बड़े कर्ज वाले घाटे में चल रहे व्यवसाय
हनोई स्टॉक एक्सचेंज (एचएनएक्स) को अपनी वित्तीय स्थिति की जानकारी देते हुए, कई रिसॉर्ट रियल एस्टेट व्यवसायों ने वर्ष की पहली छमाही में घाटा दर्शाया।
फु क्वोक टूरिज्म इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी – जो फु क्वोक ( किएन गियांग ) में रिसॉर्ट्स की एक श्रृंखला का प्रबंधन करती है – ने लगभग 306 बिलियन VND का घाटा घोषित किया है, जबकि पिछले वर्ष इसी अवधि में इसने 832 बिलियन VND का लाभ कमाया था। परिणामस्वरूप, कर-पश्चात लाभ/इक्विटी अनुपात ऋणात्मक है।
ओर हंग थिन्ह क्वी नॉन एंटरटेनमेंट सर्विसेज ज्वाइंट स्टॉक कंपनी - क्वी नॉन (बिन दीन्ह) में एक रिसॉर्ट परियोजना की निवेशक - को इस अवधि में 199 बिलियन वीएनडी से अधिक का नुकसान हुआ, जो पिछली अवधि में 34 बिलियन वीएनडी के नुकसान को बढ़ाता है।
कंपनी को 2023 में 152 अरब वियतनामी डोंग से ज़्यादा का घाटा भी होगा। इससे पहले, 2021-2022 की अवधि में, कंपनी ने 611 अरब वियतनामी डोंग से ज़्यादा का कुल लाभ कमाया था। हंग थिन्ह क्वी नॉन ने कुछ लॉट के लिए बॉन्ड ब्याज के भुगतान को बढ़ाने के लिए बॉन्डधारकों के साथ बातचीत भी की है, और भुगतान की अवधि इस साल पहली तिमाही से जुलाई-अगस्त तक के लिए स्थगित कर दी गई है।
हाई फोंग में पर्यटन परियोजनाओं पर काम करने वाली एक अन्य कंपनी, वैन हुआंग इन्वेस्टमेंट एंड टूरिज्म ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने भी वर्ष के पहले 6 महीनों में 34.4 बिलियन VND का घाटा दर्ज किया है। 2021 से, जब से इसने HNX को अपनी रिपोर्ट सौंपी है, वैन हुआंग टूरिज्म लगातार घाटे में है। कंपनी को कुल 117.2 बिलियन VND का घाटा हुआ है।
डा नांग में एक रिसॉर्ट परियोजना का स्वामित्व रखने वाली एक अन्य कंपनी, टोंकिन लैंड ज्वाइंट स्टॉक कंपनी, भी लगातार घाटे में है। वर्ष की पहली छमाही में, इस कंपनी को 8 बिलियन VND से अधिक का नुकसान हुआ। लगातार वर्षों 2021-2023 में, कंपनी को कुल 61.5 बिलियन VND का घाटा हुआ है।
क्रिस्टल बे ज्वाइंट स्टॉक कंपनी, जिसने खान होआ और निन्ह थुआन में कई रिसॉर्ट परियोजनाओं को क्रियान्वित किया है, को भी वर्ष की पहली छमाही में लगभग 76 अरब वियतनामी डोंग का नुकसान हुआ। यह आंकड़ा पिछले वर्ष की इसी अवधि में हुए लगभग 136 अरब वियतनामी डोंग के नुकसान से कम है।
या बीआईएम रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी - हा लॉन्ग (क्वांग निन्ह), फु क्वोक (किएन गियांग) में रिसॉर्ट परियोजनाओं की निवेशक - ने भी 341 बिलियन वीएनडी का घाटा दर्ज किया है, जबकि पिछले वर्ष इसी अवधि में उसे 810 बिलियन वीएनडी का लाभ हुआ था। 2021 के बाद से कंपनी ने पहली बार यह घाटा दर्ज किया है। 2021-2023 की अवधि में, कंपनी ने लगातार कुल 4,611 बिलियन वीएनडी का लाभ कमाया।
न केवल वे घाटे में हैं, बल्कि कई व्यवसाय उच्च वित्तीय उत्तोलन का भी उपयोग करते हैं, जिसमें ऋण इक्विटी से कई गुना अधिक है। 30 जून तक, फु क्वोक टूरिज्म कंपनी का ऋण-से-इक्विटी अनुपात 13.69 गुना था, जो लगभग 40,800 अरब वियतनामी डोंग के ऋण के बराबर था। इसमें से, बकाया बांड लगभग 7,509 अरब वियतनामी डोंग के थे।
हंग थिन्ह क्वी नॉन कंपनी का ऋण/इक्विटी अनुपात 4.86 गुना है, जो लगभग 38,768 अरब वियतनामी डोंग के ऋण के बराबर है। इसमें से बकाया बांड 7,259 अरब वियतनामी डोंग हैं।
वैन हुआंग टूरिज्म कंपनी का ऋण/इक्विटी अनुपात 8.32 गुना है, जो 24,302 अरब वियतनामी डोंग के ऋण के बराबर है। इसमें से बकाया बॉन्ड 4,060 अरब वियतनामी डोंग से ज़्यादा हैं।
टोनकिन लैंड उच्च वित्तीय उत्तोलन का भी उपयोग करता है। 30 जून तक, ऋण/इक्विटी अनुपात बढ़कर 5.1 गुना हो गया, जो 1,105 अरब वियतनामी डोंग के ऋण के बराबर है। कंपनी के पास अभी भी लगभग 22 अरब वियतनामी डोंग का एक छोटा सा बकाया बॉन्ड शेष है।
बीआईएम रियल एस्टेट कंपनी का ऋण/इक्विटी अनुपात 2.86 गुना है, जो 20,140 अरब वियतनामी डोंग के ऋण के बराबर है। इसमें से बकाया बांड 5,422 अरब वियतनामी डोंग से अधिक हैं।
दीर्घकालिक लचीलापन
निर्माण मंत्रालय की दूसरी तिमाही की रिपोर्ट में कहा गया है कि देश भर में होटलों और रिसॉर्ट्स की नई आपूर्ति के कारण कई प्रमुख परियोजनाएँ चालू हो गई हैं। हालाँकि, बाज़ार में सुस्ती बनी हुई है और इसमें सुधार के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं।
डीकेआरए समूह के उप महानिदेशक श्री वो होंग थांग ने भी यही राय व्यक्त की कि अगस्त में देश में रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाजार अभी भी निराशाजनक रहा। इस इकाई के शोध आंकड़ों से पता चलता है कि रिसॉर्ट विला की आपूर्ति कई महीनों से लगभग स्थिर रही है, तरलता कम है और मांग पिछले महीने की तुलना में 22% कम हुई है।
प्राथमिक कीमतों में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं आया है और वे स्थिर बनी हुई हैं। लीजिंग, बायबैक, ब्याज सहायता आदि की नीतियाँ व्यापक रूप से लागू हो रही हैं, लेकिन अपेक्षा के अनुरूप प्रभावी नहीं हैं। श्री थांग का मानना है कि निवेशकों का विश्वास और इस क्षेत्र की रिकवरी अभी भी बहुत कम होने के कारण बाजार को तरलता और मूल्य वृद्धि में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।
रिसॉर्ट रियल एस्टेट में दीर्घावधि में सुधार होने की उम्मीद है (चित्रण फोटो: ट्रिन्ह गुयेन)।
टाउनहाउस और रिसॉर्ट शॉपहाउस के बारे में, श्री थांग ने कहा कि स्थिति कोई बेहतर नहीं है। तरलता लगभग स्थिर हो गई है, ज़्यादातर परियोजनाओं ने अपने पोर्टफोलियो बंद कर दिए हैं, जिसके कारण पिछले महीने बाज़ार में कोई लेनदेन दर्ज नहीं हुआ।
प्राथमिक कीमतों में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं आया है, जबकि द्वितीयक बाज़ार में कुछ उत्पादों की कीमतों में 30-40% की गिरावट दर्ज की गई है, लेकिन अभी भी तरलता की समस्या बनी हुई है। क्रय शक्ति में तेज़ गिरावट, नई आपूर्ति की कमी, उच्च-मूल्य वाली इन्वेंट्री... ने हाल के महीनों में काफ़ी बाधाएँ पैदा की हैं, जिससे यह क्षेत्र लगभग "लंबे समय तक निष्क्रियता" के चक्र में फँस गया है।
कॉन्डोटेल्स के बारे में, श्री थांग ने कहा कि आपूर्ति में लगातार कमी आ रही है, मुख्यतः पुरानी परियोजनाओं के स्टॉक (कुल आपूर्ति का 99% हिस्सा) के कारण। बाजार की माँग में उल्लेखनीय कमी आई है, और बिक्री मूल्य में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं आया है। बाजार अभी भी नकदी की कमी से जूझ रहा है और अल्पावधि में सुधार के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं।
Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्रीय निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने स्वीकार किया कि रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार लंबित मुद्दों के समाधान की प्रक्रिया में है। वर्ष के पहले 8 महीनों में, व्यापक रूप से, इस बाज़ार को समर्थन देने वाले सभी कारक, जैसे पर्यटकों की संख्या और उपभोग की गति, अच्छी तरह से विकसित हुए हैं। हालाँकि, बाज़ार विकास की दिशा के संदर्भ में, निवेशकों को उत्पाद उत्पादन में समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है।
श्री तुआन के अनुसार, उत्पाद उत्पादन का उत्तोलन अनुपात अच्छा होना चाहिए जिससे अत्यधिक स्थायी आय उत्पन्न हो। बाजार में भाग लेने वाले निवेशकों के पास यह अचल संपत्ति होनी चाहिए और किराये की आय होनी चाहिए या व्यक्तिगत उद्देश्यों के लिए उपयुक्त होनी चाहिए। लेकिन इन दोनों मुद्दों का समाधान नहीं हुआ है, इसलिए बाजार को आगे विकास जारी रखने के लिए अभी भी लंबा इंतजार करना होगा।
उनका अनुमान है कि रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार कम से कम 2026 तक वापस नहीं आ पाएगा। क्योंकि पिछले 4 सालों से खरीदारों की खोज मांग स्थिर रही है, जिससे बाज़ार की मांग अन्य प्रकार की रियल एस्टेट की तुलना में कम है। खरीदारों को आकर्षित करने के लिए, खासकर इस क्षेत्र तक उनकी पहुँच के लिए, ज़्यादा नीतियाँ नहीं हैं।
एक और समस्या यह है कि निवेशक की पूँजी बदल गई है। पहले, निवेशक लंबे समय तक खरीदार का साथ निभाने के लिए कई पॉलिसी लागू करता था। लेकिन बाद में, जब बाजार में पूँजी स्रोतों की कमी आई, तो निवेशक के पास अब इतनी क्षमता नहीं रही कि वह कई आकर्षक पॉलिसी पेश कर सके।
श्री तुआन ने कहा, "सामान्य बाज़ार में सुधार के बावजूद, रिसॉर्ट रियल एस्टेट की आपूर्ति कम है और माँग कमज़ोर है। इसलिए, रुझानों के संदर्भ में, यह क्षेत्र 2026 के अंत तक स्थिरता की ओर नहीं लौटेगा।"
स्पष्टीकरण के लिए, श्री तुआन ने बताया कि मौजूदा रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार को एक स्पष्ट कानूनी गलियारे की ज़रूरत है। इसके अलावा, सामान्य बाज़ार को अन्य क्षेत्रों, जैसे कि रियल एस्टेट की ज़रूरतों को पूरा करना, टाउनहाउस, निजी घर और ज़मीन, से भी उबरने की ज़रूरत है। लोग इन क्षेत्रों में भाग लेते हैं, तरलता और अच्छी वृद्धि पैदा करते हैं, और फिर रिसॉर्ट रियल एस्टेट जैसे ज़्यादा जोखिम वाले क्षेत्रों में आते हैं।
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