रियल एस्टेट में सट्टा पूंजी प्रवाह पर "रोक लगाना"

जहाँ व्यक्तिगत आवास ऋणों में धीरे-धीरे सुधार हो रहा है, वहीं रियल एस्टेट व्यवसाय ऋणों में लगभग 30% की वृद्धि हो रही है। इस स्थिति को देखते हुए, सरकार ने हाल ही में स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) को वाणिज्यिक बैंकों, खासकर उन बैंकों से पूंजी प्रवाह पर सख्त नियंत्रण रखने का निर्देश दिया है जो रियल एस्टेट को बड़ी मात्रा में ऋण देते हैं।

वाणिज्यिक बैंक बड़े रियल एस्टेट ऋणों पर सख़्त नियंत्रण रखेंगे। फोटो : डुक थान

रियल एस्टेट ऋण में तेजी से वृद्धि हुई

वियतनाम स्टेट बैंक के अनुसार, अगस्त 2025 के अंत तक, पूरी प्रणाली में कुल ऋण में 11% से अधिक की वृद्धि होगी। इस बीच, दाऊ तु समाचार पत्र के अनुसार, व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने और घर की मरम्मत के लिए ऋण में धीमी वृद्धि हुई, जबकि अकेले रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में लगभग 30% की वृद्धि हुई, जो पूरी प्रणाली की ऋण वृद्धि दर का लगभग तीन गुना है।

पिछले सप्ताह स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम के साथ कार्य करते हुए उप- प्रधानमंत्री हो डुक फोक ने अनुरोध किया कि ऋण को प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में निर्देशित किया जाए, साथ ही वाणिज्यिक बैंकों के नकदी प्रवाह, विशेष रूप से रियल एस्टेट ऋणों, जो उच्च अनुपात में हैं, पर कड़ा नियंत्रण रखा जाए।

पूंजी संरचना पर गौर करने पर पता चलता है कि ज़्यादातर रियल एस्टेट उद्यम अभी भी मुख्य रूप से बैंक ऋण पर निर्भर हैं। रियल एस्टेट की ऊँची कीमतों, बाज़ार में सुधार के संकेतों और स्टेट बैंक द्वारा ऋण की गुंजाइश कम करने के कारण बैंक निवेशकों को भारी मात्रा में ऋण दे रहे हैं।

इस बीच, अन्य मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी जुटाने के माध्यम अभी तक स्पष्ट रूप से नहीं उबर पाए हैं। वर्ष की शुरुआत से अगस्त 2025 के अंत तक, रियल एस्टेट उद्यमों ने लगभग 61,000 अरब वियतनामी डोंग के बॉन्ड जारी किए, जो कुल बॉन्ड जारी करने का 17% है। हालाँकि, यह आँकड़ा वर्ष की शुरुआत से परिपक्व होने वाले बॉन्ड की मात्रा की भरपाई के लिए पर्याप्त नहीं है।

"कॉर्पोरेट बॉन्ड, जिनके रियल एस्टेट के लिए सबसे महत्वपूर्ण पूंजी जुटाने का माध्यम होने की उम्मीद थी, अब तक धीरे-धीरे उबर रहे हैं, जबकि परिपक्वता का दबाव रिकॉर्ड स्तर पर है। अच्छी बात यह है कि सबसे कठिन दौर बीत चुका है (परिपक्वता का चरम अगस्त 2025 में है)। अगर बाजार में सुधार जारी रहा, तो व्यवसाय बड़े पैमाने पर दिवालियापन के जोखिम से बच जाएँगे। हालाँकि, आने वाले समय में, व्यवसायों को पूंजी स्रोतों में विविधता लाने, निवेश को फैलाने से बचने और अतिदेय ऋणों को नियंत्रित करने की आवश्यकता है। विशेष रूप से, बैंकों को स्वस्थ और अधिक टिकाऊ क्षेत्रों में पूंजी प्रवाह को विनियमित करने की आवश्यकता है," प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वैन ल्यूक ने सुझाव दिया।

विशेषज्ञों के अनुसार, पिछले एक साल में, रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार के संकेत दिखाई दिए हैं, कई क्षेत्रों में कीमतों में ज़बरदस्त बढ़ोतरी देखी गई है, लेकिन तरलता अभी भी बहुत कमज़ोर है। इसका मुख्य कारण यह है कि पूँजी प्रवाह आपूर्ति की ओर झुका हुआ है, और उच्च-स्तरीय परियोजनाओं में केंद्रित है। विभिन्न क्षेत्रों की अतार्किकता के कारण वास्तविक घर खरीदने के लिए ऋण की माँग में धीमी वृद्धि हुई है। आवास की ऊँची कीमतें सामर्थ्य से अधिक हैं, हालाँकि गृह ऋण की ब्याज दरें उचित स्तर पर हैं, जिससे वास्तविक खरीदार अभी भी हिचकिचा रहे हैं।

मेबैंक इन्वेस्टमेंट बैंक के निवेश परामर्श निदेशक, श्री फान डुंग खान ने कहा, "रियल एस्टेट की कीमतें अभी भी ऊँची हैं, लेकिन ब्रोकर सुस्त बिक्री की शिकायत कर रहे हैं। कई अरब वीएनडी मूल्य के मध्यम-श्रेणी के खंड को छोड़कर, जो अभी भी बिक रहा है, ज़्यादातर उत्पादों को बेचना मुश्किल है, और बाज़ार में तरलता बेहद कमज़ोर है।"

सट्टा अचल संपत्ति को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है

श्री खान ने कहा कि सरकार के नए कदम से पता चलता है कि आने वाले समय में सट्टा अचल संपत्ति, खरीद-बिक्री में पूंजी प्रवाह पर लगाम कसी जाएगी। साथ ही, सट्टेबाज़ी को सीमित करने, बाज़ार को स्थायी रूप से विकसित करने और आर्थिक विकास को बढ़ावा देने की दिशा में कई विधेयकों का अध्ययन और संशोधन किया जा रहा है।

इस दृष्टिकोण के बारे में कि जब आवास की कीमतें बहुत अधिक बढ़ जाती हैं, तो रियल एस्टेट बाजार में बुलबुले के संकेत दिखाई देते हैं, वित्त और बैंकिंग संकाय (गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय) के सीईओ श्री गुयेन क्वांग हुई ने कहा कि कीमतों में तेज वृद्धि मुख्य रूप से आपूर्ति-मांग संरचना में असंतुलन के कारण होती है, न कि पूरी तरह से अटकलों के कारण।

"परियोजनाओं की धीमी वैधता के कारण आपूर्ति में कमी आई है, जबकि आवास, औद्योगिक पार्कों और लॉजिस्टिक्स बुनियादी ढाँचे की माँग बहुत ज़्यादा है। आवास की ऊँची कीमतें आपूर्ति की बाधाओं का नतीजा हैं, ज़रूरी नहीं कि यह कोई सट्टा बुलबुला हो," श्री ह्यू ने विश्लेषण किया।

डॉ. कैन वैन ल्यूक की गणना के अनुसार, वियतनाम में एक अपार्टमेंट की कीमत वर्तमान में लगभग 26 वर्षों की औसत पारिवारिक आय के बराबर है, जबकि विश्व औसत केवल लगभग 15 वर्षों का है। लोगों की आय का अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि की दर के साथ न बढ़ना एक कठिन समस्या है और आवास की कीमतों को कम करना एक बहुत बड़ी चुनौती है।

विशेषज्ञ चेतावनी देते हैं कि हालाँकि होम लोन की ब्याज दरें फिलहाल कम हैं, जिससे बाजार की क्रय शक्ति बनी रहती है, लेकिन अगर ब्याज दरें फिर से बढ़ती हैं, तो कई कर्जदार अपनी वित्तीय स्थिति को संतुलित करने की क्षमता खो देंगे, जिससे बाजार में अस्थिरता पैदा होगी। दरअसल, प्राथमिक अचल संपत्ति अभी भी बिक्री के लिए उपलब्ध है, लेकिन द्वितीयक अचल संपत्ति (खरीद और बिक्री) तरल नहीं है, जिससे उच्च मूल्य वाले उत्पादों को रखने वालों के लिए बड़ा जोखिम पैदा हो रहा है।

"दोहरे अंकों की आर्थिक वृद्धि हासिल करने के लिए, वित्तीय और रियल एस्टेट, दोनों बाज़ारों का स्थिर होना ज़रूरी है। अगर दोनों में से किसी एक में समस्या है, तो चीन जैसे संकट का ख़तरा साफ़ है, जो रियल एस्टेट के कारण चार साल तक जूझता रहा।" डॉ. कैन वैन ल्यूक ने चेतावनी दी।

राज्य प्रबंधन एजेंसी के बारे में, आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग (निर्माण मंत्रालय) के उप निदेशक श्री वुओंग दुय डुंग ने कहा कि रियल एस्टेट की आपूर्ति अभी भी सीमित है, माँग की तुलना में काफ़ी कम। सरकार बाधाओं को दूर करने पर ध्यान केंद्रित कर रही है, खासकर निवेश, निर्माण और नियोजन प्रक्रियाओं में। जब प्रक्रियात्मक लागत और अनुपालन लागत कम होगी, तो आपूर्ति बढ़ेगी।

"आवास की कीमतों के संबंध में, हालाँकि बाज़ार संरचना को समायोजित कर दिया गया है, फिर भी कम लागत वाले खंड और कम आय वाले लोगों के लिए आवास की गंभीर कमी है। आने वाले समय में, सरकार इन खंडों के विकास को प्रोत्साहित करने के लिए और समाधान जारी करेगी, और साथ ही व्यवसायों के लिए इनपुट लागत, विशेष रूप से भूमि उपयोग शुल्क, को कम करने की नीतियाँ भी बनाएगी," श्री डंग ने कहा।

VWAS फोरम 2025: "नया युग, नया लचीलापन"

फाइनेंस - इन्वेस्टमेंट न्यूज़पेपर द्वारा गुरुवार, 25 सितंबर, 2025 को पुलमैन होटल (हनोई) में आयोजित तीसरे वियतनाम वित्तीय सलाहकार शिखर सम्मेलन 2025 (VWAS 2025) में अग्रणी घरेलू और अंतर्राष्ट्रीय विशेषज्ञ एकत्रित होंगे, जो अर्थव्यवस्था और वित्तीय बाजारों पर नए संस्थानों और नई गतिशीलता के प्रभाव पर गहन चर्चा पर केंद्रित होंगे। यह मंच पारंपरिक निवेश परिसंपत्ति वर्गों के महत्वपूर्ण विकास बिंदुओं के साथ-साथ क्रिप्टो परिसंपत्तियों के अवसरों का भी विस्तार से विश्लेषण करेगा।

मंच में निम्नलिखित गतिविधियाँ शामिल हैं:

मुख्य कार्यशाला में दो सत्र होंगे जिनमें "बाजार लचीलेपन के लिए समर्थन"; "परिसंपत्ति वर्गों के लिए सफलताएं खोजना" विषयों पर प्रस्तुतिकरण और चर्चा की जाएगी।

2025 में बैंकिंग, बीमा, रियल एस्टेट, फंड प्रबंधन, प्रतिभूतियों और वित्तीय प्रौद्योगिकी के क्षेत्र में विशिष्ट वित्तीय उत्पादों/सेवाओं को सम्मानित करना।

विवरण: wwa.vir.com.vn

स्रोत: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html