भूमि संबंधी समस्याओं और उल्लंघनों के समाधान में भूमि मूल्यांकन प्रमुख मुद्दा है।

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7 अगस्त की दोपहर को, उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा ने भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकार के डिक्री 44/2014/एनडी-सीपी के कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाले मसौदा डिक्री पर एक संयुक्त व्यक्तिगत और ऑनलाइन बैठक की अध्यक्षता की।

बैठक में प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय, वित्त, योजना और निवेश, सार्वजनिक सुरक्षा, निर्माण, सरकारी निरीक्षणालय , राज्य लेखा परीक्षा, राष्ट्रीय असेंबली की आर्थिक समिति, उद्यमों में राज्य पूंजी प्रबंधन समिति, 22 प्रांतों और शहरों के प्रतिनिधि, विशेषज्ञ, रियल एस्टेट एसोसिएशन, मूल्यांकन के नेता और प्रतिनिधि शामिल हुए...

भूमि विवादों के समाधान में भूमि मूल्यांकन प्रमुख मुद्दा है 1 — उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने बैठक की अध्यक्षता की।

भूमि संसाधनों की अनब्लॉकिंग सुनिश्चित करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण प्रक्रिया का नवाचार करना

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय की रिपोर्ट के अनुसार, डिक्री 44 में भूमि मूल्यांकन की पाँच विधियाँ हैं, जिनमें निम्नलिखित विधियाँ शामिल हैं: प्रत्यक्ष तुलना; कटौती; आय; अधिशेष; भूमि मूल्य समायोजन गुणांक। विशिष्ट भूमि मूल्यांकन के माध्यम से, भूमि की कीमतें मूलतः बाजार मूल्यों के अनुरूप होती हैं, जिससे राज्य के बजट राजस्व की हानि सीमित होती है और जिन लोगों की भूमि वापस ली जाती है, उनके अधिकार सुनिश्चित होते हैं।

हालाँकि, कार्यान्वयन के 9 वर्षों से भी अधिक समय बाद, भूमि मूल्यांकन विधियों पर कुछ नियमों ने अपनी सीमाएँ और कमियाँ उजागर की हैं। कुछ इलाकों में अभी भी इन्हें लागू करने और लागू करने में असमंजस की स्थिति है, जिससे भूमि मूल्यांकन की प्रगति प्रभावित हो रही है। कुछ भूमि मूल्यांकन विधियाँ बाज़ार की जानकारी की वास्तविक स्थितियों के लिए उपयुक्त नहीं हैं, भूमि उपयोग अधिकारों में अभी भी पारदर्शिता का अभाव है, और अपूर्ण भूमि मूल्य डेटाबेस के संदर्भ में भूमि मूल्यों के राज्य प्रबंधन के लिए उपयुक्त नहीं हैं। भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की विषयवस्तु और शर्तों पर नियम उपयुक्त और विशिष्ट नहीं हैं, जिसके कारण ऐसे मामले सामने आते हैं जहाँ एक ही भूमि पर अलग-अलग विधियों को लागू करने पर अलग-अलग परिणाम मिलते हैं...

इसलिए, भूमि मूल्यांकन विधियों पर विनियमों को शीघ्रता से पूरा करने, भूमि संसाधनों के एकीकरण को सुनिश्चित करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण प्रक्रियाओं को नया रूप देने के लिए डिक्री 44 के कई अनुच्छेदों को संशोधित और पूरक करने वाला एक डिक्री जारी करना आवश्यक है, और साथ ही स्थानीय लोगों को स्थानीय सरकार के संगठन पर कानून, सरकार के 6 मई, 2023 के संकल्प संख्या 73/एनक्यू-सीपी के प्रावधानों के अनुसार विशिष्ट भूमि की कीमतों पर निर्णय लेने के लिए जिला पीपुल्स कमेटी को प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के प्राधिकरण के कार्यान्वयन को एकीकृत करने के लिए मार्गदर्शन करना आवश्यक है।

भूमि विवादों के समाधान में भूमि मूल्यांकन प्रमुख मुद्दा है। — उप-प्रधानमंत्री ने कहा कि भूमि मूल्यांकन में उल्लंघन मुख्य रूप से तरीकों के गलत अनुप्रयोग या इनपुट डेटा के उपयोग के कारण होता है, जो वस्तुनिष्ठ, पारदर्शी और सटीक नहीं होता है।

अतीत में भूमि मूल्यांकन में आई कमियों, कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए प्रस्तावित समाधान। विशेष रूप से, भूमि मूल्यांकन विधियों की समीक्षा और उन्हें बेहतर बनाना, जिसमें कटौती विधि को तुलना विधि में एकीकृत करना; अधिशेष विधि की कुछ सामग्री में संशोधन और अनुपूरण करना ताकि धारणा कारक, मूल्यांकनकर्ता की व्यक्तिपरक इच्छाशक्ति को कम किया जा सके, और कार्यान्वयन को व्यवस्थित करना अधिक सुविधाजनक बनाया जा सके।

भूमि मूल्यांकन विधियों के चयन और अनुप्रयोग को एकीकृत करने के लिए प्रत्येक भूमि मूल्यांकन विधि को लागू करने की शर्तों को निर्दिष्ट करें; भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए एकत्रित जानकारी के स्रोत; भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को लागू करने के मामलों का विस्तार करें...

मसौदा डिक्री में यह प्रावधान भी जोड़ा गया है कि तुलना, आय और अधिशेष विधियों को लागू करते समय, इसकी तुलना भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि के अनुसार विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के परिणामों के साथ की जानी चाहिए; उन मामलों में विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण की प्रक्रियाएं जहां प्रांतीय पीपुल्स कमेटी जिला पीपुल्स कमेटी को विशिष्ट भूमि मूल्यों पर निर्णय लेने के लिए अधिकृत करती है; ऐसे मामलों में जहां भूमि मूल्यांकन पर परामर्श के कार्य के साथ किसी संगठन का चयन करना संभव नहीं है; कुछ मामलों के लिए संक्रमणकालीन हैंडलिंग...

चित्र 3 में भूमि विवादों के समाधान में भूमि मूल्यांकन प्रमुख मुद्दा है। — बैठक ऑनलाइन जुड़ी हुई है।

ईमानदारी और निष्पक्षता सुनिश्चित करते हुए उचित सत्यापन के साथ भूमि मूल्यांकन पद्धति लागू करें।

बैठक में बोलते हुए उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने कहा कि आने वाले समय में संशोधित भूमि कानून को भूमि मूल्य डेटाबेस स्थापित करने और सभी मूल्यांकन विधियों को लागू करने के आधार के रूप में भूमि मूल्य मानचित्र बनाने के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी आधार के रूप में पारित किया जाएगा।

निकट भविष्य में, प्रबंधन एजेंसियों और मूल्यांकन परामर्श इकाइयों को इस बात पर सहमत होने की आवश्यकता है कि भूमि मूल्यांकन विधियों का चयन और अनुप्रयोग कैसे किया जाए, साथ ही उचित सत्यापन, ईमानदारी, निष्पक्षता, "बाजार मूल्य के करीब, सही और सुसंगत", व्यक्तिपरक इच्छा पर कम निर्भर, "प्रबंधन एजेंसियों, परामर्श इकाइयों, भूमि मूल्यांकन और कानून प्रवर्तन एजेंसियों द्वारा विश्वसनीय" सुनिश्चित किया जाए।

उप प्रधान मंत्री त्रान होंग हा ने कहा: "भूमि से संबंधित वर्तमान कठिनाइयों, बाधाओं और उल्लंघनों के समाधान में भूमि मूल्यांकन एक प्रमुख मुद्दा है। डिक्री 44 में संशोधन के लिए एक सही कार्यप्रणाली, वैज्ञानिक और व्यावहारिक आधार होना आवश्यक है।"

दुनिया के कई देशों द्वारा भूमि मूल्यांकन विधियों (तुलनात्मक, आय, अधिशेष) का उपयोग किया गया है, जिनमें भूमि बाज़ार की जानकारी और इनपुट डेटा सटीक मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए महत्वपूर्ण आधार हैं। प्रत्येक मूल्यांकन पद्धति प्रत्येक भूमि भूखंड की जानकारी और इनपुट डेटा स्थितियों के अनुसार लागू की जाती है।

चित्र 4 में भूमि उल्लंघनों के समाधान में भूमि मूल्यांकन प्रमुख मुद्दा है। — बैठक में उपस्थित विशेषज्ञ।

उप प्रधान मंत्री ने प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय को वित्त मंत्रालय, निर्माण मंत्रालय, मंत्रालयों, शाखाओं और संघों के साथ निकट समन्वय स्थापित करने का कार्य सौंपा, ताकि प्रत्येक भूमि भूखंड और विशिष्ट परियोजना के लिए सूचना और इनपुट डेटा एकत्र करने के मानदंडों और शर्तों को स्पष्ट किया जा सके, ताकि मनमानी और व्यक्तिपरकता से बचते हुए, सबसे उपयुक्त मूल्यांकन पद्धति को लागू करने के लिए आधार बनाया जा सके।

उप-प्रधानमंत्री ने कहा, "इनपुट सूचना मानदंड एकीकृत, पारदर्शी, सार्वजनिक, सरल और व्यवहार्य होने चाहिए, जो उचित मूल्यांकन विधियों को लागू करने के आधार के रूप में कार्य करें।" उन्होंने मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी से भूमि मूल्यांकन करने की प्रक्रियाओं में प्रबंधन एजेंसियों, मूल्यांकन परामर्श संगठनों, मूल्यांकन परिषदों आदि के अधिकार और जिम्मेदारी को स्पष्ट करने का अनुरोध किया।

उप-प्रधानमंत्री ने यह भी कहा कि भले ही संशोधित भूमि कानून के मसौदे को मूल्य क्षेत्रों के आधार पर भूमि मूल्यांकन पद्धति के अनुप्रयोग की अनुमति देने के लिए अनुमोदित कर दिया जाए, फिर भी उन क्षेत्रों में अन्य मूल्यांकन पद्धतियों को लागू करने की आवश्यकता है जहाँ मूल्य क्षेत्रों के अनुसार भूमि के आँकड़े पूरी तरह से एकत्र नहीं किए गए हैं। उन इलाकों के लिए जो क्षेत्र में भूमि बाजार की उतार-चढ़ाव वाली कीमतों पर बारीकी से नज़र रखते हैं, मूल्य क्षेत्रों के आधार पर मूल्यांकन निर्धारित करने की पद्धति को लागू करना संभव है।

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स्रोत