सकारात्मक संकेत
राज्य के व्यापक समायोजनों, जैसे कि स्थानीय लोगों को शुरुआती कीमतें कम करने की अनुमति देना और रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण को कम करना, के कारण भूमि नीलामी क्षेत्र में सुधार के संकेत दिख रहे हैं।
अचल संपत्ति बाजार में आई सुस्ती के बीच, 2023 के पहले महीनों में नीलाम की गई ज़मीन से जुड़े लेन-देन भी शांत रहे हैं। पिछले साल 2021 और 2022 की तुलना में, 2023 के पहले 9 महीनों में नीलाम की गई ज़मीन से जुड़े उत्पादों और लेन-देन की संख्या में काफ़ी कमी आई है, इसी अवधि की तुलना में केवल 30% की कमी आई है। कुछ क्षेत्र नीलामी के लिए रखे गए हैं, लेकिन कोई खरीदार नहीं है।
हालाँकि, हाल के दिनों में प्रांत में भूमि नीलामी में कई अच्छी चीजें सामने आई हैं।
विशेष रूप से, थिन्ह सोन कम्यून (डू लुओंग) ने 8 भूखंडों को नीलामी के लिए रखा, जिसमें 28 ग्राहकों ने खरीदने के लिए पंजीकरण कराया और 7 भूखंड बेचे गए; थुओंग सोन कम्यून ने 15 भूखंडों को बिक्री के लिए रखा, जिसमें 41 ग्राहकों ने पंजीकरण कराया और 9 भूखंड बेचे; क्वांग सोन कम्यून ने 16 भूखंडों को बिक्री के लिए रखा, जिसमें 41 ग्राहकों ने पंजीकरण कराया और 9 भूखंड बेचे; नाम सोन कम्यून ने 16 भूखंडों को बिक्री के लिए रखा, जिसमें 64 ग्राहकों ने पंजीकरण कराया और 9 भूखंड बेचे; लैक सोन कम्यून ने 13 भूखंडों को बिक्री के लिए रखा, जिसमें 61 ग्राहकों ने पंजीकरण कराया और 13 भूखंड बेचे; बोई सोन कम्यून ने 16 भूखंडों को बिक्री के लिए रखा, जिसमें 62 ग्राहकों ने पंजीकरण कराया और 14 भूखंड बेचे...
संपत्ति नीलामी सेवा केंद्र (न्याय विभाग) के एक प्रतिनिधि, जो दो लुओंग जिले में कई भूमि भूखंडों की नीलामी का आयोजन करने वाली इकाई है, ने कहा: दो लुओंग में दोहन के लिए नीलामी में रखे गए प्रत्येक भूखंड पर 3-4 पंजीकरण फाइलें हैं। हालाँकि पहले की तुलना में बिकने वाली फाइलों की संख्या में कमी आई है, लेकिन सामान्य स्तर की तुलना में यह एक सकारात्मक संकेत है। नीलामी मूल्य शुरुआती कीमत और चुकाई जाने वाली न्यूनतम कीमत (10-20% तक) की तुलना में ज़्यादा नहीं बढ़ा है, लेकिन दो लुओंग क्षेत्र ने पूरे प्रांत में भूमि नीलामी के लिए उत्साह बनाए रखा है।
तीसरी तिमाही की शुरुआत से, नघी लोक और कुछ अन्य इलाकों में सकारात्मक संकेत मिले हैं। नघी लोक जिले के वित्त और योजना विभाग के उप प्रमुख श्री गुयेन फान खोई ने कहा: 2023 में, जिले की योजना लगभग 220 बिलियन वीएनडी की कुल राशि के साथ लगभग 200 भूमि भूखंडों को दोहन में लगाने की है। हालांकि, अगस्त के अंत तक, जिले ने लगभग 400 बिलियन वीएनडी की राशि के साथ योजना से परे नीलामी पूरी कर ली थी। पहले के विपरीत, कई भूमि नीलामियों में कोई खरीदार नहीं था या यहां तक कि सफल नीलामी अभी भी भूमि खरीदारों द्वारा अपनी जमा राशि छोड़ने की चिंता में थी, लेकिन उपरोक्त घटना में कमी आई है, खरीदार मुख्य रूप से स्थानीय लोग हैं, खरीदने के बाद, वे तुरंत कवर प्राप्त करने के लिए पैसे देते हैं।
जुलाई से, नघी लोक जिले में भूमि नीलामी बाजार में हलचल रही है। विशेष रूप से, नघी थुआन कम्यून पीपुल्स कमेटी मुख्यालय के सामने की जमीन को नीलामी के लिए रखा गया था और 100% बेच दिया गया था। उसके बाद, नीलामी के लिए 4 और लॉट्स रखे गए और शुरुआती कीमत की तुलना में 7% के मूल्य अंतर के साथ तुरंत बिक गए। क्वान हान शहर में, 4/4 लॉट्स बेचे गए; नघी फोंग कम्यून, हैमलेट 1 में पहली नीलामी में, 34/38 लॉट्स बेचे गए, नीलामी मूल्य प्रारंभिक मूल्य की तुलना में 25% बढ़ गया; दूसरी नीलामी में, नघी फोंग कम्यून ने 29/29 लॉट्स की नीलामी जारी रखी, प्रारंभिक मूल्य की तुलना में 22% की वृद्धि; नघी ज़ा कम्यून ने नीलामी के लिए रखे गए 34/36 लॉट्स बेचे नघी ट्रुओंग कम्यून 40 लॉट की नीलामी करने वाला था, लेकिन उसने 400 सेट दस्तावेज ही बेचे।
आगे की जानकारी के आधार पर, हमें पता चला कि हालाँकि न्घे आन के नीलाम किए गए ज़मीन बाज़ार का रंग सामान्य तौर पर शांत है और निवेशक सतर्क हैं, फिर भी हर विशिष्ट क्षेत्र और इलाके में सुधार के संकेत दिखाई दे रहे हैं। खास तौर पर, जून के अंत में, न्घिया दान ज़िले ने न्घिया दान शहर के तान होंग ब्लॉक में 40/40 ज़मीनों की नीलामी की; नाम गियांग कम्यून (नाम दान) में तीन नीलामियों के ज़रिए 72/72 ज़मीनें बेची गईं, जिनकी औसत कीमत 700 से 1.5 अरब वियतनामी डोंग प्रति ज़मीन थी।
गति बनाने के लिए एक धक्का की जरूरत है
नीलामियों के घटनाक्रम और परिणाम दर्शाते हैं कि न्घे आन में भूमि नीलामी बाजार में सुधार के संकेत दिखाई दे रहे हैं। हालाँकि, निवेशकों के अनुसार, ये केवल कुछ ही मामले हैं और आने वाले समय में बाजार के रुझान को नहीं दर्शाते हैं।
यह एक तथ्य है कि ज़िलों में ज़मीन की नीलामी कमोबेश फिर से शुरू हो गई है, लेकिन विन्ह शहर और कुआ लो, होआंग माई या थाई होआ कस्बों में बाज़ार अभी भी "निष्क्रिय" है। थाई होआ कस्बे, होआंग माई कस्बे या कुआ लो कस्बे, विन्ह शहर में नीलामी में खरीदार नहीं आ रहे हैं।
विन्ह सिटी लैंड फंड डेवलपमेंट सेंटर के निदेशक श्री गुयेन वान तु ने कहा: योजना के अनुसार, इस वर्ष शहर 1,000 से अधिक उत्पाद/भूमि भूखंड बिक्री के लिए रखेगा और भूमि निधि के दोहन से बजट राजस्व 1,200 बिलियन वीएनडी होने की उम्मीद है। हालाँकि, सितंबर के अंत तक, शहर ने केवल लगभग 10 भूखंडों की नीलामी की थी और सभी नीलामियों में कोई खरीदार नहीं मिला। हालाँकि जुलाई से, वार्डों और कम्यून्स ने शुरुआती कीमत कम करने का प्रस्ताव रखा है, लेकिन क्योंकि कीमत में बहुत अधिक कमी नहीं हुई है, इसलिए बाजार में सुधार नहीं हुआ है।
अब से साल के अंत तक, शहर में लगभग 300 भूखंडों की नीलामी होने की उम्मीद है, जिनमें हंग डोंग कम्यून में 50 भूखंड, न्घी किम कम्यून में 60 भूखंड, हंग डुंग वार्ड में 60 भूखंड, न्घी डुक कम्यून में 30 भूखंड और न्घी एन कम्यून में लगभग 100 भूखंड शामिल हैं। हालाँकि, शुरुआती कीमत अभी भी काफी ऊँची है, खासकर न्घी एन कम्यून के किम ट्रुंग हैमलेट में सबसे हाल के 55 भूखंडों की औसत कीमत 2-4.6 बिलियन VND/भूखंड है, इसलिए निवेशकों को आकर्षित करना आसान नहीं है।
थाई होआ, होआंग माई और कुआ लो कस्बों में ज़मीन की नीलामी की स्थिति लगभग एक जैसी है। थाई होआ कस्बे के वित्त एवं योजना विभाग के प्रमुख श्री गुयेन न्गोक तुआन ने बताया: थाई होआ को प्रांत की एक विशेष व्यवस्था प्राप्त है, जिसके तहत भूमि उपयोग शुल्क का 100% शहरी बुनियादी ढाँचे में निवेश के लिए छोड़ दिया जाता है। इसलिए, हाल ही में, कस्बे ने 4 वार्डों में लगभग 100 ज़मीनों को नीलामी के लिए रखने के लिए बुनियादी ढाँचे और प्रक्रियाएँ तुरंत पूरी कर ली हैं, लेकिन बाज़ार में सन्नाटा पसरा है, शुरुआती कीमत अभी भी काफी ऊँची है, इसलिए ज़्यादा खरीदार नहीं हैं।
न्घे एन रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक खान ने कहा: "शहरी क्षेत्रों में ज़मीन की शुरुआती कीमत वर्तमान में 2021 के अंत और 2022 की शुरुआत में ज़मीन की बढ़ती मांग के समय के मूल्य स्तर पर आधारित है, इसलिए बहुत कम लोग खरीदारी करते हैं। ज़िलों के अनुभव बताते हैं कि अगर एक उचित शुरुआती कीमत तय की जाए, तो स्थानीय लोग खरीदारी करेंगे, बजाय इसके कि निवेशक पहले की तरह सट्टेबाज़ी और सर्फिंग के लिए खरीदारी करें।"
निवेशकों के अनुसार, कुछ ज़िलों में ज़मीन की नीलामी में काफ़ी सकारात्मक जानकारी के साथ सुधार के संकेत मिले हैं। ख़ास तौर पर, दो लुओंग ज़िले को निकट भविष्य में एक शहर बनने का समर्थन प्राप्त है, जहाँ बुनियादी ढाँचे में काफ़ी समकालिक निवेश होगा; दो लुओंग ज़िले ने जिन जगहों को नीलामी के लिए रखा है, वे सभी सुंदर और सुविधाजनक यातायात वाली जगहें हैं, इसलिए निवेशकों द्वारा उनकी काफ़ी सराहना की जा रही है।
विन्ह सिटी के एक निवेशक ने आगे विश्लेषण किया: नघी लोक जिले में कई खरीदारों वाले भूखंडों का विन्ह सिटी में विलय होने वाला है, जैसे फुक थो, नघी फोंग या पड़ोसी विन्ह सिटी। इसके अलावा, नघी लोक और दीएन चाऊ में, WHA और VSIP जैसे औद्योगिक पार्क अवसंरचना निवेश निगम विस्तार में निवेश कर रहे हैं , जिसका अर्थ है कि अधिक निवेशक ज़मीन पट्टे पर लेंगे, इसलिए नघी थुआन, नघी ज़ा, नघी लॉन्ग (नघी लोक), दीएन थो, दीएन एन (दीएन चाऊ) के समुदायों में श्रमिकों और विशेषज्ञों के आवास के लिए ज़मीन की माँग ने निवेशकों के मनोविज्ञान को प्रभावित किया है।
हालाँकि कुछ ज़िलों में ज़मीन की नीलामी बाज़ार में सुधार के संकेत दिख रहे हैं, लेकिन सामान्य संदर्भ आर्थिक मंदी का है। कोविड-19 के दो साल बाद, व्यवसाय, ख़ासकर छोटे और मध्यम उद्यम, बुरी तरह प्रभावित हुए हैं, इसलिए सामान्य तौर पर रियल एस्टेट बाज़ार और ख़ास तौर पर ज़मीन की नीलामी बाज़ार के लिए अल्पावधि में उबरना बहुत मुश्किल है। यह कम से कम साल के अंत और 2024 की शुरुआत तक होना चाहिए, जब राज्य की व्यापक आर्थिक समायोजन नीतियाँ लागू होंगी; रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण की शर्तें ढीली होंगी, जमा और उधार की ब्याज दरें कम होंगी और अर्थव्यवस्था मुश्किलों से उबरेगी, निवेश पूँजी रियल एस्टेट चैनल में वापस आएगी, तभी रियल एस्टेट बाज़ार फलेगा-फूलेगा और उबरेगा।
स्रोत
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