सामाजिक आवास निर्माण की तत्काल आवश्यकता - अंतिम लेख: नए तंत्र जोड़ना

निर्माण मंत्रालय के पूर्वानुमान के अनुसार, 2021-2030 की अवधि में आवास की माँग में वृद्धि जारी रहेगी, खासकर शहरी क्षेत्रों में। शहरी जनसंख्या अनुपात वर्तमान में लगभग 40% है और 2030 तक बढ़कर लगभग 45% हो जाएगा। वर्तमान जनसंख्या वृद्धि दर और आवास की माँग को देखते हुए, हर साल लगभग 7 करोड़ वर्ग मीटर शहरी आवास का विस्तार होना चाहिए।

विशेष रूप से, वियतनाम में सामाजिक आवास क्षेत्र के विकास की संभावनाएँ और संभावनाएँ अभी भी बहुत हैं। हालाँकि, वास्तव में, नीतियाँ उतनी आकर्षक नहीं हैं, इसलिए अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसाय अभी भी इस क्षेत्र के प्रति "उदासीन" हैं। लोग और व्यवसाय सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देने में प्रक्रियात्मक और वित्तीय बाधाओं को दूर करने में मदद के लिए नई नीतियों की एक श्रृंखला जारी होने की उम्मीद कर रहे हैं।

श्री गुयेन होआंग नाम - जी-होम के महानिदेशक:

वर्तमान में, यदि कोई निवेशक सामाजिक आवास बनाना चाहता है, तो उद्यम को अपार्टमेंट निधि का 20% किराए के लिए अलग रखना होगा और 5 वर्षों के बाद ही उसे बेचने की अनुमति होगी। वर्तमान में, सामाजिक आवास विकसित करने के लिए, उद्यमों को बहुत अधिक लागत लगानी पड़ती है, जबकि किराया अधिक नहीं हो सकता क्योंकि एक "ढांचा" होता है।

सामाजिक आवास की सभी बिक्री और किराये की कीमतें उन इलाकों के निर्माण विभाग के पोर्टल पर सार्वजनिक रूप से उपलब्ध हैं जहाँ परियोजनाएँ स्थित हैं। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में सामाजिक आवास का अनुमानित किराया लगभग 100,000 VND/m2/माह है। अन्य प्रांतों और शहरों में, यह लगभग 30,000 - 50,000 VND/m2/माह है।

यह तो बताने की ज़रूरत नहीं कि सामाजिक आवास किराए पर लेने के लिए, किरायेदार को कई शर्तें पूरी करनी होंगी; यहाँ तक कि कम से कम एक साल की अवधि के लिए किराए पर लेना भी ज़रूरी है। इसके अलावा, नियम यह भी कहते हैं कि एक बार सामाजिक आवास नीति का लाभ उठाने के बाद, कोई इसे दूसरी बार नहीं ले सकता। इसलिए, अगर किरायेदार आधिकारिक तौर पर एक महीने के लिए किराए पर लेता है, तो वह भविष्य में सामाजिक आवास नहीं खरीद पाएगा।

दुनिया के कई देशों ने व्यवसायों द्वारा किराये के आवास बनाने के मॉडल को सफलतापूर्वक और व्यापक रूप से लागू किया है क्योंकि इसकी दीर्घकालिक पूंजीगत लागत कम होती है। व्यवसायों को केवल लगभग 3% की ब्याज दर पर उधार लेना पड़ता है ताकि वे आसानी से निवेश कर सकें, और फिर जब वे किराये पर देते हैं, तब भी वे लाभ कमा सकते हैं।

इस बीच, वियतनाम में, व्यवसायों को वर्तमान में लगभग 12-15% की ब्याज दरों पर पूँजी प्राप्त करनी पड़ रही है और उन्हें हमेशा आरक्षित शुल्क देना पड़ता है, इसलिए कार्यान्वयन लागत बढ़ जाती है। वर्तमान वित्तीय व्यवस्था के साथ, जब ब्याज दरें और इनपुट लागत बहुत अधिक होती हैं, तो व्यवसायों को समर्थन देने के लिए धन का कोई स्रोत नहीं होता है।

इस बीच, उद्यमों का लाभ मार्जिन केवल 10% है, यानी औसतन हर साल केवल 2% का ही लाभ होता है। इससे उद्यमों को सामाजिक आवास निर्माण में निवेश के लिए आकर्षित करना मुश्किल हो जाता है।

सुश्री डुओंग थुय डुंग - सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक:

2021 से, सामाजिक आवास निर्माण के लिए निवेश पूंजी दर, निर्माण मंत्रालय द्वारा वाणिज्यिक आवास निर्माण के लिए निर्धारित निवेश पूंजी दर के समान ही लागू होगी। हालाँकि, 13 जुलाई, 2022 को, निर्माण मंत्रालय ने 2021 में निर्माण कार्यों के लिए निवेश पूंजी दर और कार्यों के संरचनात्मक घटकों के कुल निर्माण मूल्य की घोषणा हेतु निर्णय संख्या 610/QD-BXD जारी किया।

तदनुसार, निर्माण मंत्रालय ने अपार्टमेंट के रूप में सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण हेतु पूंजी निवेश हेतु एक रूपरेखा जारी की है। समीक्षा के अनुसार, सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण हेतु निवेश पूंजी, वाणिज्यिक अपार्टमेंट के निर्माण हेतु निवेश पूंजी से लगभग 25% कम है।

इस प्रकार, 2021 से बनने वाली सामाजिक आवास परियोजनाएँ मूल्य निर्धारण योजनाएँ बनाते समय निर्माण मंत्रालय द्वारा जारी निवेश पूंजी दर का संदर्भ लेंगी और उसे लागू करेंगी। तदनुसार, सामाजिक आवास निर्माण के लिए निवेश पूंजी दर वाणिज्यिक आवास की तुलना में कम है। हालाँकि, यदि हम अच्छी गुणवत्ता सुनिश्चित करना चाहते हैं और आदर्श सामाजिक आवास क्षेत्रों का निर्माण करना चाहते हैं, तो निवेश दर को बढ़ाना होगा।

वर्तमान में, वियतनाम में न केवल सामाजिक आवास, बल्कि सभी रियल एस्टेट उत्पादों की विकास लागत भी ऊँची है। इसलिए, जिस समस्या का समाधान ज़रूरी है, वह यह है कि निवेशक घाटे से कैसे बचें और अपनी व्यावसायिक गतिविधियों में लाभ कैसे कमाएँ।

हालांकि बाजार में आवास की मांग अभी भी बहुत अधिक है, खासकर "किफायती" खंड या विशेष रूप से सामाजिक आवास में। इसलिए, व्यवसायों को भी बाजार पर कड़ी नज़र रखनी चाहिए, अवसरों का लाभ उठाना चाहिए और ऐसे उत्पाद लॉन्च करने चाहिए जो बहुत महंगे न हों। इसके अलावा, दुनिया भर के कुछ देशों के अनुभव बताते हैं कि निवेशक खरीदारों को अपार्टमेंट बेचने के बजाय, लोगों को 1 से 3 साल की अवधि के लिए किराए पर देते हैं, किराये के समझौते में उन्हें खरीदने की अनुमति देने वाला एक खंड होता है। इस प्रकार, उन 3 वर्षों में, ज़रूरतमंद लोगों के पास जमा करने और चुनने के अधिक अवसर होंगे।

श्री ले होआंग चाऊ - हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष:

डिक्री संख्या 100/2015/ND-CP के अनुसार, सामाजिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों को निर्माण घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक को मानक से अधिकतम 1.5 गुना तक बढ़ाने की अनुमति है। हालाँकि, सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन पर नवीनतम मसौदा डिक्री में, निर्माण मंत्रालय ने इस प्रावधान को हटा दिया है।

सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन पर मसौदा डिक्री में एक प्रावधान जोड़ने की आवश्यकता है जो सामाजिक आवास परियोजना के निवेशकों को निर्माण मानकों और विनियमों की तुलना में निर्माण घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक को अधिकतम 1.5 गुना बढ़ाने की अनुमति देता है। यह व्यवहार्यता सुनिश्चित करने और निवेशकों को सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों पर बातचीत करने या भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए है।

यह भी निवेशकों को आकर्षित करने के नीतिगत उपायों में से एक है। सामाजिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों को निर्माण घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक को सक्षम प्राधिकारियों द्वारा जारी वर्तमान निर्माण मानकों और विनियमों की तुलना में अधिकतम 1.5 गुना तक समायोजित करने की अनुमति दी जानी चाहिए, बशर्ते कि बोली लगाने वाले निवेशकों के लिए भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र में केवल 1/2000 स्केल ज़ोनिंग योजना हो या ऐसे मामलों में जहाँ निवेशकों को वर्तमान में सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि का उपयोग करने का अधिकार हो।

क्योंकि, इस नीति तंत्र के बिना, निवेशक अपनी भूमि का उपयोग वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए करना पसंद करेंगे, जो कि अधिक आसान और प्रभावी हैं, बजाय सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के, जो कई नियमों से बंधी होती हैं।

इसके अलावा, जबकि राज्य के पास सामाजिक आवास विकसित करने के लिए भूमि निधि उपलब्ध नहीं है, निवेशकों को भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या सामाजिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए स्वयं बातचीत करने के लिए प्रोत्साहित करना आवश्यक है।

वीएनए के अनुसार

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478