व्यावसायिक निवेशकों को कॉन्डोटेल सौंपने के कारण "नकारात्मक धन" से पीड़ित

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कुछ रियल एस्टेट फ़ोरम के अनुसार, कई निवेशकों ने रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार, ख़ासकर कॉन्डोटेल्स, को लेकर अपनी निराशा और हताशा व्यक्त की है। इस तरह के निवेश को कभी बहुत से लोग पसंद करते थे क्योंकि इसकी किफ़ायती क़ीमत, अच्छा मुनाफ़ा, निवेशकों को उनकी ओर से व्यापार करने का मौक़ा और साल में एक निश्चित संख्या में छुट्टियाँ मिलने की संभावना थी।

2019 में, कुछ कॉन्डोटेल परियोजनाओं में लाभ प्रतिबद्धता स्तर को विदेशी प्रबंधन वाली परियोजनाओं के लिए 6% और निवेशक द्वारा स्वयं संचालित परियोजनाओं के लिए 10% पर उचित माना गया था।

लेकिन हकीकत में, ज़्यादातर कॉन्डोटेल निवेशक इस तरह की रियल एस्टेट में फँसकर मुश्किल स्थिति में हैं। कई लोगों ने बताया कि, जब बाज़ार "गर्म" था, तब कॉन्डोटेल खरीदने के लिए आमंत्रित करते समय मुनाफ़े के वादे के उलट, कुछ परियोजनाओं में, जो ग्राहकों को आकर्षित नहीं कर पाईं, मुनाफ़ा दर सिर्फ़ 1-2%/वर्ष ही दर्ज की गई।

इस बीच, लीवरेज का इस्तेमाल करने वाले निवेशकों को अभी भी बैंक ब्याज चुकाने के लिए "झुकना" पड़ रहा है, जबकि ब्याज दरें अभी भी काफी ऊँची हैं। कुछ लोग जो अब ब्याज चुकाने में सक्षम नहीं हैं, उन्हें घाटे में कॉन्डोटेल बेचने पड़े हैं, कुछ उत्पादों की कीमतों में 50% तक की कटौती करनी पड़ी है, लेकिन फिर भी खरीदार नहीं मिल रहे हैं क्योंकि इस बाजार में विश्वास बहुत कम स्तर पर है।

निवेशकों को व्यावसायिक निवेशकों को कॉन्डोटेल गेम भेजने से अधिक धन की हानि होती है। चित्र 1 — कॉन्डोटेल एक प्रकार का निवेश था जिसे कई निवेशक चाहते थे।

विशेष रूप से, उत्तरी क्षेत्र की एक परियोजना में 4 अरब VND से अधिक मूल्य के एक कॉन्डोटेल के मालिक एक निवेशक के अनुसार, क्योंकि किराये की आय प्रबंधन और सफाई लागत आदि से कम है, 2023 के पहले 6 महीनों में कॉन्डोटेल मालिक को 18 मिलियन VND का नुकसान होगा। 3 मिलियन VND प्रति माह की यह ऋणात्मक राशि अपार्टमेंट मालिक से डेबिट की जाएगी।

इसके अलावा, हाल के दिनों में कुछ कॉन्डोटेल परियोजनाओं ने मालिकों और निवेशकों के बीच कई विवादों को जन्म दिया है। कई लोग कॉन्डोटेल तो खरीद लेते हैं, लेकिन वास्तव में अपार्टमेंट के मालिक नहीं होते, और निवेशकों के साथ संचालन और प्रबंधन में समस्याओं के कारण उन्हें अपना खुद का व्यवसाय चलाने में भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

इन समस्याओं के कारण इस प्रकार के निवेश के लिए निवेशकों का विश्वास फिर से हासिल करना लगातार मुश्किल होता जा रहा है। इसलिए, कई लोगों को बैंकों के वित्तीय दबाव को कम करने या अन्य प्रकार के निवेश के लिए पूँजी वापस पाने के लिए घाटे में बेचने में कठिनाई होती है।

मौजूदा हालात में, कई विशेषज्ञों का मानना है कि कॉन्डोटेल्स की समस्याएँ ऊपर बताई गई कहानियों तक ही सीमित नहीं रहेंगी। हालाँकि सरकार ने कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई नीतियाँ जारी की हैं, लेकिन ख़ास तौर पर कॉन्डोटेल्स और सामान्य तौर पर रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी कई अन्य वस्तुनिष्ठ समस्याओं का सामना कर रहे हैं, जिससे इस बाज़ार का उबरना और भी मुश्किल हो रहा है। इसमें यह तथ्य भी शामिल है कि आपूर्ति, माँग से बहुत ज़्यादा बढ़ रही है, जिससे इस प्रकार के लाभ मार्जिन में कमी आ रही है।

निवेशकों को व्यावसायिक निवेशकों को कॉन्डोटेल गेम भेजकर अधिक धन की हानि होती है, चित्र 2 — पर्यटन अभी पूरी तरह से उबर नहीं पाया है, तथा आपूर्ति अधिक होने के कारण रिसॉर्ट रियल एस्टेट का लाभ मार्जिन भी कम हो गया है।

डीकेआरए ग्रुप की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, जून तक कुल कॉन्डोटेल इन्वेंट्री बढ़कर 42,364 यूनिट हो गई है। इनमें से तटीय टाउनहाउस की कुल इन्वेंट्री लगभग 30,000 यूनिट तक पहुँच गई है। अकेले तटीय विला के लिए, 2023 की दूसरी तिमाही के अंत तक उत्तर और दक्षिण दोनों में कुल इन्वेंट्री 15,000 यूनिट तक पहुँच सकती है।

बीएचएस समूह के बाजार अनुसंधान विभाग के शोध के अनुसार, 2020 से अब तक, पूरे देश में 81 रिसॉर्ट रियल एस्टेट परियोजनाएँ हैं जो सौंपे जाने की प्रक्रिया में हैं और जिनसे बाज़ार को ऊँची और नीची इमारतों सहित 44,000 से अधिक उत्पाद उपलब्ध हुए हैं। इनमें से 67/81 परियोजनाएँ चालू हो चुकी हैं, जो लगभग 20,000 उत्पादों के बराबर है। शेष परियोजनाओं और चालू परियोजनाओं के उन उत्पादों को देखते हुए जिन्हें बाज़ार में नहीं लाया गया है, रिसॉर्ट रियल एस्टेट की आपूर्ति अभी भी बहुत बड़ी है।

इसके अलावा, वियतनाम का पर्यटन उद्योग अभी पूरी तरह से उबर नहीं पाया है, इसलिए रिसॉर्ट और होटल परियोजनाओं में अधिभोग दर अभी भी ज़्यादा नहीं है। खासकर उन निवेशकों के लिए जो "गलती से" अपने अपार्टमेंट उच्च प्रबंधन लागत वाले निवेशकों को सौंप देते हैं, ज़ाहिर है कि उन्हें नकारात्मक मुनाफ़ा दर्ज करना होगा।

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