रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक संकेत दिखाई दे रहे हैं।
हाल ही में, batdongsan.com.vn की 2024 की पहली तिमाही की बाजार रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक संकेत दिखाई दिए हैं।
batdongsan.com.vn द्वारा रियल एस्टेट ब्रोकरों के बीच उनके द्वारा काम की जाने वाली रियल एस्टेट कंपनियों की गतिविधियों के संबंध में किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, 19% ने कहा कि उनकी कंपनियों ने अपने कर्मचारियों की संख्या में वृद्धि की है और 26% ने पुष्टि की है कि उनकी कंपनियों ने 2024 की पहली तिमाही में अपने विपणन बजट में वृद्धि की है।
हो ची मिन्ह सिटी में संपत्तियां खरीदने के इच्छुक रियल एस्टेट निवेशकों द्वारा हनोई के अपार्टमेंट में रुचि का स्तर अब तक 7.5 गुना बढ़ गया है।
दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने अपार्टमेंट बाजार पर टिप्पणी करते हुए कहा कि हनोई में अपार्टमेंट की मांग की कीमतें हो ची मिन्ह सिटी के बराबर पहुंच गई हैं, और हो ची मिन्ह सिटी से हनोई में अपार्टमेंट की तलाश करने वाले लोगों की संख्या में 7.5 गुना वृद्धि हुई है।
विशेष रूप से, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत 46 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में औसत कीमत 48 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है।
2018 की शुरुआत में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की मांग कीमत क्रमशः 27 और 31 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी। 6 साल बाद, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत में 70% की वृद्धि हुई, जो हो ची मिन्ह सिटी से भी अधिक थी, जहां अपार्टमेंट की कीमतों में 55% की वृद्धि हुई थी।
हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में हुई तीव्र वृद्धि की व्याख्या करते हुए, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि इसके दो मुख्य कारण हैं।
सबसे पहले, हनोई में अपार्टमेंट की आपूर्ति सीमित है। हालांकि डेवलपर्स के लिए कानूनी बाधाएं हटा दी गई हैं, लेकिन हाल की नई परियोजनाओं से प्रति वर्ष केवल 20,000-30,000 अपार्टमेंट का ही योगदान होता है, जबकि सामान्य मांग प्रति वर्ष 70,000-80,000 अपार्टमेंट की होती है।
दूसरा, हनोई में अपार्टमेंट की मांग लगातार बढ़ रही है। खास तौर पर, यह मांग न केवल हनोई और उत्तरी प्रांतों से बल्कि दक्षिणी प्रांतों से भी आ रही है। Batdongsan.com.vn के बड़े डेटा से चौंकाने वाली जानकारी सामने आई है: हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट चाहने वालों की हनोई अपार्टमेंट में रुचि 2021 की पहली तिमाही से अब तक 7.5 गुना बढ़ गई है। इसी अवधि में, निवासियों द्वारा हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की खोजों की संख्या में केवल 2 गुना वृद्धि हुई है।
हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत 46 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में औसत कीमत 48 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है।
श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने पाया कि हो ची मिन्ह सिटी के लोग हनोई में अपार्टमेंट खरीदने में अधिक रुचि दिखा रहे हैं क्योंकि वहां कीमतें अपेक्षाकृत स्थिर हैं और हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में अभी भी कम हैं। इसके अलावा, हनोई में अपार्टमेंट से मिलने वाला किराया हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में अधिक है।
विशेष रूप से, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन की पहली तिमाही की रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की शुरुआत से लेकर अब तक हनोई में अपार्टमेंट के लिए किराये की उपज 4.1% से 4.9% के बीच रही है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में यह 3.9% से 4.5% के बीच है।
इसके अलावा, हाल के समय में, दक्षिणी बाज़ार के कई डेवलपर्स ने उत्तरी बाज़ार में भी अपना विस्तार किया है। इन डेवलपर्स के दक्षिणी हिस्से में मौजूद वफादार ग्राहक उनके हनोई में विकसित नए प्रोजेक्ट्स में रुचि रखते हैं, जिससे हनोई में अपार्टमेंट की मांग में तेज़ी आई है।
अचल संपत्ति कानून में संशोधन से कई समूहों को लाभ होगा।
बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के रणनीति निदेशक श्री ले बाओ लॉन्ग का अनुमान है कि कानून में बदलाव से भविष्य में जमीन की कीमतों में तेजी आ सकती है क्योंकि जमीन की कीमतों के अपडेट की आवृत्ति बढ़ेगी और सटीकता का स्तर बेहतर होगा।
उन्होंने विश्लेषण किया कि 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 159 में भूमि मूल्य निर्धारण ढांचे को हटाने और भूमि मूल्य सारणी को हर 5 साल के बजाय वार्षिक रूप से अद्यतन करने का प्रावधान करके, सरकार ने भूमि मूल्य सारणी के निर्धारण को प्रांतीय जन समिति की जिम्मेदारी बना दिया है (पहले भूमि मूल्य निर्धारण ढांचे का संदर्भ लेने की आवश्यकता थी)। इससे स्थानीय निकायों को शक्ति और जिम्मेदारी का हस्तांतरण स्पष्ट होता है, जिसका उद्देश्य स्थानीय स्थिति के अनुसार भूमि का अधिक सटीक मूल्यांकन करना है। 2024 के भूमि कानून के अध्याय 11 में कटौती विधि को हटाने और भूमि मूल्यांकन की चार विधियों को लागू करने की शर्तों का विस्तृत विवरण देने से भी भूमि मूल्यांकन की सटीकता में सुधार होता है।
इसके अलावा, 2024 के भूमि कानून का अनुच्छेद 138, जो उपयोग में आने वाली निर्विवाद भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करने की विस्तृत शर्तों को पूरक करता है, इस श्रेणी में भूमि भूखंडों के लिए बेहतर तरलता और मूल्य वृद्धि के अवसर भी प्रदान करता है।
कानून में हुए बदलावों से आम तौर पर रियल एस्टेट उपभोक्ताओं को फायदा होता है।
Batdongsan.com.vn की 2024 की पहली तिमाही की रियल एस्टेट बाजार रिपोर्ट में, श्री ले बाओ लोंग ने कहा कि यदि भूमि की कीमतें बढ़ती हैं, तो प्राथमिक रियल एस्टेट की कीमतें भी बढ़ेंगी। इसका कारण भूमि अधिग्रहण की बढ़ती लागत और निवेशकों के लिए व्यापारिक स्थितियों, पूंजी अनुपात और पुनर्वास प्रक्रियाओं से संबंधित तीन कानूनों के तहत सख्त आवश्यकताएं हैं। द्वितीयक रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि से निजी मकानों और अन्य प्रकार की रियल एस्टेट की कीमतों में भी वृद्धि होगी।
इसके अतिरिक्त, श्री ले बाओ लोंग का मानना है कि तरजीही नीतियों और नए सहायता उपायों, जिनमें प्रांतीय जन समितियों को सामाजिक आवास के लिए पर्याप्त भूमि आवंटित करने हेतु विनियम शामिल हैं, के माध्यम से सामाजिक आवास की आपूर्ति में सुधार होने की उम्मीद है। सामाजिक आवास पर नए कानून में सामाजिक आवास विकास के दो और रूप जोड़े गए हैं: विदेशी पूंजी/विदेशी संगठन और श्रमिकों द्वारा सामाजिक आवास किराए पर लेने के लिए ट्रेड यूनियन द्वारा वित्त पोषण। निवेशकों को बुनियादी ढांचे के क्षेत्र के 20% या उससे कम हिस्से को व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए आवंटित करने की अनुमति है, वे सभी लाभों का आनंद ले सकते हैं और मूल्य निर्धारण और छूट के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया से गुजरे बिना भूमि उपयोग/पट्टे शुल्क से मुक्त हैं।
इसके अलावा, Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों का अनुमान है कि हस्तांतरण मानकों, प्रगति आदि पर सख्त नियमों के कारण रियल एस्टेट परियोजनाओं की गुणवत्ता में भी सुधार होगा। उदाहरण के लिए, 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 36 में यह निर्धारित किया गया है कि निवेशकों के पास परियोजना को लागू करने की क्षमता और अनुभव होना चाहिए, उन्हें अन्य भागीदारों को अनुबंध सौंपने की अनुमति नहीं है, और वे तकनीकी अवसंरचना प्रणाली के पूरा होने और उपयोग में आने के बाद ही भूमि हस्तांतरित कर सकते हैं, जिससे यह सुनिश्चित हो सके कि परियोजना पंजीकृत चरणों के अनुसार आगे बढ़ रही है।
श्री ले बाओ लोंग का मानना है कि कानून में हुए बदलावों से आम तौर पर रियल एस्टेट उपभोक्ताओं को लाभ होता है। इनमें से सबसे अधिक लाभान्वित होने वाले दो समूह हैं विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग और पुनर्वास/मुआवजे के पात्र लोग।
आंकड़ों के अनुसार, लगभग 15-20% प्रेषण सीधे अचल संपत्ति में निवेश किया जाता है। कानून में बदलाव से एक औपचारिक कानूनी ढांचा और अधिक लचीली नीतियां तैयार हुई हैं, जिनके तहत विदेश में रहने वाले वियतनामी मूल के लोग भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित कर सकते हैं (पहले उन्हें केवल पट्टे पर देने या अप्रयुक्त संपत्तियों के प्रबंधन को अधिकृत करने की अनुमति थी)। इससे अचल संपत्ति बाजार में विदेशी पूंजी आकर्षित करने के अवसर बढ़ेंगे।
पुनर्वास/मुआवजे के पात्र लोगों को कई मामलों में उनके अधिकारों की गारंटी भी दी जाती है। पुनर्स्थापित परिवारों और व्यक्तियों को रोजगार, आय और स्थिर जीवन स्तर और उत्पादन के अवसर प्रदान किए जाते हैं। 2024 के भूमि कानून में यह भी प्रावधान है कि पुनर्वास क्षेत्रों में निवासियों के कल्याण को सुनिश्चित करने के लिए पूर्ण तकनीकी और सामाजिक अवसंरचना होनी चाहिए। भूमि अधिग्रहण के लिए मुआवजा पाने वाले परिवारों और व्यक्तियों के मामले में, यदि वे आवासीय भूमि प्राप्त करने के मानदंडों को पूरा नहीं करते हैं लेकिन उन्हें वैकल्पिक आवास प्रदान नहीं किया जा सकता है, तो भी उन्हें आवासीय भूमि से मुआवजा दिया जाता है। जिन लोगों की गैर-कृषि भूमि (आवासीय भूमि नहीं) का अधिग्रहण किया गया है, उन्हें भी पहले की तुलना में अधिक लचीला मुआवजा मिलता है।
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