18 जनवरी को पारित संशोधित भूमि कानून ने भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त कर दिया और अनुच्छेद 159 में भूमि मूल्य सारणी का प्रावधान किया। तदनुसार, भूमि मूल्य सारणी वार्षिक रूप से तैयार की जाएगी, और पहली भूमि मूल्य सारणी 1 जनवरी, 2026 से प्रकाशित और लागू होगी, और अगले वर्ष की 1 जनवरी से इसमें समायोजन किया जाएगा।
इस नए घटनाक्रम के संबंध में, विशेषज्ञ आम तौर पर इस बात से सहमत हैं कि प्रशासनिक रूप से लागू भूमि प्रबंधन तंत्र को समाप्त करने और बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करने वाली भूमि मूल्य सारणी स्थापित करने की दिशा में आगे बढ़ने के लिए भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करना आवश्यक है।
इससे जमीन की कालाबाजारी पर अंकुश लगाने में मदद मिलेगी। क्योंकि जब जमीन की कीमतें बाजार मूल्य के करीब होती हैं, तो उच्च संपत्ति कर और हस्तांतरण शुल्क जमीन में निवेश करने के आकर्षण को कम कर देते हैं। जिन लोगों को रहने के लिए घर या जमीन खरीदने की जरूरत है, उनके पास "सही कीमत" पर खरीदने का बेहतर मौका होगा, जिससे सट्टेबाजों द्वारा जमीन का भंडारण और कीमतें बढ़ाने जैसी स्थितियों से बचा जा सकेगा।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ का मानना है कि भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करना उचित है क्योंकि राज्य की भूमि मूल्य सूची में निर्धारित भूमि मूल्य बाजार मूल्य से हमेशा 30-50% कम होते हैं।
भूमि कानून में संशोधन पारित होने से व्यवसायों और नागरिकों दोनों को लाभ होगा।
विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में, 2020-2024 की अवधि के लिए भूमि मूल्य सूची 2016-2019 की अवधि की तुलना में लगभग अपरिवर्तित रही है। शहरी भूमि की उच्चतम कीमतें 162 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर हैं, जैसे कि गुयेन ह्यू स्ट्रीट पर, और 110 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर ले डुआन स्ट्रीट पर।
2014 में, जब ले डुआन स्ट्रीट पर 3,000 वर्ग मीटर जमीन की नीलामी हुई, तो शुरुआती कीमत 180 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, और बोली के 16 दौर के बाद, कुछ बोलीदाताओं ने 400 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक की पेशकश की।
श्री चाउ ने कहा, " ये बाजार में होने वाले लेन-देन के आधार पर प्रतिनिधि भूमि मूल्य हैं। "
सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक ट्रॉय ग्रिफिथ्स भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका मानना है कि भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली को समाप्त करने से रियल एस्टेट बाजार के विकास को बढ़ावा मिलेगा। इसके अलावा, भूमि अधिग्रहण और मुआवजे के अधीन सभी भूमि क्षेत्रों का मूल्यांकन बाजार मूल्य पर किया जाएगा, जिससे निवेशकों और आम जनता का विश्वास बढ़ेगा।
" कुल मिलाकर, बाजार मूल्य, विशेष रूप से भूमि मुआवजे के मामले में, एक संवेदनशील मुद्दा है। यदि राज्य अवसंरचना परियोजनाओं के लिए भूमि का अधिग्रहण नहीं कर पाता है, तो यह आर्थिक विकास की समग्र गति को प्रभावित करेगा ," ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने कहा।
ट्रॉय ग्रिफिथ्स के अनुसार, सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के कारण जमीन खोने वाले लोगों को भूमि कर राजस्व में वृद्धि के कारण अधिक उचित मुआवजा मिल सकता है यदि लेनदेन मूल्य बाजार मूल्य के करीब निर्धारित किया जाता है।
हनोई रियल एस्टेट क्लब के स्थायी उपाध्यक्ष श्री वू थे डिएप का भी मानना है कि भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करने से व्यवसायों को भूमि अधिग्रहण की प्रगति में तेजी लाने, कमजोर व्यवसायों को खत्म करने और जिन लोगों की जमीन जब्त की गई है, उन्हें लाभ पहुंचाने में मदद मिलेगी।
पुराने कानून के अनुसार, भूमि अधिग्रहण और भूमि साफ करने के दौरान कम भूमि मूल्य ढांचे के कारण लोगों को काफी असुविधा होती थी। यह कई असहमति और शिकायतों का एक प्रमुख कारण भी था। इसलिए, इस संशोधित भूमि कानून में भूमि मूल्य ढांचे को हटाना एक महत्वपूर्ण कदम माना जा सकता है।
श्री डिएप ने आगे विश्लेषण किया कि भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करने से राज्य, लोगों और व्यवसायों पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।
विशेष रूप से, जब लोगों की जमीन जब्त की जाती है, तो वे अधिक और उचित मुआवजा प्राप्त करने में सक्षम होंगे, जिससे उन लोगों के अधिकारों की गारंटी होगी जिनकी जमीन जब्त की गई है।
सरकार के लिए, भूमि मूल्य निर्धारण ढांचे को समाप्त करने से मुआवजे और भूमि अधिग्रहण की लागत में वृद्धि होगी, जिससे संपत्तियों को उनके वास्तविक मूल्य पर वापस लाया जा सकेगा और बाजार अधिक पारदर्शी बन जाएगा।
इसलिए, राज्य दोहरी कीमतों की स्थिति से बच सकता है, जिसका अर्थ है कि भूस्वामी वास्तविक मूल्य से कम कीमत घोषित करके कर की दर से कम का लाभ उठाते हैं। इससे राज्य को बजट घाटे से बचने में मदद मिल सकती है।
" हालांकि, भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली को समाप्त कर दिए जाने पर भी, जब किसी विशिष्ट परियोजना के लिए भूमि का अधिग्रहण किया जाता है, तो जरूरी नहीं कि सभी लोग उद्यम या राज्य द्वारा प्रस्तावित मुआवजे की योजना से सहमत हों। इसलिए, इस मुद्दे पर अधिक विस्तृत नियमों की आवश्यकता है ," श्री डिएप ने कहा।
व्यवसायों के लिए, भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करने से भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया में तेजी आएगी और कम प्रदर्शन करने वाले व्यवसायों को समाप्त करने में मदद मिलेगी। हालांकि, व्यवसायों को अधिक निवेश लागत वहन करनी पड़ सकती है।
न्गोक वी
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