वियतनाम के स्टेट बैंक का निर्माणाधीन मकानों की खरीद के लिए ऋण देने पर प्रतिबंध के बारे में क्या कहना है?

हाल ही में, कई रियल एस्टेट व्यवसायों ने गृह ऋण की शर्तों से संबंधित नियमों के बारे में चिंता व्यक्त की है।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा कि वह और अन्य रियल एस्टेट व्यवसाय परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन (परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन द्वारा संशोधित और पूरक) के अनुच्छेद 2, खंड 11, बिंदु ए में विनियमन के बारे में बहुत चिंतित हैं।

रियल एस्टेट कारोबार ने अभी-अभी उथल-पुथल भरे और चुनौतीपूर्ण वर्ष का सामना किया है।

इस नियम के अनुसार, व्यक्तियों को घर खरीदने के लिए दिए जाने वाले अचल संपत्ति-सुरक्षित ऋणों के लिए, जिसमें वाणिज्यिक आवास भी शामिल हैं, बैंकों को केवल तैयार और रहने के लिए तैयार घरों को खरीदने के लिए व्यक्तियों को ऋण देने की अनुमति है।

अतः, परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन बैंकों को ऐसे व्यक्तियों को ऋण देने की अनुमति नहीं देता है जो अधूरे वाणिज्यिक आवास (अर्थात निर्माणाधीन वाणिज्यिक आवास) की खरीद के लिए मकान को गिरवी रखकर ऋण लेना चाहते हैं। अतः, निर्माणाधीन वाणिज्यिक आवास खरीदने के लिए ऋण प्राप्त करने के इच्छुक व्यक्तियों को अन्य सुरक्षा उपाय करने होंगे या अन्य परिसंपत्तियों के रूप में संपार्श्विक प्रदान करना होगा।

इस मामले में वियतनाम के स्टेट बैंक ने 31 जनवरी को एक प्रतिक्रिया जारी की।

वियतनाम के स्टेट बैंक के अनुसार, वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंकों की शाखाओं के पूंजी पर्याप्तता अनुपात को विनियमित करने वाला परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन (परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन द्वारा संशोधित और पूरक) ऋण संस्थानों के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन करने वाला दस्तावेज नहीं है।

परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में कहा गया है: "अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं को अचल संपत्ति खरीदने या अचल संपत्ति परियोजनाओं को लागू करने के लिए दिए गए ऋण हैं, और सुरक्षित लेनदेन संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार, ऋण से गठित अचल संपत्ति या अचल संपत्ति परियोजना द्वारा सुरक्षित होते हैं।"

वियतनाम स्टेट बैंक पुष्टि करता है कि परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन इस सामग्री में कोई संशोधन या अनुपूरण नहीं करता है। घर खरीदने और उस भावी निर्मित घर को गिरवी रखने के इच्छुक संगठन और व्यक्ति ऋण-मूल्य अनुपात (एलटीवी) के आधार पर 30-120% का जोखिम भार लागू करेंगे, जिसकी गणना ऋण शेष और गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य के अनुपात के रूप में की जाती है; यदि एलटीवी अनुपात उपलब्ध नहीं है, तो जोखिम भार 150% होगा।

सामाजिक आवास खरीदने के लिए ऋण लेने के लिए यह शर्त पूरी करना आवश्यक नहीं है कि घर बनकर तैयार हो गया हो और सौंप दिया गया हो।

वियतनाम के स्टेट बैंक के अनुसार, परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 2 के खंड 11 में यह निर्धारित किया गया है: "एक बंधक ऋण एक व्यक्ति को घर खरीदने के उद्देश्य से अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है।" निम्नलिखित शर्तें पूरी होनी चाहिए: ऋण चुकाने के लिए धन का स्रोत ऋण से प्राप्त किराये की आय नहीं होनी चाहिए; और घर खरीद अनुबंध के अनुसार घर का निर्माण पूरा होना चाहिए।

जिला 12 (हो ची मिन्ह सिटी) में एक सामाजिक आवास परिसर

विदेशी बैंकों के बैंकों और शाखाओं को, ग्राहकों द्वारा ऋण चुकाने में विफल रहने की स्थिति में, गिरवी रखी गई संपत्तियों को जब्त करने का पूर्ण कानूनी अधिकार है, जो कि सुरक्षित लेनदेन संबंधी कानून के अनुसार है।

इस बंधक ऋण के माध्यम से अधिग्रहित संपत्ति का स्वतंत्र रूप से मूल्यांकन (या तो किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) विवेकपूर्ण मूल्यांकन के साथ किया जाना चाहिए (मूल्य ऋण अनुमोदन के समय बाजार मूल्य से अधिक नहीं होना चाहिए) जैसा कि बैंक या विदेशी बैंक शाखा द्वारा निर्धारित किया गया है।

