भूमि की कीमतों पर निर्णय में निवेशकों के लिए लाभ की सही और पूर्ण गणना करना आवश्यक है।

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डीएनवीएन - भूमि की कीमतों पर सरकार के मसौदा आदेश पर टिप्पणी करते हुए, वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन (वीवीए) ने निवेशकों के लिए मुनाफे की सही और पूरी तरह से गणना करने की आवश्यकता पर जोर दिया।

निवेशक के लाभ की गणना भूमि उपयोग शुल्क पर की जानी चाहिए।

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय भूमि मूल्य निर्धारण पर सरकार के मसौदा डिक्री (ड्राफ्ट) पर टिप्पणियां मांग रहा है, जो 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करता है, जिसमें भूमि मूल्यांकन और आकलन से संबंधित कई महत्वपूर्ण विषय-वस्तुएं शामिल हैं।

ऐसा अनुमान है कि मसौदा डिक्री में भूमि मूल्यांकन और संबंधित मुद्दों के संबंध में विशेषज्ञों, वीसीसीआई जैसे पेशेवर सामाजिक संगठनों और वियतनाम मूल्यांकन एसोसिएशन जैसे पेशेवर संघों की टिप्पणियों को सक्रिय रूप से शामिल किया गया है।

मसौदा डिक्री की घोषणा के बाद, इसे व्यापक दिशा में पूरा करने के लिए, हाल ही में, वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन ने एक लिखित टिप्पणी भेजी, जिसमें निवेशकों के लिए मुनाफे की सही और पूरी तरह से गणना करने की आवश्यकता पर बल दिया गया।

ड्राफ्ट के अनुच्छेद 8 के खंड 3 के बिंदु सी में प्रावधान है: "निवेशक के लाभ (इक्विटी लागत और ऋण लागत सहित) की गणना इस खंड के बिंदु ए में निर्दिष्ट निर्माण निवेश लागत के प्रतिशत के रूप में की जाती है।"

वीवीए का मानना है कि उपरोक्त विनियमन अनुचित है क्योंकि यह निवेशक के लिए अधिशेष विधि के अनुसार संपूर्ण परियोजना के लाभ की सही और पूर्ण गणना नहीं करता है। वीवीए के अनुसार, निवेशक के लाभ की गणना उस कुल लागत के आधार पर की जानी चाहिए जो निवेशक को परियोजना को पूरा करने के लिए तब तक खर्च करनी होगी जब तक कि उत्पाद बेचकर राजस्व उत्पन्न न हो जाए।

तदनुसार, कुल लागत में खंड 3 के बिंदु ए और बी में सभी लागतें शामिल हैं, विशेष रूप से "भूमि उपयोग शुल्क" सहित, जो प्रारंभिक निवेश लागत है जिसे निवेशक को राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए भुगतान करना होगा।

वीवीए का मानना है कि निवेशकों के मुनाफे की गणना भूमि उपयोग शुल्क के आधार पर की जानी चाहिए।

इस तर्क की व्याख्या करते हुए कि निवेशकों के लाभ की गणना भूमि उपयोग शुल्क के आधार पर की जानी चाहिए, वी.वी.ए. ने कहा कि ड्राफ्ट में निर्धारित निवेशकों का लाभ केवल रियल एस्टेट विकास (भूमि विकास निवेश) से प्राप्त लाभ है, न कि भूमि उपयोग शुल्क तथा रियल एस्टेट विकास निवेश लागत सहित कुल निवेश लागत से प्राप्त लाभ।

इसलिए, वीवीए का मानना है कि यदि परिसंपत्ति मूल्य बनाने के लिए सभी निवेश चरणों की कुल लागत में केवल एक निवेश चरण की लागत पर लाभ की गणना करना, परिसंपत्तियों के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि में संयुक्त लागत विधि के अनुसार मूल्यांकन लागू करते समय मूल्य निर्माण के सिद्धांत के अनुरूप नहीं है।

इसके अलावा, यदि निवेशक के लाभ की गणना भूमि उपयोग शुल्क के आधार पर नहीं की जाती है, जिसका भुगतान किया जाना चाहिए, तो यह अवसर लागत, मुद्रास्फीति, जोखिम और "धन के भविष्य के मूल्य" के सिद्धांत के कारण "धन के समय मूल्य" के सिद्धांत का खंडन है, जब धन वाले लोग किसी भी व्यवसाय क्षेत्र में निवेश करते हैं।

वीवीए के अनुसार, "इस खंड में निर्दिष्ट भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों की कुल विकास लागत में सक्षम प्राधिकारियों द्वारा अनुमोदित योजना के अनुसार मुआवजा, सहायता और पुनर्वास लागत शामिल नहीं है" विनियमन के संबंध में भी विचार करने और स्पष्टीकरण की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, वीवीए के अनुसार, उपरोक्त विषय-वस्तु को इस प्रकार विनियमित करने की आवश्यकता है कि "यदि निवेशक को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित योजना के अनुसार राज्य के वित्तीय दायित्वों से राज्य द्वारा मुआवजा और साइट निकासी लागत में कटौती की जाती है, तो इसे कुल विकास लागत में शामिल नहीं किया जाएगा"।

भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के मूल्य की सही और पूर्ण गणना सुनिश्चित करें

भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के वर्तमान मूल्य का निर्धारण करने के लिए फार्मूले पर ड्राफ्ट के अनुच्छेद 6 के अनुच्छेद 6 के खंड 3 के बिंदु ए में, वीवीए "मूल्यह्रास मूल्य" और "परिशोधन" दोनों का उपयोग करने पर विचार करने का सुझाव देता है।

उपरोक्त अनुशंसा को स्पष्ट करते हुए, वीवीए के अनुसार, परिसंपत्ति मूल्यह्रास और टूट-फूट एक दूसरे से संबंधित हैं, टूट-फूट से मूल्यह्रास होता है, लेकिन मूलतः वे भिन्न हैं।

मूल्यह्रास एक वस्तुनिष्ठ घटना है, परिसंपत्तियों की एक स्वाभाविक विशेषता है, उपयोग के समय के साथ उनका मूल्य धीरे-धीरे कम होता जाता है। वहीं, मूल्यह्रास, परिसंपत्ति के मूल्यह्रास मूल्य की वसूली के लिए प्रबंधक का एक व्यक्तिपरक उपाय है।

"वियतनाम के अंतर्राष्ट्रीय अभ्यास और वर्तमान नियमों के अनुसार, मूल्यह्रास विधि और मूल्यह्रास विधि अलग-अलग हैं। इसलिए, इसके अलग-अलग परिणाम हो सकते हैं और यदि दो परामर्श इकाइयाँ एक ही भूमि भूखंड की कीमत निर्धारित करती हैं, एक इकाई मूल्यह्रास द्वारा गणना करती है, एक इकाई मूल्यह्रास द्वारा गणना करती है... तो भूमि मूल्य गणना के परिणाम अलग-अलग होंगे", वीवीए ने टिप्पणी की।

इसलिए, वीवीए के अनुसार, उपरोक्त सूत्र के ऋणात्मक (-) पक्ष को गणना के लिए केवल एक मानदंड का उपयोग करना चाहिए, या तो मूल्यह्रास या परिशोधन, और आम तौर पर मूल्यांकन के समय परिसंपत्ति की कीमत निर्धारित करने के लिए, लोग "मूल्यह्रास" का उपयोग करते हैं।

इसके अतिरिक्त, वीवीए ने मसौदा विनियमों के खंड 3 के बिंदु बी के प्रावधान को स्पष्ट करने का भी प्रस्ताव रखा है, जिसमें कहा गया है: "यदि मूल्यांकन के समय, बारहमासी वृक्षों की कटाई का समय नहीं आया है, तो भूमि से जुड़ी संपत्ति का वर्तमान मूल्य, मूल्यांकन के समय तक वृक्षारोपण और देखभाल में निवेश की गई कुल लागत से निर्धारित किया जाता है"।

"उपर्युक्त विनियमन में यह स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं किया गया है कि भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का वर्तमान मूल्य निर्धारित करने की जिम्मेदारी किस इकाई की होगी, चाहे वह परामर्श इकाई हो, वह ग्राहक हो जिसकी परिसंपत्तियों का मूल्यांकन किया जाना है, जो डेटा प्रदान करता है, या सक्षम प्राधिकारी... इसलिए, डेटा का उपयोग करते समय कानूनी मुद्दों को जन्म देना आसान है," वीवीए ने टिप्पणी की और सुझाव दिया कि मसौदा समिति को और स्पष्टीकरण देना चाहिए।

थू एन

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स्रोत