अच्छे लाभ के लिए किराये पर देने हेतु घर खरीदना: त्वरित जांच युक्तियाँ

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वियतनाम में अचल संपत्ति खरीदना और किराए पर लेना आज अचल संपत्ति निवेश का एक लोकप्रिय रूप है। निवेशकों को इस प्रकार के व्यवसाय से अक्सर कई लाभ मिलते हैं क्योंकि इसमें स्थिर लाभ की संभावना होती है और समय के साथ संपत्ति अर्जित करने की क्षमता होती है।

हालाँकि, किराये की संपत्तियों में निवेश करने में कुछ जोखिम भी होते हैं। हालाँकि घर आपका अपना है, फिर भी किरायेदार ढूँढ़ना या किराये से स्थिर नकदी प्रवाह प्राप्त करना हमेशा आसान नहीं होता। इसके अलावा, प्रबंधन, रखरखाव, मरम्मत आदि की लागत भी निवेशक के मुनाफे को प्रभावित कर सकती है।

तो क्या यह तय करने का कोई तरीका है कि कोई संपत्ति किराए पर देने लायक है या नहीं? अमेरिका में सबसे बड़ा रियल एस्टेट निवेश सोशल नेटवर्क, बिगरपॉकेट्स, निवेशकों को संभावित रियल एस्टेट सौदों का तुरंत मूल्यांकन करने में मदद करने के लिए 2% नियम बताता है।

2% नियम लागू करें

2% नियम एक सरल लेकिन प्रभावी तरीका है जिसका इस्तेमाल किराये की संपत्ति की कमाई की क्षमता का मोटे तौर पर आकलन करने के लिए किया जाता है। इस नियम के अनुसार, किसी संपत्ति की मासिक किराये की आय, संपत्ति के क्रय मूल्य के 2% के बराबर या उससे अधिक होनी चाहिए, तभी उसे एक अच्छा निवेश माना जा सकता है।

सबसे पहले, आपको यह तय करना होगा कि संपत्ति के मालिक बनने के लिए आपको कितना पैसा खर्च करना होगा, जिसमें करों और ब्रोकरेज सेवाओं से जुड़ी लागतें शामिल हैं। इसके बाद, आपको किराए से होने वाली अपेक्षित आय की गणना करनी होगी।

आप यह डेटा स्वयं या पेशेवर रियल एस्टेट ब्रोकरेज फर्मों के माध्यम से एकत्र कर सकते हैं।

यदि मासिक किराये की आय खरीद मूल्य के 2% के बराबर या उससे अधिक है, तो संपत्ति एक अच्छा निवेश हो सकती है।

अगर मासिक किराये की आय खरीद मूल्य के 2% से कम है, तो निवेश से अपेक्षित रिटर्न नहीं मिल सकता है। अगर आप फिर भी इस संपत्ति में निवेश करना चाहते हैं, तो आपको वांछित रिटर्न प्राप्त करने के लिए किराये की कीमत को समायोजित करना होगा या परिचालन लागत कम करनी होगी।

उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आप 2 बिलियन VND में एक अपार्टमेंट खरीदते हैं, तो 2% नियम के अनुसार, अच्छा लाभ सुनिश्चित करने के लिए न्यूनतम मासिक किराये की आय 40 मिलियन VND है।

Mua nhà cho thuê để sinh lời tốt: Mẹo kiểm tra nhanh - 1 — हनोई में एक रियल एस्टेट क्षेत्र (फोटो: ट्रान खांग)।

यदि किराये से प्राप्त नकदी प्रवाह 50 मिलियन VND/माह तक पहुँच जाता है, तो यह दर्शाता है कि यह एक संभावित निवेश है। इसके विपरीत, यदि किराये की कीमत केवल 30 मिलियन VND/माह तक पहुँचती है, तो आपको वांछित रिटर्न दर प्राप्त करने के लिए किराये की कीमत को समायोजित करने या लागत कम करने पर विचार करना चाहिए।

हालाँकि, 2% का नियम केवल एक मोटा माप है और किसी भी संपत्ति की संभावित लाभ क्षमता की पूर्ण सटीकता की गारंटी नहीं देता। रियल एस्टेट निवेश पर वास्तविक रिटर्न को कई अन्य कारक प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, मासिक किराये का नकद प्रवाह संपत्ति के प्रकार, स्थान, क्षेत्र और सुविधाओं, और बाजार की स्थितियों पर निर्भर करता है।

कुछ अन्य वैकल्पिक उपकरण

2% नियम एक सरल और लोकप्रिय तरीका है जिसका इस्तेमाल कई निवेशक किराये की संपत्ति की लाभप्रदता का तुरंत आकलन करने के लिए करते हैं। हालाँकि, यह केवल एक सामान्य नियम है और निवेश करने का निर्णय लेते समय आपको और अधिक सावधानी से विश्लेषण करने की आवश्यकता है। निवेश करने से पहले अधिक विविध दृष्टिकोण अपनाने के लिए आप कुछ अन्य तरीकों का भी उपयोग कर सकते हैं।

पहला है सकल किराया गुणक (GRM)। यह माप किसी संपत्ति के क्रय मूल्य और कुल वार्षिक किराए के बीच के अनुपात की गणना करता है। उदाहरण के लिए, यदि किसी संपत्ति की कीमत 3 अरब VND है और कुल वार्षिक किराया 30 करोड़ VND है, तो GRM 10 होगा। आमतौर पर, कम GRM एक अधिक आकर्षक निवेश अवसर का संकेत देता है। हालाँकि, इस उपकरण का नुकसान यह है कि यह परिचालन लागतों को ध्यान में नहीं रखता है।

दूसरा है शुद्ध परिचालन आय (एनओआई)। यह मीट्रिक करों और बंधक भुगतानों को घटाने से पहले परिचालन व्यय के बाद संपत्ति के वार्षिक लाभ की गणना करता है। एनओआई संपत्ति की लाभप्रदता की एक स्पष्ट तस्वीर प्रदान करता है। यदि एनओआई अनुपात सकारात्मक है, तो संपत्ति परिचालन लागतों को पूरा करने के लिए पर्याप्त किराये की आय उत्पन्न कर रही है।

तीसरा है नकदी प्रवाह विश्लेषण। नकदी प्रवाह विश्लेषण केवल किराये की आय पर ही केंद्रित नहीं है, बल्कि परिचालन लागत, ब्याज, कर आदि सहित सभी नकदी प्रवाहों पर भी विचार करता है। सकारात्मक नकदी प्रवाह तरलता बनाए रखने और स्थायी लाभ सुनिश्चित करने के लिए एक महत्वपूर्ण कारक है।

चौथा है पूंजीकरण दर (कैप रेट)। यह माप किसी संपत्ति के कुल निवेश पर वार्षिक प्रतिफल की दर की गणना करता है। कैप रेट की गणना संपत्ति के क्रय मूल्य से NOI को विभाजित करके की जाती है। उच्च कैप रेट बेहतर निवेश अवसर का संकेत देता है, लेकिन आमतौर पर इसके साथ अधिक जोखिम भी जुड़ा होता है।

पाँचवाँ है भविष्य मूल्य विश्लेषण। केवल वर्तमान लाभ पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय, संपत्ति के भविष्य के मूल्य पर विचार करें। हालाँकि, इस पद्धति के लिए अक्सर रियल एस्टेट के अनुभव और ज्ञान की आवश्यकता होती है।

इन विकल्पों को मिलाकर, निवेशक अधिक व्यापक और सूचित निवेश निर्णय लेने के लिए एक व्यापक निवेश रणनीति बना सकते हैं।

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स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm