क्या अधिशेष विधि को बनाए रखने से परियोजना भूमि मूल्यांकन अधिक पारदर्शी हो जाता है?

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय अभी भी अधिशेष विधि का उपयोग बंद करना चाहता है

जैसा कि थान निएन ने बताया, हाल ही में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकार के 15 मई, 2014 के डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP के कई अनुच्छेदों को संशोधित और अनुपूरित करने वाला एक मसौदा डिक्री (मसौदा डिक्री 44) सरकार को प्रस्तुत करने से पहले मूल्यांकन के लिए न्याय मंत्रालय को भेजा है।

उल्लेखनीय है कि प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने मसौदा डिक्री 44 में भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि का उपयोग न करने का प्रस्ताव दिया था।

हालाँकि, आज दोपहर कार्यशाला में अधिकांश विशेषज्ञों ने कहा कि भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को बनाए रखना आवश्यक है।

श्री दाओ ट्रुंग चीन्ह ने कार्यशाला में साझा किया

कार्यशाला में बोलते हुए, योजना एवं भूमि संसाधन विकास विभाग (प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय) के निदेशक श्री दाओ ट्रुंग चिन्ह ने कई पहलुओं को उठाया और कारण बताए कि मंत्रालय ने भूमि का मूल्यांकन करते समय अधिशेष पद्धति को छोड़ने का प्रस्ताव क्यों रखा।

कार्यशाला में प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रतिनिधि का दृष्टिकोण वही रहा जो 26 जुलाई को प्रकाशित लेख "क्या सरकार अधिशेष विधि को जारी रखने या त्यागने का निर्णय लेगी?" में थान निएन समाचार पत्र के साथ साक्षात्कार के दौरान था।

श्री चिन्ह के अनुसार, अधिशेष विधि की श्रेष्ठता से कोई इनकार नहीं कर सकता। हालाँकि, हमारे देश में भूमि मूल्यांकन में इस पद्धति को लागू करते समय इनपुट मापदंडों के संदर्भ में, यह मानक नहीं है, जिसके परिणामस्वरूप गलत परिणाम प्राप्त होते हैं।

कार्यशाला में श्री चिन्ह ने बताया, "मैंने हाल ही में कई मामलों में भूमि मूल्यांकन में भाग लिया है और पाया है कि मूल्यांकनकर्ता अधिशेष विधि लागू करते समय कानूनी जोखिमों से डरते हैं। यही कारण है कि हाल के दिनों में भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया धीमी रही है।"

श्री चिन्ह ने आगे कहा कि यदि सरकार अधिशेष विधि को जारी रखने का निर्णय लेती है, तो इस विधि के मापदंडों और सूचकांकों के लिए इनपुट मानक विकसित करने हेतु अनुसंधान और समीक्षा आवश्यक है। मानक इनपुट से ही परिणाम सटीक होंगे, मूल्यांकनकर्ता हस्ताक्षर करने में आश्वस्त होंगे, और भूमि मूल्यांकन में गतिरोध, विशेष रूप से परियोजनाओं के लिए, हल किया जा सकेगा।

"अधिशेष पद्धति को छोड़ना भूमि मूल्यांकन में एक कदम पीछे हटना है"

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के प्रतिनिधि के साझा करने के बाद, कई विशेषज्ञों और उद्यमों ने सीधे या कागजात भेजकर भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को बनाए रखने की आवश्यकता पर अपने विचार व्यक्त किए; यदि इसे हटा दिया जाता है, तो इससे अधिक कठिनाइयां और भीड़भाड़ हो सकती है, भूमि मूल्यांकन धीमा हो सकता है, और अचल संपत्ति बाजार में आपूर्ति की लंबे समय तक कमी बनी रहेगी।

हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष वकील गुयेन हांग चुंग ने विचार व्यक्त किया कि अधिशेष पद्धति को बरकरार रखा जाना चाहिए।

हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष वकील गुयेन हांग चुंग ने कहा कि अधिशेष विधि भविष्य में विकास की संभावना के साथ उपयोग के उद्देश्य के आधार पर भूमि की कीमत निर्धारित करने की एक विधि है, न कि तुलनात्मक विधि या आय विधि की तरह उपयोग के वर्तमान उद्देश्य के आधार पर।

अधिशेष विधि मूल्यांकन की जाने वाली भूमि के बाजार मूल्य को दर्शाती है, जिसमें निम्नलिखित कारक शामिल हैं: भूमि उपयोग का उद्देश्य; भूमि उपयोग की अवधि; निर्माण घनत्व; भवन की ऊंचाई; भूमि उपयोग गुणांक; उच्च व्यावहारिकता के साथ निवेश, उत्पादन और व्यवसाय में नकदी प्रवाह मूल्य को दर्शाता है।

"अधिशेष विधि किसी रियल एस्टेट परियोजना की वित्तीय प्रकृति को स्पष्ट रूप से दर्शाती है: लागत, राजस्व और लाभ क्या हैं, यह बहुत ही वैज्ञानिक और वस्तुनिष्ठ रूप से दर्शाती है। यह विधि स्पष्ट रूप से भूमि किराये के अंतर का दोहन, आवंटन और साझा करने के तरीके को दर्शाती है। अंतर्राष्ट्रीय अभ्यास के अनुसार, यह एक आधुनिक रियल एस्टेट मूल्यांकन विधि भी है।"

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का यह दावा कि मूल्यांकन के लिए डेटाबेस की कमी के कारण, मूल्यांकन काल्पनिक कारकों और सटीकता की कमी पर आधारित होना चाहिए, मेरे विचार से इस पद्धति को छोड़ना तर्कसंगत नहीं है। यदि समस्या डेटाबेस की कमी है, तो इसका समाधान एक गुणवत्तापूर्ण, विश्वसनीय डेटाबेस स्रोत बनाना होना चाहिए, न कि अधिशेष पद्धति (उत्पादन मशीन को नष्ट करना) को त्यागना। इसलिए, यदि अधिशेष पद्धति को त्यागना एक वास्तविकता बन जाता है, तो यह भूमि मूल्यांकन कार्य में एक कदम पीछे हटने जैसा होगा," श्री चुंग ने कहा।

वहीं, वकील चुंग के अनुसार, मसौदा डिक्री 44 में केवल 3 मूल्यांकन विधियां हैं: तुलना, आय और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक, जो भूमि का उपयोग करने वाली निवेश परियोजनाओं का मूल्यांकन करते समय अधिशेष विधि को बदलने के लिए पर्याप्त नहीं हैं: शहरी क्षेत्र, मिश्रित वाणिज्यिक सेवा क्षेत्र, आदि।

यदि अधिशेष पद्धति को छोड़ दिया जाता है, तो भविष्य में बनने वाली परियोजनाओं के लिए, जब सभी सामाजिक और तकनीकी अवसंरचना कार्य पूरे नहीं हुए होंगे, निवेशकों को भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य निर्धारित करना मुश्किल होगा। निवेशक रियल एस्टेट परियोजनाओं को लागू करते समय वित्तीय समस्या का आकलन नहीं कर पाएँगे...

नेशनल असेंबली की वित्त एवं बजट समिति के सदस्य प्रोफेसर होआंग वान कुओंग ने अधिशेष विधि के फायदे और नुकसान बताए।

प्रत्येक मूल्यांकन पद्धति के इनपुट मापदंडों को मानकीकृत करना महत्वपूर्ण है।

नेशनल असेंबली की वित्त एवं बजट समिति के सदस्य प्रोफ़ेसर होआंग वान कुओंग ने कहा कि हाल के वर्षों में कई परियोजनाओं को मंज़ूरी नहीं मिली है। इसका एक कारण यह है कि ज़मीन की कीमत तय नहीं हो पाती जिससे स्थानीय अधिकारी धन इकट्ठा करने का फ़ैसला ले सकें और निवेशक ज़मीन आवंटित करने का फ़ैसला लेने के लिए धन दे सकें। ज़मीन का गलत मूल्यांकन व्यक्तिपरक या वस्तुनिष्ठ हो सकता है क्योंकि मूल्यांकन संबंधी नियम विशिष्ट और स्पष्ट नहीं हैं।

प्रोफ़ेसर कुओंग ने बताया कि दुनिया में चार प्रचलित विधियाँ हैं: प्रत्यक्ष तुलना, कटौती, आय, अधिशेष। वियतनाम में, वर्तमान में इनमें से चार विधियाँ हैं और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक की एक अतिरिक्त विधि निर्धारित है।

ड्राफ्ट डिक्री 44 में प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय द्वारा प्रस्तावित तीन विधियों में से एक, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का विश्लेषण करते हुए, प्रोफेसर कुओंग ने कहा कि यह विधि मूल्यांकनकर्ताओं के लिए बहुत सुरक्षित होगी क्योंकि राज्य इसे इस तरह निर्धारित करता है, भूमि की कीमत निर्धारित करने के लिए गुणांक द्वारा गुणा की गई मूल्य सूची लें।

"हालांकि, यह कीमत सटीक नहीं है। अलग-अलग आकार वाले दो समीपवर्ती भूखंडों की कीमतें बहुत भिन्न होती हैं, भूमि की दिशा, भूमि की स्थिति, दृश्य की तो बात ही छोड़ दें... भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि केवल प्रबंधन एजेंसियों के लिए उपयुक्त है, लोगों और व्यवसायों के लिए नहीं," श्री कुओंग ने स्वीकार किया।

श्री कुओंग ने भूमि मूल्यांकन विधियों के फायदे और नुकसान का विश्लेषण किया: कटौती, तुलना और आय, और फिर अफसोस के साथ निष्कर्ष निकाला: "दुनिया में, कई नई परियोजनाओं का मूल्यांकन करने के लिए, लोग अधिशेष विधि का उपयोग करते हैं, क्योंकि नई परियोजनाओं के साथ तुलना करने के लिए कुछ भी नहीं होता है। हालाँकि, मसौदा डिक्री 44 इस विधि को छोड़ देता है..."।

कार्यशाला में भाग लेने वाले कई विशेषज्ञों, वकीलों, व्यापारियों ने भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को बनाए रखने के लिए अपना समर्थन व्यक्त किया।

हालाँकि, श्री कुओंग ने यह भी स्वीकार किया कि अधिशेष विधि की कई सीमाएँ हैं। विशेष रूप से, यदि मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि क्षेत्र का गणना कारक मानक नहीं है, अर्थात इनपुट मानक नहीं है, तो इससे गलत आउटपुट परिणाम प्राप्त होंगे।

दुनिया के कई देश आमतौर पर अधिशेष विधि का उपयोग करते हैं और उन्हें घाटा नहीं होता क्योंकि इसमें अति-बिक्री और कर चोरी नहीं होती। इनमें से अधिकांश देशों का व्यावसायिक और कानूनी वातावरण पारदर्शी और अनुशासित है। हमारे देश में, भूमि मूल्यांकन करते समय अधिशेष विधि में शामिल कई मानदंड और बाजार सूचकांक मानक नहीं हैं, इसलिए परिणामों का सटीक होना मुश्किल है, और मूल्यांकनकर्ता के लिए जोखिम भी हैं...

वियतनाम निर्माण ठेकेदार संघ के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि प्रत्येक मूल्यांकन पद्धति के अपने फायदे और नुकसान हैं। हालाँकि, हमारे देश के वर्तमान संदर्भ में, भूमि मूल्यांकन की पाँच मौजूदा विधियों को बनाए रखना आवश्यक है। महत्वपूर्ण बात यह है कि भूमि मूल्यांकन में त्रुटियों को कम करने और मूल्यांकन प्रक्रिया में तेज़ी लाने के लिए प्रत्येक पद्धति के इनपुट मापदंडों का मानकीकरण किया जाए। तभी रियल एस्टेट परियोजनाओं का गतिरोध दूर हो सकेगा और बाज़ार में जल्द ही नई आपूर्ति उपलब्ध होगी।

भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को बनाए रखने पर जोर देने के बावजूद, कार्यशाला में भाग लेने वाले अधिकांश विशेषज्ञों और व्यापारिक नेताओं ने भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में तेजी लाने और रियल एस्टेट बाजार के लिए आपूर्ति की बाधा को दूर करने की योजना को पूरी तरह से प्रस्तुत नहीं किया।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm