भूमि संबंधी समस्याओं और उल्लंघनों को हल करने में भूमि मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण मुद्दा है।

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7 अगस्त की दोपहर को, उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने भूमि मूल्यों को विनियमित करने वाले सरकारी अध्यादेश 44/2014/एनडी-सीपी के कई अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करने वाले मसौदा अध्यादेश पर एक संयुक्त व्यक्तिगत और ऑनलाइन बैठक की अध्यक्षता की।

इस बैठक में प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय, वित्त मंत्रालय, योजना एवं निवेश मंत्रालय, सार्वजनिक सुरक्षा मंत्रालय, निर्माण मंत्रालय, सरकारी निरीक्षणालय , राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय, राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति, राज्य राजधानी उद्यम प्रबंधन समिति के नेता और प्रतिनिधि, 22 प्रांतों और शहरों के प्रतिनिधि, विशेषज्ञ, रियल एस्टेट संघ, मूल्यांकन फर्म आदि उपस्थित थे।

भूमि संबंधी विवादों और उल्लंघनों को सुलझाने में भूमि मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण मुद्दा है (चित्र 1)। — उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने बैठक की अध्यक्षता की।

भूमि संसाधनों के प्रभावी उपयोग को सुनिश्चित करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण की प्रक्रिया में सुधार करना।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय की एक रिपोर्ट के अनुसार, अध्यादेश 44 में भूमि मूल्यांकन की पाँच विधियों का उल्लेख है, जिनमें प्रत्यक्ष तुलना, कटौती, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक शामिल हैं। इन विशिष्ट भूमि मूल्यांकन विधियों के माध्यम से, भूमि की कीमतों को काफी हद तक बाजार मूल्यों के अनुरूप स्थापित किया गया है, जिससे राज्य के बजट को होने वाले राजस्व नुकसान को सीमित किया जा सके और जिन लोगों की भूमि का अधिग्रहण किया गया है, उनके अधिकारों की रक्षा की जा सके।

हालांकि, लागू होने के नौ वर्षों से अधिक समय के बाद, भूमि मूल्यांकन विधियों से संबंधित कुछ नियमों में खामियां और कमियां सामने आई हैं। कुछ क्षेत्रों में अभी भी इनके प्रयोग को लेकर भ्रम की स्थिति है, जिससे भूमि मूल्यांकन की प्रगति प्रभावित हो रही है। कुछ भूमि मूल्यांकन विधियां बाजार संबंधी जानकारी, भूमि उपयोग अधिकारों में पारदर्शिता की कमी और अपूर्ण भूमि मूल्य डेटाबेस के संदर्भ में भूमि मूल्य प्रबंधन के लिए उपयुक्त नहीं हैं। भूमि मूल्यांकन विधियों के विषयवस्तु और प्रयोग की शर्तों से संबंधित नियमों में कुछ असंगतताएं और अस्पष्टता है, जिसके कारण एक ही भूखंड पर अलग-अलग विधियों के प्रयोग से भिन्न-भिन्न परिणाम प्राप्त होते हैं।

इसलिए, भूमि मूल्यांकन विधियों पर विनियमों में शीघ्र सुधार करने, भूमि संसाधनों के प्रभावी उपयोग को सुनिश्चित करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण की प्रक्रियाओं में नवाचार करने और स्थानीय निकायों को स्थानीय सरकार के संगठन संबंधी कानून और 6 मई, 2023 के सरकारी संकल्प संख्या 73/एनक्यू-सीपी में निर्धारित विशिष्ट भूमि मूल्यों पर निर्णय लेने के लिए प्रांतीय जन समिति से जिला जन समिति को अधिकार प्रत्यायोजन के समान रूप से कार्यान्वयन के लिए मार्गदर्शन करने हेतु अध्यादेश 44 के कई अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करने वाला एक अध्यादेश जारी करना आवश्यक है।

भूमि संबंधी विवादों और उल्लंघनों को सुलझाने में भूमि मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण मुद्दा है (चित्र 2)। — उप प्रधानमंत्री ने कहा कि भूमि मूल्यांकन में अनियमितताएं मुख्य रूप से गलत तरीकों के प्रयोग या ऐसे इनपुट डेटा के उपयोग से उत्पन्न होती हैं जो वस्तुनिष्ठ, पारदर्शी या सटीक नहीं हैं।

प्रस्तावित समाधानों का उद्देश्य पिछले कुछ समय से भूमि मूल्यांकन कार्य में मौजूद कमियों, कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करना है। विशेष रूप से, इनमें भूमि मूल्यांकन विधियों की समीक्षा और सुधार करना, तुलनात्मक विधि में कटौती विधि को एकीकृत करना; और अधिशेष विधि की कुछ सामग्रियों में संशोधन और पूरक करके मूल्यांकनकर्ता की मान्यताओं और व्यक्तिपरक इच्छाशक्ति को कम करना शामिल है, जिससे कार्यान्वयन आसान हो सके।

इन विनियमों में भूमि मूल्यांकन विधियों के चयन और अनुप्रयोग में एकरूपता सुनिश्चित करने के लिए प्रत्येक भूमि मूल्यांकन विधि को लागू करने की शर्तें निर्दिष्ट की गई हैं; भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए एकत्रित की जाने वाली सूचनाओं के स्रोत निर्धारित किए गए हैं; और उन मामलों का विस्तार किया गया है जिनमें भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि लागू की जा सकती है।

इस मसौदा अध्यादेश में ऐसे नियम भी जोड़े गए हैं जिनमें कहा गया है कि तुलनात्मक विधि, आय और अधिशेष को लागू करते समय, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का उपयोग करके विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के परिणामों की एक साथ तुलना की जानी चाहिए; उन मामलों में विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण की प्रक्रिया जहां प्रांतीय जन समिति जिला जन समिति को विशिष्ट भूमि मूल्यों पर निर्णय लेने के लिए अधिकृत करती है; ऐसे मामले जहां भूमि मूल्यांकन पर परामर्श देने का कार्य करने वाला कोई संगठन चयनित नहीं किया जा सकता है; और कुछ मामलों के लिए संक्रमणकालीन प्रावधान...

भूमि संबंधी विवादों और उल्लंघनों को सुलझाने में भूमि मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण मुद्दा है (चित्र 3)। — यह बैठक ऑनलाइन आयोजित की गई।

भूमि मूल्यांकन विधियों को उचित सत्यापन के साथ लागू करने से ईमानदारी और निष्पक्षता सुनिश्चित होती है।

बैठक में बोलते हुए उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने कहा कि आने वाले समय में, संशोधित भूमि कानून पारित होने के बाद, भूमि मूल्य डेटाबेस स्थापित करने और सभी मूल्यांकन विधियों को लागू करने के आधार के रूप में भूमि मूल्य मानचित्र बनाने के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी आधार होगा।

प्रारंभ में, प्रबंधन एजेंसियों और भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाइयों को उचित सत्यापन के साथ भूमि मूल्यांकन विधियों के चयन और अनुप्रयोग की विधि पर सहमत होने की आवश्यकता है, जिससे ईमानदारी, निष्पक्षता, सटीकता और बाजार मूल्य के साथ संरेखण सुनिश्चित हो सके, व्यक्तिपरक राय पर निर्भरता कम हो सके और प्रबंधन एजेंसियों, भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाइयों और कानून प्रवर्तन एजेंसियों के बीच विश्वसनीयता सुनिश्चित हो सके।

उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने स्पष्ट रूप से कहा: भूमि मूल्यांकन वर्तमान भूमि संबंधी कठिनाइयों, बाधाओं और उल्लंघनों को हल करने का एक प्रमुख मुद्दा है। अध्यादेश 44 में संशोधन के लिए एक ठोस कार्यप्रणाली, वैज्ञानिक आधार और व्यावहारिक अनुभव आवश्यक है।

विश्वभर के कई देशों में भूमि मूल्यांकन विधियों (तुलनात्मक, आय, अधिशेष) का उपयोग किया जाता रहा है। इन विधियों में, सटीक मूल्यांकन के लिए भूमि बाजार से संबंधित जानकारी और आंकड़े अत्यंत महत्वपूर्ण हैं। प्रत्येक मूल्यांकन विधि को भूमि के प्रत्येक टुकड़े के लिए उपलब्ध विशिष्ट जानकारी और आंकड़ों के अनुसार लागू किया जाता है।

भूमि संबंधी विवादों और उल्लंघनों को सुलझाने में भूमि मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण मुद्दा है (चित्र 4)। — बैठक में विशेषज्ञों ने भाग लिया।

उप प्रधानमंत्री ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को निर्देश दिया कि वह वित्त मंत्रालय, निर्माण मंत्रालय, अन्य मंत्रालयों, क्षेत्रों और संघों के साथ घनिष्ठ समन्वय स्थापित करे ताकि प्रत्येक विशिष्ट भूमि भूखंड और परियोजना के लिए इनपुट जानकारी और डेटा एकत्र करने के मानदंडों और शर्तों को और स्पष्ट किया जा सके, जो मनमानी और व्यक्तिपरकता से बचने के लिए सबसे उपयुक्त मूल्यांकन पद्धति को लागू करने का आधार होगा।

उप प्रधानमंत्री ने कहा, "इनपुट सूचना मानदंड सुसंगत, पारदर्शी, सार्वजनिक, सरल और व्यावहारिक होने चाहिए, जो उचित मूल्यांकन विधियों को लागू करने का आधार बनें।" उन्होंने मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी से भूमि मूल्यांकन करने की प्रक्रियाओं में प्रबंधन एजेंसियों, मूल्यांकन परामर्श संगठनों, मूल्यांकन परिषदों आदि के अधिकार और जिम्मेदारियों को स्पष्ट करने का अनुरोध किया।

उप प्रधानमंत्री ने यह भी कहा कि यदि भूमि कानून का संशोधित मसौदा पारित हो जाता है, जिसमें मूल्य क्षेत्रों पर आधारित भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की अनुमति दी गई है, तब भी उन क्षेत्रों में अन्य मूल्यांकन विधियों को लागू किया जाना चाहिए जहां मूल्य क्षेत्रों पर आधारित पर्याप्त भूमि डेटा एकत्र नहीं किया गया है। जिन क्षेत्रों में भूमि बाजार में कीमतों में उतार-चढ़ाव की बारीकी से निगरानी की जाती है, वे मूल्य क्षेत्रों पर आधारित मूल्यांकन विधि को लागू कर सकते हैं।

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