भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं

13 नवंबर की सुबह, राष्ट्रीय असेंबली ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए प्रस्ताव के मसौदे पर समूहों में चर्चा की।

समूह 15 में क्वांग त्रि, येन बाई , बिन्ह फुओक और बिन्ह थुआन प्रांतों के राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल शामिल हैं। बिन्ह थुआन प्रांत के राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल के उप प्रमुख गुयेन हू थोंग ने चर्चा सत्र की अध्यक्षता की।

भूमि तक पहुंच में आने वाली बाधाओं को दूर करना

भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए मसौदा प्रस्ताव को पूरा करने के लिए राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों द्वारा की गई चर्चा और विचारों के योगदान को सुनने के बाद, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्री डू डुक दुय ने प्रतिनिधियों के लिए चिंता के कुछ मुद्दों को समझाने और स्पष्ट करने के लिए बात की।

मंत्री डो डक ड्यू समूह 15 में बोलते हैं। फोटो: खुओंग ट्रुंग

मंत्री डू डुक दुय ने इस बात पर ज़ोर दिया कि इस पायलट प्रस्ताव के मसौदे को जारी करना बेहद ज़रूरी है। इस प्रस्ताव के मसौदे का उद्देश्य वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन में भूमि उपयोग की एक विधि को पूरक बनाना है। इससे पहले, 2003 के भूमि कानून और 2005 के आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण हेतु दो तंत्र थे: अनिवार्य हस्तांतरण तंत्र और स्वैच्छिक हस्तांतरण तंत्र।

विशेष रूप से, अनिवार्य हस्तांतरण व्यवस्था यह है कि राज्य भूमि उपयोग शुल्क नीलामी या बोली के माध्यम से भूमि का पुनः अधिग्रहण करके उसे निवेशकों को सौंप देता है ताकि भूमि का उपयोग करके निवेश परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु निवेशकों का चयन किया जा सके। स्वैच्छिक हस्तांतरण व्यवस्था यह है कि निवेशक वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु भूमि निधि प्राप्त करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार रखने वाले लोगों से बातचीत करते हैं, या भूमि उपयोग अधिकार रखने वाले निवेशक सक्षम राज्य एजेंसियों से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने की अनुमति मांगते हैं। इस प्रकार, भूमि पहुँच के चार रूपों के माध्यम से दो हस्तांतरण व्यवस्थाएँ हैं।

इसके बाद, 2010 के आवास कानून और 2013 के भूमि कानून ने 2003 के भूमि कानून और 2005 के आवास कानून की तरह, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि के सभी चार रूपों तक पहुँच की अनुमति जारी रखी। हालाँकि, जब राष्ट्रीय सभा ने 2014 के आवास कानून को पारित किया, तो उसने भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण को प्राप्त करने या भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने के रूपों को प्रतिबंधित कर दिया। विशेष रूप से, 2014 के आवास कानून में यह प्रावधान है कि हस्तांतरण प्राप्त करने की स्थिति में, केवल आवासीय भूमि ही हस्तांतरित की जा सकती है; और भूमि उपयोग के अधिकार होने और राज्य से भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने का अनुरोध करने की स्थिति में, उस क्षेत्र में आवासीय भूमि क्षेत्र का एक हिस्सा शामिल होना चाहिए।

मंत्री ने ज़ोर देकर कहा, "यह 2003 के भूमि कानून और 2005 के आवास कानून की तुलना में भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने और भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के रूप में भूमि तक पहुँच के मामलों को सीमित करता है।" साथ ही, उन्होंने यह भी बताया कि 2013 का भूमि कानून उन मामलों को विनियमित या नियंत्रित नहीं करता है जहाँ राज्य चुनिंदा निवेशकों को बोली लगाने, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के माध्यम से निवेशकों को सौंपने के लिए भूमि का पुनः दावा करता है। यानी, परियोजना का पैमाना बड़ा या छोटा हो सकता है, हालाँकि इसे पिछली अवधि की तुलना में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने वाले निवेशकों या भूमि उपयोग अधिकार रखने वाले निवेशकों की दिशा में नहीं देखा जाता है, लेकिन राज्य उन परियोजनाओं के साथ भूमि का पुनः दावा कर सकता है जो क्षेत्र के पैमाने के संदर्भ में सीमित नहीं हैं।

प्रतिनिधि हा सी डोंग - क्वांग त्रि प्रांत के राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल चर्चा समूह को संबोधित करते हुए। फोटो: खुओंग ट्रुंग

हालांकि, मंत्री डू डुक दुय के अनुसार, 2024 के भूमि कानून में, अनुच्छेद 79 और अनुच्छेद 127 में यह प्रावधान है कि राज्य केवल समकालिक तकनीकी अवसंरचना, सामाजिक अवसंरचना और आवास के साथ शहरी क्षेत्रों के विकास की परियोजनाओं के लिए भूमि की वसूली करता है। इस प्रकार, वर्तमान शहरी कानून के अनुसार, पैमाना आमतौर पर 20 हेक्टेयर या उससे अधिक का होता है, और छोटे क्षेत्र के पैमाने और समकालिक शहरी तत्वों को सुनिश्चित नहीं करने के मामलों में, राज्य भूमि की वसूली नहीं करता है। इस प्रकार, निवेशकों को सौंपने के लिए राज्य द्वारा भूमि की वसूली की पद्धति लागू नहीं की जाएगी। साथ ही, उन मामलों पर नियमन जहां राज्य निवेशकों को भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने की अनुमति देता है या जो निवेशक वर्तमान में भूमि उपयोग के अधिकार रखते हैं, उन्हें भी 2014 के आवास कानून की तरह नियंत्रित और संकुचित किया जाता है।

"इससे उपनगरीय स्तर की परियोजनाएँ शुरू होती हैं और अगर ज़मीन आवासीय नहीं है, तो उस तक पहुँचने का कोई रास्ता नहीं है, क्योंकि यह राज्य द्वारा भूमि की वसूली का मामला नहीं है और न ही राज्य द्वारा भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने की अनुमति देने का मामला है, या भूमि उपयोग के अधिकार होने पर भी भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने का मामला है। इससे उन इलाकों के लिए मुश्किलें पैदा होती हैं जहाँ बड़े पैमाने की परियोजनाएँ कम हैं। इसलिए, राष्ट्रीय सभा में प्रख्यापन के लिए प्रस्तुत इस पायलट प्रस्ताव का उद्देश्य उन कठिनाइयों को दूर करना और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि तक पहुँचने की प्रक्रिया में आने वाली बाधाओं को दूर करना है," मंत्री ने कहा।

पायलट का नाम और अवधि उपयुक्त है।

नाम के बारे में एक और बात, प्रतिनिधि होआंग सी डोंग ने कहा कि हमें आर्थिक समिति की निरीक्षण रिपोर्ट में राष्ट्रीय सभा के कुछ प्रतिनिधियों की राय को स्वीकार करना चाहिए, जो "भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करके या भूमि उपयोग अधिकार होने पर भी, लेकिन वह भूमि आवासीय भूमि नहीं है, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन का संचालन कर रहे हैं"। मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि जब सरकार ने राष्ट्रीय सभा में पंजीकरण कराया था, तब मूल नाम सही था। हालाँकि, प्रस्ताव का मसौदा तैयार करने की प्रक्रिया में, यह पाया गया कि यदि इसे इस तरह विनियमित किया जाता, तो यह सभी मामलों को कवर नहीं करता। क्योंकि ऐसी स्थितियाँ होती हैं जहाँ निवेशकों को भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त होता है, और हस्तांतरण अधिकार प्राप्त करने वाले भूमि भाग में आवासीय और गैर-आवासीय दोनों भूमि होती है। यदि हम प्रस्ताव के नाम में तुरंत यह शामिल कर दें कि केवल वे मामले जो आवासीय भूमि नहीं हैं, हस्तांतरण अधिकार प्राप्त कर सकते हैं, तो समस्याएँ पैदा होंगी।

प्रतिनिधि हुइन्ह थान चुंग - बिन्ह फुओक प्रांत के राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल समूह को संबोधित करते हुए। फोटो: खुओंग ट्रुंग

मंत्री के अनुसार, ऐसी भी राय है कि मसौदा नाम भूमि कानून के साथ ओवरलैप हो सकता है। क्योंकि भूमि कानून में ऐसे मामलों का भी प्रावधान है जहाँ अधिकारों के हस्तांतरण की अनुमति है। हालाँकि, मसौदा प्रस्ताव में, सरकार ने अनुच्छेद 1 का एक अतिरिक्त खंड 5 तैयार किया है ताकि उन परियोजनाओं को बाहर रखा जा सके जिन्हें भूमि कानून, विशेष रूप से 2024 के भूमि कानून द्वारा भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की अनुमति दी गई है या जिनके पास वर्तमान में भूमि उपयोग अधिकार हैं। यदि कोई मामला भूमि कानून द्वारा विनियमित किया गया है, तो उसे इस प्रस्ताव के विनियमन के दायरे से बाहर रखा जाएगा। इस प्रकार, नाम अभी भी व्यापक है और यह सुनिश्चित करता है कि यह 2024 के भूमि कानून के साथ ओवरलैप न हो, जिसने कार्यान्वयन की अनुमति दी है।

पायलट परियोजना को लागू करने के मानदंडों के बारे में, मंत्री डो डुक दुय ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव में यह प्रावधान है कि मौजूदा आवासीय भूमि क्षेत्र की तुलना में योजना अवधि के दौरान अतिरिक्त आवासीय भूमि क्षेत्र का 30% से अधिक की अनुमति नहीं है। इस विनियमन का कारण यह है कि केंद्रीय समिति के प्रस्ताव 18 में यह निर्धारित किया गया है कि भूमि आवंटन और भूमि पट्टे मुख्य रूप से भूमि उपयोग के अधिकारों की नीलामी और भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए बोली के माध्यम से किए जाते हैं। इस प्रकार, केंद्रीय समिति का प्रस्ताव यह निर्धारित करता है कि मुख्य विकल्प नीलामी या बोली हैं। इसलिए, तीसरा रूप अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त कर रहा है या चौथा रूप भूमि के उपयोग के उद्देश्य को उस भूमि से बदल रहा है जिसके पास उपयोग का अधिकार है। अगर हम इसे लागू करते हैं, तो यह मुख्य नहीं होगा। इसलिए, सरकार अधिकतम 30% का प्रस्ताव करती है।

कुछ प्रतिनिधियों ने सुझाव दिया कि इसे केवल शहरी क्षेत्रों तक सीमित न रखकर ग्रामीण क्षेत्रों में भी विस्तारित किया जाना चाहिए। मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि वर्तमान में, भूमि कानून के अनुच्छेद 79 के खंड 27 के प्रावधानों के अनुसार, राज्य को समकालिक शहरी पैमाने वाली परियोजनाओं के मामले में भूमि पुनः प्राप्त करने की अनुमति है और ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों को विकसित करने वाली परियोजनाओं के लिए भूमि पुनः प्राप्त करने की अनुमति है। इस प्रकार, ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों में, राज्य के पास भूमि पुनः प्राप्त करने का एक तरीका पहले से ही मौजूद है और स्थानीय लोग अभी भी इसे सामान्य रूप से लागू करते हैं। इसलिए, ग्रामीण क्षेत्रों में समझौते का एक और रूप जोड़ने की आवश्यकता नहीं है। सुनिश्चित करें कि 2024 के भूमि कानून के तहत लागू किए जा सकने वाले मामलों के साथ कोई ओवरलैप न हो।

प्रतिनिधि की इस राय के बारे में कि मानदंड में कहा गया है कि विभिन्न प्रकार की भूमि का उपयोग किया जाता है, इसलिए खाद्य सुरक्षा सुनिश्चित करने, 35 लाख हेक्टेयर चावल भूमि की स्थिरता बनाए रखने और पूरे देश का औसत वन आवरण 42% सुनिश्चित करने के लिए कौन से तंत्र और प्रतिबंध डिज़ाइन या स्थापित किए जाने चाहिए। मंत्री ने कहा कि इस मुद्दे को भूमि उपयोग नियोजन, फिर शहरी नियोजन और निर्माण नियोजन के चरण से ही सख्ती से लागू और नियंत्रित किया गया है। नियोजन करते समय, हमें यह निर्धारित करना था कि कितनी कृषि भूमि को गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए परिवर्तित किया गया, 35 लाख हेक्टेयर चावल भूमि क्षेत्र की स्थिरता और 42% वन आवरण की स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए नियोजन अवधि के दौरान कितनी आवासीय भूमि का उपयोग किया गया। यह वह चरण है जहाँ हम नियोजन करते हैं, वाणिज्यिक आवास विकास के लिए नियोजित क्षेत्र के भीतर कौन सा क्षेत्र राज्य की भूमि अधिग्रहण पद्धति के अधीन होगा और कौन सा क्षेत्र निवेशक को भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने के अधीन होगा। लेकिन यह केवल अनुमोदित नियोजन क्षेत्र के भीतर ही है।

समूह 15 के चर्चा सत्र का दृश्य। फोटो: खुओंग ट्रुंग

एक अन्य विषय-वस्तु में, नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों ने यह भी उल्लेख किया कि पायलट कार्यान्वयन अवधि 5 वर्ष है, लेकिन यदि निवेशक को अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने में कठिनाई होती है या अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने का समय लंबा हो जाता है, तो प्रतिबंध भी होने चाहिए। मंत्री डू डुक दुय ने बताया कि वर्तमान में भूमि कानून 2024 में उन मामलों को संभालने के लिए बहुत विशिष्ट नियम हैं जहाँ निवेशकों को भूमि उपयोग के अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त होता है और विस्तार के मामले में समय कैसे बढ़ाया जाए, और यदि पूरे क्षेत्र के लिए सफल समझौते के बिना विस्तार अवधि समाप्त हो जाती है, तो एक हैंडलिंग तंत्र भी है। इसलिए, मसौदा प्रस्ताव में, यह उल्लेख किया गया है कि भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के लिए समझौते का कार्यान्वयन भूमि कानून 2024 के अनुसार किया जाता है, जिसमें विस्तार के सभी मामलों को संभालना शामिल है, कई मामलों को सफलतापूर्वक लागू नहीं किया जाता है इसलिए इस प्रस्ताव में आगे कोई विनियमन नहीं है।

प्रक्रियाओं के संबंध में, मंत्री महोदय ने कहा कि यद्यपि भूमि कानून में आवास परियोजनाओं सहित सामान्य निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग अधिकारों पर सहमति हेतु प्रक्रियाएँ निर्धारित की गई हैं, फिर भी राष्ट्रीय सभा के कुछ प्रतिनिधियों ने कहा कि इस प्रकार की भूमि तक पहुँचने वाली परियोजनाओं के लिए विशिष्ट और विस्तृत नियम होने चाहिए। सरकार ने इसे स्वीकार कर लिया है और मसौदा प्रस्ताव में एक प्रावधान है कि राष्ट्रीय सभा सरकार को पायलट तंत्र को लागू करने वाली परियोजनाओं के साथ-साथ राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा भूमि से उत्पन्न होने वाली भूमि से संबंधित पायलट तंत्र को लागू करने वाली परियोजनाओं के लिए प्रक्रियाएँ निर्दिष्ट करने का अधिकार देती है।

स्रोत: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html