बाजार में सुधार की भविष्यवाणी करते हुए, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में घरों की कीमतें आसमान छू रही हैं, और किफायती अपार्टमेंट दुर्लभ हैं।

बाजार को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, नीतियों में सुधार के लिए समय लगेगा और 2024 की दूसरी छमाही में इसमें तेजी आएगी; हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मकानों की कीमतें लोगों की आय के मुकाबले बहुत अधिक हैं; थाई गुयेन भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टे शुल्क से संबंधित ऋणों की आक्रामक रूप से वसूली कर रहे हैं… ये रियल एस्टेट की नवीनतम खबरें हैं।

रियल एस्टेट सेक्टर को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, लेकिन 2024 की दूसरी छमाही में इसमें सुधार हो सकता है। (स्रोत: स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम)

2024 की दूसरी छमाही में रियल एस्टेट बाजार में तेजी आएगी।

रियल एस्टेट सेक्टर में सुधार का संकेत देने वाले संकेतकों में से एक यह है कि कम ब्याज दरें पूरे उद्योग के पुनरुद्धार का मुख्य प्रेरक बल होंगी। जबकि जमा ब्याज दरों में 2023 की पहली तिमाही से समायोजन किया गया है, उधार ब्याज दरों में बदलाव में समय लगता है।

WiGroup की 2023 की दूसरी तिमाही के कारोबारी नतीजों पर आधारित रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट उद्योग अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, लेकिन 2024 की दूसरी छमाही में इसमें सुधार हो सकता है।

विशेष रूप से, वर्ष 2023 की दूसरी तिमाही में संपूर्ण आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र (विनहोम्स को छोड़कर) के कर-पश्चात लाभ (एनपीएटी) में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग -46% की नकारात्मक वृद्धि दर्ज की गई। यद्यपि 2023 की पहली तिमाही की तुलना में कुल मूल्य में वृद्धि हुई है, लेकिन इस क्षेत्र के समग्र लाभ को निम्नतम स्तर से उबरने में सहायक कोई ठोस कारक नहीं रहा है।

20 कंपनियों (जो उद्योग के कुल बाजार पूंजीकरण का 90% प्रतिनिधित्व करती हैं) की वृद्धि का गहन विश्लेषण करने पर पता चलता है कि दूसरी तिमाही में केवल 5 रियल एस्टेट कंपनियों ने सकारात्मक वृद्धि दर्ज की।

हालांकि, इसके दो मुख्य कारण हैं: या तो मुख्य व्यवसाय से संबंधित नहीं होने वाले अन्य स्रोतों से मुनाफे में अचानक वृद्धि, या उसी अवधि में कम लाभ मार्जिन के कारण उच्च वृद्धि।

इस उद्योग की अन्य बड़ी कंपनियों ने भी साल-दर-साल मुनाफे में 20% से अधिक की गिरावट दर्ज की, जो रियल एस्टेट बाजार में समग्र कठिनाइयों को दर्शाती है।

पूरे उद्योग में इन्वेंट्री मूल्य में 2023 की पहली तिमाही की तुलना में गिरावट आई है। सख्त कानूनी ढांचे और रियल एस्टेट बाजार में सीमित ऋण प्रवाह, दो मुख्य कारण हैं जिनकी वजह से व्यवसायों को परियोजनाओं को लागू करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

मांग के मोर्चे पर भी दृष्टिकोण बहुत आशाजनक नहीं है, क्योंकि 2023 की दूसरी तिमाही में कुल रियल एस्टेट लेनदेन पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 66% और पिछली तिमाही की तुलना में 9% कम हो गया है।

WiGroup के अनुसार, "अस्तित्व" सुनिश्चित करने के लिए, रियल एस्टेट प्रबंधकों को वित्तीय उत्तोलन को सुरक्षित स्तर तक कम करके, ब्याज खर्चों में कटौती करके और बिक्री में भारी मंदी के दौरान दिवालियापन से बचकर एक रक्षात्मक रणनीति लागू करनी होगी। 2023 की दूसरी तिमाही के अंत तक, पूरे उद्योग का कुल ऋण-इक्विटी अनुपात 0.48 गुना तक पहुंच गया था।

इस अवधि के लिए कुल ब्याज व्यय 2,030 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो पहली तिमाही की तुलना में मामूली वृद्धि दर्शाता है। इससे पता चलता है कि ऋण ब्याज दरें काफी ऊंची बनी हुई हैं और इनमें कमी आने के कोई संकेत नहीं हैं। ईबीआईटी/ब्याज व्यय अनुपात द्वारा मापी गई इस उद्योग की कंपनियों की सॉल्वेंसी, 2023 की पहली तिमाही की तुलना में कम हो गई है।

रियल एस्टेट सेक्टर में सुधार का संकेत देने वाले संकेतकों में से एक यह है कि कम ब्याज दरें पूरे उद्योग के पुनरुद्धार का मुख्य प्रेरक बल होंगी। हालांकि जमा ब्याज दरों में 2023 की पहली तिमाही से समायोजन किया गया है, लेकिन ऋण ब्याज दरों में बदलाव का समय अंतराल होता है।

इसके अलावा, कानूनी बाधाओं को दूर करने से अचल संपत्ति की आपूर्ति को पुनर्जीवित करने में मदद मिलती है। सामाजिक आवास क्षेत्र आवासीय अचल संपत्ति उद्योग के लिए उत्प्रेरक साबित हो सकता है, क्योंकि इस क्षेत्र को कई सहायक सरकारी नीतियों का लाभ मिलता है।

"तदनुसार, रियल एस्टेट बाजार में सामान्य रूप से और विशेष रूप से आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र में सुधार 2024 की दूसरी छमाही के आसपास होगा, जब सहायक नीतियां प्रभावी होने लगेंगी," वाईग्रुप ने आकलन किया।

हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना के लिए निवेश नीति की मंजूरी।

लैंग सोन प्रांत की पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष, लुओंग ट्रोंग क्विन्ह ने हाल ही में निर्णय संख्या 1282/क्यूडी-यूबीएनडी जारी किया है, जिसमें हुउ लुंग जिले में हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना के लिए निवेश नीति को मंजूरी दी गई है, जिसके तहत एक निवेशक का चयन बोली प्रक्रिया के माध्यम से किया जाएगा।

निर्णय के अनुसार, हो सोन 3 आवासीय क्षेत्र परियोजना के दायरे में निम्नलिखित क्षेत्र शामिल हैं: उत्तर और उत्तरपूर्व में प्रांतीय सड़क डीटी.242 और हनोई-लैंग सोन एक्सप्रेसवे की पहुंच सड़क; दक्षिण में हनोई-लैंग सोन एक्सप्रेसवे; पूर्व में हो सोन कम्यून और हो सोन कम्यून की पीपुल्स कमेटी में मौजूदा आवासीय भूमि; और पश्चिम और दक्षिणपश्चिम में थुओंग नदी।

इस परियोजना का उद्देश्य स्वीकृत योजना के अनुरूप एक समन्वित और आधुनिक तकनीकी अवसंरचना प्रणाली से युक्त आवासीय क्षेत्र का निर्माण करना है। यह परियोजना मौजूदा भूमि संसाधनों का पूर्ण उपयोग करेगी, भूमि और आवास की आवश्यकता वाले सभी लोगों की जरूरतों को पूरा करेगी और विशेष रूप से हुउ लुंग जिले और सामान्य रूप से लैंग सोन प्रांत के आवास विकास कार्यक्रम में सकारात्मक योगदान देगी।

हो सोन 3 आवासीय परियोजना की कुल निवेश पूंजी (मुआवजा, सहायता और पुनर्वास लागत को छोड़कर) 1,379 बिलियन वीएनडी है, जिसका कुल भूमि क्षेत्र 400,000 वर्ग मीटर (40 हेक्टेयर) है। इस परियोजना में निम्नलिखित घटक शामिल हैं: 4,656 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले ऊंचे मकान, 1,102 भूखंडों वाले 111,392 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले सीढ़ीदार मकान, 131 भूखंडों वाले 20,510.7 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले विला, 84 भूखंडों वाले 8,216 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले पुनर्वास आवास, और अन्य सुविधाएं जैसे तकनीकी अवसंरचना, वाणिज्यिक और सेवा केंद्र आदि। अनुमानित जनसंख्या 7,000 लोग है।

इस परियोजना की परिचालन अवधि निवेशक को भूमि आवंटन या भूमि पट्टा दिए जाने की तारीख से 50 वर्ष है, और परियोजना कार्यान्वयन की समयावधि 48 महीने से अधिक नहीं होगी।

थाई गुयेन: भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से संबंधित ऋणों की आक्रामक रूप से वसूली करना।

थाई गुयेन प्रांत की जन समिति के अध्यक्ष ने विभागों, एजेंसियों के प्रमुखों और जिलों और शहरों की जन समितियों के अध्यक्षों से प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से संबंधित ऋणों की वसूली को बढ़ावा देने के लिए समाधानों के व्यापक कार्यान्वयन को जारी रखने हेतु कई कार्यों को तत्काल और निर्णायक रूप से लागू करने का अनुरोध किया है, ताकि राज्य के बजट राजस्व संग्रह में सर्वोत्तम संभव परिणाम प्राप्त करने का प्रयास किया जा सके।

2023 में, थाई न्गुयेन प्रांतीय जन परिषद ने राज्य बजट राजस्व में 20,000 अरब वियतनामी डॉलर (VND) जुटाने का लक्ष्य रखा था, जिसमें भूमि उपयोग शुल्क से 4,800 अरब वियतनामी डॉलर और भूमि पट्टा शुल्क से 700 अरब वियतनामी डॉलर शामिल थे। 31 जुलाई तक, थाई न्गुयेन प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क से राजस्व केवल 734.778 अरब वियतनामी डॉलर तक ही पहुंचा था, जो प्रांतीय लक्ष्य का 15.3% था, जबकि भूमि पट्टा शुल्क से राजस्व 296.086 अरब वियतनामी डॉलर तक पहुंच गया था, जो प्रांतीय लक्ष्य का 42.3% था।

कर अधिकारियों की घोषणा के अनुसार, 14 आवासीय और शहरी विकास परियोजनाओं में बकाया भूमि उपयोग शुल्क 681.240 बिलियन वीएनडी और बकाया भूमि पट्टा शुल्क 94.865 बिलियन वीएनडी है।

थाई न्गुयेन प्रांत में परियोजनाओं से भूमि उपयोग शुल्क की कम वसूली के कई कारण बताए गए हैं, जिनमें पिछले वर्ष रियल एस्टेट बाजार की सुस्ती और इसके परिणामस्वरूप कम लेनदेन दरें शामिल हैं; कई व्यवसाय ऋण और जुटाई गई पूंजी पर निर्भर हैं, जबकि ऋण पर ब्याज दरें ऊंची बनी हुई हैं और पूंजी तक पहुंच मुश्किल है। इसके अलावा, कुछ करदाताओं ने कर कानूनों और विनियमों का ठीक से पालन नहीं किया है।

थाई गुयेन प्रांतीय कर विभाग की योजना के अनुसार, सितंबर 2023 के अंत तक, बकाया भूमि उपयोग शुल्क वाली परियोजनाओं को राज्य के बजट के प्रति अपने दायित्वों को पूरा करना होगा।

दिनांक 18 अगस्त के दस्तावेज़ संख्या 4151/UBND-KT में, थाई गुयेन प्रांत की जन समिति के अध्यक्ष ने प्रांतीय कर विभाग को निर्देश दिया कि: प्रत्येक कर बकाया मामले के लिए नियमों के अनुसार उचित ऋण वसूली उपाय लागू करें; विशेष रूप से कर प्रशासन कानून और उसके कार्यान्वयन दिशानिर्देशों में निर्धारित उपायों को तुरंत लागू करने पर ध्यान केंद्रित करें, ताकि बड़े, लगातार और लंबे समय से लंबित कर ऋणों वाले करदाताओं से बकाया कर राशि को राज्य के बजट में वापस प्राप्त किया जा सके।

अधीनस्थ इकाइयों को प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से संबंधित ऋणों के निपटान की प्रगति का बारीकी से निरीक्षण और निगरानी करने का निर्देश देना; प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से संबंधित ऋणों के निपटान की स्थिति के आकलन पर मासिक रूप से आवधिक रिपोर्ट प्रस्तुत करना, कार्यान्वयन के दौरान उत्पन्न कठिनाइयों और बाधाओं का सारांश देना, और नियमों के अनुसार विचार और मार्गदर्शन के लिए प्रांतीय जन समिति को रिपोर्ट और सलाह देना।

ज़िलों और शहरों की जन समितियाँ: प्रांतीय कर विभाग के साथ समन्वय स्थापित करते हुए अपने क्षेत्रों में भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क बकाया रखने वाले व्यवसायों से सीधे संपर्क करें और उन्हें राज्य बजट में भुगतान करने के लिए प्रेरित करें। कार्यक्रम विकसित करें और अपने अधिकार क्षेत्र के अंतर्गत आने वाले विभागों और इकाइयों को विशिष्ट कार्य सौंपें ताकि वे क्षेत्रीय कर उप-विभाग के साथ मिलकर भूमि संबंधी बकाया ऋणों के निपटान पर ज़ोर दे सकें और उनका समाधान कर सकें।

थाई गुयेन प्रांत की जन समिति के अध्यक्ष के अनुसार: यदि विजेता बोलीदाता, विजेता बोली के परिणामों को मान्यता देने वाले निर्णय की तिथि से 120 दिनों के भीतर भूमि उपयोग अधिकारों के लिए विजेता बोली की राशि का भुगतान करने में विफल रहता है या अपर्याप्त भुगतान करता है, तो सक्षम जन समिति, 3 अप्रैल, 2023 के सरकारी अध्यादेश संख्या 10/2023/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 3 के खंड 2 के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकारों के लिए विजेता बोली के परिणामों को मान्यता देने वाले निर्णय को रद्द कर देगी।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतें आय से 18-32 गुना अधिक हैं।

सैविल्स ने हाल ही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में लोगों के लिए आवास की वहनीयता से संबंधित आंकड़े जारी किए हैं।

इस रिपोर्ट में, संस्था ने अर्बन लैंड इंस्टीट्यूट (यूएलआई) द्वारा जारी 2023 एशिया पैसिफिक हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स का हवाला दिया है, जो दर्शाता है कि हो ची मिन्ह सिटी और हनोई इस क्षेत्र में औसत आवास कीमतों वाले दो शहर हैं। हालांकि, इन कीमतों और लोगों की आय के बीच काफी अंतर है।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में, औसत घर की कीमत 296,000 डॉलर (7 बिलियन वीएनडी से अधिक) है, जबकि औसत घरेलू आय प्रति वर्ष 9,120 डॉलर (लगभग 220 मिलियन वीएनडी) है।

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

लोगों के लिए आवास को वहनीय बनाने में सरकारी सहायता नीतियां महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं। (स्रोत: स्क्रीनशॉट/डीटी)

रिपोर्ट के निर्माताओं के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में आय और मकान की कीमत के बीच का अंतर वर्तमान में 32.5 गुना है। यह शेन्ज़ेन (35 गुना) के बाद इस क्षेत्र में दूसरा सबसे अधिक है, और बीजिंग (29.3 गुना), शंघाई (24.1 गुना) और हांगकांग (26.5 गुना) से भी अधिक है।

वहीं, हनोई में यह सूचकांक 18.3 गुना है, जहां औसत वार्षिक घरेलू आय 9,967 अमेरिकी डॉलर (लगभग 240 मिलियन वियतनामी डॉलर) है; यह सियोल (17.3 गुना), टोक्यो (16.1 गुना) और सिंगापुर के वाणिज्यिक आवास (13.7 गुना) से अधिक है।

किराये के आवास बाजार में, हो ची मिन्ह सिटी में प्रति अपार्टमेंट का औसत मासिक किराया 592 डॉलर है, जो लगभग 14 मिलियन वियतनामी डॉलर से अधिक है। यह बाजार मुख्य रूप से युवा, उच्च आय वाले कामगारों या वियतनाम में काम करने वाले विदेशियों के लिए उपयुक्त है।

हो ची मिन्ह सिटी में लोगों की आवास वहनीयता का विश्लेषण करते हुए, एस22एम सैविल्स हो ची मिन्ह सिटी की उप निदेशक और अनुसंधान एवं विकास प्रमुख सुश्री जियांग हुन्ह ने कहा कि अधिकांश लोग केवल किफायती आवास श्रेणी, या बजट अपार्टमेंट ही वहन कर सकते हैं।

सुश्री जियांग के अनुसार, 2 से 4 अरब वीएनडी की कीमत वाले किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति वर्तमान में कम है। पहले, इस श्रेणी के अपार्टमेंट बाजार की कुल आपूर्ति का लगभग 60% हिस्सा थे; 2023 में, यह घटकर लगभग 25% रह गए। इससे लोगों के घर खरीदने के अवसरों पर असर पड़ता है।

सुश्री जियांग ने तर्क दिया कि लोगों के लिए आवास को वहनीय बनाने में सरकारी सहायता नीतियां महत्वपूर्ण हैं। विभिन्न देशों के व्यावहारिक अनुभव ने सामाजिक-आर्थिक विकास पर आवास समाधानों के सकारात्मक प्रभाव को दर्शाया है।

सुश्री हुन्ह ने कहा, "सरकार द्वारा सट्टेबाजी से होने वाली खरीद पर अंकुश लगाने और किफायती आवास विकास के लिए भूमि की उपलब्धता बढ़ाने हेतु करों पर विचार करना, एक स्थिर और टिकाऊ आवास बाजार को बढ़ावा देने के प्रति उसकी प्रतिबद्धता को दर्शाता है, जिससे घर खरीदारों को लाभ होगा।"

इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि सामाजिक आवास का विकास एक प्राथमिकता है क्योंकि यह कम आय वाले लोगों के लिए आवास समस्याओं को हल करने में मदद करता है, कुछ हद तक सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देता है, जनसंख्या के विकेंद्रीकरण को गति देता है, शहरी क्षेत्रों को उपनगरों तक विस्तारित करता है और शहरी नियोजन में स्थिरता बढ़ाता है।

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