सामाजिक आवास निर्माण की तत्काल आवश्यकता - अंतिम भाग: नए तंत्रों को जोड़ना

निर्माण मंत्रालय के पूर्वानुमानों के अनुसार, 2021-2030 की अवधि के दौरान आवास की मांग में वृद्धि जारी रहेगी, विशेष रूप से शहरी क्षेत्रों में। वर्तमान में शहरी जनसंख्या का अनुपात लगभग 40% है और अनुमान है कि 2030 तक यह बढ़कर लगभग 45% हो जाएगा। वर्तमान जनसंख्या वृद्धि दर और आवास की मांग को देखते हुए, प्रति वर्ष लगभग 70 मिलियन वर्ग मीटर शहरी आवास की आवश्यकता होगी।

विशेष रूप से, वियतनाम में सामाजिक आवास क्षेत्र के विकास की अपार संभावनाएं मौजूद हैं। हालांकि, वास्तविकता में, नीतियां अभी तक उतनी आकर्षक नहीं हैं, इसलिए अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसाय इस क्षेत्र के प्रति उदासीन हैं। लोग और व्यवसाय आशा कर रहे हैं कि प्रक्रियात्मक और वित्तीय बाधाओं को दूर करने के लिए नई नीतियों की एक श्रृंखला लागू की जाएगी, जिससे सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा मिलेगा।

श्री गुयेन होआंग नाम - जी-होम के महाप्रबंधक:

वर्तमान में, यदि कोई डेवलपर सामाजिक आवास बनाना चाहता है, तो उसे 20% इकाइयाँ किराए के लिए आरक्षित करनी होंगी और उन्हें 5 साल बाद ही बेचने की अनुमति है। सामाजिक आवास के विकास में अब बहुत अधिक लागत आती है, जबकि मौजूदा मूल्य सीमाओं के कारण किराए की कीमतें अधिक नहीं हो सकतीं।

सामाजिक आवासों की सभी विक्रय और किराये की कीमतें उन क्षेत्रों के निर्माण विभाग के पोर्टल पर सार्वजनिक रूप से उपलब्ध हैं जहां परियोजनाएं स्थित हैं। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में सामाजिक आवासों के लिए अनुमानित किराये की कीमतें लगभग 100,000 वीएनडी/वर्ग मीटर/माह हैं। अन्य प्रांतों और शहरों में, यह लगभग 30,000 से 50,000 वीएनडी/वर्ग मीटर/माह के बीच है।

इसके अलावा, सामाजिक आवास किराए पर लेने के लिए किरायेदारों को कई शर्तें पूरी करनी होती हैं; कभी-कभी उन्हें कम से कम एक वर्ष के लिए किराए पर लेना अनिवार्य होता है। साथ ही, नियमों के अनुसार, एक बार सामाजिक आवास का लाभ उठाने के बाद, वे दोबारा इसके लिए पात्र नहीं होते हैं। इसलिए, यदि कोई किरायेदार केवल एक महीने के लिए ही आधिकारिक तौर पर किराए पर रहता है, तो वह भविष्य में सामाजिक आवास खरीदने के लिए पात्र नहीं रहेगा।

विश्व भर के कई देशों ने किराये के आवास निर्माण के व्यावसायिक मॉडल को सफलतापूर्वक और व्यापक रूप से लागू किया है क्योंकि इसमें दीर्घकालिक पूंजी लागत कम होती है। व्यवसायों को केवल लगभग 3% की ब्याज दर पर ऋण लेने की आवश्यकता होती है, जिससे निवेश आसान हो जाता है, और फिर वे इसे किराये पर देकर लाभ अर्जित करना शुरू कर सकते हैं।

वहीं, वियतनाम में व्यवसायों को वर्तमान में लगभग 12-15% की ब्याज दरों पर पूंजी प्राप्त करनी पड़ती है और उन्हें अतिरिक्त शुल्कों के लिए भी प्रावधान करना पड़ता है, जिससे कार्यान्वयन लागत बढ़ जाती है। मौजूदा वित्तीय व्यवस्था के तहत, जब ब्याज दरें और इनपुट लागत इतनी अधिक होती हैं, तो व्यवसायों को सहायता देने के लिए पर्याप्त धन उपलब्ध नहीं होता है।

वहीं, व्यवसायों का लाभ मार्जिन केवल 10% है, यानी प्रति वर्ष औसतन केवल 2% लाभ। इससे व्यवसायों को सामाजिक आवास निर्माण में निवेश करने के लिए आकर्षित करना मुश्किल हो जाता है।

सुश्री डुओंग थुई डुंग - सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक:

2021 से पहले, सामाजिक आवास निर्माण के लिए प्रति वर्ग मीटर निवेश लागत, निर्माण मंत्रालय द्वारा निर्धारित वाणिज्यिक आवास निर्माण के लिए प्रति वर्ग मीटर निवेश लागत के समान ही थी। हालांकि, 13 जुलाई, 2022 को निर्माण मंत्रालय ने निर्णय संख्या 610/QD-BXD जारी कर निर्माण परियोजनाओं के लिए प्रति वर्ग मीटर निवेश लागत और 2021 के लिए संरचनात्मक घटकों की समग्र निर्माण लागत की घोषणा की।

तदनुसार, निर्माण मंत्रालय ने अपार्टमेंट भवनों के रूप में सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए निवेश लागत का एक ढांचा जारी किया है। समीक्षा करने पर, सामाजिक आवास परियोजनाओं की निवेश लागत वाणिज्यिक अपार्टमेंट भवनों की तुलना में लगभग 25% कम पाई गई है।

इसलिए, 2021 से लागू होने वाली सामाजिक आवास परियोजनाओं में मूल्य निर्धारण योजना बनाते समय निर्माण मंत्रालय द्वारा जारी निवेश लागत दरों का संदर्भ लिया जाएगा और उन्हें लागू किया जाएगा। तदनुसार, सामाजिक आवास निर्माण की निवेश लागत वाणिज्यिक आवास की तुलना में कम है। हालांकि, यदि वे अच्छी गुणवत्ता सुनिश्चित करना चाहते हैं और आदर्श सामाजिक आवास क्षेत्र बनाना चाहते हैं, तो निवेश लागत में वृद्धि करना आवश्यक होगा।

वर्तमान में, वियतनाम में न केवल सामाजिक आवास बल्कि सभी अचल संपत्ति विकास परियोजनाओं को उच्च विकास लागत का सामना करना पड़ रहा है। इसलिए, चुनौती यह सुनिश्चित करना है कि विकासकर्ता नुकसान से बचें और अपने व्यवसाय संचालन में लाभ कमाएं।

आवास की मांग, विशेषकर किफायती आवास या सामाजिक आवास की, बहुत अधिक बनी हुई है, ऐसे में व्यवसायों को बाजार पर कड़ी नजर रखनी चाहिए, अवसरों का लाभ उठाना चाहिए और ऐसे उत्पाद पेश करने चाहिए जो बहुत महंगे न हों। इसके अलावा, कुछ देशों के अनुभव से पता चलता है कि अपार्टमेंट बेचने के बजाय, डेवलपर लोगों को 1-3 साल के लिए किराए पर रहने की अनुमति देते हैं, जिसमें किराए के समझौते में खरीद की अनुमति देने वाला प्रावधान होता है। इससे जरूरतमंद लोगों को धन जुटाने और अपने फैसले खुद लेने के लिए अधिक समय मिल जाता है।

श्री ले होआंग चाउ - हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष:

अध्यादेश संख्या 100/2015/एनडी-सीपी के अनुसार, सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश करने वाले निवेशकों को निर्माण घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक को मानक से अधिकतम 1.5 गुना तक बढ़ाने की अनुमति थी। हालांकि, सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन संबंधी नवीनतम मसौदा अध्यादेश में निर्माण मंत्रालय ने इस नियम को हटा दिया है।

सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन संबंधी मसौदा अध्यादेश में उस प्रावधान को पुनः शामिल करने की आवश्यकता है जो सामाजिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों को निर्धारित निर्माण मानकों और विनियमों की तुलना में भवन घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक को 1.5 गुना तक बढ़ाने की अनुमति देता है। इसका उद्देश्य व्यवहार्यता सुनिश्चित करना और निवेशकों को सामाजिक आवास परियोजनाओं को कार्यान्वित करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों पर बातचीत करने या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों को प्राप्त करने के लिए प्रोत्साहित करना है।

यह निवेशकों को आकर्षित करने के लिए अपनाई जाने वाली नीतिगत प्रक्रियाओं में से एक है। सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश करने वाले निवेशकों को सक्षम अधिकारियों द्वारा जारी वर्तमान निर्माण मानकों और विनियमों के अधिकतम 1.5 गुना तक भवन घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक को समायोजित करने की अनुमति दी जानी चाहिए, बशर्ते कि भूमि का क्षेत्रफल या भूखंड केवल 1/2000 पैमाने की ज़ोनिंग योजना के अंतर्गत हो या निवेशक के पास सामाजिक आवास परियोजना को कार्यान्वित करने के लिए पहले से ही भूमि उपयोग अधिकार मौजूद हों।

क्योंकि, इस नीतिगत तंत्र के बिना, निवेशक कई नियमों से बंधी सामाजिक आवास परियोजनाओं को शुरू करने के बजाय, अपनी पहले से मौजूद भूमि का उपयोग वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए करना पसंद करेंगे, जो आसान और अधिक कुशल हैं।

इसके अलावा, यद्यपि राज्य के पास अभी तक सामाजिक आवास विकास के लिए भूमि उपलब्ध नहीं है, फिर भी निवेशकों को भूमि उपयोग अधिकारों पर स्वतंत्र रूप से बातचीत करने या सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए मौजूदा भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए प्रोत्साहित करना आवश्यक है।

वीएनए के अनुसार

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478