क्या मैं हस्तलिखित कागज से जमीन खरीदकर लाल किताब प्राप्त कर सकता हूं?

(डैन ट्राई) - 1 अगस्त से, 2024 भूमि कानून यह निर्धारित करता है कि अचल संपत्ति को स्थानांतरित करते समय, अनुबंध को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए, सिवाय 2015 नागरिक संहिता के खंड 2, अनुच्छेद 129 में निर्धारित मामलों को छोड़कर।

हस्तलिखित दस्तावेज द्वारा भूमि की बिक्री और खरीद (हस्तांतरण) भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने का एक लेनदेन है, लेकिन अनुबंध कानून के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं है।

बहुत से लोग इस बात को लेकर चिंतित हैं कि हस्तलिखित दस्तावेज़ों के ज़रिए ज़मीन के लेन-देन के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र नहीं दिए जाएँगे। दरअसल, लेन-देन के दो अलग-अलग मामले होते हैं और उन्हें निपटाने के तरीके भी अलग-अलग होते हैं।

1 अगस्त से वर्तमान तक हस्तांतरित भूमि

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 27 के खंड 3 में यह प्रावधान है कि भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का उपयोग करते हुए हस्तांतरण, दान, बंधक और पूंजी योगदान के लिए अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए, सिवाय इस खंड के बिंदु बी में निर्दिष्ट मामले के।

तदनुसार, केवल उन मामलों में जहां एक या अधिक हस्तान्तरणकर्ता रियल एस्टेट व्यवसाय संगठन हैं, उन्हें नोटरीकृत या प्रमाणित करने की आवश्यकता नहीं है।

हालांकि, 2015 नागरिक संहिता के अनुच्छेद 129 के खंड 2 में यह प्रावधान है कि ऐसे अनुबंधों के लिए जो नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं हैं, लेकिन एक पक्ष या पक्षों ने अनुबंध में कम से कम 2/3 दायित्वों का पालन किया है, एक पक्ष या पक्षों के अनुरोध पर, न्यायालय अनुबंध की वैधता को मान्यता देते हुए निर्णय जारी करेगा।

हालाँकि, अदालत से बिना नोटरीकृत या प्रमाणित हस्तांतरण अनुबंध की वैधता को मान्यता देने का अनुरोध करने में पक्षों द्वारा इसे नोटरीकृत या प्रमाणित कराने की तुलना में अधिक समय लगता है और यह अधिक जटिल भी है। दूसरी ओर, अनुबंध को नोटरीकृत न कराने से कानूनी विवादों का खतरा बढ़ जाता है।

इसलिए, हस्तलिखित दस्तावेज़ द्वारा भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण केवल तभी वैध होगा जब हस्तांतरण 1 अगस्त से पहले हो।

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र का नमूना (फोटो: आईटी)।

1 अगस्त से पहले हस्तांतरित भूमि

1 अगस्त से पहले के लेन-देन के लिए, 2 मामले होंगे: वे भूमि भूखंड जिन्हें प्रमाण पत्र प्रदान किया गया है और वे भूमि भूखंड जिन्हें भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान नहीं किया गया है।

पहला मामला बिना रेड बुक के जमीन खरीदने और बेचने का है।

2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 137 के खंड 5 में यह प्रावधान है कि जो परिवार और व्यक्ति भूमि का उपयोग कर रहे हैं और जिनके पास इस अनुच्छेद के खंड 1, 2, 3 और 4 में निर्दिष्ट दस्तावेजों में से एक प्रकार का दस्तावेज है, जिस पर किसी अन्य व्यक्ति का नाम दर्ज है, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के दस्तावेजों के साथ, लेकिन 1 अगस्त से पहले, कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि उपयोग अधिकारों को स्थानांतरित करने की प्रक्रियाओं को पूरा नहीं किया है और वह भूमि विवाद में नहीं है, उन्हें भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र दिया जाएगा; और कानून के प्रावधानों के अनुसार वित्तीय दायित्वों का पालन करना होगा।

तदनुसार, यदि हस्तांतरण व्यवहार में किया गया है (एक पक्ष भुगतान करता है, दूसरा पक्ष भूमि सौंपता है लेकिन नाम नहीं बदलता है), तो भूमि उपयोग अधिकारों को स्थानांतरित करने की प्रक्रिया को पूरा करना आवश्यक नहीं है, लेकिन पंजीकरण और प्रथम प्रमाण पत्र जारी करने की प्रक्रिया को पूरा करना होगा।

प्रथम प्रमाण-पत्र के लिए आवेदन प्राप्त करने वाली एजेंसी को हस्तान्तरितकर्ता से निर्धारित नोटरीकृत या प्रमाणित अनुबंध या हस्तान्तरण दस्तावेज प्रस्तुत करने की आवश्यकता नहीं होगी।

हस्तलिखित कागज द्वारा हस्तांतरित भूमि का उपयोग करने और प्रमाण पत्र प्राप्त करने की स्थिति में, हस्तांतरिती को दस्तावेज तैयार करने होंगे और डिक्री 101/2024 के अनुच्छेद 42 के खंड 1 में निर्धारित प्रक्रियाओं का पालन करना होगा।

दूसरा, ऐसी भूमि की खरीद-बिक्री करना जिसे रेड बुक में शामिल किया गया है।

डिक्री 101/2024 के अनुच्छेद 42 के खंड 2 में यह प्रावधान है कि यदि कोई व्यक्ति 1 अगस्त से पहले हस्तांतरण के कारण भूमि का उपयोग कर रहा है, और हस्तांतरिती के पास केवल हस्तांतरणकर्ता से प्रमाण पत्र या अनुबंध, हस्तांतरण पर निर्धारित दस्तावेज हैं, तो हस्तांतरिती को एक नया प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिए प्रमाण पत्र और मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेज के लिए आवेदन प्रस्तुत करना होगा।

नये भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करने की प्रक्रिया में 4 चरण शामिल हैं।

चरण 1: दस्तावेज़ तैयार करें

डिक्री 101/2024 के अनुच्छेद 42 के खंड 2 में यह प्रावधान है कि 1 अगस्त से पहले भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के मामले में प्रमाण पत्र प्रदान करने की प्रक्रिया को पूरा करते समय प्रस्तुत किया जाने वाला डोजियर, जिसमें हस्तांतरिती के पास केवल हस्तांतरणकर्ता का मूल प्रमाण पत्र हो, जिसमें शामिल हैं:

- फॉर्म संख्या 11/डीके के अनुसार भूमि और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों में परिवर्तन के पंजीकरण के लिए आवेदन।

- मूल प्रमाण पत्र जारी किया गया।

- भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के हस्तांतरण के दस्तावेज, जिन पर हस्तांतरक और हस्तांतरिती के पूर्ण हस्ताक्षर हों (अनुबंध नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं है, लेकिन इसमें सभी पक्षों के पूर्ण हस्ताक्षर होने चाहिए)।

चरण 2: आवेदन जमा करें

विधि 1: यदि आवश्यक हो तो परिवार और व्यक्ति उस कम्यून, वार्ड या कस्बे की जन समिति को आवेदन प्रस्तुत करते हैं जहां भूमि स्थित है।

विधि 2: भूमि उपयोगकर्ता स्थानीय क्षेत्र के वन-स्टॉप विभाग या उस प्रांत के जिला, कस्बे, शहर के भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखा में आवेदन प्रस्तुत कर सकते हैं जहां भूमि स्थित है या उन स्थानों के लिए भूमि उपयोग अधिकार पंजीकरण कार्यालय में आवेदन प्रस्तुत कर सकते हैं जहां भूमि पंजीकरण कार्यालय की कोई शाखा स्थापित नहीं की गई है।

चरण 3: दस्तावेज़ प्राप्त करें और अनुरोधों पर कार्रवाई करें

भूमि पंजीकरण कार्यालय हस्तान्तरणकर्ता को लिखित रूप में सूचित करेगा तथा हस्तान्तरितकर्ता को प्रमाण पत्र प्रदान करने की प्रक्रिया के बारे में उस कम्यून, वार्ड या कस्बे की जन समिति के मुख्यालय पर पोस्ट करेगा जहां भूमि स्थित है।

यदि अधिसूचना के लिए हस्तान्तरणकर्ता का पता अज्ञात है, तो भूमि पंजीकरण कार्यालय स्थानीय जनसंचार माध्यमों में लगातार 3 अंकों के लिए नोटिस प्रकाशित करेगा (प्रकाशन की लागत प्रमाण पत्र का अनुरोध करने वाले व्यक्ति द्वारा भुगतान की जाएगी)।

अधिसूचना की तिथि या स्थानीय जनसंचार माध्यमों में प्रथम प्रकाशन की तिथि से 30 दिनों के पश्चात, यदि हस्तान्तरणकर्ता जारी प्रमाणपत्र प्रस्तुत करने में विफल रहता है, तो जारी प्रमाणपत्र रद्द कर दिया जाएगा। भूमि पंजीकरण कार्यालय, इस मामले में जारी प्रमाणपत्र को रद्द करने के निर्णय हेतु सक्षम प्राधिकारी को प्रस्तुत करने के लिए एक दस्तावेज तैयार करेगा ताकि प्रक्रिया पूरी की जा सके और साथ ही हस्तान्तरिति को एक नया प्रमाणपत्र जारी किया जा सके।

यदि विवाद समाधान के लिए कोई अनुरोध है, तो भूमि पंजीकरण कार्यालय, पक्षों को नियमों के अनुसार विवाद को हल करने के लिए सक्षम राज्य एजेंसी को अनुरोध प्रस्तुत करने के लिए मार्गदर्शन करेगा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm