राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधि: अधिशेष विधि द्वारा भूमि मूल्यांकन लागू करना कठिन है

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अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि की कीमतें निर्धारित करने से अक्सर बड़ी त्रुटियां होती हैं, यह गलत है और इसे लागू करना कठिन है, इसलिए राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों ने इस पद्धति को छोड़ने का प्रस्ताव रखा।

भूमि कानून में संशोधन का एक उद्देश्य भूमि की कीमत बाज़ार के करीब तय करना है। इसलिए, स्पष्टीकरण और स्वीकृति के बाद, छठे सत्र में राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत मसौदा कानून में भूमि मूल्य निर्धारण के तरीके प्रस्तावित किए गए, जिनमें तुलना, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक शामिल हैं।

हालाँकि, आर्थिक समिति के अध्यक्ष श्री वु होंग थान ने कहा कि कई अलग-अलग मतों के कारण, मसौदा कानून में भूमि मूल्यांकन के लिए दो विकल्प प्रस्तावित किए गए हैं। विकल्प 1, भूमि मूल्यांकन के चार तरीकों की विषय-वस्तु पर कानून का विनियमन है, और सरकार को आवेदन के मामलों और शर्तों को निर्धारित करने का अधिकार देता है। सरकार ने इस दिशा में कार्यान्वयन का प्रस्ताव रखा है।

विकल्प 2, कानून भूमि मूल्यांकन विधियों की विषय-वस्तु और प्रत्येक विधि को लागू करने के मामलों और शर्तों को बताता है। राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति की अधिकांश राय इस विकल्प से सहमत है।

3 नवंबर को भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर टिप्पणी करते हुए, बा रिया-वुंग ताऊ प्रांत की स्थायी उप सचिव सुश्री गुयेन थी येन ने कहा कि भूमि की कीमतें निर्धारित करने में अधिशेष पद्धति का उपयोग नहीं किया जाना चाहिए। उन्होंने विश्लेषण किया कि इस पद्धति का उपयोग राजस्व और लागत का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है। उपरोक्त कल्पित कारकों की गणना करना बहुत जटिल है, परिणाम अक्सर गलत होते हैं और उनमें बड़ी त्रुटियाँ होती हैं।

"एक ही ज़मीन के लिए, कल्पित कारकों में केवल एक संकेतक बदलने से मूल्यांकन परिणाम बदल जाएगा। हाल ही में ज़मीन की कीमतों के निर्धारण और मूल्यांकन में भ्रम और देरी का मुख्य कारण यही है। यह तो बताने की ज़रूरत नहीं कि हर व्यक्ति की हर स्थिति और समय के बारे में अलग-अलग समझ होती है", बा रिया - वुंग ताऊ प्रांत के स्थायी उप-सचिव ने कहा।

बा रिया-वुंग ताऊ प्रांत की स्थायी उप सचिव सुश्री गुयेन थी येन ने 3 नवंबर को भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर चर्चा में भाषण दिया। फोटो: नेशनल असेंबली मीडिया — बा रिया-वुंग ताऊ प्रांत की स्थायी उप सचिव सुश्री गुयेन थी येन ने 3 नवंबर को भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर चर्चा में भाषण दिया। फोटो: *नेशनल असेंबली मीडिया*

बा रिया - वुंग ताऊ प्रांतीय पार्टी समिति की जन आंदोलन समिति की उप प्रमुख सुश्री हुइन्ह थी फुक ने भी कहा कि भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए अधिशेष पद्धति का उपयोग करना कठिन है।

सुश्री फुक ने कहा, "प्रत्येक व्यवसाय का लागत अनुपात, राजस्व और विक्रय मूल्य अलग-अलग होता है, और ये सभी निवेशकों से प्राप्त अनुमानित आंकड़े होते हैं, इसलिए इनकी विश्वसनीयता अधिक नहीं होती है।" उन्होंने इस पद्धति पर विचार करने का सुझाव दिया।

इस पहलू पर, वित्त एवं बजट समिति के स्थायी सदस्य श्री ले मिन्ह नाम ने कहा कि प्रत्येक विधि के अपने फायदे और नुकसान हैं और यह केवल भूमि मूल्यांकन विषयों के एक समूह के लिए उपयुक्त है।

