आवास की कीमतें आय से कहीं अधिक: बाजार को विनियमित करने के लिए प्रस्तावित समाधान

बड़े शहरों में आवास की कीमतों में लगातार हो रही वृद्धि, जो लोगों की भुगतान क्षमता से कहीं अधिक है, को देखते हुए, सरकार अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने और नियंत्रित करने के लिए कई उपायों पर एक प्रस्ताव तैयार कर रही है और उसे जारी करने की तैयारी कर रही है। इसे सामाजिक सुरक्षा और व्यापक आर्थिक स्थिरता के लक्ष्यों के अनुरूप, बाजार को स्थिर और स्वस्थ विकास की ओर ले जाने के लिए एक समयोचित समाधान माना जा रहा है।

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

घरों की कीमतें लोगों की आय से कहीं अधिक हैं

वियतनाम रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट (VIRES) द्वारा सितंबर 2025 में किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, हनोई में प्राथमिक अपार्टमेंट की औसत कीमत 92.9 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई है। वहीं, हो ची मिन्ह सिटी में यह आँकड़ा और भी ज़्यादा, 135.3 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गया है। यह कीमत आज वियतनामी कामगारों की औसत आय से बहुत अलग है, जो केवल 8 से 10 मिलियन VND/माह के बीच ही उतार-चढ़ाव करती है।

आवास की कीमतों और आय के बीच का बड़ा अंतर अधिकांश लोगों, खासकर निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए घर के मालिक होने के सपने को लगातार दूर कर रहा है। इस स्थिति में, आवास मूल्य नियंत्रण तंत्र पर सरकार का मसौदा प्रस्ताव एक महत्वपूर्ण नीतिगत कदम माना जा रहा है, जो बाजार को नई दिशा देने और लोगों के आवास तक पहुँच के अधिकार की रक्षा करने के दृढ़ संकल्प को दर्शाता है।

निर्माण मंत्रालय के विश्लेषण से पता चलता है कि पिछले कुछ वर्षों में, बड़े शहरों में अचल संपत्ति की कीमतों में असामान्य रूप से वृद्धि हुई है, जो आपूर्ति और मांग के वास्तविक नियम को पूरी तरह से प्रतिबिंबित नहीं करती है। इसका एक कारण अटकलें, मूल्य वृद्धि और नियोजन संबंधी जानकारी में पारदर्शिता का अभाव है, जिससे कई इलाकों में "आभासी बुखार" फैल रहा है। यह स्थिति न केवल बाजार को विकृत करती है, बल्कि सामाजिक मनोविज्ञान पर भी नकारात्मक प्रभाव डालती है।

रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना भी गंभीर रूप से असंतुलित है, जिसकी अधिकांश आपूर्ति मध्यम और उच्च-स्तरीय क्षेत्रों में केंद्रित है। वहीं, सामाजिक आवास, किफायती आवास और किराये के आवास क्षेत्रों में अभी भी गंभीर कमी है। इसके कारण वास्तविक आवास की माँग - जो समाज में एक बड़े हिस्से के लिए ज़िम्मेदार है - ठीक से पूरी नहीं हो पाती है।

वर्तमान में, कर, ऋण, नियोजन या भूमि मूल्य निर्धारण जैसे बाज़ार विनियमन उपकरण समन्वित और अप्रभावी नहीं हैं। मानक संकेतकों और विश्वसनीय डेटा प्रणालियों की कमी के कारण प्रबंधन एजेंसियों के लिए समय पर हस्तक्षेप करना मुश्किल हो जाता है, जबकि लोगों, विशेष रूप से युवा पीढ़ी और शहरी श्रमिकों को उपयुक्त आवास प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है।

वियतनाम रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट के निदेशक श्री बुई वान दोआन्ह के अनुसार, आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए सरकार द्वारा शीघ्र ही तंत्र और नीतियाँ लागू करना अत्यावश्यक है और इन्हें समकालिक और व्यापक रूप से लागू करने की आवश्यकता है। क्योंकि यह एक सामाजिक सुरक्षा का मुद्दा है। वियतनामी संविधान इस बात पर ज़ोर देता है कि आवास लोगों की एक अनिवार्य आवश्यकता है। हालाँकि, वर्तमान मूल्य स्तर के साथ, मध्यम आय वर्ग के लोगों को भी आवास प्राप्त करने में कठिनाई होती है। यह जीवन की गुणवत्ता, श्रम उत्पादकता और समाज की विकास गति पर नकारात्मक प्रभाव डालता है।

"आजकल बहुत से युवा शादी करने या बच्चे पैदा करने की हिम्मत नहीं जुटा पाते क्योंकि उनके पास रहने के लिए कोई स्थायी जगह नहीं है। अगर यह प्रवृत्ति जारी रही, तो इसका असर देश की जनसंख्या संरचना और मानव संसाधनों पर पड़ेगा," श्री दोन्ह ने चेतावनी दी।

बाज़ार के नज़रिए से, कुछ इलाकों में घरों की कीमतें अनुचित रूप से ऊँचे स्तर पर पहुँच जाती हैं, जो उनके वास्तविक मूल्य से कहीं ज़्यादा है। इससे बाज़ार विकृत, अविश्वासी और तरलताहीन हो जाता है। जब अचल संपत्ति तरलताहीन होती है, नकदी प्रवाह स्थिर हो जाता है, व्यवसाय अपने कर्ज़ नहीं चुका पाते, जिससे बैंकिंग प्रणाली और समग्र अर्थव्यवस्था के लिए जोखिम पैदा होता है। उस समय, अगर बाज़ार "स्थिर" अवस्था में पहुँच जाता है, तो वृहद अर्थव्यवस्था पर नकारात्मक प्रभाव पड़ना स्वाभाविक है।

दुनिया में ज़्यादातर वित्तीय संकट रियल एस्टेट के बुलबुले से पैदा होते हैं। इसलिए, वियतनाम को तुरंत कार्रवाई करनी होगी, बाज़ार को ठंडा करना होगा और आवास की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य पर वापस लाना होगा - श्री दोआन्ह ने ज़ोर दिया।

बाजार नियंत्रण के तीन स्तंभ

आर्थिक विशेषज्ञ एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा, "सरकार के मसौदा प्रस्ताव में आवास की कीमतों को नियंत्रित करने और बाजार को नया रूप देने के लिए तीन मुख्य स्तंभ प्रस्तावित हैं। पहला है एक रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र की स्थापना, जो प्रत्येक संपत्ति की योजना, कानूनी स्थिति, वित्तीय दायित्वों और लेनदेन के इतिहास से संबंधित डेटा को एकीकृत करेगा।"

यह केंद्र रियल एस्टेट लेनदेन के लिए एक "आधिकारिक केंद्र" के रूप में कार्य करेगा, जिससे मूल्य मुद्रास्फीति को कम करने और बाजार के लिए एक पारदर्शी आधार तैयार करने में मदद मिलेगी। यदि इसका संचालन सही ढंग से किया जाए, तो यह केंद्र मूल्य अपेक्षाओं को वास्तविक मूल्यों के करीब लाएगा, साथ ही खरीदारों और व्यवसायों, दोनों के लिए जोखिम कम करेगा।

दूसरा स्तंभ कई घरों के खरीदारों के लिए ऋण सीमा है, ताकि सट्टा सर्फिंग को सीमित किया जा सके। तदनुसार, दो या अधिक घरों के मालिकों के ऋण अनुपात कड़े हो जाएँगे और वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने की लागत बढ़ जाएगी। हालाँकि, दीर्घकालिक किराये के आवास आपूर्तिकर्ताओं के समूह को प्रभावित होने से बचाने के लिए - जो बड़े शहरों में एक महत्वपूर्ण घटक है - ऋण नीतियों को उपयोग के उद्देश्य के अनुसार स्पष्ट रूप से वर्गीकृत करने की आवश्यकता है। "समतलीकरण" के बजाय, नीतियों को "व्यवहारिक जोखिमों का निर्धारण" करने की आवश्यकता है, जैसे कि वास्तविक घर खरीदारों के लिए तरजीही ऋणों का समर्थन करना, अल्पकालिक सट्टा को कड़ा करना, और निवेशकों के लिए पारदर्शी रूप से किराए पर लेने की स्थितियाँ बनाना - श्री लॉन्ग ने सुझाव दिया।

इसके साथ ही, तीसरा स्तंभ किफायती व्यावसायिक आवास का विकास है, जिसमें "किफायती मूल्य" की स्पष्ट परिभाषा हो जो प्रत्येक इलाके की औसत आय और एक उचित भुगतान दर (आय का 30-35%) से जुड़ी हो। अलग-अलग भूमि निधियों की व्यवस्था और सक्षम निवेशकों के चयन को प्राथमिकता देने के अलावा, इस उत्पाद में सर्फिंग को सीमित करने के लिए एक बाध्यकारी हस्तांतरण समय होना चाहिए, साथ ही आवास विकास निधि के माध्यम से कठिनाई में फंसे खरीदारों की सहायता करने की व्यवस्था भी होनी चाहिए।

एक विशेषज्ञ के दृष्टिकोण से, वियतनाम आर्थिक संस्थान के उप निदेशक - डॉ. ले झुआन सांग ने पुष्टि की कि आवास की कीमतों की समस्या को हल करने के लिए, आपूर्ति का "वाल्व खोलना" आवश्यक है, विशेष रूप से कम लागत वाले आवासों के लिए। इस विशेषज्ञ ने यह भी बताया कि हाल के दिनों में हनोई में आवास की कीमतों में तीव्र वृद्धि का एक कारण भूमि विभाजन पर निर्णय 61/2024/QD-UBND है। तदनुसार, अक्टूबर 2024 से, न्यूनतम भूमि विभाजन क्षेत्र का नियम 30 वर्ग मीटर से बढ़कर 50 वर्ग मीटर हो जाएगा, साथ ही 4 मीटर या उससे अधिक की चौड़ाई और अग्रभाग की आवश्यकता भी होगी।

"इस नीति ने छोटे घरों की आपूर्ति में भारी कमी कर दी है - जो अधिकांश शहरी निवासियों के लिए उपयुक्त हैं। बुनियादी ढाँचे और शहरी मानकों पर नियमों के साथ, उचित मूल्य वाले छोटे क्षेत्रों के लिए आवास निधि लगभग नहीं बची है," श्री सांग ने विश्लेषण किया।

इसके अलावा, 2024 के भूमि कानून के तहत भूमि मूल्य ढाँचे को हटाने और "बाज़ार सिद्धांतों" के अनुसार मूल्य निर्धारण की आवश्यकता भी भूमि की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि के लिए परिस्थितियाँ पैदा करती है, खासकर उन क्षेत्रों में जहाँ बुनियादी ढाँचे के विकास की संभावना है। सभी प्रशासनिक नीतियाँ अस्थायी ही होती हैं। बाज़ार को ठंडा करने का मूल अभी भी वास्तविक आपूर्ति को बढ़ाना है, खासकर आवास क्षेत्र में जो लोगों की भुगतान क्षमता के अनुकूल हो।

रियल एस्टेट मूल्य नियंत्रण पर सरकार का मसौदा प्रस्ताव एक आवश्यक नीतिगत कदम है, जो बाजार को पटरी पर लाने में राज्य की नियामक भूमिका को दर्शाता है। आवास का मुद्दा केवल बाजार का ही नहीं, बल्कि सामाजिक सुरक्षा, सतत विकास और स्थिरता का भी मामला है।

इसलिए, इस प्रस्ताव के जारी होने और प्रभावी कार्यान्वयन से उपयुक्त उत्पाद लाइनों के विकास को बढ़ावा देने, अटकलों को सीमित करने, पारदर्शिता बढ़ाने और लोगों के वैध अधिकारों की रक्षा करने में योगदान मिलने की उम्मीद है।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm