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| नवीनतम रियल एस्टेट लिस्टिंग। (स्रोत: कंस्ट्रक्शन न्यूज़पेपर) |
उपनगरीय क्षेत्रों में जमीन की कीमतों में "तेजी से" पुनरुत्थान होने की संभावना नहीं है।
कई शोध फर्मों की रियल एस्टेट बाजार रिपोर्टों के अनुसार, इस वर्ष की पहली और दूसरी तिमाही में, हनोई के बाहरी इलाकों में कभी जमीन के भूखंडों के लिए लोकप्रिय रहे होआई डुक, बा वी, थान्ह त्रि, सोक सोन, डोंग अन्ह और जिया लाम जिलों में 2022 की चौथी तिमाही की तुलना में बिक्री कीमतों में गिरावट दर्ज की गई है।
वास्तविकता में, कई क्षेत्रों में कीमतों में कमी के बावजूद उपनगरीय भूखंडों को बेचना अभी भी मुश्किल है। पिछले कुछ समय में इन संपत्तियों की कीमतें कृत्रिम रूप से बढ़ाई गई हैं। खरीदार बाजार में प्रवेश करने को लेकर अधिक सतर्क हो रहे हैं क्योंकि बिक्री मूल्य अभी भी अधिक हैं और कई संपत्तियों में कानूनी गारंटी का अभाव है।
भूमि भूखंडों के भविष्य के विकास के संबंध में, कई विशेषज्ञों का मानना है कि वर्तमान बाजार घटनाक्रम वित्तीय लाभ का उपयोग करने वाले भूमि भूखंड सट्टेबाजों पर काफी दबाव डाल रहे हैं। यहां तक कि जब रियल एस्टेट बाजार में सुधार होगा, तब भी भूमि भूखंड क्षेत्र अन्य क्षेत्रों की तुलना में धीमी गति से ही उबर पाएगा।
हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष श्री गुयेन थे डिएप ने कहा कि कई महीनों से बहुत से भूस्वामी संपत्तियों को बेचने के लिए विज्ञापन दे रहे हैं, लेकिन वास्तविक नुकसान और मुनाफे के बीच अंतर करना बहुत मुश्किल है।
श्री डिएप ने यह भी कहा कि कई लोग दीर्घकालिक निवेश के लिए उपनगरीय भूमि खरीदना चाहते हैं, लेकिन उन्हें डर है कि अधिक कीमत पर खरीदने से निवेश पर प्रतिफल कम हो जाएगा। इसलिए, यदि उन्हें उपयुक्त स्थान पर कम कीमत का भूखंड नहीं मिल पाता है, तो कुछ निवेशक किराये की संपत्ति में निवेश करने की ओर रुख कर रहे हैं।
श्री डिएप ने जोर देते हुए कहा, "निवेशक पहले कभी भी जमीन के भूखंडों के प्रति इतने उदासीन नहीं रहे हैं जितने वे अब हैं, यह साबित करता है कि रियल एस्टेट बाजार धीरे-धीरे सट्टेबाजी को खत्म कर रहा है और वास्तविक निवेश की ओर बढ़ रहा है।"
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, वर्तमान बाजार अभी भी कठिनाइयों का सामना कर रहा है और तरलता कमजोर बनी हुई है, इसलिए इस समय उपनगरीय भूमि की कीमतों में पुनरुत्थान की संभावना नहीं है।
श्री दिन्ह ने कहा, "रियल एस्टेट बाजार में ठहराव के माहौल में, कई भूस्वामी और दलाल घाटे में जमीन बेच रहे हैं और खरीदारों को आकर्षित करने के लिए कीमतें कम कर रहे हैं... हालांकि, बिक्री मूल्य केवल उच्चतम स्तर की तुलना में कम हुआ है और वास्तविक मूल्य की तुलना में अभी भी काफी अधिक है।" उन्होंने खरीदारों को सलाह दी कि वे "खरीदारी करने" का निर्णय लेने से पहले प्रचार और जमीन के बारे में जानकारी को ध्यानपूर्वक छान लें।
इस स्थिति पर टिप्पणी करते हुए, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा कठिनाइयाँ खरीदारों की अपने पैसे को बचाकर रखने और कीमतों में और कमी की प्रतीक्षा करने की प्रवृत्ति के कारण हैं। इसके अलावा, बाजार के एक बड़े हिस्से का दृष्टिकोण अभी भी नकारात्मक है। साथ ही, निवेशकों पर बढ़ती किस्तों और ब्याज भुगतान का दबाव भी है।
HoREA ने परिपत्र 06 के कुछ "अपर्याप्त" नियमों को समाप्त करने का प्रस्ताव रखा है।
वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा सर्कुलर 10/2023/टीटी-एनएचएनएन (सर्कुलर 10) जारी करने के बाद, जिसमें व्यवसायों के लिए ऋण तक पहुंच में सुधार के लिए सर्कुलर 06/2023/टीटी-एनएचएनएन (सर्कुलर 06) के कुछ प्रावधानों को निलंबित कर दिया गया था, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) ने अन्य विनियमों में संशोधन और परिवर्धन के विचारार्थ प्रधानमंत्री और वियतनाम के स्टेट बैंक को प्रस्ताव प्रस्तुत करना जारी रखा।
तदनुसार, HoREA परिपत्र 22/2019/TT-NHNN (परिपत्र 08/2020/TT-NHNN के अनुच्छेद 1 द्वारा संशोधित और पूरक) के अनुच्छेद 16 के खंड 5 के बिंदु d में संशोधन और पूरक करने का प्रस्ताव करता है, ताकि 12 महीने के विस्तार का अनुरोध किया जा सके, क्योंकि क्रेडिट संस्थानों को मध्यम अवधि और दीर्घकालिक ऋण के लिए उपयोग की जाने वाली अल्पकालिक पूंजी के अधिकतम अनुपात 30% का अनुपालन करने से पहले केवल एक महीने से थोड़ा अधिक समय (1 अक्टूबर, 2023) शेष है।
इसके अलावा, होआरईए ने प्रस्ताव दिया कि वियतनाम का स्टेट बैंक क्रेडिट संस्थानों को अपने स्वयं के ऋणों के पुनर्गठन के उद्देश्य से कॉर्पोरेट बांड खरीदने की अनुमति देने पर विचार करे, ताकि डिक्री संख्या 65/2022/एनडी-सीपी (डिक्री 153/2020/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 5 के खंड 2 में संशोधन) के अनुच्छेद 1 के खंड 2 के साथ संगति और एकरूपता सुनिश्चित हो सके।
इसके अतिरिक्त, HoREA ने यह भी अनुशंसा की कि वियतनाम के स्टेट बैंक को परिपत्र संख्या 06 में उल्लिखित कुछ "अपर्याप्त" विनियमों की समीक्षा और संशोधन एवं अनुपूरण पर विचार करना जारी रखना चाहिए, जिनका सुझाव व्यवसायों, संघों और विशेषज्ञों ने दिया है। इसका कारण यह है कि वियतनाम के स्टेट बैंक के परिपत्र संख्या 10 ने परिपत्र संख्या 39/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 8 के खंड 8, 9 और 10 (जिसे परिपत्र संख्या 06/2023/TT-NHNN के अनुच्छेद 1 के खंड 2 द्वारा अनुपूरित किया गया था) के प्रवर्तन को 1 सितंबर, 2023 से इन मुद्दों को विनियमित करने वाले नए कानूनी दस्तावेज के प्रभावी होने की तिथि तक ही निलंबित किया था। वर्तमान में, इन विनियमों में संशोधन, अनुपूरण या निरसन करने वाला कोई कानूनी दस्तावेज उपलब्ध नहीं है।
इसलिए, यद्यपि परिपत्र 10 अस्थायी रूप से उधार देने पर रोक लगाने वाले कुछ नियमों के प्रवर्तन को निलंबित करता है, एसोसिएशन प्रस्ताव करता है कि वियतनाम का स्टेट बैंक इन नियमों को समाप्त कर दे।
न्याय मंत्रालय ने कृषि भूमि की नीलामी से संबंधित हनोई के नियमों का खुलासा किया है।
वियतनामनेट के अनुसार, न्याय मंत्रालय के कानूनी दस्तावेज निरीक्षण विभाग ने हनोई से कृषि भूमि की नीलामी से संबंधित अवैध सामग्री पर ध्यान देने और उन समूहों और व्यक्तियों की जिम्मेदारी पर विचार करने और कार्रवाई करने का अनुरोध किया है जिन्होंने अवैध दस्तावेजों के लिए सलाह दी, उनका मसौदा तैयार किया और उन्हें जारी किया।
