दूसरा रियल एस्टेट टैक्स का मुद्दा फिर से गर्म है, बाजार के स्वास्थ्य के लिए उपयुक्त रोडमैप बनाना आवश्यक है।

क्या संपत्ति कर से घर की कीमतें कम हो सकती हैं?

अचल संपत्ति की कीमतों में हाल ही में हुई वृद्धि के कारणों पर सरकारी कार्यालय को भेजी गई एक रिपोर्ट में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि वह उन लोगों के लिए कर नीति का अध्ययन करेगा और प्रस्ताव देगा, जो कई घरों और जमीनों के मालिक हैं और उनका उपयोग करते हैं, ताकि लाभ कमाने के लिए अल्प अवधि में सट्टेबाजी और खरीद-बिक्री को सीमित किया जा सके।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, आवास की कीमतों में हालिया वृद्धि में योगदान देने वाले कारकों में कई निवेशकों, निवेशकों के समूहों, सट्टेबाजों और रियल एस्टेट दलालों की "भागीदारी" शामिल है। 100 मिलियन प्रति वर्ग मीटर से अधिक की विजयी कीमतों वाली नीलामी के बारे में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि कई निवेश समूह नीलामी में भाग लेने और फिर लाभ कमाने के लिए तुरंत बेचने में माहिर हैं। नीलामी क्षेत्र के बाहर, कई दलाल परिणामों की प्रतीक्षा कर रहे हैं, 200 - 500 मिलियन वीएनडी प्रति लॉट के मूल्य अंतर पर जमीन खरीदने और बेचने की पेशकश करने के लिए तैयार हैं। अवैध लाभ के लिए कई लॉट्स की ज़मीन की खरीद और बिक्री आम है, यहाँ तक कि संगठित भी, जिससे आसपास के क्षेत्र में ज़मीन और आवास का मूल्य स्तर बढ़ जाता है।

कुछ समूह, निवेशक और व्यक्तिगत रियल एस्टेट ब्रोकर "कीमतें बढ़ाने" के लिए बाजार की जानकारी को विकृत करते हैं, आभासी कीमतें बनाते हैं... और लोगों के ज्ञान की कमी का फायदा उठाकर मनोविज्ञान में हेरफेर करते हैं, लाभ के लिए भीड़ के मनोविज्ञान के अनुसार निवेश आकर्षित करते हैं।

आम तौर पर, आवास परियोजनाओं के निवेशक उत्पाद बेचने के लिए ट्रेडिंग फ्लोर और दलालों को बिक्री मूल्य का औसतन 3% भुगतान करते हैं। हालाँकि, दलाल अक्सर बाज़ार की स्थिति के अनुसार ग्राहकों के साथ लेन-देन करते समय अधिक कीमत जोड़ने का विकल्प चुनते हैं, जिससे खरीदारों को "अंतर" का भुगतान करना पड़ता है।

"उत्साह के दौर में, कई ब्रोकर विक्रेताओं से घर और ज़मीन खरीदने के लिए "जमा" पद्धति का भी इस्तेमाल करते हैं और फिर दूसरों को बेचने के लिए कीमत 10-15% बढ़ा देते हैं। उदाहरण के लिए: एक अपार्टमेंट की कीमत 5 अरब VND है, ब्रोकर खरीदने के लिए 1 अरब VND जमा करता है और 1 महीने के भीतर भुगतान करने का वादा करता है। लेकिन इस 1 महीने के भीतर, ब्रोकर 6-7 अरब VND के अंतर पर बेचने के लिए ग्राहक ढूँढ़ लेता है।

इसके अलावा, कुछ निवेशक "उच्च बिक्री मूल्य" की पेशकश करके, आवास की कीमतों को बढ़ाने में भी योगदान देते हैं, जिससे अपेक्षित लाभ रियल एस्टेट परियोजनाओं के औसत से अधिक हो जाता है। निर्माण मंत्रालय ने रिपोर्ट में कहा, "जिन क्षेत्रों में बिक्री के लिए केवल कुछ या एक भी परियोजनाएँ हैं, वहाँ प्रतिस्पर्धा और संदर्भ मूल्यों की कमी के कारण निवेशक लाभ कमाने के लिए कीमतें बढ़ा सकते हैं।"

इस मुद्दे पर टिप्पणी करते हुए, रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ, गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि मकान और ज़मीन की कीमतों में वृद्धि का एक कारण "ज़मीन के व्यापार से ज़्यादा कुछ भी नहीं है" की मानसिकता के साथ सट्टेबाजी और जमाखोरी की प्रवृत्ति है, जिसे बैंकों का समर्थन प्राप्त है। यह बैंकों का एक "वीआईपी" ग्राहक समूह है क्योंकि ऋण हमेशा मकान और ज़मीन के साथ गिरवी रखे जाते हैं - जिनकी कीमत लगभग हमेशा बढ़ती मानी जाती है और जिनमें जोखिम कम होता है। लोगों की निवेश ज़रूरतें जायज़ हैं, लेकिन जब यह प्रवृत्ति उच्च स्तर पर होती है, तो यह मकान और ज़मीन की सट्टेबाजी और जमाखोरी का रूप ले लेती है, जिससे बाज़ार विकृत हो जाता है, ज़मीनें खाली हो जाती हैं और संसाधनों की बर्बादी होती है।

एमएससी. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि घरों और ज़मीन पर कर लगाना एक अनिवार्य समाधान है, जिसका स्पष्ट उल्लेख केंद्रीय कार्यकारी समिति के 2022 के प्रस्ताव संख्या 18-NQ/TW में किया गया है, जिसका उद्देश्य संस्थाओं और नीतियों में नवाचार और सुधार जारी रखना, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार करना है। प्रस्ताव 18 में निम्नलिखित कार्य और समाधान दिए गए हैं: "बेकार भूमि उपयोग, भूमि को बंजर, प्रदूषित और निम्नीकृत छोड़ने की स्थिति पर काबू पाना", "भूमि के बड़े क्षेत्र, कई घरों, भूमि पर सट्टा लगाने, धीमी गति से भूमि उपयोग करने और भूमि को बंजर छोड़ने वाले लोगों के लिए उच्च कर दरें निर्धारित करना"।

श्री गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि भूमि की नीलामी में, जीतने वाली बोली की कीमत अतीत में शुरुआती कीमत से दर्जनों गुना अधिक थी। अधिकांश लोग नीलामी के परिणामों को लेकर अधिक संशय में थे, इस तथ्य से खुश होने के बजाय कि राज्य के बजट को राजस्व के अतिरिक्त बड़े स्रोत प्राप्त होंगे। कारण यह है कि नीलामी जीतने के बाद, भूमि भूखंडों को अक्सर छोड़ दिया जाता है, कई मामलों में "भूत शहरी क्षेत्रों" का निर्माण होता है, इनमें से अधिकांश "परियोजनाओं" में अक्सर बहुत कम अधिभोग दर होती है, कार्यान्वयन के दशकों बाद भी, केवल कुछ घर बनाए गए हैं और लोग इसमें चले गए हैं। तदनुसार, मास्टर गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि घरों और जमीन पर कराधान का पार्टी के प्रस्ताव 18 में एक राजनीतिक आधार है, लेकिन इसे स्थानीय स्तर पर समकालिक और निष्पक्ष रूप से लागू किया जाना चाहिए।

एक महत्वपूर्ण कारक कराधान के लिए एक डेटाबेस की आवश्यकता है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि सही व्यक्तियों पर कर लगाया जाए, और कर नीतियों की प्रभावशीलता को बढ़ावा दिया जा सके। इस समय, इस अचल संपत्ति का मालिक कौन है, इसका सटीक निर्धारण एक पूर्ण डेटाबेस के अभाव और संपत्ति का स्वामित्व किसी और के पास होने की घटना के कारण नहीं हो पाया है।

हालाँकि, प्रधानमंत्री ने डिजिटल परिवर्तन के लिए जनसंख्या डेटा, पहचान और इलेक्ट्रॉनिक प्रमाणीकरण हेतु अनुप्रयोग विकसित करने हेतु प्रोजेक्ट 06 को मंज़ूरी दे दी है। नए भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में भूमि, आवास और रियल एस्टेट संबंधी जानकारी पर एक राष्ट्रीय डेटाबेस के निर्माण का भी उल्लेख है; यदि इसे प्रभावी ढंग से लागू किया जाए, तो निकट भविष्य में एक विश्वसनीय डेटाबेस प्रणाली का निर्माण किया जा सकता है, जो रियल एस्टेट कर कानून के पारित होने के बाद उसे लागू करने के लिए एक महत्वपूर्ण डेटाबेस होगा।

" अगर अचल संपत्ति पर कर लगाया जाए, अगर हम "स्वामित्व निर्धारण" के लिए अचल संपत्ति से संबंधित सूचना प्रणालियाँ और डेटाबेस एकत्र कर सकें और यह देख सकें कि इस संपत्ति का मालिक कौन है, तो कुछ ऐसा हो सकता है जो असंभव लगता है: घरों और ज़मीनों की कीमतें घटेंगी, यहाँ तक कि तेज़ी से घटेंगी। अचल संपत्ति में सट्टेबाजी लगभग पूरी तरह से बंद हो जाएगी। बैंकों को भी ज़मीन के दिग्गजों के बजाय नए ग्राहक आधार की तलाश करनी होगी।"

श्री गुयेन वान दिन्ह ने जोर देकर कहा कि कराधान इस दृष्टिकोण को मूर्त रूप देता है कि "घर रहने के लिए होते हैं, सट्टेबाजी के लिए नहीं" और केवल तभी श्रमिकों के लिए घर बसाने का सपना कम दूर हो जाएगा।

हाल ही में, रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार के संकेत दिखाई दिए हैं, जब राष्ट्रीय सभा ने बाज़ार के तीन महत्वपूर्ण कानूनों को आधिकारिक तौर पर मंज़ूरी दे दी है, जो 6 महीने पहले यानी 1 अगस्त, 2024 से लागू होंगे। हालाँकि रियल एस्टेट बाज़ार में अभी केवल हनोई में ही हलचल है, लेकिन अन्य इलाकों में अभी भी सन्नाटा पसरा है। रियल एस्टेट व्यवसायों को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है और निवेशक अभी भी प्रांतीय बाज़ारों में "फँसे" हुए हैं, ऐसे में दूसरे घरों पर कर लगाने के हालिया प्रस्ताव को कई विरोधी प्रतिक्रियाएँ मिली हैं।

दरअसल, दूसरे घरों पर कर कोई नया प्रस्ताव नहीं है, बल्कि 2009 से ही इसका ज़िक्र होता रहा है, लेकिन कई कारणों से इसे तब तक वैध नहीं बनाया जा सका जब तक कि इसे राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति द्वारा जून 2022 में जारी किए गए प्रस्ताव संख्या 18-NQ/TW में आधिकारिक रूप से शामिल नहीं कर लिया गया। हालाँकि, भूमि बाज़ार को विनियमित करने के लिए नियम/नीतियाँ बनाने की प्रक्रिया, विशेष रूप से भूमि उपयोग अधिकारों और दूसरी अचल संपत्ति या उससे अधिक की भूमि पर संपत्ति के स्वामित्व अधिकारों पर अतिरिक्त कराधान के माध्यम से, कई बाधाओं का सामना कर रही है।

विशेष रूप से, कई विशेषज्ञ इस बात से चिंतित हैं कि यदि अचल संपत्ति कर की गणना सावधानीपूर्वक नहीं की गई और इसे एक समान स्तर पर नहीं रखा गया, तो इसका प्रतिकूल प्रभाव पड़ सकता है, जिससे आवास की कीमतें बढ़ जाएंगी और निम्न तथा मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए आवास तक पहुंच और अधिक कठिन हो जाएगी।

कौन सा मार्ग उपयुक्त है?

अचल संपत्ति हस्तांतरण, सट्टेबाजी, मूल्य मुद्रास्फीति आदि में कर चोरी से निपटने के लिए कर एक प्रभावी उपकरण है। हालांकि, दूसरे घरों पर कर की गणना बाजार की वास्तविकताओं के अनुरूप सावधानीपूर्वक की जानी चाहिए और सभी पक्षों के हितों में सामंजस्य सुनिश्चित करना चाहिए।

कई विशेषज्ञों के अनुसार, कर आसमान छूती ज़मीन की कीमतों को नियंत्रित करने, सट्टेबाजी को कम करने, बाज़ार में हेरफेर को रोकने और अचल संपत्ति को उसके वास्तविक मूल्य पर वापस लाने का एक ज़रिया हो सकता है। हालाँकि, वर्तमान अस्पष्ट भूमि सूचना प्रबंधन व्यवस्था के कारण, कर लगाना आसान नहीं है।

कराधान एक अच्छा समाधान है, जो राज्य के बजट के लिए राजस्व बढ़ाने और 6-12 महीने या 1-2 साल की अल्पावधि में बाज़ार को समायोजित करने में मदद करता है, लेकिन यह दीर्घकालिक रूप से अपना प्रभाव बनाए नहीं रख सकता। हालाँकि, कई चिंताएँ यह भी हैं कि कराधान से केवल कीमतें बढ़ेंगी, क्योंकि विक्रेता द्वारा ज़मीन की कीमत में कर भी जोड़ दिया जाएगा।

प्रेस को जानकारी देते हुए, वित्तीय विशेषज्ञ दीन्ह द हिएन ने कहा कि संपत्ति कर बस उन लोगों पर लगाया जाने वाला कर है जिनके पास संपत्ति है, जितनी ज़्यादा संपत्ति, उतना ज़्यादा कर। औसत जीवन स्तर वाले लोगों, जिनके पास रहने के लिए सिर्फ़ एक घर है, को चिंता करने की कोई ज़रूरत नहीं है।

जिनके पास बहुत सारी संपत्तियाँ (अचल संपत्ति) हैं, और उनकी संपत्तियाँ लगातार मुनाफ़ा कमा रही हैं, उनके लिए ज़्यादा कर देना स्वाभाविक है। निवेश के लिए उधार लेने के मामले में, कर उस लागत का हिस्सा होते हैं जिसकी गणना निवेशकों को "लाभ और हानि" के रूप में करनी होती है।

हाल ही में, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) ने भी दो समूहों के लोगों के लिए एक रियल एस्टेट कर नीति प्रस्तावित की है, जिनमें दूसरे या उससे अधिक घरों के खरीदार और परियोजनाओं को छोड़ने वाले मालिक शामिल हैं। उन लेन-देन के लिए कर की दर धीरे-धीरे बढ़ेगी जहाँ विक्रेता के पास स्वामित्व की अवधि कम है।

इससे पहले, अगस्त 2023 में, हो ची मिन्ह सिटी के मतदाताओं ने दूसरे घरों पर कर लगाने और खाली ज़मीनों और ज़मीन का मूल्य न बढ़ाने वाले घरों पर ज़्यादा कर लगाने का प्रस्ताव रखा था। वित्त मंत्रालय ने कहा कि उसने रियल एस्टेट टैक्स पर एक मसौदा कानून का अध्ययन और विकास किया है, जिसे 2024 में कानून और अध्यादेश विकास कार्यक्रम में शामिल किए जाने की उम्मीद है, और इसे 8वें सत्र (अक्टूबर 2024) में टिप्पणियों के लिए राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किया जाएगा।

खान अन

स्रोत: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html