रियल एस्टेट ऋण को 'कड़ा' करना: घर खरीदारों को 'सट्टेबाजों और सर्फर्स' के बराबर न समझें

टीपीओ - वर्तमान में, अधिकांश निवेशक घर खरीदारों के लिए ऋण पैकेज लागू करने हेतु बैंकों के साथ सहयोग कर रहे हैं। यह एक महत्वपूर्ण नीति है, जो बाज़ार को प्रोत्साहित करती है और लोगों को आसानी से आवास प्राप्त करने में मदद करती है, जिसका सीधा प्रभाव तरलता और उत्पाद अवशोषण पर पड़ता है। बाज़ार पर नकारात्मक प्रभावों से बचने के लिए ऋण सख्ती में सट्टेबाजी और वैध संचय आवश्यकताओं के बीच अंतर करना आवश्यक है।

Báo Tiền Phong•10/10/2025

भ्रमित करने वाले लक्ष्यों से बचें

हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने व्यावसायिक आवास के लिए एक ऋण सीमा प्रस्तावित की है: दूसरा घर खरीदने के लिए ऋण अनुबंध मूल्य के 50% से अधिक नहीं, और तीसरे या उससे अधिक घर के लिए 30% से अधिक नहीं। इस नीति से अटकलों पर लगाम लगने और बाजार को अधिक स्वस्थ संचालन के लिए प्रेरित करने की उम्मीद है।

वियतनाम इंस्टीट्यूट फॉर रिसर्च एंड इवैल्यूएशन ऑफ रियल एस्टेट मार्केट (VARS IRE) के अनुसार, इस प्रस्ताव में "सट्टेबाजों और सर्फर्स" के समूह को उन लोगों के बराबर नहीं माना जाना चाहिए जो वैध उद्देश्यों, जैसे व्यावसायिक शोषण या बच्चों के लिए संपत्ति संचय, के लिए दूसरा या तीसरा घर खरीदते हैं। इस संस्थान के अनुसार, किराये के शोषण या दीर्घकालिक संचय के लिए खरीदारी करने वाले निवेशकों के समूह का सकारात्मक प्रभाव पड़ता है, जिससे तरलता बढ़ाने और एक अधिक जीवंत बाजार को बढ़ावा देने में मदद मिलती है।

"यदि ऋण प्रतिबंध नीति को विषयों के भेदभाव के बिना समान रूप से लागू किया जाता है, तो इससे सभी सकारात्मक बाजार गतिशीलता समाप्त होने की संभावना है," VARS IRE ने टिप्पणी की।

ऋण पर सख्ती को सार्वभौमिक रूप से लागू नहीं किया जाना चाहिए।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि वियतनामी लोगों को निवेश के लिए या अपने बच्चों और नाती-पोतों के लिए अचल संपत्ति इकट्ठा करने की आदत होती है। "यह एक जायज़ ज़रूरत है और इसे प्रोत्साहित किया जाना चाहिए। किराए पर देने या दुकान खोलने के लिए घर खरीदने वाला व्यक्ति बाज़ार में आवास की माँग को पूरा करने में भी योगदान देता है। अगर वास्तविक माँग को सट्टेबाजी से जोड़ दिया जाए, तो माँग कम हो जाएगी और व्यवसायों को मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा," श्री दीन्ह ने कहा।

श्री दिन्ह के अनुसार, ऋण में सख्ती या कर लगाना सार्वभौमिक रूप से लागू नहीं होना चाहिए, बल्कि तकनीकी उपायों के ज़रिए सट्टेबाज़ों को निशाना बनाया जाना चाहिए। अन्यथा, बाज़ार असंतुलित हो जाएगा, तरलता कम हो जाएगी और व्यवसायों की प्रतिस्पर्धात्मकता प्रभावित होगी।

VARS IRE का मानना है कि आवास की कीमतें कम करने का दीर्घकालिक समाधान किफायती व्यावसायिक आवास विकसित करना है। इस वर्ष की दूसरी तिमाही की रिपोर्ट के अनुसार, कुल आपूर्ति में लग्ज़री अपार्टमेंट की हिस्सेदारी 60% से ज़्यादा है, जबकि किफायती अपार्टमेंट लगभग न के बराबर हैं, केवल कुछ सामाजिक आवास परियोजनाओं में ही दिखाई देते हैं।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में, किफायती आवास खंड कई वर्षों से "गायब" हो गया है, जिससे आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन के कारण कीमतें बढ़ रही हैं। VARS IRE ने टिप्पणी की कि "जब मांग आपूर्ति से अधिक हो जाती है, तो कीमतों में वृद्धि अपरिहार्य है", इसलिए सभी क्षेत्रों में ऋण को कम करने के बजाय नई आपूर्ति बढ़ाना एक बुनियादी समाधान है।

VARS IRE की सिफ़ारिश है कि नियामक एजेंसियों को लचीली और व्यवहार्य नीतियाँ विकसित करनी चाहिए, सामाजिक आवास कार्यक्रम के नियमों को यांत्रिक रूप से लागू करने से बचना चाहिए, क्योंकि इसमें अभी भी कई समस्याएँ हैं। नियामक समाधानों को दो लक्ष्य हासिल करने होंगे: वैध माँग को कम किए बिना सट्टेबाजी पर नियंत्रण और दीर्घकालिक रूप से बाज़ार को स्थिर करना।

बाजार की सही भूमिका का भुगतान करना चाहिए

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि अब सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि संसाधनों और पूंजी प्रवाह के आवंटन में बाजार की उचित भूमिका को बहाल किया जाए।

श्री वो के अनुसार, बाज़ार अर्थव्यवस्था वह मॉडल है जो पूंजीकरण तंत्र का सबसे अधिक सम्मान करती है - यानी पूंजी को लचीले ढंग से काम करने की अनुमति देती है, और वह स्थान ढूंढती है जहाँ सबसे अधिक दक्षता प्राप्त होती है। श्री वो ने ज़ोर देकर कहा, "ऐसे नियम न बनाएँ जो पूंजीकरण प्रक्रिया में बाधा डालें। पूंजीकरण पर रोक लगाना बाज़ार पर रोक लगाना है, बाज़ार-विरोधी है।"

श्री वो ने कहा कि कई मौजूदा नियमों में अभी भी सब्सिडी तंत्र की प्रवृत्ति है, जो बाजार के नियमों को विकृत कर रहे हैं और विकास में बाधा डाल रहे हैं।

"हम बाज़ार को प्रबंधित करने के लिए सब्सिडी वाली मानसिकता का इस्तेमाल कर रहे हैं, जो आर्थिक विकास के लिए पूरी तरह से हानिकारक है। वियतनाम अक्सर देशों से उसे बाज़ार अर्थव्यवस्था के रूप में मान्यता देने का अनुरोध करता है, लेकिन अभी तक, ज़्यादातर G7 देशों ने इसे मान्यता नहीं दी है क्योंकि वे देखते हैं कि हम पुरानी मानसिकता से काम कर रहे हैं और ऐसे फ़ैसले ले रहे हैं जो बाज़ार के सिद्धांतों के ख़िलाफ़ हैं," श्री वो ने विश्लेषण किया।

आवास की कीमतों के संबंध में, श्री वो के अनुसार, समस्या की जड़ ऋण में कसावट या ढील नहीं, बल्कि आपूर्ति नीति है। श्री वो ने कहा, "आवास की कीमतों की कहानी आपूर्ति की कहानी है। अगर सभी क्षेत्रों में, खासकर निम्न-आय और मध्यम वर्ग के लोगों के लिए आवास की आपूर्ति नहीं बढ़ाई गई, तो आवास की कीमतें बढ़ती रहेंगी। यह राज्य की नीतिगत ज़िम्मेदारी है।"

हालाँकि, श्री वो ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि बाज़ार अर्थव्यवस्था में, निवेश की दिशा उद्यम तय करते हैं, राज्य नहीं। "जो भी क्षेत्र लाभदायक होगा, उद्यम उसमें निवेश करेंगे, यही प्रकृति का नियम है। राज्य ऋण पर प्रतिबंध लगाकर या उद्यमों को इस या उस क्षेत्र में निवेश करने से रोककर हस्तक्षेप नहीं कर सकता और न ही करना चाहिए। ऐसा करना बाज़ार व्यवस्था के विरुद्ध है," प्रोफ़ेसर वो ने ज़ोर देकर कहा।

श्री वो के अनुसार, राज्य की भूमिका व्यवसायों की ओर से निर्णय लेना नहीं है, बल्कि एक पारदर्शी और समान ढांचा तैयार करना है ताकि सभी आर्थिक क्षेत्र बाजार के अंतर्निहित कानूनों के अनुसार काम कर सकें।

श्री वो ने कहा, "एक बार जब हमने बाजार अर्थव्यवस्था मॉडल चुन लिया, तो हमें सब्सिडी मानसिकता के साथ प्रशासनिक हस्तक्षेप के बजाय बाजार तंत्र पर वास्तव में भरोसा और सम्मान करना चाहिए।"