मसौदा भूमि कानून (संशोधित) में कुछ नए बिंदु

यद्यपि 2024 भूमि कानून एक वर्ष से अधिक समय से प्रभावी है, लेकिन भूमि की कीमतें निर्धारित करने की प्रणाली में लगातार कमियां, वित्तीय दायित्व, तथा भूमि नीतियों के क्रियान्वयन में विसंगतियां संशोधन की तत्काल आवश्यकता उत्पन्न कर रही हैं।

भूमि कानून (संशोधित) का मसौदा प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय द्वारा विकसित और उस पर टिप्पणी की जा रही है, जिसका उद्देश्य प्रचार, पारदर्शिता सुनिश्चित करना और सामाजिक-आर्थिक विकास में बाधा डालने वाली कानूनी बाधाओं को दूर करना है।

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

इस मसौदे में प्रस्तावित प्रमुख विषयों में से एक है, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये के लिए अभी तक गणना नहीं की गई अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क वसूलने के नियमन को समाप्त करना - एक ऐसा विषय जो कई रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए दीर्घकालिक समस्याओं का कारण रहा है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, यह एक महत्वपूर्ण बदलाव है जो रियल एस्टेट बाजार के विकास में सबसे बड़ी बाधाओं में से एक को दूर कर सकता है। पहले, वित्तीय दायित्वों के निर्धारण में देरी, कभी-कभी 10, 20 या 30 साल तक की देरी के कारण, कई व्यवसायों को मूल भूमि उपयोग शुल्क से कहीं अधिक अतिरिक्त भुगतान का सामना करना पड़ता था - भले ही गलती निवेशक की ओर से न हुई हो।

यह कर न केवल वित्तीय दबाव पैदा करता है, बल्कि उत्पादों की कीमतें भी बढ़ाता है, बाज़ार पर नकारात्मक प्रभाव डालता है और घर खरीदारों पर बोझ डालता है। मसौदे के अनुच्छेद 257 के खंड 2, बिंदु d में प्रस्तावित उपरोक्त विनियमन को समाप्त करने की व्यापारिक समुदाय द्वारा अत्यधिक सराहना की जा रही है और इसे इस बात का संकेत माना जा रहा है कि राज्य वास्तविकता को सुन रहा है और कठिनाइयों से उबरने में व्यवसायों का साथ दे रहा है।

इसके अतिरिक्त, संशोधित भूमि कानून के मसौदे में भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र में व्यापक समायोजन का भी प्रस्ताव है, जिसमें "बाजार सिद्धांतों" को समाप्त करने पर जोर दिया गया है, ताकि राज्य प्राथमिक बाजार में भूमि मूल्य निर्धारण में अग्रणी भूमिका निभा सके।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, वर्तमान मूल्य निर्धारण प्रणाली परामर्श इकाइयों और द्वितीयक बाज़ार मूल्यों पर अत्यधिक निर्भर है, जिसके कारण भूमि की कीमतें बढ़ जाती हैं या वास्तविक मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं करती हैं। इससे भूमि की वसूली, मुआवज़ा, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए शुरुआती मूल्य और वित्तीय दायित्वों के निर्धारण में कई परिणाम सामने आते हैं।

इस समस्या से निपटने के लिए, मसौदे में ज़मीन की कीमत उपयोग के उद्देश्य, उपयोग की अवधि और संबंधित आँकड़ों, जिनमें पिछले 24 महीनों के दौरान राष्ट्रीय डेटाबेस और बाज़ार की जानकारी शामिल है, के आधार पर निर्धारित की गई है। मूल्यांकन विधियाँ सरकार द्वारा विनियमित हैं और केवल संदर्भ के लिए हैं, जबकि अंतिम मूल्य निर्धारण राज्य द्वारा किया जाएगा।

अनुच्छेद 159 में संशोधन का मसौदा प्रत्येक इलाके की विशेषताओं के अनुसार भूमि मूल्य तालिकाएँ निर्धारित करने के दो विकल्प प्रस्तावित करता है। तदनुसार, पहला विकल्प क्षेत्र, स्थान और पर्याप्त आँकड़े उपलब्ध होने पर भूमि के भूखंड के अनुसार विस्तृत भूमि मूल्य तालिकाएँ निर्धारित करता है। भूमि मूल्य तालिकाओं का उपयोग भूमि उपयोग शुल्क की गणना, भूमि किराया, शुल्क वसूली के साथ भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन, प्रारंभिक नीलामी मूल्य निर्धारण आदि जैसे मामलों में किया जाता है। ये मूल्य तालिकाएँ प्रांतीय जन समिति द्वारा हर 5 साल में तय की जाती हैं और आवश्यकता पड़ने पर इस अवधि के दौरान समायोजित की जा सकती हैं।

दूसरा विकल्प किसी विशिष्ट मूल्य सूची के बजाय भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (K गुणांक) का उपयोग करने का प्रस्ताव करता है, जिसका गुणांक प्रांतीय जन समिति द्वारा 5-वर्षीय भूमि मूल्य तालिका चक्र के दूसरे वर्ष से प्रतिवर्ष जारी किया जाता है। यह गुणांक विभिन्न क्षेत्रों के बीच भूमि मूल्य में उतार-चढ़ाव की दर को दर्शाता है, जिससे स्थानीय क्षेत्रों को विस्तृत भूमि मूल्य तालिका को फिर से बनाए बिना समायोजन में लचीलापन मिलता है।

भूमि मूल्य सूची तैयार करने की प्रक्रिया में गुणवत्ता और निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय प्रांतीय स्तर पर मूल्य सूचियों और समायोजन गुणांकों के मूल्यांकन हेतु एक परिषद की स्थापना का प्रस्ताव करता है। इस परिषद में प्रांतीय जन समिति, विशेष विभागों, स्वतंत्र परामर्शदात्री संगठनों और विशेषज्ञों के प्रतिनिधि शामिल होंगे।

मसौदा कानून के प्रावधानों के अनुसार, स्थानीय लोग 31 दिसंबर, 2025 से पहले नई भूमि मूल्य सूची जारी करने के लिए जिम्मेदार हैं, जिसे 1 जनवरी, 2026 से लागू किया जाएगा। हालांकि, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने चेतावनी दी है कि मूल्य सूची और भूमि मूल्यांकन तंत्र में बदलाव से स्थानीय लोगों के बीच मतभेदों के कारण बड़े उतार-चढ़ाव हो सकते हैं, जिससे अचल संपत्ति बाजार और निवेश आकर्षण गतिविधियां प्रभावित हो सकती हैं।

इस वास्तविकता को देखते हुए, मंत्रालय ने प्रांतों और केन्द्र द्वारा संचालित शहरों को एक दस्तावेज भेजा है, जिसमें विशिष्ट मूल्यों पर निर्णय लेने से पहले गहन प्रभाव आकलन और सामाजिक-आर्थिक स्थितियों पर विचार करने का अनुरोध किया गया है, ताकि स्थानीय विकास अभिविन्यासों के साथ स्थिरता और सुसंगतता सुनिश्चित की जा सके।

भूमि कानून में संशोधन न केवल कानूनी तकनीकी मुद्दों को हल करने या प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सरल बनाने के लिए है, बल्कि यह बाजार व्यवस्था को फिर से स्थापित करने और भूमि उपयोग की दक्षता में सुधार करने का एक महत्वपूर्ण अवसर भी है - जो देश का रणनीतिक संसाधन है।

स्रोत: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html