हो ची मिन्ह सिटी में हनोई में अपार्टमेंट की तलाश करने वाले निवेशकों की संख्या 7.5 गुना बढ़ी

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रियल एस्टेट बाजार ने सकारात्मक संकेत दिखाए हैं।

हाल ही में batdongsan.com.vn की पहली तिमाही 2024 बाजार रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार ने सकारात्मक संकेत दिखाए हैं।

batdongsan.com.vn द्वारा ब्रोकरों के साथ रियल एस्टेट व्यवसायों की गतिविधियों के बारे में किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, 19% ने कहा कि व्यवसायों ने अपने कर्मचारियों की संख्या में वृद्धि की है और 26% ने पुष्टि की है कि व्यवसायों ने 2024 की पहली तिमाही में अपने विपणन बजट में वृद्धि की है।

रियल एस्टेट - हो ची मिन्ह सिटी के निवेशकों द्वारा हनोई में अपार्टमेंट की खोज में 7.5 गुना वृद्धि हुई — हो ची मिन्ह सिटी में अचल संपत्ति की तलाश कर रहे निवेशकों की हनोई अपार्टमेंट में रुचि वर्तमान समय तक 7.5 गुना बढ़ गई है।

अपार्टमेंट बाजार पर टिप्पणी करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि हनोई में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत हो ची मिन्ह सिटी के बराबर हो गई है, और हो ची मिन्ह सिटी में हनोई में अपार्टमेंट की तलाश करने वाले लोगों की संख्या में 7.5 गुना वृद्धि हुई है।

विशेष रूप से, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत 46 मिलियन VND/m2 है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमत 48 मिलियन VND/m2 है।

2018 की शुरुआत में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत क्रमशः 27 और 31 मिलियन VND/m2 थी। 6 साल बाद, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत वृद्धि 70% तक पहुँच गई, जो हो ची मिन्ह सिटी से आगे निकल गई, जहाँ अपार्टमेंट की कीमतों में 55% की वृद्धि हुई।

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में तीव्र वृद्धि के बारे में बताते हुए, Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि इसके दो मुख्य कारण हैं।

सबसे पहले, हनोई में अपार्टमेंट की आपूर्ति अभी भी सीमित है। हालाँकि निवेशकों के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने के उपाय किए गए हैं, हाल ही में शुरू हुई नई परियोजनाएँ प्रति वर्ष केवल लगभग 20,000-30,000 अपार्टमेंट ही बना पा रही हैं, जबकि सामान्य माँग प्रति वर्ष 70,000-80,000 अपार्टमेंट तक होती है।

दूसरा, हनोई में अपार्टमेंट की मांग अभी भी ज़्यादा है। गौरतलब है कि यह मांग सिर्फ़ हनोई और उत्तरी प्रांतों से ही नहीं, बल्कि दक्षिणी प्रांतों से भी आ रही है। Batdongsan.com.vn के बड़े आंकड़ों से चौंकाने वाली जानकारी सामने आई है कि हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट चाहने वालों की संख्या, जो हनोई में अपार्टमेंट में रुचि रखते हैं, 2021 की पहली तिमाही से अब तक 7.5 गुना बढ़ गई है। इसी अवधि के दौरान, हो ची मिन्ह सिटी में लोगों द्वारा अपार्टमेंट की खोज की संख्या में केवल 2 गुना वृद्धि हुई।

रियल एस्टेट - हो ची मिन्ह सिटी के निवेशकों द्वारा हनोई में अपार्टमेंट की खोज में 7.5 गुना वृद्धि हुई (चित्र 2)। — हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत 46 मिलियन VND/m2 है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमत 48 मिलियन VND/m2 है।

श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी के लोगों की हनोई अपार्टमेंट्स में रुचि बढ़ रही है क्योंकि वहाँ कीमतें काफी स्थिर हैं और हो ची मिन्ह सिटी से कम हैं। इसके अलावा, हनोई में अपार्टमेंट किराए पर लेने पर मिलने वाला मुनाफ़ा हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में ज़्यादा है।

विशेष रूप से, Batdongsan.com.vn की पहली तिमाही की रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की शुरुआत से अब तक हनोई में अपार्टमेंट की किराये की उपज 4.1% - 4.9% से उतार-चढ़ाव कर रही है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में यह 3.9% - 4.5% है।

इसके अलावा, हाल ही में, दक्षिणी बाज़ार के कुछ निवेशकों ने उत्तरी बाज़ार में प्रवेश किया है। इन निवेशकों के दक्षिणी हिस्से के कई वफ़ादार ग्राहक हनोई में हाल ही में विकसित की गई उनकी परियोजनाओं में रुचि दिखा रहे हैं, जिससे हनोई में अपार्टमेंट की माँग बढ़ रही है।

रियल एस्टेट कानून में संशोधन से कई विषयों को लाभ होगा

Batdongsan.com.vn के रणनीति निदेशक श्री ले बाओ लोंग का अनुमान है कि कानून में परिवर्तन से भविष्य में भूमि की कीमतों में वृद्धि हो सकती है, जब भूमि की कीमतों के अद्यतन की आवृत्ति बढ़ेगी तथा सटीकता का स्तर अधिक होगा।

उन्होंने विश्लेषण किया कि, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 159 में भूमि मूल्य ढाँचे को हटाने और भूमि मूल्य सूची को हर पाँच साल के बजाय सालाना अद्यतन करने की आवश्यकता के साथ, सरकार यह निर्धारित करती है कि भूमि मूल्य सूची का निर्धारण प्रांतीय जन समिति द्वारा किया जाएगा (पहले की तुलना में, भूमि मूल्य ढाँचे का संदर्भ लेना आवश्यक था), जो स्थानीयता को शक्ति और जिम्मेदारी के प्रत्यायोजन को दर्शाता है, ताकि भूमि का मूल्य स्थानीयता की वास्तविक स्थिति के करीब हो। 2024 के भूमि कानून के अध्याय XI में कटौती पद्धति को हटाने का प्रावधान है, जिसमें 04 भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की शर्तों का विवरण दिया गया है, जिससे भूमि मूल्यांकन में सटीकता में भी सुधार होता है।

इसके अतिरिक्त, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 138 में विवादित न होने वाली भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करने हेतु विस्तृत शर्तों को शामिल किया गया है, जो इस श्रेणी के भूमि उत्पादों के लिए बेहतर तरलता और मूल्य वृद्धि के अवसर भी प्रदान करता है।

रियल एस्टेट - हो ची मिन्ह सिटी के निवेशकों द्वारा हनोई में अपार्टमेंट की खोज में 7.5 गुना वृद्धि हुई (चित्र 3)। — रियल एस्टेट उपभोक्ताओं को आम तौर पर कानून में बदलाव से लाभ होता है।

Batdongsan.com.vn की 2024 की पहली तिमाही की रियल एस्टेट बाज़ार रिपोर्ट में, श्री ले बाओ लोंग ने कहा कि अगर ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, तो साइट क्लीयरेंस की लागत बढ़ने और निवेशकों के लिए व्यावसायिक परिस्थितियों, पूँजी अनुपात और पुनर्वास प्रक्रियाओं पर सख़्त नियमों की आवश्यकता वाले तीन क़ानूनों के कारण प्राथमिक रियल एस्टेट की कीमतें भी बढ़ेंगी। द्वितीयक रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि से निजी घरों और अन्य प्रकार की रियल एस्टेट की कीमतों में भी वृद्धि होगी।

इसके अलावा, श्री ले बाओ लोंग ने कहा कि तरजीही नीतियों और नए समर्थनों, और प्रांतीय जन समितियों द्वारा सामाजिक आवास के लिए पर्याप्त भूमि आवंटित करने हेतु आवश्यक नियमों के साथ सामाजिक आवास की आपूर्ति में सुधार की उम्मीद है। सामाजिक आवास पर नए कानून में सामाजिक आवास विकास के दो प्रकार शामिल हैं, जिनमें विदेशी पूंजी/विदेशी संगठन और श्रमिकों को सामाजिक आवास किराए पर देने के लिए ट्रेड यूनियन वित्तीय संसाधन शामिल हैं। निवेशकों को व्यवसाय के लिए बुनियादी ढाँचे के क्षेत्र का लगभग 20% आरक्षित करने, सभी लाभों का आनंद लेने और भूमि उपयोग/किराया शुल्क से छूट प्राप्त करने की अनुमति है, उन्हें कीमतें निर्धारित करने और छूट का अनुरोध करने के लिए प्रक्रियाओं का पालन करने की आवश्यकता नहीं है।

इसके अलावा, Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों का अनुमान है कि हैंडओवर मानकों, प्रगति आदि पर कई सख्त नियमों के कारण रियल एस्टेट परियोजनाओं की गुणवत्ता में भी सुधार होगा। उदाहरण के लिए, 2023 हाउसिंग लॉ के अनुच्छेद 36 में यह निर्धारित किया गया है कि निवेशकों के पास परियोजना को लागू करने की क्षमता और अनुभव होना चाहिए, अन्य भागीदारों को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए अधिकृत/असाइन नहीं करना चाहिए, और उपयोग के लिए तकनीकी अवसंरचना प्रणाली को पूरा करने और स्वीकार करने के बाद ही भूमि हस्तांतरित कर सकते हैं, और पंजीकृत चरणों की प्रगति सुनिश्चित करनी चाहिए।

श्री ले बाओ लोंग ने कहा कि कानून में बदलावों से आम तौर पर रियल एस्टेट उपभोक्ताओं को फ़ायदा होता है। ख़ास तौर पर, जिन दो समूहों को सबसे ज़्यादा फ़ायदा होगा, वे हैं विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग और पुनर्वासित/मुआवज़ा प्राप्त लोग।

आंकड़ों के अनुसार, लगभग 15-20% धन सीधे रियल एस्टेट में निवेश किया जाता है। कानून में बदलाव से एक अधिक औपचारिक कानूनी ढाँचा और अधिक लचीली नीतियाँ बनती हैं, जिसके तहत विदेशी वियतनामियों को भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति होगी (पहले केवल पट्टे पर देने और अप्रयुक्त घरों के प्रबंधन को अधिकृत करने की अनुमति थी)। इससे रियल एस्टेट बाजार में विदेशी पूंजी आकर्षित करने के अवसर बढ़ेंगे।

पुनर्वास/मुआवजे के अधीन लोगों को कई मामलों में अधिकारों की गारंटी भी दी जाती है। पुनर्वास के अधीन परिवारों और व्यक्तियों को नौकरी पाने, आय अर्जित करने, अपने जीवन और उत्पादन को स्थिर करने की शर्तें दी जाती हैं। 2024 के भूमि कानून में यह भी प्रावधान है कि पुनर्वास क्षेत्रों को तकनीकी अवसंरचना, सामाजिक अवसंरचना की शर्तों को पूरा करना होगा और निवासियों के जीवन को सुनिश्चित करना होगा। जिन परिवारों और व्यक्तियों को उनकी भूमि पुनः प्राप्त होने पर मुआवजा दिया जाता है, यदि वे आवासीय भूमि प्राप्त करने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं, लेकिन उनके लिए अन्य आवास की व्यवस्था नहीं की जा सकती है, तो भी उन्हें आवासीय भूमि के लिए मुआवजा दिया जाएगा। जिन लोगों की गैर-कृषि भूमि (आवासीय भूमि नहीं) पुनः प्राप्त होती है, उन्हें भी पहले की तुलना में अधिक लचीले ढंग से भूमि के लिए मुआवजा दिया जाता है।

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