वियतनाम में प्रति आय आवास की कीमत विश्व औसत से 1.6 गुना अधिक है।

डॉ. कैन वान ल्यूक के अनुसार, 2024 में वियतनाम में मकान की कीमत और औसत घरेलू आय का अनुपात 23.7 होगा - जो विश्व औसत से 1.6 गुना अधिक है।

यह जानकारी 19 फरवरी को आयोजित वार्षिक स्प्रिंग रियल एस्टेट फोरम में राष्ट्रीय वित्तीय और मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य, बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान ल्यूक द्वारा साझा की गई।

19 फरवरी को आयोजित कार्यक्रम में डॉ. कैन वैन ल्यूक। फोटो: रीटाइम्स

श्री ल्यूक ने कार्यक्रम में अपने भाषण में घरों की ऊँची कीमतों और इस स्थिति के कारणों पर काफ़ी समय बिताया। इस विशेषज्ञ के अनुसार, पिछले साल रियल एस्टेट बाज़ार में काफ़ी सकारात्मक विकास हुआ, नई परियोजनाओं की आपूर्ति में 18% और अपार्टमेंट्स की संख्या में 50% से ज़्यादा की वृद्धि हुई।

श्री कैन वैन ल्यूक ने न्यूम्बियो (सर्बिया स्थित जीवन-यापन लागत डेटा प्लेटफ़ॉर्म) के शोध का हवाला दिया, जिसमें दिखाया गया है कि 2024 में घरों की कीमत और औसत घरेलू आय का अनुपात (एचपीआर) 23.7 गुना होगा, जो पिछले वर्ष की तुलना में 0.2 गुना अधिक है। इस बीच, इस सूचकांक का विश्व औसत 0.5 गुना घटकर पिछले वर्ष 14.6 गुना रह गया। इस प्रकार, वियतनाम में घरों की कीमत और आय का अनुपात विश्व औसत से लगभग 1.62 गुना अधिक है।

एचपीआर की गणना औसत घर की कीमत को औसत वार्षिक घरेलू आय से विभाजित करके की जाती है। निर्माण मंत्रालय के अनुसार, आवास की कीमतों के "उचित" स्तर का आकलन करने के लिए एचपीआर दुनिया में सबसे लोकप्रिय और व्यापक रूप से इस्तेमाल की जाने वाली विधि है। विश्व बैंक और संयुक्त राष्ट्र भी इस सूचकांक के उपयोग के लिए प्रोत्साहित करते हैं।

इस विशेषज्ञ के अनुसार, ऊँची एंकर कीमतें भी लोगों को घर खरीदने के लिए उधार लेने से हिचकिचाती हैं। इसका प्रमाण यह है कि 2024 में रियल एस्टेट निवेश और व्यवसाय के लिए ऋण वृद्धि लगभग 18% तक पहुँच जाएगी, जो रियल एस्टेट उपभोग के लिए व्यक्तिगत ऋणों (लगभग 6.5%) से दोगुनी से भी अधिक है।

श्री ल्यूक का मानना है कि वियतनाम में आवास की बढ़ती कीमतों के छह मुख्य कारण हैं। पहला, कानूनी समस्याएँ और ज़िम्मेदारी का डर आपूर्ति की कमी का कारण बनता है। इसके अलावा, भूमि किराया, भूमि उपयोग, साइट क्लीयरेंस मुआवज़ा, वित्तीय लागत और निर्माण सामग्री जैसी इनपुट लागतें भी बढ़ती हैं, जिससे आवास की कीमतों में वृद्धि होती है। इस विशेषज्ञ ने व्यवसायों के लिए "अनौपचारिक" लागतों को और कम करने के उपायों की आवश्यकता पर भी ज़ोर दिया।

भूमि उपयोग शुल्क के मुद्दे पर, जीपी.इन्वेस्ट के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने भी आकलन किया कि यह अभी भी एक महत्वपूर्ण अड़चन है जब ऐसी परियोजनाएँ चल रही हों जिनमें भूमि की कीमतों की गणना में 1-2 साल लग जाते हैं। श्री हीप के अनुसार, इस वर्ष की शुरुआत तक, 25 प्रांतों और शहरों ने समायोजित भूमि मूल्य सूचियाँ जारी कर दी हैं। हालाँकि, अपूर्ण इनपुट कारकों के कारण, स्थानीय लोग भूमि मूल्य सूची बढ़ाने के लिए एक-दूसरे की ओर देखते हैं। भूमि मूल्यांकन के चरण में, कुछ स्थानीय लोग अभी भी मूल्य बढ़ाने या घटाने का निर्णय लेने में पहल नहीं कर पाते हैं क्योंकि वे ज़िम्मेदारी से डरते हैं और परामर्श इकाइयों पर निर्भर रहते हैं।

उन्होंने यह भी कहा कि बुनियादी ढाँचे में निवेश और अवास्तविक ब्याज दरों जैसी अन्य लागतें कई समस्याओं और ज़मीन की गलत कीमतों का कारण बनती हैं। इसलिए, श्री हीप को उम्मीद है कि ज़मीन के मूल्यांकन में आ रही अड़चन जल्द ही दूर हो जाएगी ताकि व्यवसाय रियल एस्टेट परियोजनाओं को तेज़ी से लागू कर सकें।

19 फरवरी को आयोजित कार्यक्रम में श्री गुयेन क्वोक हीप। फोटो: रीटाइम्स

प्रबंधन पक्ष की ओर से, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के भूमि विभाग के उप निदेशक, श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि संशोधित भूमि कानून लागू करने के लिए राष्ट्रीय सभा को सलाह देने के समय से ही, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय (जिसे पहले कृषि एवं ग्रामीण विकास मंत्रालय के विलय के रूप में जाना जाता था) ने भूमि की कीमतों को सर्वोच्च प्राथमिकता दी थी। संशोधित कानून ने भूमि मूल्य तालिकाओं और मूल्यांकन विधियों के अनुप्रयोग को और अधिक पारदर्शी तरीके से विस्तारित किया है।

हालाँकि, श्री बिन्ह ने यह भी स्वीकार किया कि कार्यान्वयन में अभी भी कई कमियाँ हैं, खासकर स्थानीय स्तर पर। उनके अनुसार, भूमि मूल्यांकन सलाहकारों, भूमि मूल्यांकन परिषदों और भूमि की कीमतें तय करने वाले सक्षम प्राधिकारियों के बीच अभी भी मतभेद हैं। वहीं, कुछ अन्य देशों में, भूमि मूल्यांकन की ज़िम्मेदारी परामर्शदाता इकाई की होती है और किसी भी त्रुटि के लिए उन्हें कानूनी रूप से ज़िम्मेदार ठहराया जाना चाहिए। वियतनाम में भूमि मूल्यांकन की ज़िम्मेदारी और दक्षता में सुधार के लिए इस मुद्दे पर विचार करने की आवश्यकता है।

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रतिनिधियों ने पुष्टि की कि वे स्थानीय लोगों और व्यवसायों के साथ मिलकर काम करते रहेंगे, व्यवहार में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने के लिए समाधान खोजने के लिए फीडबैक सुनेंगे।

श्री कैन वैन ल्यूक के अनुसार, आपूर्ति-माँग असंतुलन के संदर्भ में, जब नए लाइसेंस प्राप्त परियोजनाओं की संख्या कम होती है, तो व्यवसाय मुख्य रूप से आकर्षक लाभ मार्जिन प्राप्त करने के लिए उच्च-स्तरीय परियोजनाओं के विकास में निवेश करते हैं। उन्होंने कहा, "निवेशक सामाजिक आवास विकास में निवेश नहीं कर सकते क्योंकि परियोजनाएँ बहुत कम हैं।"

इसके साथ ही, "मूल्य मुद्रास्फीति", "प्रवाह का अनुसरण" या सट्टा अभी भी आम है, जिसके कारण अचल संपत्ति की कीमतें उनके वास्तविक मूल्य की तुलना में लगभग बढ़ जाती हैं। श्री ल्यूक ने यह भी सवाल उठाया कि क्या ऐसा इसलिए है क्योंकि वियतनाम ने अभी तक अचल संपत्ति पर कर नहीं लगाया है, जबकि कर, हस्तांतरण शुल्क, किराया और विरासत अभी भी अन्य देशों की तुलना में बहुत कम हैं, जिससे यह स्थिति पैदा हो रही है।

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