बाजार में सुधार के समय का अनुमान लगाते हुए, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मकानों की कीमतें आसमान छू रही हैं, तथा किफायती अपार्टमेंटों की कमी है।

बाजार में अभी भी कई कठिनाइयां हैं, नीतियों में देरी की जरूरत है, 2024 की दूसरी छमाही में सुधार होगा; हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतें लोगों की आय की तुलना में बहुत अधिक हैं; थाई गुयेन भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराए से संबंधित ऋणों की वसूली के लिए दृढ़ है ... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

रियल एस्टेट उद्योग अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, लेकिन 2024 की दूसरी छमाही में इसमें सुधार हो सकता है। (स्रोत: एसबीवी)

2024 की दूसरी छमाही में रियल एस्टेट बाजार फलेगा-फूलेगा

रियल एस्टेट उद्योग में सुधार की भविष्यवाणी करने वाले संकेतों में से एक यह है कि ऋण ब्याज दरें निचले स्तर पर आ जाएँगी, जो पूरे उद्योग के सुधार के लिए मुख्य प्रेरक शक्ति होगी। वर्तमान में, 2023 की पहली तिमाही से मोबिलाइज़ेशन ब्याज दरों को समायोजित किया गया है, लेकिन ऋण ब्याज दरों के विकास में देरी हो रही है।

2023 की दूसरी तिमाही में व्यावसायिक परिणामों पर वाईग्रुप की रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट उद्योग अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, लेकिन 2024 की दूसरी छमाही में ठीक हो सकता है।

विशेष रूप से, पूरे आवासीय रियल एस्टेट उद्योग (विनहोम्स को छोड़कर) के 2023 की दूसरी तिमाही में कर के बाद लाभ (एनपीएटी) में वृद्धि ने इसी अवधि की तुलना में लगभग -46% की नकारात्मक वृद्धि दर्ज की, हालांकि 2023 की पहली तिमाही की तुलना में पूर्ण मूल्य में वृद्धि दर्ज की गई, लेकिन पूरे उद्योग के लाभ को नीचे से उबरने के लिए बढ़ावा देने के लिए वास्तव में कोई मजबूत उत्प्रेरक नहीं रहा है।

20 उद्यमों (जो उद्योग के पूंजीकरण का 90% हिस्सा हैं) के विकास विश्लेषण पर गौर करने पर, डेटा से पता चलता है कि केवल 5 रियल एस्टेट कंपनियों ने दूसरी तिमाही में सकारात्मक वृद्धि दर्ज की।

लेकिन इसके दो मुख्य कारण हैं: मुख्य व्यवसाय से नहीं बल्कि अन्य लाभों से अचानक वृद्धि, या समान अवधि के कम लाभ के कारण उच्च वृद्धि।

उद्योग की अन्य बड़ी कंपनियों के मुनाफे में इसी अवधि की तुलना में 20% से अधिक की गिरावट दर्ज की गई, जो रियल एस्टेट बाजार की सामान्य कठिनाइयों को दर्शाती है।

2023 की पहली तिमाही की तुलना में पूरे उद्योग की इन्वेंट्री का मूल्य कम हो गया है। कड़े कानूनी गलियारे और रियल एस्टेट बाजार में ऋण प्रवाह में कमी दो मुख्य कारण हैं जिनकी वजह से व्यवसायों को परियोजनाओं को लागू करने में कठिनाई हो रही है।

मांग भी बहुत आशावादी नहीं है जब 2023 की दूसरी तिमाही में कुल अचल संपत्ति लेनदेन पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 66% कम हो गया और पिछली तिमाही की तुलना में 9% कम हो गया।

वाईग्रुप के अनुसार, "अस्तित्व" सुनिश्चित करने के लिए, रियल एस्टेट प्रबंधकों को वित्तीय उत्तोलन को सुरक्षित स्तर तक कम करके, ब्याज व्यय को कम करके और बिक्री गतिविधियों में उल्लेखनीय कमी आने पर दिवालियापन से बचकर एक रक्षात्मक रणनीति लागू करनी होगी। 2023 की दूसरी तिमाही के अंत तक, पूरे उद्योग का कुल ऋण-ब्याज अनुपात/इक्विटी 0.48 गुना तक पहुँच गया।

इस अवधि के दौरान कुल ब्याज व्यय 2,030 अरब वियतनामी डोंग तक पहुँच गया, जो पहली तिमाही की तुलना में मामूली वृद्धि दर्शाता है कि ऋण ब्याज दर अभी भी काफी ऊँची है और इसमें कमी आने के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं। उद्योग में व्यवसायों की ऋण शोधन क्षमता, जिसे EBIT/ब्याज अनुपात द्वारा मापा जाता है, 2023 की पहली तिमाही की तुलना में कम हुई है।

इसके अलावा, कानूनी गलियारे को हटाने से रियल एस्टेट आपूर्ति को फिर से खोलने में मदद मिलती है। सामाजिक आवास खंड आवासीय रियल एस्टेट उद्योग के लिए उत्प्रेरक साबित हो सकता है, जब इस खंड को सरकार की कई सहायक नीतियों का लाभ मिले।

वाईग्रुप ने आकलन किया, "इसके अनुसार, सामान्य रूप से रियल एस्टेट बाजार और विशेष रूप से आवासीय रियल एस्टेट उद्योग की रिकवरी 2024 की दूसरी छमाही के आसपास कम हो जाएगी, जब समर्थन नीतियां लागू होने लगेंगी।"

हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना के लिए निवेश नीति को मंजूरी

लैंग सोन प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष लुओंग ट्रोंग क्विन ने निर्णय संख्या 1282/QD-UBND जारी किया है, जिसमें चुनिंदा निवेशकों को बोली के माध्यम से हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना, हू लुंग जिले की निवेश नीति को मंजूरी दी गई है।

निर्णय के अनुसार, हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना के दायरे में निम्नलिखित शामिल हैं: उत्तर और उत्तर-पूर्व में प्रांतीय सड़क डीटी.242 और हनोई-लैंग सोन एक्सप्रेसवे की ओर जाने वाली सड़क की सीमा है; दक्षिण में हनोई-लैंग सोन एक्सप्रेसवे की सीमा है; पूर्व में हो सोन कम्यून की वर्तमान आवासीय भूमि और हो सोन कम्यून की पीपुल्स कमेटी की सीमा है; पश्चिम और दक्षिण-पश्चिम में थुओंग नदी की सीमा है।

निवेश परियोजना का उद्देश्य स्वीकृत योजना के अनुसार कार्यों के साथ एक समकालिक और आधुनिक तकनीकी अवसंरचना प्रणाली वाला आवासीय क्षेत्र बनाना है। मौजूदा भूमि निधि का पूर्ण उपयोग करना, आवासीय भूमि और आवास की माँग वाले सभी विषयों की आवश्यकताओं को पूरा करना, और विशेष रूप से हुलुंग जिले और सामान्य रूप से लांग सोन प्रांत के आवास विकास कार्यक्रम में सक्रिय रूप से योगदान देना।

हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना की कुल निवेश पूंजी (मुआवजा, सहायता और पुनर्वास लागत को छोड़कर) 1,379 बिलियन VND है और इसका कुल भूमि क्षेत्रफल 400,000 वर्ग मीटर (40 हेक्टेयर) है। परियोजना के पैमाने में निम्नलिखित मदें शामिल हैं: 4,656 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले ऊँचे आवास, 111,392 वर्ग मीटर (1,102 भूखंड) क्षेत्रफल वाले कम ऊँचाई वाले टाउनहाउस, 20,510.7 वर्ग मीटर (131 भूखंड) क्षेत्रफल वाले कम ऊँचाई वाले विला, 8,216 वर्ग मीटर (84 भूखंड) क्षेत्रफल वाले पुनर्वास आवास और तकनीकी अवसंरचना, वाणिज्यिक सेवा केंद्र जैसे अन्य कार्य... जनसंख्या 7,000 लोग हैं।

परियोजना की परिचालन अवधि निवेशक को भूमि आवंटित करने या भूमि पट्टे पर देने के निर्णय की तिथि से 50 वर्ष है, जिसमें परियोजना कार्यान्वयन की प्रगति 48 महीने से अधिक नहीं होती है।

थाई गुयेन: भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से संबंधित ऋणों की वसूली दृढ़तापूर्वक करें

थाई गुयेन प्रांत की जन समिति के अध्यक्ष ने विभागों, शाखाओं, क्षेत्रों के प्रमुखों और जिलों और शहरों की जन समितियों के अध्यक्षों से अनुरोध किया है कि वे प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से संबंधित ऋणों के संग्रह को प्रोत्साहित करने के लिए समाधानों को समकालिक रूप से लागू करने के लिए कई कार्यों को तत्काल और दृढ़ता से पूरा करें, और राज्य बजट एकत्र करने के कार्य में उच्चतम परिणाम प्राप्त करने का प्रयास करें।

2023 में, थाई न्गुयेन प्रांत की पीपुल्स काउंसिल ने 20,000 अरब VND का राज्य बजट इकट्ठा करने का काम सौंपा, जिसमें से भूमि उपयोग शुल्क 4,800 अरब VND और भूमि किराया 700 अरब VND था। 31 जुलाई तक, थाई न्गुयेन प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क केवल 734,778 अरब VND था, जो प्रांत के निर्धारित अनुमान का 15.3% था, और भूमि किराया 296,086 अरब VND था, जो प्रांत के निर्धारित अनुमान का 42.3% था।

कर प्राधिकरण की घोषणा के अनुसार, 14 आवासीय और शहरी क्षेत्र परियोजनाओं पर बकाया भूमि उपयोग शुल्क की राशि 681,240 बिलियन VND है, तथा बकाया भूमि किराया शुल्क की राशि 94,865 बिलियन VND है।

थाई न्गुयेन प्रांत में परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क कम होने के कुछ कारणों में पिछले एक साल में सुस्त रियल एस्टेट बाज़ार को माना जा रहा है, जिसके कारण लेन-देन की दरें कम हैं; कई व्यवसाय ऋण और जुटाई गई पूँजी पर निर्भर हैं, जबकि ऋण की ब्याज दरें ऊँची बनी हुई हैं और पूँजी प्राप्त करना मुश्किल है। इसके अलावा, कई करदाताओं ने कर कानूनों का ठीक से पालन नहीं किया है।

थाई गुयेन प्रांतीय कर विभाग की योजना के अनुसार, सितंबर 2023 के अंत तक, भूमि उपयोग ऋण वाली परियोजनाओं को राज्य बजट के प्रति अपने दायित्वों को पूरा करना होगा।

18 अगस्त के दस्तावेज़ संख्या 4151/UBND-KT में, थाई गुयेन प्रांत की पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष ने प्रांतीय कर विभाग को निम्नलिखित कार्य सौंपे: विनियमों के अनुसार प्रत्येक कर ऋण मामले के लिए उपयुक्त ऋण वसूली उपायों को लागू करना; विशेष रूप से राज्य बजट में कर ऋण वसूलने के लिए बड़े कर ऋण, विलंब और लंबे समय तक ऋण वसूली वाले करदाताओं के लिए कर प्रशासन कानून और मार्गदर्शक दस्तावेजों के प्रावधानों के अनुसार सूचना का आग्रह, प्रवर्तन और प्रचार करने के उपायों को तुरंत लागू करने पर ध्यान केंद्रित करना।

संबद्ध इकाइयों को निर्देश देना कि वे प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से संबंधित ऋणों से निपटने की प्रगति का बारीकी से निरीक्षण और निगरानी करें; प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से संबंधित ऋणों से निपटने की स्थिति का आकलन करने के लिए समय-समय पर मासिक रिपोर्ट करें, कार्यान्वयन प्रक्रिया में उत्पन्न होने वाली कठिनाइयों और समस्याओं का सारांश दें, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को नियमों के अनुसार विचार करने और निर्देश देने के लिए रिपोर्ट करें और सलाह दें।

ज़िलों और शहरों की जन समितियाँ: प्रांतीय कर विभाग के साथ समन्वय स्थापित करते हुए, क्षेत्र में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया बकाया रखने वाले उद्यमों के साथ सीधे संपर्क स्थापित करें और उनसे राज्य के बजट का समय पर भुगतान करने का आग्रह करें। क्षेत्रीय कर विभाग के साथ घनिष्ठ समन्वय स्थापित करने हेतु, भूमि संबंधी ऋणों के लिए आग्रह और उनके पूर्ण निपटान पर ध्यान केंद्रित करने हेतु, कार्यक्रम विकसित करें और विभागों, कार्यालयों और संबद्ध इकाइयों को विशिष्ट कार्य सौंपें।

थाई गुयेन प्रांत की पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष के अनुसार: यदि नीलामी विजेता नीलामी परिणाम को मान्यता देने के निर्णय की तारीख से 120 दिनों के भीतर भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के लिए पर्याप्त धनराशि का भुगतान नहीं करता है या भुगतान नहीं करता है, तो सक्षम स्तर पर पीपुल्स कमेटी सरकार के 3 अप्रैल, 2023 के डिक्री संख्या 10/2023/एनडी-सीपी के खंड 2, अनुच्छेद 3 के प्रावधानों के अनुसार भूमि उपयोग अधिकार नीलामी परिणाम को मान्यता देने के निर्णय को रद्द कर देगी।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतें आय की तुलना में 18-32 गुना अधिक हैं।

सैविल्स ने हाल ही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में लोगों की मकान खरीदने की क्षमता से संबंधित आंकड़े जारी किए हैं।

विशेष रूप से, इस इकाई ने शहरी भूमि संस्थान (ULI) की एशिया प्रशांत क्षेत्र में आवास सामर्थ्य सूचकांक 2023 पर रिपोर्ट का हवाला दिया, जिसमें दिखाया गया है कि हो ची मिन्ह सिटी और हनोई इस क्षेत्र में औसत आवास मूल्य वाले दो शहर हैं। हालाँकि, लोगों की आय की तुलना में यह अंतर काफी बड़ा है।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में, औसत मकान की कीमत 296,000 USD (7 बिलियन VND से अधिक) है, जबकि एक परिवार की औसत आय 9,120 USD/वर्ष (लगभग 220 मिलियन VND) है।

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

लोगों के लिए आवास की सामर्थ्य सुनिश्चित करने में राज्य समर्थन नीतियाँ महत्वपूर्ण हैं। (स्रोत: स्क्रीनशॉट/डीटी)

रिपोर्ट की गणना के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतों और आय के बीच का अंतर 32.5 गुना है। यह क्षेत्र में शेन्ज़ेन (35 गुना) के बाद दूसरा सबसे बड़ा अंतर है, यहाँ तक कि बीजिंग (29.3 गुना), शंघाई (24.1 गुना) और हांगकांग-चीन (26.5 गुना) से भी ज़्यादा है।

इस बीच, हनोई में यह सूचकांक 18.3 गुना है, जहां औसत वार्षिक घरेलू आय 9,967 USD (लगभग 240 मिलियन VND) है; जो सियोल (17.3 गुना), टोक्यो (16.1 गुना) और सिंगापुर वाणिज्यिक आवास (13.7 गुना) से अधिक है।

किराये के आवास बाज़ार में, हो ची मिन्ह सिटी में प्रति अपार्टमेंट औसत मासिक किराया 592 अमेरिकी डॉलर है, जो 14 मिलियन वियतनामी डोंग से भी ज़्यादा है। यह बाज़ार मुख्य रूप से उच्च आय वाले युवा कामगारों या वियतनाम में काम करने वाले विदेशियों के लिए उपयुक्त है।

हो ची मिन्ह सिटी में लोगों की आवास सामर्थ्य का विश्लेषण करते हुए, उप निदेशक, अनुसंधान प्रमुख और एस22एम सविल्स हो ची मिन्ह सिटी सुश्री गियांग हुइन्ह ने कहा कि अधिकांश लोग केवल किफायती आवास और कम लागत वाले अपार्टमेंट ही खरीद सकते हैं।

सुश्री गियांग के अनुसार, 2-4 अरब वियतनामी डोंग (VND) वाले किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति वर्तमान में कम है। पहले, इस उत्पाद श्रृंखला का बाज़ार में लगभग 60% हिस्सा था; 2023 में, यह केवल लगभग 25% ही रह जाएगा। इससे लोगों के घर खरीदने के अवसर प्रभावित होते हैं।

सुश्री गियांग का मानना है कि राज्य की सहायता नीति लोगों की आवास के लिए भुगतान करने की क्षमता स्थापित करने में महत्वपूर्ण है। कई अलग-अलग देशों के व्यावहारिक अनुभवों ने सामाजिक-आर्थिक विकास पर आवास समाधानों के सकारात्मक प्रभावों को दर्शाया है।

सुश्री हुइन्ह ने कहा, "सरकार द्वारा सट्टा खरीद को सीमित करने तथा कम लागत वाले आवास विकास के लिए भूमि निधि बढ़ाने के लिए करों पर विचार करना, एक स्थिर और टिकाऊ आवास बाजार को बढ़ावा देने के लिए उसकी प्रतिबद्धता को दर्शाता है, जिससे घर खरीदने वालों को लाभ होगा।"

इसके साथ ही, उन्होंने कहा कि सामाजिक आवास का विकास एक प्राथमिकता वाला मुद्दा है, क्योंकि इससे निम्न आय वर्ग के लोगों की आवास संबंधी समस्याओं का समाधान करने में मदद मिलती है, सामाजिक-अर्थव्यवस्था को प्रोत्साहन मिलता है, जनसंख्या फैलाव में तेजी आती है, शहरी क्षेत्रों का उपनगरीय क्षेत्रों तक विस्तार होता है, तथा शहरी नियोजन में स्थिरता बढ़ती है।

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