अपार्टमेंट की कीमतें केवल बढ़ेंगी, घटेंगी नहीं, किराये की कीमतें 'अपरिवर्तित' रहेंगी, जबरन भूमि वसूली की स्थितियां बनेंगी

अपार्टमेंट इमारतें अभी भी बाजार का "हॉट स्पॉट" हैं, हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 4,000 पुराने अपार्टमेंट की मरम्मत होने वाली है, भूमि उपयोग अधिकारों को स्थानांतरित करते समय व्यक्तिगत आयकर की नई गणना पद्धति... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

उत्तरी बाजार में, अपार्टमेंट वह खंड है जिस पर 2024 में सकारात्मक ध्यान दिया जाएगा। (फोटो: लिन्ह एन)

अपार्टमेंट - बाजार का हॉट स्पॉट

हाल ही में, Batdongsan.com.vn ने "वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट 2024 का अवलोकन और दा नांग फोकस" कार्यक्रम का आयोजन किया।

सम्मेलन में, Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि अपार्टमेंट एक प्रकार की संपत्ति है, जिसमें बाजार में रुचि और मूल्य वृद्धि का स्तर काफी स्थिर है।

विशेष रूप से, 2021 में अपार्टमेंट का औसत विक्रय मूल्य 34-37 मिलियन VND/m2 के बीच रहेगा। 2022 में, अपार्टमेंट का औसत विक्रय मूल्य 38-40 मिलियन VND/m2 के बीच रहेगा। 2023 में, अपार्टमेंट का औसत विक्रय मूल्य 39-42 मिलियन VND/m2 के बीच रहेगा। 2024 में, अपार्टमेंट का औसत विक्रय मूल्य 45-51 मिलियन VND/m2 के बीच रहेगा।

बिक्री मूल्यों में लगातार वृद्धि के विपरीत, हाल के वर्षों में अपार्टमेंट के किराये की कीमतों में लगभग कोई खास बदलाव नहीं आया है। 2021 में, अपार्टमेंट का औसत किराया 10 मिलियन VND/माह था। 2023 और 2024 तक, अपार्टमेंट का औसत किराया बढ़कर 12 मिलियन VND/माह हो जाएगा।

विशेष रूप से, उत्तरी बाजार में, अपार्टमेंट वह खंड है जिस पर 2024 में सकारात्मक ध्यान दिया जाएगा। अपार्टमेंट में सबसे अधिक रुचि वाले बाजारों में हनोई और हंग येन शामिल हैं, जिनकी वृद्धि दर 2024 की दूसरी तिमाही की तुलना में 7% है, इसके बाद हाई फोंग है जिसकी वृद्धि दर 6% है।

हनोई में, 2024 की तीसरी तिमाही में उपयोगकर्ताओं से सबसे अधिक ध्यान आकर्षित करने वाली अपार्टमेंट परियोजनाएं हैं हनोई मेलोडी रेजिडेंस जिसमें 88% की वृद्धि हुई है, हेरिटेज वेस्ट लेक जिसमें 87% की वृद्धि हुई है, सनशाइन ग्रीन आइकॉनिक जिसमें 76% की वृद्धि हुई है, सनशाइन गोल्डन रिवर जिसमें 74% की वृद्धि हुई है, द सैफायर - विन्होम्स स्मार्ट सिटी जिसमें 58% की वृद्धि हुई है।

हो ची मिन्ह सिटी में, 2024 की तीसरी तिमाही में उपयोगकर्ताओं से सबसे अधिक ध्यान आकर्षित करने वाली अपार्टमेंट परियोजनाएं हैं लाविडा प्लस जिसमें रुचि में 258% की वृद्धि हुई है, सेलेस्टा राइज जिसमें रुचि में 198% की वृद्धि हुई है, वान फुक सिटी शहरी क्षेत्र में 57% की वृद्धि हुई है, द ओपेरा रेसिडेंस में 55% की वृद्धि हुई है, थू थिएम ग्रीन हाउस में 55% की वृद्धि हुई है, द बेवर्ली सोलारी - विन्होम्स ग्रैंड पार्क में 46% की वृद्धि हुई है।

पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में, हनोई बाज़ार में सबसे अच्छी मूल्य वृद्धि वाली अपार्टमेंट परियोजनाओं में टाइम्स सिटी (39% की वृद्धि), गोल्डमार्क सिटी (38% की वृद्धि), विन्होम्स ओशन पार्क जिया लाम (38% की वृद्धि), विन्होम्स डी'कैपिटल (27% की वृद्धि), और विन्होम्स स्मार्ट सिटी (26% की वृद्धि) शामिल हैं। हो ची मिन्ह सिटी में, बाज़ार में सबसे अच्छी मूल्य वृद्धि वाली अपार्टमेंट परियोजनाओं में लाविडा प्लस (24% की वृद्धि), द एरा टाउन (19% की वृद्धि), मास्टरी थाओ दीएन (18% की वृद्धि), द ओपेरा रेसिडेंस (13% की वृद्धि), और एम्पायर सिटी थू थिएम (13% की वृद्धि) शामिल हैं।

श्री क्वोक आन्ह के अनुसार, प्रमुख शहरों, खासकर देश के तीन प्रमुख बाज़ारों: हनोई, हो ची मिन्ह सिटी और दा नांग में, उच्च-स्तरीय और लक्ज़री अपार्टमेंट धीरे-धीरे अपार्टमेंट आपूर्ति का एक बड़ा हिस्सा ले रहे हैं। उल्लेखनीय है कि दा नांग में लक्ज़री अपार्टमेंट बिक्री मूल्य और रुचि स्तर, दोनों में अच्छी वृद्धि दर्शाते हैं, जबकि शेष दो प्रमुख शहरों, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में बाज़ार में उतार-चढ़ाव बना हुआ है।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों के अनुसार, हनोई में लक्जरी अपार्टमेंट की कीमत 2024 की दूसरी तिमाही में 136 मिलियन VND/m2 से घटकर 2024 की तीसरी तिमाही में 132 मिलियन VND/m2 हो गई है। इसी समयावधि के दौरान, हो ची मिन्ह सिटी में लक्जरी अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य 113 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 121 मिलियन VND/m2 हो गई।

दा नांग में लग्ज़री अपार्टमेंट की कीमत 106 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 111 मिलियन VND/m2 हो गई। दा नांग लग्ज़री अपार्टमेंट में सबसे ज़्यादा रुचि वाला बाज़ार भी है, जो 240 पॉइंट से बढ़कर 260 पॉइंट हो गया है।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में रुचि के स्तर में गिरावट दर्ज की गई। खास तौर पर, हनोई में लग्ज़री अपार्टमेंट्स के लिए रुचि का स्तर 109 अंक से घटकर 107 अंक हो गया, और हो ची मिन्ह सिटी में लग्ज़री अपार्टमेंट्स के लिए रुचि का स्तर 50 अंक से घटकर 45 अंक हो गया।

श्री क्वोक आन्ह ने कहा कि हनोई निवासी लग्ज़री अपार्टमेंट की ज़्यादा तलाश कर रहे हैं और हंग येन, डा नांग और हाई फोंग क्षेत्रों पर ख़ासा ध्यान दे रहे हैं। हनोई निवासियों के क्षेत्रवार लग्ज़री अपार्टमेंट सेगमेंट में रुचि के अनुपात में, हंग येन 44% के साथ शीर्ष पर है, डा नांग 15% के साथ दूसरे स्थान पर है। हाई फोंग 9% की खोज दर के साथ तीसरे स्थान पर है। ये वे 3 क्षेत्र भी हैं जहाँ बाज़ार में लग्ज़री अपार्टमेंट की सबसे ज़्यादा खोज की जाती है।

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक के अनुसार, लक्ज़री अपार्टमेंट सेगमेंट का मुख्य आकर्षण "ब्रांडेड" रियल एस्टेट उत्पाद हैं। "ब्रांडेड रेजिडेंस" प्रसिद्ध ब्रांडों के सहयोग से विकसित उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ हैं। ये परियोजनाएँ उत्कृष्ट डिज़ाइन के साथ लक्ज़री सेवाएँ और सुविधाएँ प्रदान करती हैं। उपभोक्ता ब्रांडेड रियल एस्टेट खरीदने का निर्णय मुख्यतः निम्नलिखित कारणों से लेते हैं: सेवाएँ और सुविधाएँ (34%), लाभ की संभावना (25%), भवन रखरखाव और प्रबंधन (23%), और ब्रांड पहचान (10%)।

हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 4,000 पुराने अपार्टमेंटों की मरम्मत की जानी है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने हाल ही में एक दस्तावेज जारी किया है, जिसमें निर्माण विभाग के आवास प्रबंधन और निर्माण मूल्यांकन केंद्र द्वारा प्रबंधित अपार्टमेंट भवनों में अपार्टमेंट और आम संपत्ति की मरम्मत में कठिनाइयों और समस्याओं को हल करने के लिए एजेंसियों को नियुक्त किया गया है।

इससे पहले, जुलाई के अंत में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने जिलों और थू डुक सिटी की पीपुल्स कमेटियों को 3,944 राज्य-स्वामित्व वाले अपार्टमेंट आवंटित किए थे, ताकि ये इलाके प्रबंधन को मंजूरी दे सकें और पुनर्वास उद्देश्यों के लिए योजनाओं का उपयोग कर सकें।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने ज़िलों और थु डुक शहर से मरम्मत की ज़रूरत वाले अपार्टमेंटों की वास्तविक संख्या, प्रगति और पुनर्वास योजना की विस्तृत रिपोर्ट मांगी है। उपरोक्त योजना के आधार पर, आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र अपार्टमेंट इमारतों में अपार्टमेंट और सार्वजनिक क्षेत्रों की मरम्मत करेगा।

विभिन्न स्थानों पर वितरित लगभग 4,000 अपार्टमेंटों को 3 समूहों में विभाजित किया गया है।

विशेष रूप से, समूह 1 में सार्वजनिक संपत्ति वाले अपार्टमेंट भवनों के सभी अपार्टमेंट शामिल हैं जो अभी भी खाली हैं और जिनका उपयोग के लिए प्रबंध नहीं किया गया है। समूह 2 में वे खाली अपार्टमेंट शामिल हैं जिनका उपयोग के लिए प्रबंध नहीं किया गया है, और जो उन अपार्टमेंटों के बीच स्थित हैं जिनका उपयोग के लिए प्रबंध तो किया गया है, लेकिन अभी तक कोई अपार्टमेंट प्रबंधन बोर्ड स्थापित नहीं किया गया है।

उपरोक्त दो समूहों के अपार्टमेंटों के लिए, आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र मरम्मत की अध्यक्षता करेगा, तथा स्थानीय लोगों के प्रस्तावों के अनुसार प्रगति सुनिश्चित करेगा।

समूह 3 में वे खाली अपार्टमेंट शामिल हैं, जो अन्य अपार्टमेंटों के बीच स्थित हैं, जिन्हें उपयोग के लिए व्यवस्थित किया गया है और जिनके लिए अपार्टमेंट प्रबंधन बोर्ड की स्थापना की गई है।

इस समूह के लिए, आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र को अपार्टमेंट की मरम्मत करने तथा प्रबंधन बोर्ड के साथ समन्वय स्थापित कर निर्माण विभाग को अपार्टमेंट भवन की सामान्य संपत्ति की मरम्मत की योजना की रिपोर्ट देने का काम सौंपा गया है।

भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के समय व्यक्तिगत आयकर की गणना का नया तरीका

पिछले नियमों के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से प्राप्त कर योग्य आय को हर बार हस्तांतरण मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता था। लेकिन भूमि कानून 2024 के नए नियमों के साथ, गणना पद्धति बदल गई है।

यह 2024 भूमि कानून की एक उल्लेखनीय सामग्री है, जब अचल संपत्ति हस्तांतरण गतिविधियों से व्यक्तिगत आयकर (जिसे संक्षेप में पीआईटी कहा जाता है) के अधीन आय पर विनियमों में संशोधन किया जाता है।

इससे पहले, अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय को 2007 के व्यक्तिगत आयकर कानून (कानून संख्या 71/2014/QH13 द्वारा संशोधित और पूरक) के खंड 1, अनुच्छेद 14 में विनियमित किया गया था, जो यह निर्धारित करता है कि अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय को प्रत्येक बार हस्तांतरण मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता है।

हालाँकि, उपरोक्त विनियमन को 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 247 द्वारा संशोधित और पूरक किया गया है, जो 1 अगस्त से प्रभावी होगा।

तदनुसार, अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय प्रत्येक बार हस्तांतरण मूल्य के रूप में निर्धारित की जाती है; भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण के मामले में, कर योग्य आय की गणना भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य के अनुसार की जाती है।

इस प्रकार, 2024 के भूमि कानून में भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के मामले में कर योग्य आय के निर्धारण के नियम जोड़े गए हैं। विशेष रूप से, 1 अगस्त से, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से होने वाली कर योग्य आय का निर्धारण भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य के अनुसार किया जाएगा।

इस बीच, अन्य अचल संपत्ति हस्तांतरण (भूमि उपयोग अधिकार नहीं) से कर योग्य आय अभी भी प्रत्येक बार हस्तांतरण मूल्य के आधार पर निर्धारित की जाती है।

2024 के भूमि कानून के अनुसार, 2026 से, भूमि मूल्य सूची प्रांतों की पीपुल्स कमेटियों द्वारा वर्ष में एक बार जारी की जाएगी, ताकि बाजार के करीब बनी रहे, जबकि पुराने नियमों के अनुसार यह हर 5 साल में जारी की जाती थी।

वर्तमान में, कई इलाकों में, 2013 भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार प्रांतीय पीपुल्स कमेटी द्वारा जारी भूमि मूल्य सूची 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगी।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी में, लगभग तीन महीने तक टिप्पणियाँ, स्पष्टीकरण और उचित समायोजन प्राप्त करने के बाद, अक्टूबर के अंत में, सिटी पीपुल्स कमेटी ने आधिकारिक तौर पर 2020 की भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने का निर्णय जारी किया। यह भूमि मूल्य सूची 31 अक्टूबर, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगी।

नई जारी मूल्य सूची में, कृषि भूमि की कीमतों को 2020 की मूल्य सूची में भूमि की कीमतों को प्रत्येक क्षेत्र और स्थान के अनुरूप समायोजन गुणांक (K गुणांक) से गुणा करके समायोजित किया गया है। पुरानी कीमत की तुलना में, समायोजित कृषि भूमि की कीमत में थोड़ी वृद्धि हुई है।

आवासीय भूमि के लिए, यदि गुणांक K से गुणा करने के बाद 2020 भूमि मूल्य बाजार मूल्य का केवल 30% है, तो समायोजित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य का लगभग 50% है।

हो ची मिन्ह सिटी में आवासीय भूमि की सबसे ज़्यादा कीमत तीन मार्गों पर स्थित भूखंडों की है: गुयेन ह्यू, डोंग खोई और ले लोई, जिला 1, जिसकी कीमत 687.2 मिलियन VND/m2 है। 2020 में गुणांक (567 मिलियन VND/m2) से गुणा की गई भूमि की कीमत की तुलना में, उपरोक्त मार्गों पर समायोजित आवासीय भूमि की कीमत में 120.2 मिलियन VND/m2 की वृद्धि हुई, जो 21% के बराबर है।

हालांकि, यह आंकड़ा जुलाई के अंत में टिप्पणियों के लिए जारी किए गए मसौदे की तुलना में काफी कम हो गया है, जब उपरोक्त तीन मार्गों पर प्रस्तावित भूमि की कीमत 810 मिलियन VND/m2 थी।

शहर में सबसे कम ज़मीन की कीमत कैन जियो ज़िले के थिएंग लिएंग आवासीय क्षेत्र में 2.3 मिलियन VND/m2 है। 2020 की मूल्य सूची में, गुणांक K से गुणा करने पर, इस क्षेत्र में ज़मीन की कीमत केवल 170,000 VND/m2 है। समायोजन के बाद, ज़मीन की कीमत 13.5 गुना बढ़ गई है।

अनिवार्य भूमि अधिग्रहण की शर्तें

भूमि पुनर्प्राप्ति निर्णयों के अनिवार्य कार्यान्वयन के लिए क्या शर्तें हैं?

2024 भूमि कानून (अगस्त 2024 से प्रभावी) के खंड 2, अनुच्छेद 89 में यह प्रावधान है कि भूमि वसूली के निर्णयों का प्रवर्तन तब किया जाता है जब निम्नलिखित शर्तें पूरी होती हैं:

क) भूमि पुनर्प्राप्ति का निर्णय प्रभावी हो गया है, लेकिन जिस व्यक्ति की भूमि पुनर्प्राप्त की गई है, वह कम्यून स्तर की पीपुल्स कमेटी, कम्यून स्तर की वियतनाम फादरलैंड फ्रंट कमेटी जहां भूमि पुनर्प्राप्त की गई है और सक्षम भूमि प्रबंधन एजेंसी या मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास कार्य करने वाली इकाई या संगठन द्वारा जुटाए जाने और राजी किए जाने के बाद भी भूमि पुनर्प्राप्ति निर्णय का अनुपालन नहीं करता है;

(ख) भूमि पुनः प्राप्ति के निर्णय को लागू करने का निर्णय कम्यून स्तर पर जन समिति के मुख्यालय में सार्वजनिक रूप से पोस्ट किया गया है, आवासीय क्षेत्र के आम रहने के स्थान पर जहां भूमि पुनः प्राप्त की गई है;

ग) भूमि वसूली के निर्णय को लागू करने का निर्णय प्रभावी हो गया है;

घ) प्रवर्तन के अधीन व्यक्ति को प्रभावी भूमि वसूली निर्णय के प्रवर्तन पर निर्णय प्राप्त हो गया है।

यदि प्रवर्तन के अधीन व्यक्ति प्रवर्तन निर्णय प्राप्त करने से इंकार कर देता है या प्रवर्तन निर्णय दिए जाने के समय अनुपस्थित रहता है, तो कम्यून स्तर पर जन समिति एक रिकॉर्ड तैयार करेगी।

इस प्रकार, भूमि वसूली संबंधी निर्णयों का प्रवर्तन तभी किया जा सकता है जब ऊपर निर्धारित सभी शर्तें पूरी हों।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html