इस बीच, परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 1 के खंड 1 में यह निर्धारित किया गया है: "1. अनुच्छेद 2 के खंड 11 में निम्नलिखित संशोधन और अनुपूरण किया जाए: "11. बंधक ऋण व्यक्तियों को घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण हैं, जिनमें व्यक्तियों को घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण शामिल हैं जो निम्नलिखित शर्तों को पूरा करते हैं: पुनर्भुगतान का स्रोत ऋण से उत्पन्न किराये की आय से नहीं है; घर का निर्माण पूरा हो चुका है और घर खरीद अनुबंध के अनुसार सौंपने के लिए तैयार है।

विदेशी बैंकों और उनकी शाखाओं को, ग्राहकों द्वारा ऋण चुकाने में विफल रहने पर, गिरवी रखी गई संपत्तियों को जब्त करने का पूर्ण कानूनी अधिकार है, बशर्ते कि यह अधिकार सुरक्षित लेनदेन संबंधी कानूनों और आवास कानूनों के अनुरूप हो।

इस बंधक ऋण के माध्यम से अधिग्रहित संपत्ति का स्वतंत्र मूल्यांकन (या तो किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) विवेकपूर्ण सिद्धांत के साथ किया जाना चाहिए (मूल्य ऋण अनुमोदन के समय बाजार मूल्य से अधिक नहीं होना चाहिए) जैसा कि बैंक या विदेशी बैंक शाखा द्वारा निर्धारित किया गया है।

सामाजिक आवास या सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत आवास खरीदने के लिए लिए गए ऋणों के लिए, घर के पूर्ण होने और सौंपने के लिए तैयार होने की शर्त को पूरा करने की कोई आवश्यकता नहीं है, और जोखिम गुणांक अन्य आवास बंधक ऋणों की तुलना में कम है, केवल 20-50% पर, ताकि सामाजिक आवास को प्रोत्साहित करने की सरकार की नीति को लागू किया जा सके।

घर की बिक्री के अनुबंध के अनुसार घर का निर्माण पूरा होने की शर्त केवल गृह बंधक ऋणों पर लागू होती है (जिन पर अन्य अचल संपत्ति-सुरक्षित प्राप्तियों की तुलना में कम जोखिम भार लागू होता है)।

वियतनाम स्टेट बैंक

गृह बंधक ऋणों में निम्नलिखित शामिल होंगे: पात्र आवास खरीदने के लिए गृह बंधक ऋण, जिसमें निर्माण कार्य पूरा होने और सौंपे जाने की शर्त शामिल है; और सामाजिक आवास या सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत आवास खरीदने के लिए ऋण।

गृह ऋण पर लागू जोखिम भार, ऋण के प्रकार के आधार पर भिन्न होता है, जो ऋण-मूल्य अनुपात (LTV) और वितरण जोखिम भार (DSC) के अनुसार 20% से 100% तक होता है। सामाजिक आवास या सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के अंतर्गत आवास खरीदने के लिए लिए गए ऋणों के लिए, जिनमें घर का निर्माण पूरा होना और सौंपने के लिए तैयार होना आवश्यक नहीं है, जोखिम भार अन्य गृह ऋणों की तुलना में कम होता है, जो 20% से 50% तक होता है, और यह सामाजिक आवास को प्रोत्साहित करने की सरकार की नीति के अनुरूप है।

वियतनाम के स्टेट बैंक के अनुसार, घर की खरीद के अनुबंध के अनुसार घर का पूरा होना अनिवार्य होने की शर्त केवल अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बंधक ऋणों पर लागू होती है (जिनका जोखिम भार अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित अन्य प्राप्तियों की तुलना में कम होता है)।

ऐसे मामलों में जहां संगठनों या व्यक्तियों को निर्माणाधीन आवास का निर्माण या खरीद करने और इस निर्माणाधीन आवास को गिरवी रखने की आवश्यकता होती है, तो यह परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋणों की श्रेणी में आएगा और परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार संबंधित जोखिम गुणांक लागू किया जाएगा।

"इसलिए, यह विनियमन निर्माणाधीन आवास खरीदने के लिए संगठनों और व्यक्तियों के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है, और मौजूदा नियमों (नागरिक कानून, आवास कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून, निवेश कानून 2020, ऋण संस्थानों पर कानून 2024) का खंडन नहीं करता है," वियतनाम के स्टेट बैंक ने कहा।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm