में बदलने का लक्ष्य निर्धारित किया गया था।

हनोई अचल संपत्ति, 2 पश्चिमी ध्रुवों में हलचल और आकर्षक जगह, चित्र 1 — नए केंद्रों और गुणवत्तापूर्ण बुनियादी ढाँचे के विकास ने केंद्रीय कोर से बाहर प्रवास के लिए एक प्रेरक शक्ति पैदा की है। (फोटो: एमडी)

इस योजना के अनुसार, राजधानी का विकास शहरी क्लस्टर मॉडल के अनुसार होगा जिसमें एक केंद्रीय शहरी क्षेत्र, 5 उपग्रह शहर, पारिस्थितिक शहर और कस्बे शामिल होंगे।

यह शहरी समूह एक रिंग रोड परिवहन प्रणाली से जुड़ा है, जो रेडियल अक्षों से युक्त है और क्षेत्रीय और राष्ट्रीय परिवहन नेटवर्क से जुड़ा है। केंद्रीय शहरी क्षेत्र को हरित गलियारों द्वारा उपग्रहों और कस्बों से अलग किया गया है, जो शहर के प्राकृतिक भू-भाग का 70% हिस्सा है।

नियोजन परिदृश्य में, प्रत्येक क्षेत्र का विकास कई कारकों पर निर्भर करते हुए बहुत भिन्न होता है। तब से, हनोई बाज़ार में उत्पादों के साथ-साथ बाज़ार के आकार में भी महत्वपूर्ण परिवर्तन दर्ज किए गए हैं।

विशेष रूप से, राजधानी के पश्चिम और पूर्व के दो ध्रुवों का सुनियोजित महानगरों, समकालिक सेवा और अवसंरचना प्रणालियों के साथ मजबूत विकास प्रमुख है।

पूर्व और पश्चिम के बीच अंतर

जैसे ही हनोई का विस्तार हुआ, पश्चिमी क्षेत्रों में पहले ही हलचल शुरू हो गई, जिससे मौजूदा शहरी तस्वीर स्पष्ट हो गई।

इसके अलावा, कई मंत्रालय, क्षेत्र और उद्यम भी पश्चिम की ओर चले गए हैं, जिससे हज़ारों बड़े-छोटे घरेलू और विदेशी उद्यमों के लिए एक मिलन स्थल बन गया है। इससे इस क्षेत्र में बसने के लिए प्रवास की लहर चल पड़ी है।

इस क्षेत्र में, टो हू - ले वान लुओंग, रिंग रोड 2, रिंग रोड 3 और नियोजित रिंग रोड 3.5 और रिंग रोड 4, या शहरी रेलवे परियोजनाओं संख्या 2ए और संख्या 3 के साथ थांग लॉन्ग एवेन्यू के विकास ने रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास के लिए गति पैदा की है।

सविल्स हनोई के अनुसंधान एवं परामर्श विभाग की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डो थू हांग ने कहा: पश्चिमी क्षेत्र, यदि केवल बाक तु लिएम, नाम तु लिएम, काऊ गियाय जिलों पर विचार किया जाए, तो 2011 से वर्तमान तक लगभग 30% की आपूर्ति बाजार हिस्सेदारी के साथ हमेशा बाजार में अग्रणी रहा है।

यह राजधानी में सबसे बड़ी कार्यालय आपूर्ति वाला क्षेत्र भी है, जिसका बाजार हिस्सा 50% है, जो 873,700 वर्ग मीटर के बराबर है।

हनोई अचल संपत्ति, पश्चिम में 2 ध्रुवों पर हलचल और आकर्षक जगह, चित्र 2 — जैसे-जैसे हनोई का विस्तार हुआ, पश्चिमी क्षेत्रों में भी शुरुआती हलचलें देखी गईं। (फोटो: आरटी)

सुश्री हैंग के आकलन के अनुसार, यह क्षेत्र निकट भविष्य में भी हनोई का विकास केन्द्र रहेगा, जिसमें गुणवत्ता पर अधिक ध्यान दिया जाएगा, जनसंख्या पर दबाव और बड़ी यातायात मात्रा को कम करने के लिए यातायात अवसंरचना और परिदृश्य में जोरदार सुधार किया जाएगा।

इस बीच, समकालिक बुनियादी ढांचे से शहर के पूर्व में विकास की और अधिक दिशाएं खुलती हैं।

2030 तक की राजधानी परिवहन योजना के अनुसार, 2050 तक की दृष्टि के साथ, हनोई रेड नदी पर 10 और बड़े पुलों का निर्माण करेगा, जिसमें विन्ह तुय 2 ब्रिज, ट्रान हंग दाओ ब्रिज, तु लिएन ब्रिज, न्यू थांग लॉन्ग, थुओंग कैट ब्रिज, हांग हा 9 जैसी कई परियोजनाएं शामिल हैं।

इसके अतिरिक्त, विस्तारित रिंग रोड 2 और नियोजित रिंग रोड 4 जैसी बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के पूरा होने से हनोई से अन्य इलाकों तक यात्रा का समय कम हो जाएगा, जिससे पड़ोसी इलाकों की जरूरतों के लिए पूर्व का आकर्षण बढ़ जाएगा।

इसके अलावा, 2020-2030 की अवधि में जनसंख्या को लगभग 215,000 तक कम करने की आवश्यकता की पहचान करने के लक्ष्य के साथ 2021 में ऐतिहासिक आंतरिक शहर योजना शुरू की गई थी।

कुल मिलाकर, 6 ऐतिहासिक आंतरिक-शहर शहरी क्षेत्रीकरण योजनाओं का अनुसंधान पैमाना 2,700 हेक्टेयर से अधिक है, जिसमें मुख्य आवश्यकता जनसंख्या नियंत्रण है, जो 1.2 मिलियन लोगों (2009 में) से घटकर अनुमानित 672,000 लोगों तक पहुंच जाएगी; साथ ही सामाजिक और तकनीकी बुनियादी ढांचे की प्रणालियों में सुधार होगा।

सुश्री हैंग के आकलन के अनुसार, ऐतिहासिक आंतरिक शहर क्षेत्र से होने वाले प्रवास से आवासीय परियोजनाओं को लाभ होगा। विशेष रूप से, पुराने क्वार्टर के कुछ पूर्व निवासी, अच्छी बुनियादी ढाँचे की स्थिति और सुविधाजनक परिवहन के कारण, पूर्वी क्षेत्र के पड़ोसी और प्रमुख जिलों में रहने के लिए चले गए हैं।

पूर्वी क्षेत्र (लॉन्ग बिएन जिला और जिया लाम जिला सहित) में, बड़े पैमाने पर भूमि निधि के साथ-साथ बड़े निवेशकों की उपस्थिति के साथ बुनियादी ढांचे का भी मजबूती से विकास किया जा रहा है।

कुल बाजार आपूर्ति के संबंध में पूर्व में अपार्टमेंट आपूर्ति का अनुपात 2011 के बहुत निम्न स्तर से बढ़कर 2023 की पहली छमाही में 12% हो गया है।

यह हाल के वर्षों में कम-वृद्धि आपूर्ति में सबसे मजबूत वृद्धि वाला क्षेत्र भी है, जो 2014 में हनोई के आपूर्ति बाजार हिस्सेदारी के 8% से बढ़कर 2023 की पहली छमाही में 15% हो जाएगा।

दोनों क्षेत्रों में आवास उत्पादों की प्राथमिक कीमतें भी अलग-अलग हैं। सैविल्स के अनुसार, पश्चिम में, 2023 की पहली छमाही में अपार्टमेंट की औसत प्राथमिक कीमत 58 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गई।

इस बीच, पूर्व में प्राथमिक अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग 48 मिलियन VND/m2 है।

कम ऊंचाई वाले उत्पादों के लिए, पश्चिम में 2023 के पहले 6 महीनों में प्राथमिक कीमत 157 - 225 मिलियन VND/m2 भूमि की होगी और पूर्व में 158 - 168 मिलियन VND/m2 भूमि की होगी।

सुश्री डो थू हैंग के अनुसार, दोनों क्षेत्रों के बीच मूल्य अंतर इसलिए है क्योंकि पूर्वी क्षेत्र का निर्माण और विकास बाद में हुआ लेकिन काफी तेजी से हुआ, इसलिए पश्चिमी क्षेत्र के साथ अभी भी मूल्य अंतर है।

संभावनाओं पर टिप्पणी करते हुए सुश्री हैंग ने कहा कि आने वाले समय में, पश्चिम और पूर्व में नई आपूर्ति अपार्टमेंट के बाजार हिस्से का 40% हिस्सा होगी, जबकि अन्य क्षेत्रों की तुलना में सीमित भूमि निधि के कारण कम ऊंचाई वाली परियोजनाओं का अनुपात बड़ा नहीं होगा।

इसके अलावा, इन क्षेत्रों में, विशेष रूप से और सामान्यतः हनोई में, रियल एस्टेट उत्पादों में लगातार सुधार किया जाएगा। अपार्टमेंट परियोजनाओं के लिए, आंतरिक सुविधाओं पर ध्यान केंद्रित किया जाएगा।

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स्रोत