रियल एस्टेट बाजार में सुधार हो रहा है, बैंकों के खराब ऋणों में सकारात्मक बदलाव दिख रहे हैं...

बैंकों के पास मौजूद अधिकांश गिरवी संपत्ति अचल संपत्ति है। इसलिए, जब अचल संपत्ति बाजार फिर से सक्रिय होगा, तो इससे तरलता बढ़ाने और खराब ऋणों के निपटान के लिए गिरवी संपत्तियों की बिक्री को सुविधाजनक बनाने में मदद मिलेगी, जिससे बैंक की परिसंपत्तियों की गुणवत्ता में सुधार और स्थिरता लाने में योगदान मिलेगा।

अचल संपत्ति गिरवी रखी जाने वाली संपत्तियों का "राजा" है।

बैंकिंग ऋण व्यवस्था में, अचल संपत्ति लंबे समय से सबसे लोकप्रिय और पसंदीदा प्रकार की संपार्श्विक रही है। यह कोई संयोग नहीं है कि बैंक अचल संपत्ति को प्राथमिकता देते हैं - एक ऐसी संपत्ति जो अत्यधिक स्थिर है, जिसे नुकसान पहुंचाना मुश्किल है, जिसका मूल्य कम होना मुश्किल है और समय के साथ इसके मूल्य में वृद्धि होने की प्रवृत्ति भी होती है।

इस विशेषता के कारण, अचल संपत्ति को ऋणों के लिए जोखिमों को रोकने वाली "दीवार" माना जाता है, क्योंकि गिरवी रखी गई संपत्ति का मूल्य अक्सर मूलधन से अधिक होता है, जिससे बैंकों को ऋण गतिविधियों में एक सुरक्षित बफर बनाए रखने में मदद मिलती है।

कई बैंकों की वित्तीय रिपोर्टों के सर्वेक्षणों से पता चलता है कि बंधक ऋण पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति का अनुपात बहुत अधिक है, जो अचल संपत्ति बाजार पर प्रणाली की भारी निर्भरता को दर्शाता है।

बैंकिंग उद्योग के दिग्गजों में से एक, एग्रीबैंक में, 2024 में ग्राहकों की गिरवी रखी और बंधक रखी गई संपत्तियों का कुल मूल्य 3.19 मिलियन बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया है, जो 2023 की तुलना में 9% से अधिक की वृद्धि है।

जिसमें से अकेले अचल संपत्ति का हिस्सा 2.92 ट्रिलियन वीएनडी था, जो पिछले साल के अंत की तुलना में 10% से अधिक की वृद्धि है, और यह चल संपत्ति (190,000 बिलियन वीएनडी) या मूल्यवान कागजात (54,663 बिलियन वीएनडी) जैसी अन्य प्रकार की संपत्तियों से कहीं अधिक है।

एग्रीबैंक ही नहीं, बीआईडीवी या विएटिनबैंक जैसे अन्य बड़े नाम भी गिरवी रखी संपत्तियों, मुख्य रूप से अचल संपत्ति, के विशाल पोर्टफोलियो के मालिक हैं। विशेष रूप से, 2024 के अंत में, बीआईडीवी ने गिरवी रखी, बंधक रखी और छूट प्राप्त संपत्तियों, मूल्यवान दस्तावेजों का कुल मूल्य 33 लाख वीएनडी तक दर्ज किया, जबकि विएटिनबैंक लगभग 32 लाख वीएनडी तक पहुंच गया - जो अचल संपत्ति बाजार से घनिष्ठ रूप से जुड़ी ऋण रणनीतियों में राज्य के स्वामित्व वाले "विशालकाय" बैंकों के बीच उल्लेखनीय समानता को दर्शाता है।

हालांकि, इस ठोस तस्वीर के पीछे खामोशी से दरारें फैल रही हैं। एसएसआई रिसर्च के अनुसार, 2025 की पहली तिमाही में बैंकों के खराब ऋणों में कोई खास सुधार नहीं हुआ है, खासकर उन रियल एस्टेट परियोजनाओं से संबंधित ऋणों के मामले में जिनकी कानूनी प्रक्रियाएं पूरी नहीं हुई हैं - जो तरलता और निवेशक विश्वास दोनों में "बाधित" हैं।

परिणामस्वरूप, इन परियोजनाओं से जुड़े गृह ऋणों के एक हिस्से को खराब ऋण के रूप में पुनर्वर्गीकृत किया गया है, जिससे कई संयुक्त स्टॉक वाणिज्यिक बैंकों में खराब ऋण अनुपात में वृद्धि हुई है।

बात यहीं खत्म नहीं होती, राज्य के स्वामित्व वाले वाणिज्यिक बैंकिंग क्षेत्र पर निर्माण सामग्री क्षेत्र में काम करने वाले व्यवसायों के लिए ऋणों के पुनर्गठन का भी दबाव है - एक सहायक उद्योग जो रियल एस्टेट से उत्पन्न एक श्रृंखला प्रतिक्रिया का शिकार हो रहा है।

