अचल संपत्ति बाजार को सुरक्षित और जोखिम रहित रूप से विकसित करने के लिए

वियतनाम का रियल एस्टेट बाजार तेजी से अपनी महान और महत्वपूर्ण भूमिका प्रदर्शित कर रहा है, तथा लोगों, निवेशकों और नीति निर्माताओं का विशेष ध्यान आकर्षित कर रहा है।

वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में अभी भी विकास की काफी संभावनाएं और गुंजाइश है, लेकिन आवास की कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं, जो वास्तविक आय से कहीं अधिक है और उन लोगों के बीच की खाई को चौड़ा कर रही है जिनके पास रियल एस्टेट है और जिनके पास घर नहीं है।

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, हाल के वर्षों में देश के कुल सकल घरेलू उत्पाद में निर्माण और रियल एस्टेट उद्योग का औसत योगदान लगभग 10% रहा है। इसमें से, रियल एस्टेट उद्योग का प्रत्यक्ष योगदान लगभग 3.5% है, जो सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि में औसतन लगभग 0.5 प्रतिशत अंक का योगदान देता है। हालाँकि, क्षेत्र के अन्य देशों की तुलना में वियतनाम के सकल घरेलू उत्पाद में इस उद्योग का औसत योगदान केवल लगभग 50% है।

कुल आर्थिक परिसंपत्तियों की तुलना में अचल संपत्ति का पैमाना केवल 21% तक ही पहुंच पाया है - जो विकसित देशों की 35% की दर से काफी कम है।

आपूर्ति बढ़ती है लेकिन संरचना असंतुलित होती है

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन ने कहा कि पिछले तीन वर्षों में, बाज़ार में आवास की आपूर्ति में तेज़ी से वृद्धि हुई है, लेकिन आपूर्ति संरचना असंतुलित बनी हुई है। ज़्यादातर नई आपूर्ति उच्च-स्तरीय, उच्च-मूल्य वाली परियोजनाओं पर केंद्रित है, जो निवेश की ज़रूरतों को पूरा करती हैं, जिनमें से कुछ सट्टा भी हैं।

यहाँ तक कि उपनगरीय इलाकों में भी, जहाँ किफायती आवास उपलब्ध होने की उम्मीद है, वास्तविक बिक्री मूल्य अभी भी निवासियों की औसत आय से काफ़ी ज़्यादा हैं, और केंद्रीय क्षेत्र की तुलना में "अपेक्षाकृत कम" ही हैं। इस बीच, बाज़ार में सबसे ज़्यादा माँग किफायती आवास क्षेत्र में है।

वर्तमान बाजार विकास प्रक्रिया में अभी भी अस्थिरता के कई संकेत दिखाई देते हैं, विशेष रूप से उत्पाद संरचना और लोगों की भुगतान करने की क्षमता के बीच बेमेल।

आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन के कारण आवास की कीमतें, खासकर बड़े शहरों में अपार्टमेंट सेगमेंट में, तेज़ी से बढ़ी हैं, जिससे एक नया मूल्य स्तर स्थापित हुआ है और यह वास्तविक आय की वृद्धि दर से कहीं अधिक है। इससे न केवल अधिकांश लोगों के लिए आवास तक पहुँच सीमित हो रही है, बल्कि मूल्य बुलबुले के बनने का जोखिम भी बढ़ रहा है।

यह मानते हुए कि घरों की कीमतें और आय समान बनी रहती हैं, आवास की सामर्थ्य में तेज़ी से गिरावट आ रही है। शहरी क्षेत्र में लगभग 5 अरब वियतनामी डोंग की लागत वाले 2-बेडरूम वाले अपार्टमेंट के लिए, यदि किसी परिवार की आय लगभग 5 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति माह है, तो यदि वे अपनी सारी आय घर खरीदने में खर्च करते हैं, तो उन्हें लगभग 8 साल लगेंगे और यदि वे आवास की लागत अपनी आय के 1/3 से अधिक न होने के सिद्धांत का पालन करते हैं, तो उन्हें 25 साल लगेंगे।

इस सिद्धांत के अनुसार, यहां तक ​​कि सामाजिक आवास खंड, जिसे शहरी क्षेत्रों में कम आय वाले लोगों के लिए डिज़ाइन किया गया था, अब "सस्ता" नहीं है, 60 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट के लिए लगभग 1.5 बिलियन VND की कीमत है, जो अनुमोदन मानदंडों के अनुसार "उच्चतम स्तर" पर कुल आय वाले परिवारों को भी लगभग 10 वर्षों तक बचत करने के लिए मजबूर करता है - 40 मिलियन VND/माह।

दरअसल, ऋण विकल्प का उपयोग करते समय यह संख्या कहीं अधिक होती है। परिणामस्वरूप, पहले से ही संपत्ति रखने वाले समूह और बिना संपत्ति वाले समूह के बीच का अंतर लगातार कम होता जाता है, जबकि रियल एस्टेट का विकास वास्तव में केवल उन लोगों के एक छोटे समूह को ही समृद्ध बनाता है जिनके पास पहले से ही संपत्ति है।

जब आपूर्ति पर्याप्त होगी, तो बाजार की कीमतें वास्तविक आपूर्ति-मांग संतुलन के अनुसार स्वयं विनियमित होंगी।

बढ़ती आवास कीमतों पर लगाम लगाने के चार उपाय

इसलिए, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाजार को बाजार और अर्थव्यवस्था के लिए जोखिम के बिना बढ़ते रहने के लिए, आवास की कीमतों में तेजी से हो रही वृद्धि को "रोकने" के लिए एक समाधान की आवश्यकता है।

सबसे पहले, स्थानीय एजेंसियों की प्रवर्तन क्षमता में सुधार के साथ-साथ, नई कानूनी व्यवस्था के कार्यान्वयन के लिए आवश्यक दस्तावेज़ों को पूरा करने में तेज़ी लाना आवश्यक है। साथ ही, नीतियों को समायोजित करने, प्रत्येक क्षेत्र के लिए हर समय और सामाजिक-आर्थिक विकास लक्ष्यों के साथ-साथ प्रत्येक क्षेत्र के बुनियादी ढाँचे और शहरी पूर्णता के स्तर के अनुसार लचीलापन सुनिश्चित करने के लिए विकेंद्रीकरण और स्थानीय निकायों को शक्ति का हस्तांतरण मज़बूत करना भी आवश्यक है।

साइट क्लीयरेंस में आने वाली बाधाओं को भी पारदर्शी और प्रभावी तरीके से निपटाने की आवश्यकता है, जिससे व्यवसायों के लिए कार्यान्वयन का समय कम हो सके और साथ ही लोगों के अधिकार भी सुनिश्चित हो सकें।

ऐसे मामलों में भूमि उपयोग शुल्क के विलंबित भुगतान पर 5.4%/वर्ष के अतिरिक्त संग्रह के विनियमन को समाप्त करने पर विचार करना, जहां लोगों ने 1 अगस्त, 2024 से पहले भूमि आवंटित/पट्टे पर लेने का निर्णय लिया है, लेकिन अभी तक भूमि की कीमत निर्धारित नहीं की है और भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने के लिए एक स्पष्ट और स्थिर विधि को शीघ्र लागू करने से परियोजना विकास लागत को कम करने में मदद मिलेगी, जिससे आवास की कीमतों को कम करने की गुंजाइश बनेगी।

दूसरा, बैंक ऋण पर निर्भरता कम करने के लिए पूंजी चैनलों में विविधता लाना आवश्यक है। कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार का पुनर्गठन करके उसे एक प्रभावी मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी स्रोत बनाना आवश्यक है। साथ ही, राष्ट्रीय आवास निधि के गठन को बढ़ावा देना और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) विकसित करना भी आवश्यक है।

तीसरा, सामाजिक आवास और किफायती आवास परियोजनाओं को नियोजन में प्राथमिकता दी जानी चाहिए और प्रोत्साहन तंत्र विकसित किए जाने चाहिए। शहरी विकास को परिवहन अवसंरचना, विशेष रूप से बेल्ट रोड, मेट्रो और राजमार्गों से जोड़ा जाना चाहिए ताकि शहरी क्षेत्र का विस्तार हो और केंद्र में भूमि की कीमतों पर दबाव कम हो। साथ ही, एक पेशेवर किराया बाजार विकसित करना आवश्यक है, जिससे "जीवन को स्थिर करने के लिए घर का मालिक होना" की मानसिकता कम हो।

चौथा, देश भर में भूमि, आवास और रियल एस्टेट बाज़ारों पर एक एकीकृत, समकालिक और पारदर्शी डेटाबेस बनाने और उसे पूरा करने की प्रक्रिया में तेज़ी लाना ज़रूरी है। मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों के बीच एक खुली, परस्पर जुड़ी हुई डेटा प्रणाली का निर्माण, जिसमें नियोजन, लेन-देन, मूल्य, कानूनी स्थिति और भूमि उपयोग परिवर्तनों की जानकारी शामिल हो, न केवल निगरानी और नीति निर्माण की प्रभावशीलता में सुधार करने में मदद करेगा, बल्कि पारदर्शिता बढ़ाने, जोखिमों को कम करने, सट्टेबाजी और मूल्य हेरफेर को रोकने और लोगों व व्यवसायों के वैध अधिकारों की रक्षा करने में भी योगदान देगा।

स्रोत: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/