गमूडा लैंड पर जानबूझकर अपनी प्रतिबद्धताओं को पूरा न करने का आरोप लगाया गया।

कानूनी दस्तावेज उपलब्ध कराने में असमर्थ, गमूडा लैंड सेलाडॉन सिटी परियोजना को सौंपने में धीमी है, कई ग्राहक अनुबंध समाप्त करना चाहते हैं और मुआवजे की मांग कर रहे हैं।

हाल ही में, कई ग्राहकों ने अपार्टमेंट बिल्डिंग ए5 में मकान खरीदे हैं, जो टैन थांग स्पोर्ट्स कॉम्प्लेक्स और आवासीय क्षेत्र परियोजना का हिस्सा है (व्यावसायिक नाम सेलाडॉन सिटी है, जो भूमि प्लॉट संख्या 39, मानचित्र पत्र संख्या 40, सोन क्य वार्ड, टैन फु जिला, हो ची मिन्ह सिटी में स्थित है) ने न्हा बाओ और कांग लुआन समाचार पत्र को बताया है कि निवेशक, गमुडा लैंड ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (गमुडा लैंड), ने बिक्री अनुबंध की शर्तों को पूरा नहीं किया और ग्राहकों के सवालों के जवाब देने के लिए पर्याप्त कानूनी दस्तावेज उपलब्ध नहीं कराए।

डायमंड अनल्टा उपखंड में अपार्टमेंट खरीदने वाले कुछ ग्राहकों के अनुसार, उन्हें निवेशक द्वारा 2019 के मध्य से 2020 के अंत तक के लिए बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर किए गए थे। अनुबंध में बताई गई घर हैंडओवर की समय सीमा 2022 की दूसरी तिमाही में है, साथ ही 90 दिनों की देरी की अनुमति है, फिर 2022 की चौथी तिमाही की शुरुआत तक, गमुडा लैंड ग्राहक को घर सौंपने के लिए जिम्मेदार है।

टैन थांग स्पोर्ट्स कॉम्प्लेक्स और आवासीय क्षेत्र परियोजना - सेलाडॉन सिटी

हालाँकि, ऊपर बताए गए समय तक, गमुडा लैंड ने अभी तक परियोजना पूरी नहीं की थी। जनवरी 2023 तक कुछ ग्राहकों को गमुडा लैंड से एक नोटिस प्राप्त नहीं हुआ, जिसमें घर सौंपने की प्रक्रिया को आगे बढ़ाने के लिए अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने का अनुरोध किया गया था। इस प्रकार, यह निवेशक घर सौंपने में लगभग 4 महीने की देरी कर चुका था और इस बिंदु से, बिक्री अनुबंध की शर्तों को लेकर ग्राहकों और निवेशक के बीच और भी विवाद उत्पन्न हो गए।

विशेष रूप से, गामुडा लैंड द्वारा ग्राहकों के साथ हस्ताक्षरित बिक्री अनुबंध के अनुसार, "देर से हस्तांतरण के लिए दंड" पर अनुच्छेद 11.7a में यह भी निर्धारित किया गया है कि यदि क्रेता ने निर्धारित भुगतान दायित्व पूरा कर लिया है, लेकिन विक्रेता क्रेता को अपार्टमेंट नहीं सौंपता है, तो विक्रेता को विलंबित हस्तांतरण के प्रत्येक दिन के लिए क्रेता से विक्रेता द्वारा वास्तव में प्राप्त क्रय मूल्य भुगतान के कुल मूल्य पर 18%/वर्ष की दर से ब्याज का भुगतान करना होगा, जिसकी गणना अनुमत विलंबित हस्तांतरण अवधि की अंतिम तिथि से लेकर हस्तांतरण सूचना की तिथि तक की जाएगी, जब अपार्टमेंट निर्धारित रूप से हस्तांतरण के लिए पात्र होगा।

इसके अलावा, अनुबंध के अनुच्छेद 11.7b के अनुसार, यदि विक्रेता अनुमत विलंबित हस्तांतरण अवधि की समाप्ति तिथि से अपार्टमेंट नहीं सौंपता है, तो दोनों पक्ष किसी अन्य हस्तांतरण तिथि पर सहमत हो सकते हैं, और विक्रेता इस अवधि के दौरान विलंबित हस्तांतरण ब्याज वहन करता रहेगा। या दूसरा विकल्प यह है कि खरीदार एकतरफा अनुबंध समाप्त कर सकता है और अनुबंध का अनुच्छेद 18.4 लागू होगा।

डायमंड अलनाटा क्षेत्र में इमारतें - अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स A5.

इस बिक्री अनुबंध के अनुच्छेद 18.4 में यह भी निर्धारित किया गया है कि गमूडा लैंड को ग्राहक से प्राप्त धनराशि (ब्याज के बिना) वापस करनी होगी, प्राप्त कुल राशि पर गणना की गई देरी से डिलीवरी ब्याज का भुगतान करना होगा, जिसकी गणना अनुमत देरी से डिलीवरी अवधि की समाप्ति के समय से अनुबंध समाप्ति नोटिस की प्रभावी तिथि तक की जाएगी।

इसके अतिरिक्त, गमूडा लैंड को अनुबंध के उल्लंघन के लिए खरीद मूल्य के 30% के बराबर जुर्माना भी देना होगा और विक्रेता द्वारा अनुबंध के उल्लंघन के कारण क्रेता को हुए किसी भी वास्तविक नुकसान की भरपाई भी करनी होगी।

उपरोक्त स्पष्ट शर्तों के बावजूद, ग्राहकों के एक समूह ने देरी से हस्तांतरण स्वीकार नहीं किया और अनुच्छेद 11.7b के अनुसार अनुबंध समाप्त करने और अनुच्छेद 18.4 के अनुसार निवेशक की ज़िम्मेदारियाँ निभाने का अनुरोध किया। इसके अलावा, कुछ ग्राहकों ने केवल गमुडा लैंड से अनुबंध की शर्तों के अनुसार भुगतान की गई राशि पर 18%/वर्ष की दर से दंडात्मक ब्याज देने का अनुरोध किया।

गमूडा लैंड पर अवैध रूप से पूंजी जुटाने के लिए जुर्माना लगाया गया, ग्राहकों का विश्वास उठ गया और वे अनुबंध रद्द करना चाहते थे।

वैध अधिकारों का दावा करने के लिए, कार्य सत्रों में, कुछ ग्राहकों ने गमूडा लैंड से परियोजना के पूर्ण कानूनी दस्तावेज प्रदान करने का अनुरोध किया, जैसे कि हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग द्वारा जारी भविष्य के आवास को बेचने और पट्टे पर देने की पात्रता की पुष्टि करने वाले दस्तावेज, स्वीकृति के लिए पात्रता की पुष्टि करने वाले दस्तावेज, बैंक गारंटी को मंजूरी देने वाले दस्तावेज आदि।

कई संवादों के बाद भी, इन अनुरोधों और अधिकारों की माँग को पूरी तरह से पूरा नहीं किया गया है। समाधान की स्पष्ट दिशा के बिना, विषयवस्तु केवल मान्यता के स्तर पर ही रुक जाती है। इसलिए, कुछ लोगों ने अपने अधिकारों को प्राप्त करने के लिए बहुत अधिक प्रयास करने पर निराशा व्यक्त की है, जो बिक्री अनुबंध में स्पष्ट रूप से उल्लिखित थे।

अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स ए5 और ए6 में अपार्टमेंट खरीदने वाले ग्राहकों ने निवेशक के साथ कई बार बातचीत की है, लेकिन वे किसी अंतिम नतीजे पर नहीं पहुंच पाए हैं।

उदाहरण के लिए, श्री पी.डी.टी. के मामले में, एक ग्राहक जिसने 4 सितंबर, 2020 को डायमंड अलनाटा (ए5ए) के पी1 पोडियम पर एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए गमुडा लैंड के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए, उन्होंने कहा कि क्योंकि निवेशक ने हैंडओवर की समय सीमा का उल्लंघन किया और इस परियोजना में अब विश्वास नहीं किया, ग्राहक ने अनुबंध की शर्तों के अनुसार बिक्री अनुबंध को समाप्त करने का फैसला किया।

9 नवंबर, 2022 को, श्री टी. ने गमुडा लैंड को अनुबंध समाप्ति का नोटिस भेजा, जिसमें निवेशक से बिक्री अनुबंध में सहमत शर्तों को लागू करने का अनुरोध किया गया। 18 नवंबर, 2022 को, श्री टी. ने निवेशक को भुगतान अनुरोध भेजना जारी रखा, जिसमें गमुडा लैंड से पूरा भुगतान करने का अनुरोध किया गया।

शर्तों में निर्धारित ग्राहक के अधिकारों को पूरा करने के बजाय, 5 दिसंबर, 2022 को, गमुडा लैंड ने श्री टी. को विलंबित हैंडओवर के मुद्दे पर काम करने के लिए आमंत्रित किया और कहा कि वे ग्राहकों को प्रमोशन और कम सेवा शुल्क भेजेंगे। हालाँकि, श्री टी. प्रस्तावित प्रमोशन से सहमत नहीं हुए।

"वे हैंडओवर में देरी की ज़िम्मेदारी से इनकार करने के लिए इस तरह के प्रचार नहीं कर सकते। मैंने निवेशक से अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय कानूनी दस्तावेज़ों के साथ-साथ गारंटी अनुबंध की एक प्रति भी मांगी थी, लेकिन वे इसे उपलब्ध नहीं करा सके। इस परियोजना की समस्याओं और निवेशक के व्यवहार ने मुझे अब इस अपार्टमेंट को रखने के लिए प्रेरित नहीं किया है," श्री टी. परेशान थे।

अपने अधिकारों का दावा करने के कई असफल प्रयासों के बाद, अंतिम उपाय के रूप में, श्री टी. को हाल ही में अपने वैध अधिकारों का दावा करने के लिए निवेशक गमुडा लैंड के खिलाफ तान फू जिला पीपुल्स कोर्ट में एक सिविल मुकदमा दायर करना पड़ा।

कई ग्राहक गमूडा लैंड के कार्यालय परिसर में अधिकारियों के नाम एक याचिका पर हस्ताक्षर करने के लिए एकत्रित हुए, जिसमें उन्होंने उम्मीद जताई कि निवेशक हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के दंडात्मक निर्णय के अनुसार उनके घरों पर खर्च की गई राशि वापस कर देंगे। साथ ही, उन्होंने अनुरोध किया कि निवेशक अनुबंध की शर्तों का पालन करे।

यह ज्ञात है कि हालांकि टैन थांग स्पोर्ट्स कॉम्प्लेक्स और आवासीय क्षेत्र - सेलाडॉन सिटी परियोजना के अपार्टमेंट बिल्डिंग ए 5 और ए 6 में अपार्टमेंट की बिक्री और खरीद के लिए अनुबंध पर बहुत समय पहले हस्ताक्षर किए गए थे, हाल ही में 8 मई को, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने एक दस्तावेज जारी किया, जिससे गमुडा लैंड को भविष्य के आवास बेचने की अनुमति मिल गई।

इस दस्तावेज़ के अनुसार, परियोजना को अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स A5 में 160 अपार्टमेंट और अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स A6 में 1,153 अपार्टमेंट के लिए भविष्य में आवास बेचने की अनुमति है।

इस परियोजना के संबंध में, 13 अप्रैल को, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने भी उपर्युक्त ए5 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स परियोजना में "अवैध पूंजी जुटाने" के उल्लंघन के लिए गमुडा लैंड को प्रशासनिक रूप से प्रतिबंधित करने का निर्णय जारी किया। गमुडा लैंड पर 900 मिलियन वियतनामी डोंग का जुर्माना लगाया गया और अवैध रूप से जुटाई गई पूंजी वापस करने के लिए बाध्य किया गया।

क्या यह "ग्राहकों को धोखा देने" का अपराध है?

कानूनी दृष्टिकोण से मामले को देखते हुए, वकील दीप नांग बिन्ह - तिन्ह थोंग लुआट लॉ ऑफिस के प्रमुख ने कहा कि भविष्य के आवास में व्यवसाय करने के लिए, अचल संपत्ति बेचने से पहले, निवेशकों को भविष्य की अचल संपत्ति को व्यवसाय में लगाने के लिए शर्तों को पूरा करना होगा, जैसा कि रियल एस्टेट बिजनेस 2014 के कानून के अनुच्छेद 55 में निर्धारित है।

विशेष रूप से, निवेशक के पास निम्नलिखित सभी दस्तावेज होने चाहिए: भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेज, परियोजना दस्तावेज, सक्षम प्राधिकारियों द्वारा अनुमोदित निर्माण चित्र, निर्माण परमिट की आवश्यकता वाले मामलों में निर्माण परमिट, परियोजना प्रगति के अनुरूप तकनीकी बुनियादी ढांचे के निर्माण के पूरा होने की स्वीकृति पर दस्तावेज; भविष्य में निर्मित आवासीय उद्देश्यों के साथ अपार्टमेंट इमारतों या मिश्रित उपयोग वाली इमारतों के मामले में, उस इमारत की नींव के पूरा होने की स्वीकृति का रिकॉर्ड होना चाहिए।

भविष्य में आवास बेचने या पट्टे पर देने से पहले, निवेशक को प्रांतीय आवास प्रबंधन एजेंसी को लिखित रूप से सूचित करना होगा कि आवास बिक्री या पट्टे के लिए पात्र है।

"इस प्रकार, जब निर्माण परमिट नहीं होता है, भविष्य के आवास की बिक्री शुरू करने के लिए पर्याप्त परिस्थितियाँ नहीं होती हैं, तो निवेशक ने ग्राहकों के साथ एक बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं, जो कानून के विरुद्ध है। इस कृत्य पर ग्राहकों को धोखा देने के अपराध के लिए आपराधिक दायित्व के तहत मुकदमा चलाया जा सकता है यदि जाँच के बाद, जाँच एजेंसी यह सत्यापित करती है कि अपराध का गठन करने के लिए पर्याप्त तत्व मौजूद हैं।"

वकील डीप नांग बिन्ह - तिन्ह थोंग लुआट कानून कार्यालय के प्रमुख।

वकील दीप नांग बिन्ह ने विश्लेषण करते हुए कहा, "2015 के दंड संहिता के अनुच्छेद 198 के खंड 1 के प्रावधानों के अनुसार, जिसे 2017 में संशोधित और पूरक किया गया है, ग्राहकों को धोखा देने को माल खरीदने या बेचने या माल या सेवाओं को वजन, माप, गिनती, गणना करके धोखाधड़ी से खरीदने या अवैध लाभ प्राप्त करने के लिए खरीदने और बेचने में अन्य धोखाधड़ी के तरीकों का उपयोग करने के रूप में समझा जा सकता है।"

इसके विपरीत, यदि ग्राहकों को धोखा देने का कार्य 2015 दंड संहिता के प्रावधानों के अनुसार ग्राहकों को धोखा देने का अपराध नहीं बनता है, तो उल्लंघनकर्ता को डिक्री 98/2020/ND-CP के अनुच्छेद 61 के प्रावधानों के अनुसार प्रशासनिक रूप से मंजूरी दी जाएगी, जिसमें अधिकतम जुर्माना VND 20,000,000 होगा।

इसके अतिरिक्त, कृत्य करने वाले व्यक्ति को इस अनुच्छेद के खंड 4 और 5 में निर्दिष्ट उल्लंघनों के लिए 1 से 3 महीने की अवधि के लिए व्यवसाय लाइसेंस, व्यवसाय पात्रता प्रमाणपत्र, या अभ्यास प्रमाणपत्र को रद्द करने या उसके संचालन को निलंबित करने का अधिकार हो सकता है, यदि बार-बार उल्लंघन या पुनरावृत्ति होती है।

इसके अलावा, कई ग्राहकों ने इस बात पर भी चिंता व्यक्त की कि क्या ग्राहकों और गमुडा लैंड के बीच बिक्री अनुबंध अमान्य होगा क्योंकि निवेशक ने बिक्री के लिए खोलने की शर्तें पूरी नहीं होने पर अनुबंध पर हस्ताक्षर किए थे, और क्या इस अनुबंध के तहत ग्राहकों के अधिकारों की गारंटी होगी या नहीं?

इस मुद्दे के बारे में, वकील दीप नांग बिन्ह ने कहा, 2015 नागरिक संहिता के अनुच्छेद 123 से 129, अनुच्छेद 407, अनुच्छेद 408 के अनुसार। 8 मामलों में नागरिक अनुबंध अमान्य हैं: कानून के निषेधों के उल्लंघन के कारण अनुबंध अमान्य हैं, सामाजिक नैतिकता के विपरीत, जालसाजी के कारण नागरिक अनुबंध अमान्य हैं; नाबालिगों द्वारा स्थापना और प्रदर्शन के कारण अनुबंध अमान्य हैं, नागरिक कार्य क्षमता की कमी वाले व्यक्ति, अनुभूति में कठिनाई वाले व्यक्ति, व्यवहार को नियंत्रित करने वाले, सीमित नागरिक कार्य क्षमता वाले व्यक्ति; भ्रम के कारण अनुबंध अमान्य हैं; धोखे, धमकियों, जबरदस्ती के कारण अनुबंध अमान्य हैं; अनुबंध उस व्यक्ति की स्थापना के कारण अमान्य हैं जो अपने व्यवहार को देखने और नियंत्रित करने में विफल रहता है; फॉर्म पर नियमों का पालन न करने के कारण अनुबंध अमान्य हैं

इसलिए, यदि उपरोक्त शर्तों में से कोई एक पूरी होती है, तो अनुबंध शून्य हो सकता है। हालाँकि, शून्य अनुबंध दो प्रकार के होते हैं: पूर्ण शून्य अनुबंध और आंशिक शून्य अनुबंध।

"पूरी तरह से अमान्य अनुबंध की स्थिति में, पक्षकारों को मूल स्थिति बहाल करनी होगी और एक-दूसरे को वह सब कुछ वापस करना होगा जो उन्होंने प्राप्त किया है। यदि वस्तु के रूप में वापस करना संभव नहीं है, तो इसे नकद में वापस किया जाना चाहिए, सिवाय उन मामलों के जहाँ प्राप्त संपत्ति, लाभ और मुनाफ़े को कानून के प्रावधानों के अनुसार जब्त कर लिया गया हो। आंशिक रूप से अमान्य अनुबंध की स्थिति में, शेष वैध भाग का निष्पादन पक्षकारों द्वारा जारी रखा जाएगा।"

यदि इस परियोजना के अनुबंध की शर्तें इस प्रकार हैं: देरी से डिलीवरी के लिए विक्रेता को 18%/वर्ष का जुर्माना; यदि क्रेता अनुबंध में अभी भी वैध भाग की देरी से डिलीवरी के कारण अनुबंध को समाप्त करना चाहता है, तो विक्रेता को 30% क्षतिपूर्ति करनी होगी, तो पक्षों को लेनदेन को ठीक उसी तरह पूरा करना होगा जैसा कि वादा किया गया था", वकील दीप नांग बिन्ह ने विश्लेषण किया।

पाठकों की चिंताओं के जवाब में, जर्नलिस्ट्स एंड पब्लिक ओपिनियन न्यूज़पेपर ने निवेशक गमुडा लैंड को प्रश्न भी भेजे ताकि प्रस्तुत जानकारी को स्पष्ट किया जा सके और साथ ही आने वाले समय में हस्ताक्षरित अनुबंध के अनुसार निवेशक से ग्राहक लाभ के समाधान के उपायों के बारे में भी जानकारी ली जा सके। हालाँकि, कई दिनों तक जानकारी और प्रश्न भेजने के बाद भी, गमुडा लैंड के पास इन मुद्दों पर कोई जवाब नहीं है।

Gia Nguyen - Le Phong

गमुडा लैंड की वेबसाइट पर दी गई जानकारी के अनुसार, यह मलेशिया के अग्रणी बुनियादी ढाँचा विकास और निर्माण समूह, गमुडा बरहाद का रियल एस्टेट विकास प्रभाग है। शहरी और ऊँची इमारतों के विकास में 25 से अधिक वर्षों के अनुभव के साथ, गमुडा लैंड ने अब तक मलेशिया, सिंगापुर, वियतनाम और ऑस्ट्रेलिया में 12 शहरी क्षेत्रों और 9 बड़े पैमाने पर एकीकृत ऊँची इमारतों वाली परियोजनाओं का निर्माण किया है, जिनका कुल विकास मूल्य (GDV) 5.5 बिलियन अमेरिकी डॉलर से अधिक है।

2007 में वियतनामी बाजार में प्रवेश करते हुए, गमुडा लैंड वर्तमान में दो शहरी क्षेत्रों में निवेश कर रहा है: होआंग माई जिले, हनोई में 274 हेक्टेयर के पैमाने के साथ गमुडा सिटी और तान फु जिले, हो ची मिन्ह सिटी में 82 हेक्टेयर के क्षेत्र के साथ सेलाडोन सिटी।

इसके अलावा, हाल ही में, 170 लो लू स्ट्रीट (ट्रुओंग थान, डिस्ट्रिक्ट 9, थू डुक, हो ची मिन्ह सिटी) स्थित एलिसियन परियोजना को भी गमुडा लैंड द्वारा हो ची मिन्ह सिटी में इस निवेशक की दूसरी परियोजना के रूप में प्रचारित किया गया था। यह एक अपार्टमेंट परियोजना है जिसे इस क्षेत्र में यातायात अवसंरचना के विकास की योजना बनाने के लिए 3 हेक्टेयर क्षेत्र में लगभग 1,400 अपार्टमेंट के साथ शुरू किया गया है।

स्रोत: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html