कानूनी दस्तावेज समीक्षा विभाग (जिसे आगे कानूनी दस्तावेज समीक्षा विभाग कहा जाएगा) के निदेशक हो क्वांग हुई ने शहर में भूमि आवंटन या भूमि पट्टे के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी को विनियमित करने वाले हनोई पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 24/2022 की समीक्षा को समाप्त करने वाले एक दस्तावेज पर हस्ताक्षर किए हैं।
दस्तावेज़ समीक्षा विभाग के अनुसार, निर्णय संख्या 24/2022 में ऐसे प्रावधान शामिल हैं जो कानून के विपरीत हैं।
विशेष रूप से, इस निर्णय के अनुच्छेद 1 के खंड 1 में कहा गया है: "भूमि कानून के अनुच्छेद 132 के खंड 3 में निर्धारित सार्वजनिक प्रयोजनों के लिए उपयोग की जाने वाली कृषि भूमि: जिला स्तर की जन समिति 5 वर्ष की अवधि के लिए कृषि भूमि के उपयोग हेतु नीलामी का आयोजन करेगी।"
हालांकि, सार्वजनिक प्रयोजनों के लिए उपयोग की जाने वाली कृषि भूमि, जो अभी तक उपयोग में नहीं है, के लिए भूमि कानून के अनुच्छेद 132 के खंड 3 के अनुसार, नगर पालिका की जन समिति नीलामी के माध्यम से इसे कृषि उत्पादन और मत्स्यपालन के लिए स्थानीय परिवारों और व्यक्तियों को पट्टे पर देगी। प्रत्येक पट्टे की भूमि उपयोग अवधि 5 वर्ष से अधिक नहीं होगी।
इसलिए, सार्वजनिक प्रयोजनों के लिए उपयोग की जाने वाली कृषि भूमि की नीलामी का अधिकार हनोई पीपुल्स कमेटी को सौंपने का निर्णय भूमि कानून के प्रावधानों के साथ असंगत है।
दूसरी ओर, 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 7 के खंड 2 में यह प्रावधान है कि कम्यून स्तर पर जन समिति के अध्यक्ष सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए कृषि भूमि के उपयोग के लिए राज्य के प्रति उत्तरदायी हैं।
"इसलिए, सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए अनुपयोगी कृषि भूमि की नीलामी का अधिकार जिला जन समितियों को सौंपने संबंधी हनोई जन समिति का विनियमन, सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए कृषि भूमि के उपयोग के लिए राज्य के प्रति उत्तरदायी संस्था के निर्धारण को प्रभावित करेगा," दस्तावेज निरीक्षण विभाग के दस्तावेज में स्पष्ट रूप से कहा गया है।
दस्तावेज़ समीक्षा विभाग के अनुसार, निर्णय संख्या 24 के अनुच्छेद 1 का खंड 6, जिसमें यह निर्धारित किया गया है कि भूमि उपयोग अधिकार नीलामी की सार्वजनिक घोषणा किन्ह ते दो थी, हा नोई मोई और दाऊ थाउ समाचार पत्रों में प्रकाशित की जानी चाहिए, "कानूनी आधार के बिना" है।
एजेंसी ने परिसंपत्तियों की नीलामी संबंधी 2016 के कानून के अनुच्छेद 57 का हवाला देते हुए कहा कि यह कानून सार्वजनिक घोषणाओं के लिए उपयोग किए जा सकने वाले समाचार पत्रों के पृष्ठों की संख्या पर कोई सीमा निर्दिष्ट नहीं करता है।
जमा भुगतान संबंधी नियमों के संबंध में, न्याय मंत्रालय ने हनोई के निर्णय को 2016 के संपत्ति नीलामी कानून के प्रावधानों के साथ असंगत बताया, क्योंकि इसमें यह निर्दिष्ट नहीं किया गया था कि केवल उन मामलों में जहां जमा राशि 5 मिलियन वीएनडी से कम है, बोलीदाता सीधे भुगतान कर सकता है।
इसलिए, दस्तावेज़ निरीक्षण विभाग ने सिफारिश की कि हनोई पीपुल्स कमेटी उपर्युक्त अवैध सामग्री का तुरंत समाधान करे।
