रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों की जिम्मेदारियां क्या हैं?

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रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों की ज़िम्मेदारी के नए बिंदु

रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों की नई ज़िम्मेदारियों के बारे में किन्ह ते और दो थी अख़बार से बात करते हुए, ड्यूक एन लॉ कंपनी लिमिटेड की निदेशक, वकील फाम थी बिच हाओ ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुच्छेद 17 के प्रावधानों के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजनाओं में जमा, खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, मकानों की लीज़-खरीद, निर्माण कार्यों, निर्माण कार्यों में निर्माण क्षेत्र, तकनीकी अवसंरचना के साथ भूमि उपयोग के अधिकार के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने हेतु अन्य संगठनों या व्यक्तियों को अधिकृत करना निषिद्ध है। यह विनियमन जमा और हस्तांतरण अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने हेतु अधिकृत इकाइयों में उल्लंघनों से बचने के लिए है।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 कानून में प्रावधान है: भविष्य में मकान खरीदने के लिए जमा राशि विक्रय मूल्य के 5% से अधिक नहीं होनी चाहिए। — रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 कानून में प्रावधान है: भविष्य में घर खरीदने के लिए जमा राशि विक्रय मूल्य के 5% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

साथ ही, परियोजना में घरों के निर्माण, निर्माण कार्यों और तकनीकी अवसंरचना कार्यों, सामाजिक अवसंरचना को विस्तृत योजना, अनुमोदित डिज़ाइन, निर्माण परमिट, सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा परियोजना निवेश नीति के अनुमोदन की विषयवस्तु और निर्माण मानकों का पालन करना होगा। 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून की तुलना में यह नया विनियमन कुछ निवेशकों को ऐसे घर बनाने से रोकने के लिए भी है जो अनुमोदित डिज़ाइनों और निर्माण परमिटों का पालन नहीं करते हैं।

रियल एस्टेट बिजनेस कानून 2023 (जिसमें 10 अध्याय और 83 अनुच्छेद शामिल हैं) 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा और रियल एस्टेट बिजनेस कानून 2014 का स्थान लेगा।

रियल एस्टेट बिजनेस कानून 2023 के अनुच्छेद 25 के खंड 2 के अनुसार भविष्य में बनने वाले मकानों, निर्माण कार्यों के पट्टे-खरीद, निर्माण कार्यों के भुगतान पर कुछ नए नियम: भविष्य में बनने वाले निर्माण कार्यों में मकानों, निर्माण कार्यों, निर्माण फर्श क्षेत्र के पट्टे-खरीद में भुगतान कई किस्तों में किया जाता है, पहली किस्त जमा राशि सहित अनुबंध मूल्य के 30% से अधिक नहीं होती है, बाद की किस्तें मकान, निर्माण कार्यों, निर्माण कार्यों में निर्माण फर्श क्षेत्र को पट्टेदार को सौंपने तक निर्माण प्रगति के अनुरूप होनी चाहिए, लेकिन पट्टाकर्ता को अग्रिम भुगतान की कुल राशि मकानों, निर्माण कार्यों, निर्माण कार्यों में निर्माण फर्श क्षेत्र के पट्टे-खरीद अनुबंध के मूल्य के 50% से अधिक नहीं होती है।

रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुच्छेद 29 में रियल एस्टेट परियोजनाओं में तकनीकी अवसंरचना के साथ भूमि उपयोग अधिकारों के व्यापार की आवश्यकताओं पर नए बिंदु जोड़े गए हैं। तदनुसार, तकनीकी अवसंरचना के साथ भूमि उपयोग अधिकारों वाली रियल एस्टेट परियोजनाओं को व्यवसाय में लाने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा:

इस कानून के अनुच्छेद 11 में निर्दिष्ट आवश्यकताएं; अनुमोदित विस्तृत योजना के अनुसार तकनीकी बुनियादी ढांचे के निर्माण में पूर्ण निवेश, निर्माण पर कानून, शहरी नियोजन पर कानून, निवेश पर कानून के नियमों के अनुसार सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा अनुमोदित परियोजना प्रगति; बिजली, पानी की आपूर्ति, जल निकासी, अपशिष्ट संग्रह, अपशिष्ट जल उपचार सेवाओं का प्रावधान सुनिश्चित करना; भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने से पहले क्षेत्र की सामान्य बुनियादी ढांचा प्रणाली से कनेक्शन सुनिश्चित करना; तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करना, पट्टे पर देना, उप-पट्टा देना सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा अनुमोदित निवेश परियोजना के निवेश उद्देश्यों और सामग्री के अनुरूप होना चाहिए।

लेन-देन में भाग लेने वाले पक्षों के लिए ध्यान देने योग्य नए बिंदु

वकील फाम थी बिच हाओ के अनुसार, भविष्य में बनने वाले आवास और निर्माण कार्यों के व्यवसाय में जमा नियमों के संबंध में, जमा की वास्तविक प्रकृति को प्रतिबिंबित करने के लिए, खरीदार और पट्टेदार के लिए जोखिम को सीमित करते हुए, जो अक्सर कमजोर पक्ष होते हैं, 2023 रियल एस्टेट व्यवसाय कानून निर्धारित करता है: भविष्य में बनने वाले घर को खरीदने के लिए जमा राशि बिक्री मूल्य के 5% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर वर्तमान कानून 2014 भविष्य में बनने वाली रियल एस्टेट को खरीदने, बेचने या पट्टे पर देने के समय जमा राशि को विशेष रूप से विनियमित नहीं करता है।

रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के अनुच्छेद 23 के खंड 5 में नए नियमों के अनुसार, निम्नलिखित सामग्री इस प्रकार है: रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से केवल तभी जमा राशि लेने की अनुमति है जब मकान और निर्माण कार्य इस कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय शुरू करने की सभी शर्तों को पूरा करते हों, और मकानों, निर्माण कार्यों और निर्माण कार्यों के विक्रय मूल्य, लीज़-खरीद मूल्य के 5% से अधिक न हो। जमा समझौते में मकानों, निर्माण कार्यों और निर्माण कार्यों के विक्रय मूल्य, लीज़-खरीद मूल्य के बारे में स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए।

तदनुसार, रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को केवल तभी विक्रय मूल्य, मकानों के पट्टे-खरीद मूल्य और भविष्य के निर्माण कार्यों के 5% से अधिक की जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है, जब वे व्यवसाय शुरू करने की शर्तों को पूरा करते हैं।

जमा समझौते में मकान की बिक्री कीमत, पट्टा-खरीद कीमत, निर्माण परियोजना और परियोजना के फर्श क्षेत्र का स्पष्ट उल्लेख होना चाहिए।

भविष्य में बनने वाले आवास और निर्माण कार्यों को केवल तभी व्यवसाय में लाया जा सकता है जब भूमि उपयोग के अधिकार पर निम्नलिखित दस्तावेजों में से एक हो; निर्माण परमिट; निर्माण शुरू करने की सूचना; तकनीकी बुनियादी ढांचे के पूर्ण निर्माण की स्वीकृति पर दस्तावेज...

विदेशों में रहने वाले वियतनामी निवेशकों के अधिकारों का विस्तार

वकील फाम थी बिच हाओ ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 कानून का एक और उल्लेखनीय नया बिंदु विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों के रियल एस्टेट व्यवसाय के स्वरूप और दायरे से संबंधित नियमों में संशोधन है।

अनुच्छेद 10 में, व्यापार करने की अनुमति वाले विषयों में विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग शामिल हैं, जो राष्ट्रीयता कानून के प्रावधानों के अनुसार वियतनामी नागरिक हैं और उन्हें वियतनाम में प्रवेश करने की अनुमति है और उन्हें घरेलू संगठनों और अचल संपत्ति का व्यवसाय करने वाले व्यक्तियों के लिए निर्धारित रूपों में अचल संपत्ति का व्यवसाय करने की अनुमति है। विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग, जो राष्ट्रीयता कानून के प्रावधानों के अनुसार वियतनामी नागरिक नहीं हैं और उन्हें वियतनाम में प्रवेश करने की अनुमति है और उन्हें निम्नलिखित रूपों में अचल संपत्ति का व्यवसाय करने की अनुमति है:

भूमि पर कानून द्वारा निर्धारित स्वरूप, उद्देश्य और भूमि उपयोग अवधि के अनुसार कार्यान्वित अचल संपत्ति परियोजनाओं के माध्यम से बिक्री, पट्टे या किराया-खरीद के लिए भूमि उपयोग अधिकारों से जुड़े घरों और निर्माण कार्यों के निर्माण में निवेश करना;

तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने, पट्टे पर देने और उप-पट्टे पर देने के उद्देश्य से अचल संपत्ति परियोजनाओं में तकनीकी बुनियादी ढांचे के निर्माण में निवेश को भूमि पर कानून द्वारा निर्धारित रूप, उद्देश्य और भूमि उपयोग की शर्तों का पालन करना होगा;

इस अनुच्छेद के खंड 1 के बिंदु घ और बिंदु छ में निर्दिष्ट अचल संपत्ति व्यवसाय के स्वरूप।

वकील फाम थी बिच हाओ ने कहा, "रियल एस्टेट कारोबार पर मौजूदा कानून की तुलना में, नया कानून विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों के रियल एस्टेट कारोबार के स्वरूपों पर अधिक विस्तृत नियम प्रदान करता है, जिससे रियल एस्टेट बाजार के लिए पूंजी आकर्षित करने के लिए विदेशों में रहने वाले वियतनामी निवेशकों के अधिकारों का विस्तार होता है।"

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स्रोत