एसएसआई रिसर्च द्वारा निगरानी किए गए 24 बैंकों में औसत खराब ऋण अनुपात 2025 की पहली तिमाही में बढ़कर 2.46% हो गया, जो 2023 की पहली तिमाही में 2.58% के उच्चतम स्तर के करीब पहुंच गया। गौरतलब है कि केवल एक तिमाही में ही बकाया ऋणों में 11.6% की तीव्र वृद्धि हुई, जिसमें समूह 2 ऋण में 2.8% और खराब ऋण में पिछली तिमाही की तुलना में 20.4% की वृद्धि हुई - यह एक चिंताजनक संकेत है कि जोखिम का दुष्चक्र ऋण प्रणाली में और अधिक गहराई तक प्रवेश कर रहा है।

इस संदर्भ में यह उल्लेखनीय है कि बैंकों ने जोखिम के लिए प्रावधान निर्धारित करने में बहुत सक्रियता नहीं दिखाई है। खराब ऋण कवरेज अनुपात घटकर केवल 88.7% रह गया है - जो पिछले 5 वर्षों में सबसे कम है, और यह ऋण जोखिम के प्रति प्रतिक्रिया देने में कुछ हद तक नरमी को दर्शाता है।

वीपीबैंक सिक्योरिटीज कंपनी की एक रिपोर्ट से पता चलता है कि विश्लेषण किए गए 11 बैंकों की प्रोविजनिंग लागत 2025 की पहली तिमाही में बकाया ऋणों का केवल 0.24% तक पहुंच गई – जो पिछले वर्ष की इसी अवधि के 0.30% की तुलना में कम है। इससे एक विरोधाभास सामने आता है: खराब ऋण बढ़ रहे हैं लेकिन प्रोविजनिंग लागत घट रही है, जबकि अधिक विवेकपूर्ण प्रोविजनिंग की आवश्यकता वाले अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय रिपोर्टिंग मानकों (आईएफआरएस) को लागू करने का दबाव बढ़ रहा है।

वियतकोमबैंक, सैकोमबैंक , टीपीबैंक और वीआईबी उन बैंकों में शामिल थे जिन्होंने प्रावधान व्यय में सबसे तेज कमी दर्ज की, जिसका आंशिक कारण बाजार में सुधार की उम्मीदें और वियतनाम के स्टेट बैंक की सहायक नीतियां थीं।

हालांकि, विशेषज्ञों का कहना है कि इस अवधि के दौरान व्यक्तिपरकता बैंकिंग प्रणाली को "दोहरे बोझ" के जोखिम में डाल सकती है यदि रियल एस्टेट बाजार उम्मीद के मुताबिक ठीक नहीं होता है।

अल्पावधि में, विशेषज्ञ आशावादी बने हुए हैं कि कम ब्याज दर नीतियों और लागू किए जा रहे ऋण पुनर्गठन समाधानों के कारण खराब ऋण अनुपात 2025 की पहली छमाही में चरम पर पहुंच जाएगा और फिर धीरे-धीरे कम होना शुरू हो जाएगा।

हालांकि, लंबे समय में, ऋण के लिए "आधारशिला" के रूप में अचल संपत्ति पर अत्यधिक निर्भरता बैंकिंग प्रणाली को इस बाजार में अप्रत्याशित उतार-चढ़ाव के प्रति संवेदनशील बना सकती है - जहां संपार्श्विक का मूल्य हमेशा ऋण के वास्तविक जोखिम को प्रतिबिंबित नहीं करता है।

रियल एस्टेट बाजार एक बार फिर जीवंत हो रहा है, जिससे तरलता बढ़ाने और खराब ऋणों के समाधान के लिए गिरवी रखी गई संपत्तियों की बिक्री को सुविधाजनक बनाने में मदद मिलेगी।

रियल एस्टेट बाजार में तेजी है और बैंकों की परिसंपत्तियों की गुणवत्ता में सुधार हो रहा है।

लंबे समय तक ठहराव के बाद रियल एस्टेट बाजार में धीरे-धीरे तेजी आने के साथ ही वाणिज्यिक बैंकों की परिसंपत्ति गुणवत्ता में सुधार के स्पष्ट संकेत दिखाई दे रहे हैं।

कई वित्तीय विशेषज्ञ और स्वतंत्र विश्लेषणात्मक संगठन इस बात से सहमत हैं कि यह सुधार न केवल रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए नकदी प्रवाह का समर्थन करता है, बल्कि खराब ऋणों के प्रबंधन और वसूली में भी सकारात्मक योगदान देता है, जिससे ऋण दक्षता में सुधार होता है और बैंकों की बैलेंस शीट मजबूत होती है।

वीपीबैंकएस सिक्योरिटीज कंपनी द्वारा प्रकाशित एक हालिया बैंकिंग उद्योग विश्लेषण रिपोर्ट से पता चलता है कि हालांकि बैंकों के 2025 की पहली तिमाही के वित्तीय आंकड़ों की अभी भी ऑडिटिंग चल रही है, लेकिन "अन्य आय" मदों - विशेष रूप से ऋण वसूली से - में उल्लेखनीय वृद्धि दर्ज की गई है, जो रियल एस्टेट बाजार के सकारात्मक प्रभाव को दर्शाती है।

वित्तीय वर्ष 2024 में ही, तीन सबसे बड़े सरकारी वाणिज्यिक बैंकों - वियतकोमबैंक (84%), बीआईडीवी (88%) और विएटिनबैंक (79%) - की अन्य आय संरचना में अशोध्य ऋण निपटान गतिविधियों से प्राप्त आय का एक बड़ा हिस्सा था। ये तीनों बैंक वीपीबैंकएस द्वारा निगरानी किए जाने वाले 11 बैंकों के समूह में सबसे अधिक कुल संपत्ति और ऋण क्षमता वाले बैंक भी हैं।

2025 की पहली तिमाही में प्रवेश करते हुए, तीनों बैंकों की अशोध्य ऋण वसूली से प्राप्त राजस्व में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 51% तक की तीव्र वृद्धि जारी रही। बकाया ऋणों के अनुपात के रूप में देखा जाए तो, इस सूचकांक में भी 2 आधार अंकों की वृद्धि हुई है - जो गिरवी रखी गई संपत्तियों की वसूली और बकाया ऋणों के निपटान में दक्षता का संकेत है।

एक अन्य दृष्टिकोण जोड़ते हुए, एसएसआई रिसर्च का मानना ​​है कि यद्यपि 2025 की पहली तिमाही में रियल एस्टेट बाजार की तरलता 2024 की अंतिम तिमाही की तुलना में कुछ हद तक कम हो गई है, फिर भी पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में इसमें उल्लेखनीय वृद्धि हुई है - विशेष रूप से, हनोई क्षेत्र में इसमें लगभग 70-72% की वृद्धि हुई है।

यह बैंकों के लिए गिरवी रखी संपत्तियों की बिक्री में तेजी लाने और इस प्रकार पिछली अवधि में निपटाए गए खराब ऋणों की वसूली करने का एक महत्वपूर्ण आधार है। राजस्व के इस स्रोत से होने वाली वृद्धि एक महत्वपूर्ण सहारा बन रही है, जो वैश्विक वित्तीय बाजार में कई उतार-चढ़ावों के बावजूद सेवा शुल्क आय में गिरावट और विदेशी मुद्रा एवं बांड व्यापार गतिविधियों के स्थिर लाभ की भरपाई कर रही है।

केबी सिक्योरिटीज वियतनाम (केबीएसवी) के विश्लेषण विभाग के निदेशक श्री गुयेन जुआन बिन्ह ने टिप्पणी की कि पिछले वर्षों में खराब ऋण अनुपात में उच्च वृद्धि का कारण रियल एस्टेट उद्यमों के मुनाफे में गिरावट थी, साथ ही बांड चैनलों के माध्यम से पूंजी जुटाने में कठिनाइयाँ थीं, जिससे ऋण चुकाने के लिए नकदी प्रवाह अवरुद्ध हो गया था।

हालांकि, कानूनी अड़चनों को दूर करने, सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा देने और ऋण प्रवाह को सुगम बनाने के लिए लचीली मौद्रिक नीतियों को लागू करने के लिए सरकार द्वारा किए गए समन्वित उपायों के कारण, कई रियल एस्टेट परियोजनाओं को फिर से शुरू किया गया है, जिससे व्यवसायों की ऋण चुकाने की क्षमता में सुधार हुआ है।

श्री बिन्ह ने जोर देते हुए कहा, "रियल एस्टेट सेक्टर में कई खराब ऋणों का सफल प्रबंधन न केवल बैंकों को खराब ऋण अनुपात को कम करने में मदद करेगा, बल्कि प्रावधानों को भी उलट सकता है, जिससे 2025 में लाभ वृद्धि के लिए एक मजबूत प्रेरक शक्ति का निर्माण होगा।"

स्पष्ट रूप से, रियल एस्टेट बाजार की नियंत्रित रिकवरी का सकारात्मक प्रभाव पड़ रहा है, न केवल इस उद्योग में व्यवसायों के लिए बल्कि क्रेडिट संस्थानों को परिसंपत्ति की गुणवत्ता में सुधार करने, वित्तीय आधार को मजबूत करने और आने वाले समय में संभावित मैक्रोइकॉनॉमिक जोखिमों के प्रति लचीलापन बढ़ाने में भी मदद मिल रही है।

स्रोत: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html