वित्त एवं बजट समिति के एक स्थायी सदस्य ने कहा, "मूल्यांकन के अलग-अलग परिणाम आने पर क्या किया जाना चाहिए? यदि सिद्धांत का समाधान नहीं किया गया और कानून में इसे विनियमित नहीं किया गया, तो सरकार के मार्गदर्शन के बावजूद भी इसे लागू करना कठिन होगा।"

श्री नाम ने विभिन्न स्थितियों में मूल्य निर्धारण के सिद्धांतों और विधियों को पूरक बनाने या भूमि मूल्य निर्धारण के लिए उन्मूलन, संयोजन और औसत विधियों को लागू करने का प्रस्ताव रखा।

उन्होंने कहा, "केवल तभी जब मूल्य निर्धारण निर्णय को साबित करने के लिए कानूनी आधार हो, यह व्यवहार्य हो सकता है और निर्णयकर्ता के लिए मानसिक शांति पैदा कर सकता है। अन्यथा, गलतियाँ करने का डर और अड़चनों की स्थिति बनी रहेगी।"

इसी विचार को साझा करते हुए, वित्त एवं बजट समिति के स्थायी सदस्य, श्री ले थान वान ने कहा कि ज़मीन की कीमतें तय करना मुश्किल या जटिल नहीं है, समस्या हर तरह की ज़मीन के लिए उपयुक्त तरीका चुनने की है। उन्होंने इस मसौदा कानून में एक सिद्धांत निर्धारित करने का प्रस्ताव रखा ताकि सरकार के पास कार्यान्वयन के लिए एक आधार हो।

उदाहरण के लिए, आवासीय भूमि अचल संपत्ति से जुड़ी होती है, भूमि अनुदानकर्ता के संपत्ति अधिकारों से जुड़ी होती है, इसलिए बाज़ार तुलना पद्धति लागू की जानी चाहिए, या अधिशेष पद्धति के साथ तुलना का संयोजन किया जाना चाहिए। या उत्पादन भूमि का निर्धारण आय और कटौती पद्धति के अनुसार किया जाना चाहिए।

"यदि कानून में सिद्धांतों को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाए, तो सरकार के पास मार्गदर्शन का आधार होगा। उदाहरण के लिए, भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए 5 वर्षों की औसत कीमत लेकर और उच्चतम वर्ष चुनकर, लोगों को नुकसान नहीं होगा," श्री वान ने सुझाव दिया।

इसके अलावा, बा रिया-वुंग ताऊ प्रांत की स्थायी उप-सचिव, गुयेन थी येन ने भी मूल्यांकन परिषद में भाग लेते समय भूमि मूल्यांकन परामर्शदात्री संगठनों की भूमिकाओं और ज़िम्मेदारियों पर विचार करने और उन्हें स्पष्ट रूप से परिभाषित करने का सुझाव दिया। वास्तव में, ऐसी परियोजनाएँ हैं जिनके लिए लगभग 20 गुना अधिक बोली लगाई जाती है, लेकिन कोई भी परामर्शदात्री इकाई भाग नहीं लेती।

क्योंकि, वास्तव में, एक ही ज़मीन के लिए, प्रत्येक विधि और परामर्श इकाई ने अलग-अलग कीमत दी थी। इसलिए, सुश्री येन ने प्रस्ताव दिया कि सरकार को कार्यान्वयन के समय विस्तृत नियम और निर्देश प्रदान करने चाहिए, ताकि ज़मीन की कीमतों का मूल्यांकन, मूल्यांकन और अनुमोदन करने वाली एजेंसियों के लिए कानूनी जोखिम से बचा जा सके।

कार्यक्रम के अनुसार, भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर 29 नवंबर को राष्ट्रीय असेंबली द्वारा मतदान किया जाएगा और पारित किया जाएगा, लेकिन आज की चर्चा में, कई प्रतिनिधियों ने सुझाव दिया कि इस कानून को पारित करने के समय पर विचार किया जाना चाहिए।

श्री मिन्ह

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