वार्षिक भूमि मूल्य सूची को समाप्त करना: क्या आवास की कीमतें कम हो जाएंगी?

वार्षिक भूमि मूल्य सूची के स्थान पर 5-वर्षीय भूमि मूल्य सूची और वार्षिक भूमि मूल्य समायोजन गुणांक लागू किया जाएगा। राज्य आवास परियोजनाओं की लागत कम करने के लिए प्राथमिक भूमि मूल्यों को नियंत्रित करेगा, जिससे आवास की कीमतों को कम करने में मदद मिलेगी।

विशेषज्ञों के अनुसार, संशोधित मसौदे के अनुसार 5-वर्षीय भूमि मूल्य सूची भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने और आवास की कीमतों को कम करने में मदद करेगी। - फोटो: क्वांग दीन्ह

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि भूमि कानून के मौजूदा संशोधन में यह एक उपयुक्त दिशा है, लेकिन आवास परियोजनाओं के लिए भूमि की लागत कम करने, आवास की कीमतों को कम करने के अलावा आवास आपूर्ति बढ़ाने के लिए हजारों अटकी परियोजनाओं की बाधाओं को दूर करना भी आवश्यक है।

परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतों पर अंकुश लगाना

आवास परियोजनाओं की कुल निवेश लागत में भूमि की लागत लगभग 15-30% होती है, जबकि मध्य क्षेत्र में, आवास निर्माण की निवेश लागत में भूमि की लागत 50% तक होती है। 2024 के भूमि कानून के लागू होने के बाद से, आवास परियोजनाओं की भूमि की लागत में वृद्धि हुई है क्योंकि स्थानीय क्षेत्रों में भूमि मूल्य सूची को बाज़ार के करीब लागू करने की नीति लागू की जा रही है।

तुओई ट्रे से बात करते हुए, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स के अध्यक्ष, श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि अगर मौजूदा भूमि मूल्य सूची लागू की जाती है, तो भूमि की कीमतें आवास की कीमतों का पीछा करेंगी। अब हम आवास परियोजनाओं की इनपुट भूमि कीमतों को नियंत्रित करने के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक के साथ 5 वर्षों के लिए लागू भूमि मूल्य सूची बनाने की दिशा में कानून में संशोधन कर रहे हैं।

इससे पूरे बाज़ार और सभी भूमि उपयोगकर्ताओं की अपेक्षाएँ पूरी होती हैं। राज्य उत्पादन और व्यवसाय के इनपुट कारकों को भी नियंत्रित करता है।

"वार्षिक भूमि मूल्य सूची के स्थान पर 5-वर्षीय भूमि मूल्य सूची लागू करने के लिए कानून में संशोधन करना बहुत ही उचित है। यदि इसमें बदलाव नहीं किया गया, तो प्रांतों के पास बाज़ार के करीब वार्षिक भूमि मूल्य सूची बनाने का कोई तरीका नहीं होगा। वर्ष में एक बार भूमि मूल्य सूची बदलने से काम नहीं चलेगा," श्री हीप ने ज़ोर दिया।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, वार्षिक भूमि मूल्य सूची जारी करने की व्यवस्था ने पूरे राज्य तंत्र को भारी मात्रा में काम करने पर मजबूर कर दिया है, जो बेहद मुश्किल है। 5 साल की अवधि वाली भूमि मूल्य सूची जारी करना वर्तमान द्वि-स्तरीय स्थानीय शासन प्रणाली की प्रशासनिक क्षमता के लिए उपयुक्त होगा।

इसके अलावा, राज्य रियल एस्टेट बाज़ार को विनियमित करने के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक का भी उपयोग कर सकता है। कार्यान्वयन के एक वर्ष से अधिक समय के बाद, 2024 के भूमि कानून में भी कमियाँ, अपर्याप्तताएँ और कमज़ोरियाँ सामने आई हैं जिन्हें संशोधित करने की आवश्यकता है। और इस संशोधित भूमि कानून के मसौदे में, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक केवल एक गुणांक नहीं है।

"भूमि मूल्य समायोजन गुणांक कई होंगे। यदि आवश्यक हुआ, तो राज्य प्रबंधन एजेंसी प्रत्येक परियोजना पर लागू करने के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक जारी करेगी। इससे पहले, 2013 के भूमि कानून को लागू करते समय, हो ची मिन्ह सिटी ने प्रत्येक वर्ष भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पर औसतन लगभग 30 निर्णय जारी किए थे," श्री चाऊ ने कहा।

आपूर्ति में वृद्धि से आवास की कीमतें कम होंगी

कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि ज़मीन की लागत कम होगी या नहीं, यह अभी भी भूमि उपयोग गुणांक जारी करने वाले इलाके पर निर्भर करता है। निकट भविष्य में, सरकार को भूमि उपयोग गुणांक जारी करने और भूमि उपयोग से होने वाली आय की दर को निर्देशित करने के लिए विशिष्ट नियमों वाला एक आदेश जारी करना होगा, जो बेहद ज़रूरी है।

श्री चाऊ के अनुसार, आवास परियोजनाओं की इनपुट भूमि लागत को नियंत्रित करने के अलावा, आवास की कीमतों को कम करने के लिए आवास आपूर्ति बढ़ाना भी आवश्यक है, क्योंकि आवास की ऊँची कीमतें मुख्यतः आपूर्ति और माँग पर निर्भर करती हैं। कम आपूर्ति और कमी के कारण आवास की कीमतें ऊँची हो जाती हैं। और आवास आपूर्ति बढ़ाने के लिए, कानूनी समस्याओं के कारण लंबित लगभग 3,000 परियोजनाओं का शीघ्र समाधान आवश्यक है। जब आपूर्ति बढ़ेगी, तो कीमतों में हेरफेर और मुद्रास्फीति नहीं होगी।

श्री चाऊ ने कहा, "आवास की कीमतें बहुत अधिक हैं, क्योंकि हजारों परियोजनाओं में कानूनी समस्याओं के कारण आवास आपूर्ति की कमी के कारण हम अपने लिए इसे कठिन बना रहे हैं, जिससे आवास की कीमतें बढ़ रही हैं। अब यदि हम परियोजनाओं की कानूनी समस्याओं का समाधान कर सकें, तो हम आवास आपूर्ति बढ़ा सकते हैं, फिर बाजार अपने आप संतुलित हो जाएगा और आवास की कीमतें कम हो जाएंगी।"

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. वु दीन्ह आन्ह का मानना ​​है कि अगर हम अब भी यही मानते रहेंगे कि भूमि मूल्यांकन बाज़ार मूल्य के करीब है, तो हम इस समस्या का मूल समाधान कभी नहीं कर पाएँगे। इसके बजाय, हमें बाज़ार तंत्र के अनुसार भूमि मूल्यांकन के सिद्धांत की पुष्टि करनी होगी और साथ ही एक वस्तुनिष्ठ, पारदर्शी और पेशेवर भूमि मूल्यांकन बाज़ार का निर्माण करना होगा।

श्री आन्ह ने भूमि मूल्य ढाँचे और भूमि मूल्य सूची को पूरी तरह से समाप्त करने का प्रस्ताव रखा, जिससे कई समस्याएँ उत्पन्न हुई हैं। इसके बजाय, केवल विशिष्ट भूमि मूल्य ही होंगे जो भूमि आवंटन, भूमि पट्टे या भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के परिणामों के आधार पर सक्षम प्राधिकारियों द्वारा निर्धारित किए जाएँगे। वित्तीय दायित्वों (कर, शुल्क, भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया) के आधार के रूप में भूमि मूल्यों को देखते हुए, इसे क्षेत्र और उपयोग के उद्देश्य के अनुसार एक व्यापक मूल्य निर्धारण तंत्र द्वारा निर्धारित किया जाना चाहिए।

"भूमि मूल्य प्रबंधन कई अलग-अलग कानूनों में बिखरा हुआ है, मूल्य कानून से लेकर भूमि कानून, संपत्ति नीलामी कानून तक, जिसके कारण ओवरलैप और असंगतता हो रही है। केवल तभी जब भूमि मूल्यांकन में बाजार सिद्धांतों के साथ स्थिरता, समन्वय और विशेष रूप से सख्त अनुपालन हो, हम एक पारदर्शी और प्रभावी कानूनी ढांचा बना सकते हैं जो विकास आवश्यकताओं को पूरा करता है," श्री एंह ने सुझाव दिया।

संशोधित भूमि कानून के मसौदे के अनुसार, प्राथमिक भूमि की कीमतें राज्य तय करता है। द्वितीयक भूमि बाज़ार के संबंध में, राज्य करों, ऋण, नियोजन और भूमि उपयोग योजनाओं के माध्यम से इसे नियंत्रित करेगा। इस संशोधित विनियमन के साथ, प्राथमिक बाज़ार में भूमि की कीमतें द्वितीयक बाज़ार में लेन-देन की कीमतों के अनुरूप नहीं होंगी; इसके विपरीत, राज्य बाज़ार को नियंत्रित करेगा।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि भूमि उपयोग शुल्क कई रियल एस्टेट निवेश और व्यापारिक उद्यमों के लिए अस्तित्व का प्रश्न है। दरअसल, हनोई में एक ही आवासीय परियोजना के लिए, पहले भूमि आवंटन निर्णय से लेकर दूसरे भूमि आवंटन निर्णय तक, भूमि की कीमत में 20% की वृद्धि हुई और तीसरे भूमि आवंटन पर भी 20% की वृद्धि जारी रही।

"हर बार जब भूमि आवंटित की जाती है, तो कीमत बढ़ जाती है, जिससे व्यावसायिक लागत अनुचित रूप से बढ़ जाती है। यह सबसे बड़ी समस्या है," श्री हीप ने जोर दिया।

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बीएओ एनजीओसी

स्रोत: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm