'भविष्य में मकान खरीदने के लिए ऋण न देने' के बारे में स्टेट बैंक क्या कहता है?

[विज्ञापन_1]

हाल ही में, कई रियल एस्टेट व्यवसायों ने गृह ऋण से संबंधित नियमों के बारे में चिंता व्यक्त की है।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि वह और रियल एस्टेट व्यवसाय परिपत्र 41/2016/TT-NHNN (परिपत्र 22/2023/TT-NHNN द्वारा संशोधित और पूरक) के अनुच्छेद 2 के खंड 11, बिंदु ए के प्रावधानों के बारे में बहुत चिंतित हैं।

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — रियल एस्टेट कारोबार अभी उतार-चढ़ाव और कठिनाइयों से भरा एक साल गुजरा है।

इस विनियमन के अनुसार, वाणिज्यिक मकानों सहित मकान खरीदने के लिए व्यक्तियों को अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण के लिए, बैंकों को केवल उन मकानों को खरीदने के लिए व्यक्तियों को ऋण देने की अनुमति है जो पूरे हो चुके हैं और सौंप दिए गए हैं, अर्थात उपलब्ध मकान।

इस प्रकार, परिपत्र 22/2023/TT-NHNN बैंकों को व्यक्तियों को अधूरे व्यावसायिक आवास (अर्थात भविष्य में बनने वाले व्यावसायिक आवास) को सौंपने के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं देता है, जो उस घर द्वारा ही सुरक्षित (बंधक) हो। इसलिए, जो व्यक्ति भविष्य में बनने वाले व्यावसायिक आवास खरीदने के लिए ऋण लेना चाहते हैं, उन्हें अन्य सुरक्षा उपाय लागू करने होंगे या अन्य संपत्तियों से सुरक्षित करना होगा।

इस विषय-वस्तु के संबंध में 31 जनवरी को स्टेट बैंक ने जवाब दिया।

स्टेट बैंक के अनुसार, वाणिज्यिक बैंकों (सीबी) और विदेशी बैंक शाखाओं के पूंजी पर्याप्तता अनुपात को विनियमित करने वाला परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन (परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन द्वारा संशोधित और पूरक) ऋण संस्थानों के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन करने वाला दस्तावेज नहीं है।

परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में प्रावधान है: "अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण, किसी व्यक्ति या कानूनी इकाई को अचल संपत्ति खरीदने, अचल संपत्ति परियोजना को पूरा करने के लिए दिया गया ऋण है और यह अचल संपत्ति द्वारा ही सुरक्षित होता है, सुरक्षित लेनदेन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार ऋण से निर्मित अचल संपत्ति परियोजना"।

स्टेट बैंक पुष्टि करता है कि परिपत्र 22/2023/TT-NHNN इस सामग्री में कोई संशोधन या पूरक नहीं करता है। जिन संगठनों और व्यक्तियों को घर खरीदना है और इस भावी घर को सुरक्षित (बंधक) रखना है, वे गारंटी अनुपात (LTV) के आधार पर 30 - 120% का जोखिम गुणांक लागू करेंगे, जिसकी गणना ऋण शेष और संपार्श्विक के मूल्य के अनुपात से की जाती है; यदि LTV अनुपात के बारे में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है, तो जोखिम गुणांक 150% है।

सामाजिक आवास खरीदने के लिए ऋण लेने हेतु यह शर्त पूरी करना आवश्यक नहीं है कि मकान सौंपने के लिए तैयार हो चुका है।

स्टेट बैंक के अनुसार, परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 2 के खंड 11 में कहा गया है: "गृह बंधक ऋण, व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है। निम्नलिखित शर्तों को पूरी तरह से पूरा करें: ऋण चुकौती का स्रोत ऋण से उत्पन्न किराये की आय का स्रोत नहीं है; घर खरीद अनुबंध के अनुसार घर पूरा हो गया है।

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — जिला 12 (HCMC) में एक सामाजिक आवास क्षेत्र

सुरक्षित लेनदेन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार, जब ग्राहक ऋण नहीं चुका पाते हैं, तो बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को बंधक घरों को संभालने का पूर्ण कानूनी अधिकार है।

इस बंधक ऋण से निर्मित मकान का मूल्यांकन स्वतंत्र रूप से किया जाना चाहिए (किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) विवेक के सिद्धांत के साथ (कीमत ऋण अनुमोदन के समय बाजार मूल्य से अधिक नहीं होनी चाहिए) बैंक या विदेशी बैंक शाखा के नियमों के अनुसार।

इस बीच, परिपत्र 22/2023/TT-NHNN के अनुच्छेद 1 के खंड 1 में यह निर्धारित किया गया है: "1. खंड 11, अनुच्छेद 2 को इस प्रकार संशोधित और पूरक किया जाए: "11. गृह बंधक ऋण व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है, जिसमें व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण शामिल है जो निम्नलिखित शर्तों को पूरा करता है: ऋण चुकाने के लिए धन का स्रोत ऋण से बने घर को किराए पर देने के लिए धन का स्रोत नहीं है; घर की बिक्री और खरीद अनुबंध के अनुसार घर को सौंपने के लिए पूरा किया गया है।

सुरक्षित लेनदेन कानून और आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार, जब ग्राहक ऋण नहीं चुका पाते हैं, तो बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को बंधक घरों को संभालने का पूर्ण कानूनी अधिकार है।

इस बंधक ऋण से निर्मित मकान का मूल्यांकन स्वतंत्र रूप से किया जाना चाहिए (किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) विवेक के सिद्धांत के साथ (मूल्य ऋण अनुमोदन के समय बाजार मूल्य से अधिक नहीं होना चाहिए) बैंक या विदेशी बैंक शाखा के नियमों के अनुसार..."।

सामाजिक आवास खरीदने, सरकार के सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत मकान खरीदने के लिए ऋण के लिए, इस शर्त को पूरा करना आवश्यक नहीं है कि मकान हैंडओवर के लिए पूरा हो चुका है और सामाजिक आवास को प्रोत्साहित करने की सरकार की नीति को लागू करने के लिए अन्य आवास बंधक ऋणों की तुलना में केवल 20 - 50% पर कम जोखिम गुणांक है।

गृह खरीद अनुबंध के अंतर्गत पूर्ण गृह की शर्त केवल गृह बंधक ऋणों पर लागू होती है (जो अन्य अचल संपत्ति-सुरक्षित ऋणों की तुलना में कम जोखिम भार के अधीन होते हैं)।

स्टेट बैंक

गृह बंधक ऋण के लिए, इसमें निम्नलिखित शामिल होंगे: निर्धारित शर्तों को पूरा करने वाले मकान खरीदने के लिए गृह बंधक ऋण, जिसमें हस्तांतरण के लिए पूरा होने की शर्त भी शामिल है, तथा सामाजिक आवास खरीदने के लिए ऋण, सरकार के सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत मकान खरीदने के लिए ऋण।

गृह बंधक ऋणों पर लागू जोखिम गुणांक प्रत्येक प्रकार पर 20 से 100% तक निर्भर करेगा, जो एलटीवी अनुपात और आय अनुपात (डीएससी) पर निर्भर करेगा। सामाजिक आवास खरीदने, सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत घर खरीदने के लिए ऋणों के लिए, घर के पूर्ण होने की शर्त को पूरा करना आवश्यक नहीं है और सामाजिक आवास को प्रोत्साहित करने की सरकारी नीति को लागू करने के लिए, अन्य गृह बंधक ऋणों की तुलना में इसका जोखिम गुणांक केवल 20 से 50% कम है।

स्टेट बैंक के अनुसार, गृह खरीद अनुबंध के तहत पूर्ण मकान की शर्त केवल गृह बंधक ऋण पर लागू होती है (जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित अन्य प्राप्तियों की तुलना में कम जोखिम गुणांक के अधीन हैं)।

यदि किसी संगठन या व्यक्ति को भविष्य में घर बनाने या खरीदने की आवश्यकता है और वह भविष्य के घर को गिरवी रखता है, तो यह परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण का मामला होगा और संबंधित जोखिम गुणांक परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार लागू किया जाएगा।

स्टेट बैंक ने कहा, "इस प्रकार, यह विनियमन संगठनों और व्यक्तियों के भविष्य में आवास खरीदने के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है, और वर्तमान विनियमों (नागरिक कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, निवेश कानून 2020, क्रेडिट संस्थानों पर कानून 2024) के विपरीत नहीं है।"

[विज्ञापन_2]
स्रोत लिंक