आवास की कीमतें आय से कहीं अधिक: बाजार को विनियमित करने के लिए प्रस्तावित समाधान

प्रमुख शहरों में आवास की कीमतों में लगातार हो रही वृद्धि को देखते हुए, जो लोगों की सामर्थ्य से कहीं अधिक है, सरकार अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने और उन पर अंकुश लगाने के उपायों पर एक प्रस्ताव तैयार कर रही है। इसे सामाजिक कल्याण लक्ष्यों और व्यापक आर्थिक स्थिरता के अनुरूप, बाजार को स्थिर और स्वस्थ विकास की ओर समायोजित करने का एक समयोचित समाधान माना जा रहा है।

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

आवास की कीमतें लोगों की आय से कहीं अधिक हैं।

सितंबर 2025 में वियतनाम इंस्टीट्यूट ऑफ रियल एस्टेट रिसर्च (VIRES) द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, हनोई में प्राथमिक बाजार के अपार्टमेंट की औसत कीमत 92.9 मिलियन VND/m2 तक पहुंच गई। वहीं, हो ची मिन्ह सिटी में यह आंकड़ा और भी अधिक था, जो 135.3 मिलियन VND/m2 तक पहुंच गया। यह मूल्य अंतर आज के वियतनामी कामगारों की औसत आय की तुलना में काफी अधिक है, जो केवल 8 से 10 मिलियन VND प्रति माह के बीच है।

आवास की कीमतों और आय के बीच व्यापक अंतर के कारण कई लोगों, विशेषकर निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए घर का मालिक बनने का सपना दिन-प्रतिदिन दूर होता जा रहा है। इस स्थिति को देखते हुए, आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के तंत्रों पर सरकार का मसौदा प्रस्ताव एक महत्वपूर्ण नीतिगत कदम माना जा रहा है, जो बाजार को पुनर्संरचित करने और लोगों के आवास तक पहुंच के अधिकार की रक्षा करने के दृढ़ संकल्प को दर्शाता है।

निर्माण मंत्रालय के विश्लेषण से पता चलता है कि पिछले कुछ वर्षों में प्रमुख शहरों में अचल संपत्ति की कीमतें असामान्य रूप से बढ़ी हैं, जो वास्तविक आपूर्ति और मांग की स्थिति को पूरी तरह से प्रतिबिंबित नहीं करती हैं। इसका एक कारण सट्टेबाजी, कीमतों में हेरफेर और नियोजन संबंधी जानकारी में पारदर्शिता की कमी है, जिससे कई इलाकों में "कृत्रिम मूल्य वृद्धि" हुई है। यह स्थिति न केवल बाजार को विकृत करती है बल्कि सामाजिक भावना पर भी नकारात्मक प्रभाव डालती है।

रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना भी गंभीर रूप से असंतुलित है, जिसमें अधिकांश आपूर्ति मध्य और उच्च श्रेणी के सेगमेंट में केंद्रित है। वहीं, सामाजिक आवास, किफायती आवास और किराये के आवास की गंभीर कमी है। इसका अर्थ यह है कि वास्तविक आवास की मांग - जो समाज के एक बड़े हिस्से की ज़रूरत है - पर्याप्त रूप से पूरी नहीं हो पा रही है।

वर्तमान में, कराधान, ऋण, नियोजन और भूमि मूल्यांकन जैसे बाजार नियामक उपकरण असंगत और अप्रभावी हैं। मानकीकृत संकेतकों और विश्वसनीय डेटा प्रणालियों की कमी के कारण नियामक एजेंसियों के लिए समय पर हस्तक्षेप करना मुश्किल हो जाता है, जबकि लोगों, विशेष रूप से युवा पीढ़ी और शहरी श्रमिकों को उपयुक्त आवास प्राप्त करना लगातार कठिन होता जा रहा है।

वियतनाम रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट के निदेशक श्री बुई वान दोन्ह के अनुसार, सरकार के लिए आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए तत्काल तंत्र और नीतियां लागू करना अत्यंत आवश्यक है, और इन्हें समकालिक और निर्णायक रूप से कार्यान्वित किया जाना चाहिए। यह एक सामाजिक कल्याण का मुद्दा है। वियतनामी संविधान इस बात की पुष्टि करता है कि आवास जनता की एक मूलभूत आवश्यकता है। हालांकि, वर्तमान कीमतों के कारण, मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए भी आवास प्राप्त करना मुश्किल हो रहा है। इसका जीवन की गुणवत्ता, श्रम उत्पादकता और सामाजिक विकास की गति पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है।

श्री दोन्ह ने चेतावनी देते हुए कहा, "आजकल कई युवा स्थिर आवास की कमी के कारण शादी करने और बच्चे पैदा करने से हिचकिचाते हैं। यदि यह प्रवृत्ति जारी रही, तो इससे देश की जनसंख्या संरचना और मानव संसाधन प्रभावित होंगे।"

बाजार के नजरिए से देखें तो कुछ क्षेत्रों में आवास की कीमतें अनुचित रूप से बहुत अधिक बढ़ गई हैं, जो उनके वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक हैं। इससे बाजार में विकृति आती है, विश्वास कम होता है और नकदी प्रवाह घटता है। जब अचल संपत्ति में नकदी प्रवाह कम हो जाता है, तो नकदी प्रवाह स्थिर हो जाता है, व्यवसाय ऋण चुकाने में असमर्थ हो जाते हैं, जिससे बैंकिंग प्रणाली और समग्र अर्थव्यवस्था के लिए जोखिम पैदा होता है। उस स्थिति में, यदि बाजार ठप हो जाता है, तो व्यापक आर्थिक वातावरण पर निश्चित रूप से नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

श्री दोन्ह ने जोर देते हुए कहा, "वैश्विक स्तर पर, अधिकांश वित्तीय संकट रियल एस्टेट बुलबुले से उत्पन्न होते हैं। इसलिए, वियतनाम को बाजार को ठंडा करने और आवास की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य पर वापस लाने के लिए तेजी से और सक्रिय रूप से कार्य करने की आवश्यकता है।"

बाजार नियंत्रण के तीन स्तंभ

आर्थिक विशेषज्ञ और एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लॉन्ग ने टिप्पणी की कि सरकार के मसौदा प्रस्ताव में आवास की कीमतों को नियंत्रित करने और बाजार को नया रूप देने के लिए तीन मुख्य स्तंभ प्रस्तावित किए गए हैं। पहला स्तंभ है रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र की स्थापना, जो प्रत्येक संपत्ति के लिए योजना, कानूनी स्थिति, वित्तीय दायित्वों और लेनदेन इतिहास से संबंधित डेटा को एकीकृत करेगा।

यह केंद्र रियल एस्टेट लेनदेन के लिए एक "आधिकारिक केंद्र" के रूप में कार्य करेगा, जिससे मूल्य वृद्धि को कम करने और एक पारदर्शी बाजार बनाने में मदद मिलेगी। यदि इसका सही संचालन किया जाता है, तो यह केंद्र मूल्य अपेक्षाओं को वास्तविक मूल्यों के करीब लाएगा, साथ ही खरीदारों और व्यवसायों दोनों के लिए जोखिम को कम करेगा।

दूसरा स्तंभ एक से अधिक घर खरीदने वालों के लिए ऋण सीमा निर्धारित करना है, जिसका उद्देश्य सट्टेबाजी से होने वाली खरीद पर अंकुश लगाना है। इसके अनुसार, एक या अधिक घर के मालिक होने वालों को सख्त ऋण सीमा और बढ़े हुए लीवरेज लागत का सामना करना पड़ेगा। हालांकि, बड़े शहरों में एक महत्वपूर्ण घटक, दीर्घकालिक किराये के आवास क्षेत्र पर प्रभाव पड़ने से बचने के लिए, ऋण नीतियों को उनके उपयोग के उद्देश्य के आधार पर स्पष्ट रूप से वर्गीकृत किया जाना चाहिए। श्री लॉन्ग ने सुझाव दिया कि एक समान दृष्टिकोण अपनाने के बजाय, नीतियों को व्यवहार के आधार पर जोखिम मूल्यांकन को प्राथमिकता देनी चाहिए, जैसे कि वास्तविक घर खरीदारों को तरजीही ऋण प्रदान करना, अल्पकालिक सट्टेबाजी पर नियंत्रण को सख्त करना और किराये के निवेशकों के लिए एक पारदर्शी वातावरण बनाना।

इसके अलावा, तीसरा स्तंभ किफायती वाणिज्यिक आवास का विकास है, जिसमें "किफायती" की स्पष्ट परिभाषा प्रत्येक इलाके की औसत आय और उचित डाउन पेमेंट अनुपात (आय का 30-35%) से जुड़ी होनी चाहिए। विशिष्ट भूमि आवंटित करने और सक्षम डेवलपर्स को प्राथमिकता देने के साथ-साथ, इस परियोजना में सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए पुनर्विक्रय पर समय सीमा होनी चाहिए, और इसमें आवास विकास कोष के माध्यम से कठिनाइयों का सामना कर रहे खरीदारों को सहायता प्रदान करने की व्यवस्था भी शामिल होनी चाहिए।

विशेषज्ञों के दृष्टिकोण से, वियतनाम इंस्टीट्यूट ऑफ इकोनॉमिक्स के उप निदेशक डॉ. ले ज़ुआन सांग ने इस बात पर ज़ोर दिया कि आवास की कीमतों की समस्या को जड़ से हल करने के लिए, आपूर्ति, विशेष रूप से किफायती आवास की आपूर्ति को बढ़ाना आवश्यक है। उन्होंने यह भी बताया कि हाल ही में हनोई में आवास की कीमतों में हुई तीव्र वृद्धि का एक कारण भूमि विभाजन संबंधी निर्णय 61/2024/QD-UBND है। इसके अनुसार, अक्टूबर 2024 से, न्यूनतम भूमि विभाजन क्षेत्र का नियम 30 वर्ग मीटर से बढ़ाकर 50 वर्ग मीटर कर दिया गया है, साथ ही 4 मीटर या उससे अधिक की चौड़ाई और अग्रभाग की आवश्यकता भी लागू की गई है।

श्री सांग ने विश्लेषण करते हुए कहा, "यह नीति छोटे घरों की आपूर्ति को काफी हद तक कम कर देती है - जो शहरी निवासियों के बहुमत के लिए उपयुक्त आवास का एक प्रकार है। बुनियादी ढांचे और शहरी मानकों पर लागू नियमों के साथ, उचित कीमतों पर छोटे आकार के घरों की आपूर्ति लगभग न के बराबर रह गई है।"

इसके अलावा, 2024 के भूमि कानून के तहत भूमि मूल्य निर्धारण ढांचे को हटाने और "बाजार सिद्धांतों" पर आधारित मूल्यांकन की अनिवार्यता ने भी भूमि की कीमतों में तेजी से वृद्धि को बढ़ावा दिया है, खासकर उन क्षेत्रों में जहां बुनियादी ढांचे के विकास की संभावनाएं हैं। सभी प्रशासनिक नीतियां अस्थायी होती हैं। बाजार में मंदी का मूल कारण वास्तविक आपूर्ति बढ़ाने की आवश्यकता है, विशेष रूप से किफायती आवास के क्षेत्र में।

सरकार द्वारा अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए प्रस्तावित मसौदा प्रस्ताव एक आवश्यक नीतिगत कदम है, जो बाजार को पटरी पर लाने में राज्य की नियामक भूमिका को दर्शाता है। आवास समस्या केवल बाजार का मुद्दा नहीं है, बल्कि सामाजिक कल्याण, सतत विकास और सामाजिक स्थिरता का भी विषय है।

इसलिए, इस प्रस्ताव को जारी करने और प्रभावी ढंग से लागू करने से उपयुक्त उत्पाद श्रृंखलाओं के विकास को बढ़ावा देने, सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने, पारदर्शिता बढ़ाने और लोगों के वैध अधिकारों की रक्षा करने में योगदान मिलने की उम्मीद है।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm