सस्ता पैसा रियल एस्टेट में मजबूती से प्रवाहित हो रहा है: निवेश का अवसर या संभावित जोखिम?

2025 में रियल एस्टेट में सस्ता पैसा प्रवाहित होगा, जिससे यह बाज़ार ऐसे समय में एक आकर्षक रियल एस्टेट निवेश चैनल बन जाएगा जब सोने की कीमतें चरम पर होंगी और शेयरों में भारी उतार-चढ़ाव होगा। सट्टेबाज मुनाफ़ा बढ़ाने के लिए इस अवसर का फ़ौरन फ़ायदा उठाएँगे, ज़मीन की कीमतें लोगों की आय से कहीं ज़्यादा तेज़ी से बढ़ेंगी, जिससे कई संभावित जोखिम पैदा होंगे।

क्या रियल एस्टेट को "पूँछ हवा" का सामना करना पड़ रहा है?

2025 के पहले 8 महीनों में, वियतनामी अर्थव्यवस्था में लगभग 1.8 मिलियन बिलियन VND का "प्रहार" हुआ, जिससे कम ब्याज दरें न्यूनतम स्तर पर बनी रहीं। प्रचुर नकदी प्रवाह ने शीघ्र ही शेयरों और विशेष रूप से अचल संपत्ति जैसे स्रोतों का सहारा लिया। 30 जून तक, बकाया अचल संपत्ति ऋण 3.18 मिलियन बिलियन VND तक पहुँच गया था, जो 2024 के अंत की तुलना में 2.4 गुना अधिक है और पूरे सिस्टम के कुल बकाया ऋण का 18.5% है। विशेष रूप से, अचल संपत्ति को ऋण देने वाले कुछ बैंकों का कुल बकाया ऋण 64% से अधिक है।

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IRE) के उप निदेशक डॉ. ट्रान झुआन लुओंग ने टिप्पणी की कि सस्ती पूंजी ने रियल एस्टेट को स्पष्ट रूप से बढ़ावा दिया है, साथ ही राजमार्ग अवसंरचना, वियतनाम में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश, पर्यटन और बढ़ी हुई आय जैसे दीर्घकालिक कारकों ने भी इसमें योगदान दिया है। वास्तव में, हाल के वर्षों में, राजमार्गों, हवाई अड्डों और नदी पुलों जैसी प्रत्येक सार्वजनिक निवेश परियोजना ने न केवल क्षेत्रीय संपर्क को बदला है, बल्कि आसपास की ज़मीन की कीमतों में भी तुरंत वृद्धि की है।

जबकि किफायती आवास की वास्तविक मांग पूरी नहीं हुई है, पूंजी उच्च स्तरीय परियोजनाओं, रिसॉर्ट्स या सट्टेबाज़ी वाली भूमि में प्रवाहित होती है, जिसे बाद में छोड़ दिया जाता है।

साथ ही, वैश्विक निगमों द्वारा अपनी आपूर्ति श्रृंखलाओं के पुनर्गठन से वियतनाम में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) का प्रवाह तेज़ी से बढ़ रहा है, जिससे औद्योगिक अचल संपत्ति, रसद, कार्यालयों और यहाँ तक कि विशेषज्ञों के लिए आवास बाजार की माँग में भी वृद्धि हो रही है। पर्यटन में सुधार से रिसॉर्ट अचल संपत्ति को भी "बढ़ावा" मिल रहा है, जबकि लोगों की आय धीरे-धीरे बढ़ रही है, जिससे उनकी आवास क्रय शक्ति मज़बूत हो रही है।

डॉ. लुओंग ने कहा, "यह कहा जा सकता है कि रियल एस्टेट को मौद्रिक नीति और व्यापक आर्थिक गतिशीलता दोनों से "अनुकूल हवा" का सामना करना पड़ रहा है, जिससे 2025 का रियल एस्टेट बाजार इस अवधि में नकदी प्रवाह की प्राथमिकता बन जाएगा।"

बाजार की तेजी के कारणों का विश्लेषण करते हुए, गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय के वित्त एवं बैंकिंग संकाय के कार्यकारी निदेशक, श्री गुयेन क्वांग हुई ने कहा कि उत्तर-दक्षिण एक्सप्रेसवे, अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डों, नदी पुलों या हाई-स्पीड रेलवे जैसे प्रमुख बुनियादी ढाँचे में सार्वजनिक निवेश से शहरी विकास और औद्योगिक पार्कों के लिए जगह बढ़ रही है, साथ ही नए संपर्क क्षेत्रों में भूमि का मूल्य भी बढ़ रहा है। इसके अलावा, वियतनाम में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) की लहर लगातार मज़बूती से बह रही है क्योंकि वैश्विक आपूर्ति श्रृंखला में वियतनाम की स्थिति लगातार मज़बूत होती जा रही है। इससे न केवल औद्योगिक भूमि, गोदामों और कार्यालयों की माँग में भारी वृद्धि हो रही है, बल्कि विदेशी विशेषज्ञों के लिए आवास बाजार भी तैयार हो रहा है।

हनोई शहर के अन खान कम्यून में कई परित्यक्त विला।

इसके अलावा, श्री ह्यू के अनुसार, पर्यटन में मज़बूत सुधार ने वियतनाम को एक आकर्षक गंतव्य बना दिया है, जिससे रिसॉर्ट रियल एस्टेट, होटल और वाणिज्य के विकास को बढ़ावा मिला है। विशेष रूप से, हाल के वर्षों में अर्थव्यवस्था और लोगों की आय में वृद्धि हुई है, जिससे आवास क्रय शक्ति के लिए एक ठोस आधार तैयार हुआ है। इसलिए, बचत और सोने के माध्यमों से धन प्रवाह के संदर्भ में, रियल एस्टेट निवेश पूंजी आकर्षित करने की क्षमता वाला एक सुरक्षित माध्यम बनकर उभरा है।

वित्तीय उत्तोलन और संभावित जोखिम

सस्ती पूँजी के अलावा, कई निवेशकों ने वित्तीय सहायता वाले होम लोन पैकेज लॉन्च किए हैं, जिनमें मूलधन की छूट अवधि 5 साल तक है, और शुरुआती अपार्टमेंट मूल्य का केवल 10-30% ही चुकाना होता है। यह वास्तविक खरीदारों के लिए एक फ़ायदा है, लेकिन सट्टेबाज़ों के लिए वित्तीय लाभ उठाने का रास्ता भी खोलता है।

3 अरब VND मूल्य के एक अपार्टमेंट में, केवल 600-900 मिलियन VND की इक्विटी के साथ, सट्टेबाज 1-2 साल बाद 450-600 मिलियन VND के लाभ की उम्मीद कर सकते हैं, जो 50-70% की दर के बराबर है। "उतार-चढ़ाव" के दौर में, कई लोगों ने घर मिलने से पहले ही अपना लाभ दोगुना कर लिया।

मुनाफ़े के आकर्षण ने बाज़ार में F0 निवेशकों की एक लहर खींच ली है। वे सामान को पकड़कर रखते हैं, कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करते हैं, जिससे "कमी - ऊँची कीमतें - आभासी लेन-देन" का एक चक्र बन जाता है। इससे बाज़ार कृत्रिम रूप से जीवंत हो जाता है, लेकिन दीर्घकालिक अस्थिरता का जोखिम छिपा रहता है।

इसके अलावा, कुछ उद्यम "कानून को दरकिनार" करते हुए, उत्पादन और व्यवसाय के नाम पर पूँजी उधार लेते हैं, लेकिन वास्तव में उसे अचल संपत्ति में लगाते हैं, जिससे ऋण आवंटन में विकृतियाँ पैदा होती हैं। इससे न केवल वास्तविक उत्पादन के लिए पूँजी प्रवाह की दक्षता कम होती है, बल्कि अचल संपत्ति बाजार भी अत्यधिक गर्म हो जाता है, जिससे आसानी से अचल संपत्ति का बुलबुला बन जाता है।

डॉ. त्रान झुआन लुओंग ने चेतावनी दी: "सस्ती पूँजी रियल एस्टेट में आ रही है, जिससे कई परियोजनाओं की बिक्री कीमत उनके वास्तविक मूल्य से कहीं ज़्यादा हो गई है। कई व्यवसाय उत्पादन के नाम पर पूँजी उधार लेकर रियल एस्टेट में स्थानांतरित हो रहे हैं, जिससे बाज़ार में विकृति आ रही है।"

हकीकत में, कई परियोजनाएं लोगों की आय से 5-7 गुना ज़्यादा दामों पर बेची जा रही हैं। यह अंतर आपूर्ति और मांग के बीच गंभीर असंतुलन को दर्शाता है। किफायती आवास की वास्तविक मांग पूरी न होने के बावजूद, पूंजी उच्च-स्तरीय परियोजनाओं, रिसॉर्ट्स या सट्टेबाज़ी वाली ज़मीनों में प्रवाहित होती है, जिन्हें बाद में छोड़ दिया जाता है।

"और भी खतरनाक बात यह है कि "सर्फिंग" की मानसिकता वापस आ रही है। छोटे निवेशक खरीदने-बेचने के लिए अल्पकालिक पूँजी उधार लेते हैं, जिससे आभासी तरलता बढ़ जाती है। अगर ब्याज दरें अचानक फिर से बढ़ जाती हैं या ऋण पर सख्ती की जाती है, तो इस समूह पर कर्ज़ चुकाने का सबसे ज़्यादा दबाव होगा, जिससे पूरी व्यवस्था में "ध्वस्त" होने का ख़तरा पैदा हो जाएगा। वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार के इतिहास में कई "ज़मीन के बुखार" और फिर ठहराव देखे गए हैं, जिसके गंभीर परिणाम व्यवसायों, बैंकों और लोगों पर पड़े हैं," श्री लुओंग ने विश्लेषण किया।

अर्थशास्त्री गुयेन क्वांग हुई ने भी यही राय रखते हुए चेतावनी दी कि हालाँकि रियल एस्टेट बाज़ार में हलचल मची हुई है, फिर भी इसमें कई संभावित जोखिम हैं। सबसे पहले, ज़मीन की कीमतों में क्रय शक्ति से ज़्यादा बढ़ोतरी का जोखिम है। जब कुछ क्षेत्रों में बहुत ज़्यादा धन केंद्रित होता है, तो ज़मीन की कीमतें आय की तुलना में तेज़ी से बढ़ सकती हैं, जिससे आपूर्ति-माँग में असंतुलन पैदा हो सकता है। इसके बाद असमान तरलता है, सभी उत्पादों को फिर से बेचना आसान नहीं होता, खासकर बुनियादी ढाँचे से दूर या अधूरे कानूनी दस्तावेज़ों वाली परियोजनाओं को। अंत में, भीड़ के मनोविज्ञान का जोखिम है, बहुत से लोग रुझान का अनुसरण कर सकते हैं, लेकिन जब बाज़ार समायोजित होता है, तो वे आसानी से वित्तीय दबाव में आ जाते हैं।

श्री गुयेन क्वांग हुई, गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय के वित्त और बैंकिंग संकाय के कार्यकारी निदेशक

विशेषज्ञों का कहना है कि बाजार को रियल एस्टेट, खासकर सट्टा क्षेत्र में पूंजी प्रवाह को प्रबंधित और नियंत्रित करने के लिए समाधानों की आवश्यकता है, ताकि रियल एस्टेट बुलबुले को रोका जा सके। जब निवेश पूंजी वास्तविक मूल्य सृजन करने वाले क्षेत्रों में वापस लौटती है, तभी अर्थव्यवस्था संतुलित और सतत विकास बनाए रख सकती है।

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स्रोत: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html