अपार्टमेंट सौंपने से रोके जाने के बावजूद, गमूडा लैंड को अभी भी ग्राहकों से उनके घर प्राप्त करने की अपेक्षा है

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क्या आप जानबूझकर ग्राहकों से मकान प्राप्त करने के लिए कह रहे हैं?

तदनुसार, 13 जून 2023 को, तान फु जिला पीपुल्स कोर्ट ने श्री टीएसएच - एक ग्राहक जिसने निवेशक गमुडा लैंड ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (गमुडा लैंड) के तान थांग स्पोर्ट्स कॉम्प्लेक्स और आवासीय क्षेत्र (सेलाडोन सिटी प्रोजेक्ट, सोन क्य वार्ड, तान फु जिला, हो ची मिन्ह सिटी) से संबंधित अपार्टमेंट बिल्डिंग ए 5 में एक अपार्टमेंट खरीदा था, के बीच प्रस्तुतीकरण, पहुंच, साक्ष्य के प्रकटीकरण और मध्यस्थता की जांच करने के लिए एक बैठक आयोजित की।

इस बैठक में, श्री टीएसएच ने निवेशक गमुडा लैंड से अनुरोध किया कि वह अपार्टमेंट के सभी कानूनी दस्तावेज़, स्वीकृति रिपोर्ट सहित, उपलब्ध कराए और उपयोग के लिए पात्र हो। साथ ही, निवेशक को तकनीकी त्रुटियों, अपार्टमेंट की कमियों और अनुचित पार्किंग शुल्क को ठीक करना होगा। इसके अलावा, गमुडा लैंड को घर सौंपने में हुई देरी के कारण ग्राहकों के अधिकारों का समाधान भी करना होगा। अनुबंध में निर्धारित दंड ब्याज 18%/वर्ष है।

श्री टीएसएच के अनुरोध पर, गमुडा लैंड के प्रतिनिधि ने ग्राहक से हस्ताक्षरित बिक्री अनुबंध के अनुसार घर प्राप्त करने का अनुरोध किया। गमुडा लैंड, श्री टीएसएच द्वारा अनुरोधित दोषों को ठीक करेगा।

जर्नलिस्ट और पब्लिक ओपिनियन अखबार से बात करते हुए, श्री टीएसएच ने अदालत में गमुडा लैंड द्वारा घर प्राप्त करने के अनुरोध पर अपनी चिंता व्यक्त की। क्योंकि इससे पहले, 1 जून को, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने नियमों के अनुसार स्वीकृति प्राप्त किए बिना अपार्टमेंट को निवासियों को उपयोग के लिए सौंपने से रोकने के लिए तान फु जिले की जन समिति को दस्तावेज़ संख्या 7764/SXD-TT भेजा था।

गमुडा लैंड अपार्टमेंट की डिलीवरी में देरी हो रही है, लेकिन ग्राहकों को अभी भी घर प्राप्त करना आवश्यक है, चित्र 1 — गमूडा लैंड अभी भी ग्राहकों से अपने मकान वापस लेने का अनुरोध कर रहा है, जबकि अधिकारियों ने अपार्टमेंट सौंपने से रोकने का अनुरोध किया है।

इस दस्तावेज़ की सामग्री में स्पष्ट रूप से लिखा है कि हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने 24 मई को दस्तावेज़ संख्या 7356/TTr-SXD-TT और 29 मई को आधिकारिक प्रेषण संख्या 7528/SXD-TT जारी करके हो ची मिन्ह सिटी जन समिति के अध्यक्ष से अनुरोध किया है कि वे गमुडा लैंड के खिलाफ रियल एस्टेट व्यावसायिक गतिविधियों में प्रशासनिक उल्लंघनों को मंजूरी देने के लिए एक आदेश पर हस्ताक्षर करें और उसे जारी करें। इस प्रतिबंध का कारण यह है कि इस निवेशक ने आवास निर्माण और सामाजिक अवसंरचना कार्यों को नियमों के अनुसार उपयोग में लाने के लिए सक्षम प्राधिकारी से स्वीकृति परिणामों को प्रमाणित करने वाले दस्तावेज़ के बिना ही ग्राहकों को मकान और निर्माण कार्य सौंप दिए।

वहीं, ए5 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स में घर खरीदारों के समूह के साथ हाल ही में हुई एक बैठक में, सोन क्य वार्ड की जन समिति ने कहा कि उसे तान फु ज़िले से एक तत्काल आदेश मिला है, जिसमें गमुडा लैंड को अपार्टमेंट सौंपने से रोकने का अनुरोध किया गया है। इसके तुरंत बाद, 12 जून को, सोन क्य वार्ड की जन समिति ने पुलिस और तान फु ज़िले के शहरी प्रबंधन विभाग के साथ मिलकर गमुडा लैंड के साथ एक बैठक आयोजित की, जिसमें निवेशक से अनुरोध किया गया कि वह निर्माण विभाग द्वारा अपार्टमेंट सौंपने से रोकने के अनुरोध वाले आदेश का पालन करे।

हालाँकि, ठीक एक दिन बाद, तान फू ज़िला जन न्यायालय में, गमुडा लैंड ने विवाद सुलझाने के लिए श्री टीएसएच से मकान वापस लेने का अनुरोध किया। यह अनुरोध समझना मुश्किल है, क्योंकि अब तक, गमुडा लैंड ने परियोजना स्वीकृति के परिणाम और परियोजना को उपयोग में लाने की मंज़ूरी देने वाला दस्तावेज़ उपलब्ध नहीं कराया है।

1 बिलियन VND तक का जुर्माना लगाया जा सकता है

परियोजना को उपयोग में लाने के लिए सक्षम प्राधिकारी की मंजूरी के बिना निवेशक द्वारा अपार्टमेंट को सौंपना, अचल संपत्ति व्यवसाय पर विनियमों के उल्लंघन पर डिक्री 16/2022/एनडी-सीपी के खंड 4, अनुच्छेद 58 का उल्लंघन है।

विशेष रूप से, बिंदु डी खंड 4 के अनुसार अनुच्छेद 58 स्पष्ट रूप से निर्धारित करता है कि, निवेशकों पर 800 मिलियन से 1 बिलियन वीएनडी तक का जुर्माना लगाया जा सकता है यदि वे ग्राहकों को घर और निर्माण कार्य सौंपते हैं, जब उन्होंने अनुमोदित परियोजना में दर्ज प्रगति के अनुसार घरों, निर्माण कार्यों और तकनीकी बुनियादी ढांचे के कार्यों, सामाजिक बुनियादी ढांचे के कार्यों में निवेश पूरा नहीं किया है, क्षेत्र की सामान्य बुनियादी ढांचा प्रणाली के साथ कनेक्शन सुनिश्चित नहीं किया है, पूरे बाहरी को पूरा नहीं किया है (घरों और कच्चे निर्माण कार्यों को सौंपने के मामले में) या स्वीकृति पूरी नहीं की है या आवास कार्यों और सामाजिक बुनियादी ढांचे के कार्यों को नियमों के अनुसार उपयोग में लाने के लिए सक्षम प्राधिकारी से स्वीकृति के परिणामों को मंजूरी देने वाला दस्तावेज प्राप्त नहीं किया है।

गमुडा लैंड अपार्टमेंट की डिलीवरी में देरी हो रही है, लेकिन ग्राहकों को अभी भी घर प्राप्त करना आवश्यक है, चित्र 2 — सेलाडॉन सिटी के ए5 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के डायमंड अलनाटा उपखंड में मकान खरीदने वाले कई ग्राहक, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के दंड संबंधी निर्णय को उचित रूप से लागू करने और बिक्री अनुबंध के अनुसार ग्राहकों के अधिकारों का समाधान करने में निवेशक की विफलता से बेहद परेशान हैं।

ए5 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स से संबंधित एक अन्य मामले में, 13 अप्रैल को, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने गमुडा लैंड पर जुर्माना लगाने का निर्णय जारी किया। गमुडा लैंड ने इस अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स में अपार्टमेंट खरीदने और बेचने के लिए निर्माण विभाग से कोई दस्तावेज़ लिए बिना ही अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दिए थे, जिसमें यह सूचित किया गया हो कि वह कानून के अनुसार भविष्य में आवास बेचने या पट्टे पर देने के योग्य है। सरकार के डिक्री 16/2022 के अनुच्छेद 58 के खंड 4 के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने अवैध रूप से पूंजी जुटाने के लिए गमुडा लैंड पर 900 मिलियन VND का जुर्माना लगाने का निर्णय लिया।

कंपनी को सुधारात्मक उपाय भी करने होंगे, यानी अनुचित तरीके से जुटाई गई पूँजी वापस करनी होगी। सुधारात्मक उपायों को लागू करने की समय-सीमा निर्णय प्राप्त होने की तिथि से 10 दिन है। सुधारात्मक उपायों को लागू करने की सभी लागतें कंपनी द्वारा वहन की जाएँगी।

वर्तमान में, ए5 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के डायमंड अलनाटा उपखंड में अपार्टमेंट खरीदने वाले कई ग्राहक, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के प्रशासनिक दंड संबंधी निर्णय को लागू करने और अवैध रूप से जुटाई गई पूंजी वापस करने के लिए गमुडा लैंड से अनुरोध कर रहे हैं। साथ ही, निवेशक को अनुबंध की शर्तों और ग्राहकों के अधिकारों से संबंधित नियमों को लागू करना होगा, जब गमुडा लैंड अपार्टमेंट नहीं सौंप सकता या सौंपने में देरी करता है।

गमुडा लैंड अपार्टमेंट की डिलीवरी में देरी हो रही है, लेकिन ग्राहकों को अभी भी घर प्राप्त करना आवश्यक है, चित्र 3 — जब इस निवेशक ने बिक्री अनुबंध का अनुपालन नहीं किया तो कई ग्राहकों ने गमूडा लैंड के विरोध में बैनर छपवाए।

विशेष रूप से, ग्राहकों और गमुडा लैंड के बीच बिक्री अनुबंध के अनुसार, अनुबंध में उल्लिखित घर सौंपने की समय सीमा 2022 की दूसरी तिमाही है, और यह शर्त भी है कि विलंबित हैंडओवर अवधि 90 दिन की हो सकती है, फिर 2022 की चौथी तिमाही की शुरुआत तक, गमुडा लैंड ग्राहकों को घर सौंपने के लिए ज़िम्मेदार है। जनवरी 2023 तक कुछ ग्राहकों को गमुडा लैंड से एक नोटिस प्राप्त नहीं हुआ था, जिसमें घर प्राप्त करने के लिए अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने का अनुरोध किया गया था। इस प्रकार, इस निवेशक ने अनुबंध की तुलना में हैंडओवर में लगभग 4 महीने की देरी की है।

"देरी से डिलीवरी के लिए जुर्माना" को विनियमित करने वाले बिक्री अनुबंध के अनुच्छेद 11.7a के अनुसार, यदि खरीदार ने निर्धारित भुगतान दायित्व पूरा कर लिया है, लेकिन विक्रेता खरीदार को अपार्टमेंट नहीं सौंपता है, तो विक्रेता को देरी से डिलीवरी के प्रत्येक दिन के लिए, खरीदार से विक्रेता द्वारा वास्तव में प्राप्त कुल खरीद मूल्य भुगतान पर 18%/वर्ष की दर से ब्याज देना होगा। ब्याज भुगतान की गणना अनुमत देरी से डिलीवरी अवधि की समाप्ति तिथि से लेकर हैंडओवर नोटिस की तिथि तक की जाती है, जब अपार्टमेंट निर्धारित अनुसार हैंडओवर के लिए पात्र होता है।

अनुबंध में यह भी कहा गया है कि विकल्प यह है कि खरीदार एकतरफा तौर पर अनुबंध समाप्त कर सकता है और अनुबंध का अनुच्छेद 18.4 लागू होगा। बिक्री अनुबंध के अनुच्छेद 18.4 के अनुसार, गमुडा लैंड ग्राहक से प्राप्त धनराशि (ब्याज के बिना) वापस करेगा और प्राप्त कुल राशि पर विलम्बित वितरण ब्याज का भुगतान करेगा, जिसकी गणना अनुमत विलम्बित वितरण अवधि की समाप्ति तिथि से अनुबंध समाप्ति की सूचना की प्रभावी तिथि तक की जाएगी।

इसके अतिरिक्त, गमूडा लैंड को अनुबंध के उल्लंघन के लिए खरीद मूल्य के 30% के बराबर जुर्माना भी देना होगा और विक्रेता द्वारा अनुबंध के उल्लंघन के कारण क्रेता को हुए किसी भी वास्तविक नुकसान की भरपाई भी करनी होगी।

गमुडा लैंड, मलेशिया के अग्रणी निर्माण और बुनियादी ढाँचा विकास समूह, गमुडा बरहाद का रियल एस्टेट विकास प्रभाग है। 2007 में वियतनामी बाज़ार में प्रवेश करते हुए, गमुडा लैंड वर्तमान में दो शहरी क्षेत्रों में निवेश कर रहा है: हनोई के होआंग माई ज़िले में 274 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाला गमुडा सिटी और हो ची मिन्ह सिटी के तान फु ज़िले में 82 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाला सेलाडॉन सिटी।
सेलाडॉन सिटी 82 हेक्टेयर क्षेत्र में निर्मित एक परियोजना है जिसका कुल निवेश 1 अरब अमेरिकी डॉलर तक है। वर्तमान में, इस शहरी क्षेत्र में कई उप-विभाजन लागू किए जा रहे हैं जिनमें शामिल हैं: रूबी, एमराल्ड, डायमंड अलनाटा, डायमंड अलनाटा प्लस, डायमंड ब्रिलियंट, डायमंड सेंटरी और द ग्लेन (कॉन्डो विला)।
इसके अलावा, हाल ही में, 170 लो लू स्ट्रीट (ट्रुओंग थान, थू डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी) स्थित एलिसियन परियोजना को भी गमुडा लैंड द्वारा हो ची मिन्ह सिटी में इस निवेशक की दूसरी परियोजना के रूप में प्रचारित किया गया था। यह एक अपार्टमेंट परियोजना है जिसे इस क्षेत्र में यातायात अवसंरचना के विकास की आशा में स्थापित किया गया है, जिसका क्षेत्रफल 3 हेक्टेयर है और इसमें लगभग 1,400 अपार्टमेंट हैं।

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