हनोई में ज़मीन की कीमतों से निवेशकों को "पसीना" आना पड़ा

हनोई में कई रियल एस्टेट निवेशक भूमि खंड की अराजक और आभासी मूल्य वृद्धि को देखकर "स्थिर खड़े" हैं।

बाज़ार ठंडा पड़ा, लेकिन कीमतें फिर भी बढ़ीं

"हनोई में रियल एस्टेट की कीमतें बहुत तेज़ी से बढ़ रही हैं। रिंग रोड 4 के आसपास की ज़मीन की कीमतें चंद्र नव वर्ष की तुलना में कम से कम 20% बढ़ गई हैं। अब घर या ज़मीन खरीदते समय, अगर मालिक 10 डोंग की पेशकश करता है, तो मैं केवल 6 डोंग ही दूँगा, फिर आगे बातचीत करूँगा। वर्तमान में, कीमतें बहुत ही आभासी हैं, जो संपत्ति के वास्तविक मूल्य को नहीं दर्शाती हैं," हनोई में एक रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र के निदेशक श्री न्गो झुआन चुक ने दाऊ तु समाचार पत्र के पत्रकारों को बताया।

इस व्यक्ति ने कहा कि भूमि की कीमतें निराधार रूप से बढ़ाई जा रही हैं, मुख्य रूप से विक्रेताओं के मुंह से शब्द के माध्यम से, लेकिन लेनदेन की मात्रा वास्तव में 2024 की दूसरी तिमाही में सक्रिय नहीं है। वास्तव में, यह तथ्य कि कीमतें लगातार नए शिखर तक पहुंचती हैं, कई ग्राहकों को भ्रमित करती हैं और पैसा खर्च करने में संकोच करती हैं।

"हालांकि वास्तविक लेन-देन की मात्रा बहुत ज़्यादा नहीं है, फिर भी विक्रेता बाज़ार का जायज़ा लेने के लिए लगातार कीमतें बढ़ा रहे हैं। 2024 की पहली तिमाही का उत्साह अब ठंडा पड़ गया है, और खरीदारों का उत्साह भी कम हो गया है," श्री चुक ने टिप्पणी की।

2024 भूमि कानून में वार्षिक भूमि मूल्य सूची पर विनियमन, विक्रेताओं द्वारा अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ाने के लिए सबसे अधिक इस्तेमाल किया जाने वाला कारण है।

इसी प्रकार, सुश्री दिन्ह हुआंग, जो बाजार चक्रों का लाभ उठाकर "सर्फिंग" करने में काफी अनुभव रखने वाली निवेशक हैं, ने भी वर्तमान बाजार संदर्भ में हिचकिचाहट व्यक्त की।

"हनोई में सभी क्षेत्रों में रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रही हैं। मेरे अवलोकन के अनुसार, वर्तमान लेनदेन की संख्या टेट के बाद की अवधि के बराबर ही है, लेकिन कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। यही कारण है कि मैं और रियल एस्टेट निवेश समुदाय के मेरे कई दोस्त पैसा लगाने में जल्दबाजी नहीं करते," सुश्री हुआंग ने कहा।

तथ्यों का हवाला देते हुए, इस निवेशक ने कहा कि हा डोंग जिले में भूमि की कीमतें 2024 की पहली तिमाही की तुलना में 15-20% बढ़ गई हैं। यह वृद्धि अधिकांश क्षेत्रों में हुई है, वैन क्वान वार्ड जैसे हलचल वाले स्थानों से लेकर येन नघिया वार्ड जैसे केंद्र से दूर स्थानों तक।

"हा डोंग ज़िले में, रिंग रोड 4 के पास स्थित, एक मुख्य सड़क से होकर गुज़रने वाली 50 वर्ग मीटर ज़मीन का एक प्लॉट टेट से पहले 3.5 अरब वियतनामी डोंग में बिक्री के लिए रखा गया था, लेकिन अब इसकी कीमत बढ़कर 7 अरब वियतनामी डोंग हो गई है। रिंग रोड 4 के आसपास के इलाकों में सिर्फ़ आधे साल में ही रियल एस्टेट की कीमतें दोगुनी हो जाना अब कोई अजीब बात नहीं रही," सुश्री हुआंग ने कहा।

डोंग आन्ह जिले में 300 अरब वीएनडी तक की कीमत वाले कई ज़मीन के भूखंडों पर कब्ज़ा करने वाले एक "भूमि खोजी" समूह के एक सदस्य ने खुलासा किया कि पिछले साल चंद्र नव वर्ष से पहले, सट्टेबाजों ने ज़ुआन कान्ह और को लोआ में कई ज़मीन के भूखंड खरीदे थे। वर्तमान में, इन क्षेत्रों में अच्छे स्थानों वाले भूखंडों का मूल्य 200 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुँच गया है।

इस व्यक्ति के अनुसार, उपरोक्त समूह ने 2023 से वर्तमान मूल्य से लगभग तीन गुना कम कीमतों पर कई ज़मीनें ख़रीदनी शुरू कर दी हैं। इनमें से कई ज़मीनें बैंकों द्वारा ज़ब्त की गई अचल संपत्तियाँ हैं, इसलिए इनकी क़ीमत बाज़ार मूल्य से कम है।

ज़मीन की कीमतों में मौजूदा बदलाव पर चर्चा करते हुए, इस सट्टा समूह के सदस्यों ने यह भी माना कि कीमतें ज़रूरत से ज़्यादा बढ़ाई जा रही हैं। विक्रेता द्वारा दी जा रही कीमत वर्तमान में उत्पाद के वास्तविक मूल्य को दर्शाने के बजाय भविष्य की उम्मीदों को दर्शाती है।

निवेशकों को शांत रहने की जरूरत है

सभी रियल एस्टेट व्यवसायी एक ही राय रखते हैं कि 2024 भूमि कानून में वार्षिक भूमि मूल्य सूची पर विनियमन, रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ाने के लिए विक्रेताओं द्वारा सबसे अधिक उपयोग किया जाने वाला कारण है।

पहले, मुआवज़े की कीमतें सरकार द्वारा हर पाँच साल में जारी किए जाने वाले भूमि मूल्य ढाँचे पर आधारित होती थीं। इस समय अंतराल के कारण मुआवज़े की कीमतों और वास्तविक लेनदेन कीमतों के बीच एक बड़ा अंतर पैदा हो गया था। हालाँकि, नए कानून के तहत, भूमि की कीमतें बाज़ार के सिद्धांतों के आधार पर निर्धारित की जाएँगी, इसलिए जब व्यवसाय परियोजनाएँ लागू करेंगे, तो साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवज़े की लागत पहले की तुलना में बढ़ जाएगी। लाभ लक्ष्य सुनिश्चित करने के लिए, निवेशकों को अंतिम उपयोगकर्ताओं के लिए उत्पादों की कीमतें बढ़ाने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

"जब अपार्टमेंट, शॉपहाउस और विला की कीमतें बढ़ती हैं, तो आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र इससे अछूता नहीं रह सकता। हालाँकि वार्षिक भूमि मूल्य सूची 2026 तक लागू नहीं होगी, फिर भी दलाल अभी से बिक्री मूल्य बढ़ाने के लिए इसी बहाने का इस्तेमाल कर रहे हैं," सुश्री हुआंग ने विश्लेषण किया।

इस निवेशक ने कहा कि रियल एस्टेट से संबंधित तीन कानूनों, 2024 भूमि कानून, 2023 आवास कानून और 2023 रियल एस्टेट व्यापार कानून, जो केवल 1 अगस्त से लागू हुए हैं, के संदर्भ में निवेशकों के पास बड़े सौदों में निवेश करने का अधिक आधार नहीं है।

इसी विचार को साझा करते हुए, श्री न्गो झुआन चुक ने भी कहा कि निवेशकों को शांत रहना चाहिए और बाज़ार के साथ तालमेल बिठाने के डर (FOMO) से बचना चाहिए। हो सके तो, खरीदार साल के अंत तक इंतज़ार कर सकते हैं ताकि तीनों नए कानूनों के प्रभावों को और स्पष्ट रूप से देख सकें और फिर कोई अंतिम निर्णय ले सकें।

2024 की दूसरी तिमाही में अचल संपत्ति बाजार की स्थिति पर Batdongsan.vn सूचना साइट के एक सर्वेक्षण के अनुसार, वर्ष के पहले 6 महीनों में हनोई में बिक्री के लिए भूमि (भूमि भूखंड, आवासीय भूमि) की खोजों की संख्या 2023 की इसी अवधि की तुलना में 118% बढ़ गई।

खरीदार भावना में सकारात्मक सुधार दर्ज होने के बावजूद, इस वेबसाइट के विशेषज्ञों का कहना है कि आने वाली तिमाही में बाजार में बड़े उतार-चढ़ाव की संभावना नहीं है। इसकी वजह यह है कि खरीदार अभी भी प्रबंधन नीतियों का और अधिक प्रभाव देखना चाहते हैं और जमा ब्याज दरें फिर से बढ़ रही हैं।

यह भावना 2024 की दूसरी तिमाही में भूमि लेनदेन की स्थिति पर 325 दलालों के सर्वेक्षण परिणामों में स्पष्ट रूप से परिलक्षित होती है। तदनुसार, 35% दलालों ने कहा कि लेनदेन की मात्रा केवल स्थिर थी; 29% ने कहा कि लेनदेन की मात्रा घट रही थी।

Batdongsan.com के उप महानिदेशक, श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि यह अन्वेषण अभी से 2024 की चौथी तिमाही के अंत तक चलेगा और 2025 की शुरुआत में समाप्त होगा। बाज़ार के स्थिर होने पर ही रियल एस्टेट के प्रकार पूरी तरह से उबर पाएँगे। यह चरण जल्द से जल्द 2026 की पहली तिमाही में शुरू होने का अनुमान है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html