साथ ही, अवैध नियमों के कार्यान्वयन के परिणामस्वरूप उत्पन्न होने वाले किसी भी परिणाम (यदि कोई हो) के निवारण के लिए उपाय करने हेतु निर्णय संख्या 24/2022 की कार्यान्वयन प्रक्रिया की समीक्षा करें।
इसके अतिरिक्त, दस्तावेज़ समीक्षा विभाग ने उन समूहों और व्यक्तियों के खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई पर विचार करने और कार्रवाई करने की भी सिफारिश की, जिन्होंने अवैध दस्तावेजों पर सलाह दी, उनका मसौदा तैयार किया और उन्हें जारी किया।
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| 2021-2022 में, बाक जियांग प्रांत ने श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण हेतु निवेश नीतियों की मंजूरी और निवेशकों के चयन की प्रक्रिया में तेजी लाई। (उदाहरण के लिए चित्र - स्रोत: वीएनएन) |
बाक जियांग ने सामाजिक आवास खरीदने के लिए पात्रता मानदंडों का विस्तार किया है।
बाक जियांग प्रांत ने 2025 तक बाक जियांग प्रांत में श्रमिकों के लिए आवास विकास परियोजना को समायोजित और पूरक करने के निर्णय को मंजूरी दे दी है, जिसका विजन 2030 तक है (परियोजना)।
योजना के अनुसार, 2021-2025 की अवधि के दौरान सामाजिक आवास की आवश्यकता वाले श्रमिकों की संख्या लगभग 424,000 है। लक्ष्य यह है कि प्रांत 2025 तक श्रमिकों की सामाजिक आवास आवश्यकताओं का 80% पूरा करे, जो लगभग 339,000 लोगों के बराबर है।
2021-2022 में, प्रांत ने श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने हेतु निवेश नीतियों की मंजूरी और निवेशकों के चयन में तेजी लाई। प्रांत में श्रमिकों के लिए 15 सामाजिक आवास परियोजनाएं हैं, जिनके 2025 तक लागू होने की उम्मीद है।
यदि ये परियोजनाएं 2025 के अंत तक पूरी तरह से संपन्न हो जाती हैं, तो इनसे श्रमिकों के लिए लगभग 29,762 सामाजिक आवास इकाइयां उपलब्ध होंगी।
विशेष रूप से, 2021-2025 की अवधि के दौरान इस योजना के तहत कार्यान्वित की जा चुकी और कार्यान्वित की जाने वाली सामाजिक आवास परियोजनाओं से 40,697 सामाजिक आवास इकाइयाँ सृजित होंगी।
श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के साथ, औद्योगिक क्षेत्रों और समूहों में वर्तमान में कार्यरत श्रमिकों को प्राथमिकता देते हुए, कानूनी नियमों के अनुसार सामाजिक आवास के लाभार्थियों के दायरे का विस्तार करना संभव है।
2026-2030 की अवधि के दौरान नई परियोजनाएं चल रही हैं और उत्पाद उपलब्ध हैं, ऐसे में बाक जियांग प्रांत सामाजिक आवास की मांग को पूरा करने वाली संरचना सुनिश्चित करने पर ध्यान केंद्रित कर रहा है, जिसके तहत कुल 46,003 घरों का निर्माण किया जाना है।
यह अनुमान लगाया गया है कि बाक जियांग के औद्योगिक क्षेत्रों में श्रमिकों की कुल संख्या 2025 के अंत तक लगभग 262,284 और 2030 तक लगभग 487,584 तक पहुंच जाएगी।
इस बीच, कम आय वाले लोगों के लिए सामाजिक आवास की मांग 2021-2025 की अवधि के दौरान 13,106 यूनिट और 2026-2030 की अवधि के दौरान लगभग 31,351 यूनिट रहने का अनुमान है।
इसलिए, प्रांत में निवेश आकर्षित करने और कम आय वाले लोगों की आवास संबंधी जरूरतों को पूरा करने के लिए, बाक जियांग ने लाभार्थियों के दायरे का विस्तार किया है, जिससे न केवल श्रमिक बल्कि कम आय वाले व्यक्ति भी इन परियोजनाओं में सामाजिक आवास खरीदने में भाग ले सकें।
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