अपार्टमेंट की कीमतें केवल बढ़ेंगी, घटेंगी नहीं, किराये की कीमतें 'अपरिवर्तित' रहेंगी, जबरन भूमि वसूली की स्थितियां बनेंगी

अपार्टमेंट इमारतें बाजार में एक "हॉट स्पॉट" बनी हुई हैं, हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 4,000 पुराने अपार्टमेंटों का नवीनीकरण होने वाला है, और भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के समय व्यक्तिगत आयकर की गणना के लिए एक नई विधि का उपयोग किया जा रहा है... ये रियल एस्टेट की नवीनतम खबरें हैं।

उत्तरी बाजार में, अपार्टमेंट एक ऐसा सेगमेंट है जिसे 2024 में काफी ध्यान मिल रहा है। (फोटो: लिन्ह आन)

अपार्टमेंट भवन - बाजार में एक प्रमुख आकर्षण।

हाल ही में, Batdongsan.com.vn ने "वियतनामी रियल एस्टेट बाजार 2024 का अवलोकन और दा नांग पर विशेष ध्यान" नामक कार्यक्रम का आयोजन किया।

सेमिनार में, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि अपार्टमेंट भवन एक प्रकार की संपत्ति है जो बाजार में अपेक्षाकृत स्थिर रुचि और मूल्य वृद्धि का आनंद लेती है।

विशेष रूप से, 2021 में अपार्टमेंट की औसत मांग कीमत 34-37 मिलियन VND/m2 के बीच थी। 2022 में, अपार्टमेंट की औसत मांग कीमत 38-40 मिलियन VND/m2 के बीच थी। 2023 में, अपार्टमेंट की औसत मांग कीमत 39-42 मिलियन VND/m2 के बीच थी। 2024 में, अपार्टमेंट की औसत मांग कीमत 45-51 मिलियन VND/m2 के बीच थी।

मांग मूल्य में लगातार वृद्धि के विपरीत, अपार्टमेंट के किराए में हाल के वर्षों में अपेक्षाकृत कोई बदलाव नहीं आया है। 2021 में, एक अपार्टमेंट का औसत किराया 10 मिलियन VND/माह था। 2023 और 2024 तक, एक अपार्टमेंट का औसत किराया बढ़कर 12 मिलियन VND/माह हो गया था।

विशेष रूप से उत्तरी बाजार में, अपार्टमेंट एक ऐसा सेगमेंट है जिसे 2024 में काफी ध्यान मिल रहा है। अपार्टमेंट में रुचि के मामले में अग्रणी बाजारों में हनोई और हंग येन शामिल हैं, जिनमें 2024 की दूसरी तिमाही की तुलना में 7% की वृद्धि हुई है, इसके बाद हाई फोंग में 6% की वृद्धि हुई है।

हनोई में, 2024 की तीसरी तिमाही में उपयोगकर्ताओं से सबसे अधिक रुचि प्राप्त करने वाली अपार्टमेंट परियोजनाएं हनोई मेलोडी रेजिडेंस हैं, जिसमें रुचि में 88% की वृद्धि हुई है, हेरिटेज वेस्ट लेक में 87% की वृद्धि हुई है, सनशाइन ग्रीन आइकॉनिक में 76% की वृद्धि हुई है, सनशाइन गोल्डन रिवर में 74% की वृद्धि हुई है, और द सफायर - विन्होम्स स्मार्ट सिटी में 58% की वृद्धि हुई है।

हो ची मिन्ह सिटी में, 2024 की तीसरी तिमाही में उपयोगकर्ताओं से सबसे अधिक रुचि प्राप्त करने वाली अपार्टमेंट परियोजनाएं लाविदा प्लस हैं, जिसमें रुचि में 258% की वृद्धि हुई है, सेलेस्टा राइज में 198% की वृद्धि हुई है, वैन फुक सिटी शहरी क्षेत्र में 57% की वृद्धि हुई है, द ओपेरा रेजिडेंस में 55% की वृद्धि हुई है, थू थिएम ग्रीन हाउस में 55% की वृद्धि हुई है, और द बेवर्ली सोलारी - विन्होम्स ग्रैंड पार्क में 46% की वृद्धि हुई है।

पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में, हनोई बाजार में सबसे अधिक मूल्य वृद्धि वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स में टाइम्स सिटी (39% वृद्धि), गोल्डमार्क सिटी (38% वृद्धि), विन्होम्स ओशन पार्क जिया लाम (38% वृद्धि), विन्होम्स डी'कैपिटल (27% वृद्धि) और विन्होम्स स्मार्ट सिटी (26% वृद्धि) शामिल हैं। हो ची मिन्ह सिटी में, बाजार में सबसे अधिक मूल्य वृद्धि वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स में लाविडा प्लस (24% वृद्धि), द एरा टाउन (19% वृद्धि), मास्टरी थाओ डिएन (18% वृद्धि), द ओपेरा रेजिडेंस (13% वृद्धि) और एम्पायर सिटी थू थीएम (13% वृद्धि) शामिल हैं।

श्री क्वोक अन्ह के अनुसार, प्रमुख शहरों में अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति में उच्च श्रेणी और विलासितापूर्ण अपार्टमेंट का हिस्सा धीरे-धीरे बढ़ता जा रहा है, विशेष रूप से देश के तीन प्रमुख बाजारों - हनोई, हो ची मिन्ह सिटी और दा नांग में। उल्लेखनीय रूप से, दा नांग में विलासितापूर्ण अपार्टमेंट की बिक्री कीमतों और मांग दोनों में अच्छी वृद्धि देखी जा रही है, जबकि अन्य दो प्रमुख शहरों - हनोई और हो ची मिन्ह सिटी - में बाजार स्थिर बना हुआ है।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों के अनुसार, हनोई में लग्जरी अपार्टमेंट की कीमत 2024 की दूसरी तिमाही में 136 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से घटकर 2024 की तीसरी तिमाही में 132 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर हो गई। इसी अवधि में, हो ची मिन्ह सिटी में लग्जरी अपार्टमेंट की बिक्री कीमत 113 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से बढ़कर 121 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर हो गई।

दा नांग में लग्जरी अपार्टमेंट की कीमतें 106 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से बढ़कर 111 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर हो गईं। दा नांग में लग्जरी अपार्टमेंट के प्रति बाजार में सबसे अधिक रुचि देखी गई है, जो 240 अंकों से बढ़कर 260 अंक हो गई है।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में रुचि के स्तर में गिरावट दर्ज की गई। विशेष रूप से, हनोई में लक्जरी अपार्टमेंट में रुचि 109 अंकों से घटकर 107 अंक हो गई, और हो ची मिन्ह सिटी में लक्जरी अपार्टमेंट में रुचि 50 अंकों से घटकर 45 अंक हो गई।

श्री क्वोक अन्ह ने बताया कि हनोई के निवासी लग्जरी अपार्टमेंट की तलाश में तेजी से जुट रहे हैं और हंग येन, दा नांग और हाई फोंग जैसे क्षेत्रों में काफी रुचि दिखा रहे हैं। क्षेत्रवार लग्जरी अपार्टमेंट में रुचि के अनुपात की बात करें तो हंग येन 44% के साथ सबसे आगे है, उसके बाद दा नांग 15% और हाई फोंग 9% के साथ दूसरे और तीसरे स्थान पर हैं। ये तीनों क्षेत्र बाजार में लग्जरी अपार्टमेंट की सबसे अधिक खोज वाले क्षेत्र भी हैं।

Batdongsan.com.vn के उप महा निदेशक के अनुसार, लग्जरी अपार्टमेंट सेगमेंट की एक प्रमुख विशेषता "ब्रांडेड" रियल एस्टेट है। "ब्रांडेड रेसिडेंस उच्च स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएं हैं जिन्हें प्रसिद्ध ब्रांडों के सहयोग से विकसित किया गया है। ये परियोजनाएं शानदार सेवाएं और सुविधाएं प्रदान करती हैं, साथ ही इनका डिज़ाइन भी परिष्कृत होता है। उपभोक्ता ब्रांडेड रियल एस्टेट खरीदने के लिए मुख्य रूप से इन कारणों को चुनते हैं: सेवाएं और सुविधाएं (34%), लाभ की संभावना (25%), भवन का रखरखाव और प्रबंधन (23%), और ब्रांड की पहचान (10%)।"

हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 4,000 पुराने अपार्टमेंटों का नवीनीकरण होने वाला है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने हाल ही में एक दस्तावेज जारी किया है जिसमें निर्माण विभाग के अंतर्गत आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र द्वारा प्रबंधित अपार्टमेंट भवनों में अपार्टमेंट और सार्वजनिक क्षेत्रों की मरम्मत में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए संबंधित एजेंसियों को नियुक्त किया गया है।

इससे पहले, जुलाई के अंत में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने पुनर्वास उद्देश्यों के लिए प्रबंधन और उपयोग योजनाओं को मंजूरी देने हेतु जिलों, काउंटी और थू डुक सिटी की पीपुल्स कमेटियों को 3,944 सरकारी स्वामित्व वाले अपार्टमेंट आवंटित किए थे।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने ज़िलों, काउंटी और थू डुक सिटी से अनुरोध किया है कि वे मरम्मत की आवश्यकता वाले अपार्टमेंटों की वास्तविक संख्या और पुनर्वास की प्रगति और योजना की विस्तृत रिपोर्ट दें। इस योजना के आधार पर, आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र अपार्टमेंट भवनों में अपार्टमेंटों और सार्वजनिक क्षेत्रों की मरम्मत करेगा।

लगभग 4,000 अपार्टमेंट यूनिट विभिन्न इलाकों में आवंटित किए गए हैं, जिन्हें 3 समूहों में विभाजित किया गया है।

विशेष रूप से, समूह 1 में सार्वजनिक स्वामित्व वाली अपार्टमेंट इमारतों के वे सभी खाली अपार्टमेंट शामिल हैं जिन्हें अभी तक उपयोग के लिए आवंटित नहीं किया गया है। समूह 2 में वे खाली अपार्टमेंट शामिल हैं जिन्हें अभी तक उपयोग के लिए आवंटित नहीं किया गया है, और ये उन अपार्टमेंटों के बीच स्थित हैं जिन्हें उपयोग के लिए आवंटित तो किया गया है लेकिन जिनके लिए कोई अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन बोर्ड स्थापित नहीं किया गया है।

उपर्युक्त दोनों समूहों से संबंधित अपार्टमेंटों के लिए, आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र मरम्मत कार्यों में अग्रणी भूमिका निभाएगा, यह सुनिश्चित करते हुए कि प्रगति स्थानीय अधिकारियों के प्रस्तावों के अनुसार हो।

समूह 3 में खाली अपार्टमेंट शामिल हैं, जो पहले से ही कब्जे में मौजूद अन्य अपार्टमेंटों के बीच में स्थित हैं और जहां एक कॉन्डोमिनियम प्रबंधन बोर्ड स्थापित किया गया है।

इस समूह के लिए, आवास प्रबंधन और निर्माण निरीक्षण केंद्र को अपार्टमेंट की मरम्मत करने, प्रबंधन बोर्ड के साथ समन्वय करने और अपार्टमेंट भवन के सामान्य क्षेत्रों की मरम्मत की योजना पर निर्माण विभाग को रिपोर्ट करने का कार्य सौंपा गया है।

भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर व्यक्तिगत आयकर की गणना के लिए नई विधि।

पहले, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण से होने वाली कर योग्य आय का निर्धारण प्रत्येक लेनदेन के हस्तांतरण मूल्य के आधार पर किया जाता था। हालांकि, 2024 के भूमि कानून के नए नियमों के साथ, गणना विधि में परिवर्तन हो गया है।

यह 2024 के भूमि कानून का एक उल्लेखनीय पहलू है, जो अचल संपत्ति हस्तांतरण गतिविधियों से कर योग्य व्यक्तिगत आय (पीआईटी) पर नियमों में संशोधन करता है।

इससे पहले, अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय को 2007 के व्यक्तिगत आयकर कानून (कानून संख्या 71/2014/QH13 द्वारा संशोधित और पूरक) के अनुच्छेद 14 के खंड 1 में विनियमित किया गया था, जिसमें यह निर्धारित किया गया था कि अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय प्रत्येक लेनदेन के लिए हस्तांतरण मूल्य के रूप में निर्धारित की जाती थी।

हालांकि, उपर्युक्त विनियमन को 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 247 द्वारा संशोधित और पूरक किया गया है, जो 1 अगस्त से प्रभावी हुआ।

तदनुसार, अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय प्रत्येक लेनदेन के लिए हस्तांतरण मूल्य के रूप में निर्धारित की जाती है; भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के मामले में, कर योग्य आय की गणना भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य के आधार पर की जाती है।

इस प्रकार, 2024 के भूमि कानून में भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण के मामलों में कर योग्य व्यक्तिगत आय के निर्धारण संबंधी नियम जोड़े गए हैं। विशेष रूप से, 1 अगस्त से, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण से उत्पन्न कर योग्य व्यक्तिगत आय का निर्धारण भूमि मूल्य तालिका में उल्लिखित भूमि मूल्य के अनुसार किया जाएगा।

इस बीच, अन्य अचल संपत्ति हस्तांतरण गतिविधियों (भूमि उपयोग अधिकारों को छोड़कर) से होने वाली कर योग्य आय का निर्धारण अभी भी प्रत्येक लेनदेन के हस्तांतरण मूल्य के आधार पर किया जाता है।

2024 के भूमि कानून के अनुसार, 2026 से आगे, पुराने नियमों में निर्धारित पांच साल के बजाय, प्रांतीय जन समितियों द्वारा बाजार मूल्यों को दर्शाने के लिए वार्षिक रूप से भूमि मूल्य सूचियां जारी की जाएंगी।

वर्तमान में, कई इलाकों में, 2013 के भूमि कानून के अनुसार प्रांतीय जन समिति द्वारा जारी भूमि मूल्य सूची 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगी।

इसी बीच, हो ची मिन्ह सिटी में, अक्टूबर के अंत में, लगभग तीन महीने तक प्रतिक्रिया प्राप्त करने, स्पष्टीकरण देने और समायोजन करने के बाद, नगर जन समिति ने आधिकारिक तौर पर 2020 के लिए भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने का निर्णय जारी किया। यह भूमि मूल्य सूची 31 अक्टूबर, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगी।

नई मूल्य सूची में, कृषि भूमि की कीमतों को 2020 की भूमि मूल्य सूची को प्रत्येक क्षेत्र और स्थान के लिए संबंधित समायोजन गुणांक (के गुणांक) से गुणा करके समायोजित किया गया है। पुरानी कीमतों की तुलना में कृषि भूमि की कीमतों में मामूली वृद्धि हुई है।

आवासीय भूमि के लिए, यदि 2020 में भूमि की कीमत, गुणांक K से गुणा करने के बाद, बाजार मूल्य का केवल 30% है, तो समायोजित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य का लगभग 50% होगी।

हो ची मिन्ह सिटी में सबसे अधिक भूमि की कीमतें जिला 1 में गुयेन ह्यू, डोंग खोई और ले लोई सड़कों के किनारे स्थित भूखंडों पर पाई जाती हैं, जो 687.2 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंचती हैं। 2020 की भूमि कीमत (567 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर) की तुलना में, इन सड़कों पर समायोजित भूमि की कीमतों में 120.2 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर या 21% की वृद्धि हुई है।

हालांकि, जुलाई के अंत में सार्वजनिक टिप्पणी के लिए जारी किए गए मसौदे की तुलना में यह आंकड़ा काफी कम हो गया है, जब उपर्युक्त तीनों सड़कों के किनारे आवासीय भूमि के लिए प्रस्तावित भूमि मूल्य 810 मिलियन वीएनडी/मी2 था।

हो ची मिन्ह सिटी में सबसे कम जमीन की कीमत कैन गियो जिले के थिएंग लिएंग आवासीय क्षेत्र में 23 लाख वीएनडी/वर्ग मीटर है। 2020 की मूल्य सूची में, गुणांक K से गुणा करने पर, इस क्षेत्र में जमीन की कीमत केवल 170,000 वीएनडी/वर्ग मीटर थी। समायोजन के बाद, जमीन की कीमत में 13.5 गुना वृद्धि हुई है।

अनिवार्य भूमि सुधार की शर्तें

भूमि सुधार संबंधी निर्णय को लागू करने की शर्तें क्या हैं?

2024 भूमि कानून (अगस्त 2024 से प्रभावी) के अनुच्छेद 89 के खंड 2 में यह निर्धारित किया गया है कि भूमि पुनर्प्राप्ति निर्णयों का प्रवर्तन निम्नलिखित शर्तों के पूरा होने पर किया जाएगा:

क) भूमि निरस्तीकरण का निर्णय प्रभावी हो गया है, लेकिन भूमि मालिक ने कम्यून की जन समिति, उस कम्यून की वियतनाम पितृभूमि मोर्चा समिति जहां भूमि स्थित है, और भूमि प्रबंधन एजेंसी या मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास के लिए जिम्मेदार इकाई/संगठन द्वारा उन्हें समझाने के प्रयासों के बावजूद निरस्तीकरण निर्णय का पालन करने से इनकार कर दिया है;

ख) भूमि पुनर्ग्रहण निर्णय को लागू करने का निर्णय कम्यून-स्तरीय जन समिति के मुख्यालय और उस आवासीय क्षेत्र के सार्वजनिक सभा स्थल पर सार्वजनिक रूप से प्रदर्शित किया गया है जहां भूमि का पुनर्ग्रहण किया जा रहा है;

ग) भूमि सुधार संबंधी निर्णय को लागू करने का निर्णय प्रभावी हो गया है;

घ) प्रवर्तन के अधीन व्यक्ति को भूमि सुधार निर्णय को निष्पादित करने का प्रवर्तन निर्णय प्राप्त हो चुका है, जो अब प्रभावी है।

यदि प्रवर्तन के अधीन व्यक्ति प्रवर्तन निर्णय को स्वीकार करने से इनकार करता है या प्रवर्तन निर्णय सुनाए जाने के समय अनुपस्थित रहता है, तो कम्यून-स्तरीय जन समिति एक रिकॉर्ड तैयार करेगी।

इसलिए, भूमि सुधार संबंधी निर्णय का प्रवर्तन तभी किया जा सकता है जब ऊपर बताई गई सभी शर्तें पूरी हों।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html